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いらない不動産をどう処分する?放棄か寄付か?売れるなら高く売る

公開日: 2021年11月26日 |最終更新日: 2021年11月26日

2018年の「住宅・土地統計調査」の結果、空き家数は848万9,000戸と過去最多を更新しています。そのことから、いらない不動産を処分せずに放棄している人が多くなっていると考えられます。

では不要な不動産をほったらかしにしておく弊害はないのでしょうか。
今回は不動産の処分方法や所持しておくことのリスクについて解説します。

不動産の処分方法

相続などで所有することになった不動産を処分したい場合、次のような選択肢があります。

  • 売りに出す
  • 寄付する
  • 空き家バンクに登録する
  • 相続前であれば放棄する

売りに出す

売却するということは、お金に変わるのですから、もっとも理想的な方法です。

不動産の場所や規模にもよりますが、一般的な方法は不動産業者へ売却の依頼をするところからはじまります。
しかしその前に、対象の不動産が市場でどの程度の価格で取引されているか「相場」を確かめておくことをおすすめします。

相場は、場所や広さなどの条件が似た物件の売買事例などから知ることができます。また、査定金額なら複数の業者へ依頼することで、さほど手間をかけずに知ることができます。

寄付する

売れないような不動産の場合、寄付するという選択肢もあります。
寄付する先は、以下などが考えられます。

  • 所属する自治体
  • 法人
  • 隣地
  • 宗教法人

しかし、寄付先にとって利用価値がなければ、なかなか難しいのが現実です。自治体や法人は税金面が有利なため、とにかくお金はいらないから誰かもらってくれ、という場合には検討してもよいですが、売れないような不動産という時点で、可能性は高いとはいえません。

ただ、宗教法人の中でも特に寺院が近くにある場合、声をかけてみる価値はあるでしょう。寺院では最近檀家離れが進み、従来のお墓を維持できなくなり、「墓じまい」が進んでいます。

それによって運営が厳しくなっており、「納骨堂」を建てることで、お墓より安い費用で手間もかからない経営を進める寺院が増えています。その用地や駐車場として利用できる可能性があります。

空き家バンクの登録する

空き家バンクは、所有している空き家を貸したい人や売りたい人が登録し、空き家物件情報を自治体のホームページで紹介しています。
募集を見た希望者は買ったり、借りたりできます。

登録自体は無料ですので、有効活用できそうな空き家であれば登録しておいてもよいでしょう。

相続前であれば放棄する

遠く離れた田舎の利用価値がない不動産の場合、相続する前であれば、相続自体を放棄できます。

相続が発生したことを知ってから3カ月以内に放棄する意思を示さなければなりません。
急に決断できることではないのであらかじめ検討しておく必要があります。

ただし、この場合はほかの財産も放棄しなくてはいけません。都合の悪いものだけ放棄はできません。

また、放棄しても管理義務は残ります。家庭裁判所へ申し立て、管理義務の放棄もできますが、費用がかかります。

また、2021年「相続土地国庫帰属法」という新しい制度が成立しました。これは、相続した土地を国へ納めることができる、というもので、遅くても2023年4月にはスタートする予定です。

ただし、どんな土地でも納めることができるわけではありません。担保(抵当権)が設定されていないなどが条件にあります。
詳細は、2021年5月に発表された法務省の「所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し」を確認してみてください。

相続放棄については下記コラムにて紹介していますの参考にしてみてください。
不動産の相続放棄の方法と必要書類

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利用しない不動産を所持するリスクとは

利用していない不動産を「もったいない」や「先祖の土地」だからといって、そのまま所有し続けている方は多いのではないのでしょうか。
しかし、利用しない土地を持ち続けることがリスクになることもあります。

税金がかかる

土地や建物には、毎年固定資産税がかかります。固定資産税の金額は、土地は土地の評価、建物は構造や築年数などに応じて決まります。

建物が建っている居住用地なら課税軽減措置が受けられますが、特定空き家に指定されるおそれもあり、そうなれば最大50万円の過料や税金の大幅な増額を受けることになりかねません。

近隣トラブルが起こる

使わない不動産を放置していれば、廃棄物を不法投棄されたりするおそれがあります。ひどい場合は放火されるかもしれません。

そうなると、まず迷惑がかかるのが近隣住民です。住んでなくても、所有する土地と建物が原因で発生した損害であれば、賠償責任が生まれます。

もし建物が倒壊して、隣地や通行人に被害が出てからでは手遅れです。実害が出なくても、近隣からクレームを受けるようなことになれば、売却する際の大きなマイナス要因です。

不法占有される

空き家の場合、まったく関係のない第三者が入り込み、占有をはじめるというリスクもあります。

どういう人間かまったく分からない以上、下手に手出しはしないほうがよいでしょう。また、相手が何らかの権利を主張すれば、手続きや請求によって退去させなければならないため、いらない手間がかかります。

そうなってしまうと、土地の評価を下げる結果になりかねません。さらに極端に言えば、もし20年占有されると時効が成立し、所有権を取られる可能性さえあります。

少しでも高く売る方法

使わない、使う見込みもない不動産は、基本的には売却してお金に変える方法が一番です。売れなければ、寄付なども検討しないといけませんが、まずは売れるように工夫して、少しでも手元にお金を残したいものです。

不動産を少しでも高く売る方法を4つ紹介します。

自身で手を入れず、まずは相談する

建物が古い場合、壊したり作り変えたりしたくなりますが、余計な手を加える前に、まず不動産会社に相談することをおすすめします。

地域のニーズのよっては、更地よりも古民家のほうが需要があるというケースもあります。
売りに出す価格も、希望はあるでしょうが、まずは地域のニーズを把握している不動産会社に相談することで、適切な判断ができます。

どういう不動産なのか、知っておく

不動産を売る場合、どのような人が、何を目的で買うのかを知っておくと、ニーズに合った売却活動ができます。

利用価値がないと思われる不動産でも不動産会社から見れば希少な不動産である場合もあります。一度に相談してみる価値はありそうです。

隣地に売却する

地続きになっている隣地への売却もひとつの手段です。お隣さんにとっては自分の土地がそのまま広がるのでメリットがあり、高く売却できる可能性があります。

ただし、知り合い同士で契約すると、トラブルに発展するケースが多いです。この場合でもトラブルになるリスクを回避するため、仲介手数料を負担しても不動産業者に仲介してもらったほうがよいでしょう。

査定サイトで複数業者へ問い合わせする

複数の不動産業者へ相談し、査定金額を比べることによって少しでも高く売却しましょう。
査定金額は業者によって違いますが、あくまでも売れる可能性のある金額であり、実際に売れる金額ではありません。

低い金額を提示する業者のほうが誠実であると考えることもできます。
一社に任せるか、複数に依頼するか、それぞれ良し悪しはありますが、担当者の話を聞いて、納得できる方法を選びましょう。

複数業者で比較するメリットについては下記コラムにて紹介していますので参考にしてみてください。
不動産が一括査定サイトで高く売れる理由。比較する3つのポイントを解説

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