地震で被災した住宅不動産はどうなる？起こり得るリスクの対処方法や注意点など解説

マイホームを持っている人にとって地震は大きな懸念の一つです。地震で被災した場合の住宅ローンはどうなるのか、地震リスクへの対処方法などが気になる方も多いのではないでしょうか。

本記事では被災した住宅の修復や地震の被害への対処方法、通常の住宅とは異なる性質を備えた再建築不可物件などについて解説します。あわせて被災した住宅の売却は可能なのか、売却の際の注意点や成功させるポイントも紹介するので、参考にしてみてください。

地震によって不動産にはどのようなリスクがある？

地震は自然災害であり、完全に回避することは不可能です。しかし事前に起こり得るリスクを想定しておくことで、実際に地震が起きた際にスムーズに対策を立てられるようになるでしょう。ここからは地震によるリスクについて、詳しく解説していきます。

安全性の低下

地震により不動産の安全性が損なわれる場合があります。建物が崩壊の危険性を持つ場合は、入居者や周囲の人々の安全が脅かされる可能性があります。

地盤の沈下や隆起

地震によって地盤の沈下や隆起が起こることがあります。これにより、不動産の敷地や基礎に損害が生じるケースも多いです。

建築基準の厳格化

地震リスクの高い地域では、建築基準が厳格化されることがあります。新築や建物の改修に追加のコストがかかるケースがある点を認識しておきましょう。

地震保険料の増加

地震リスクが高い地域では、保険会社が地震保険の料金を高く設定する場合があります。地震リスクが高い地域で不動産を所有している方は、追加の費用がかかる可能性があるでしょう。

不動産価値の低下

地震が頻繁に発生する地域や、大きな地震リスクがある地域では、不動産の価値が低下する可能性があります。これは購入や投資を検討している人にとって重要な要素です。

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賃貸需要の減少

地震が頻繁に発生する地域では、賃貸の需要が低下する可能性があります。入居者は安全性を重視し、地震リスクの低い地域を選ぶケースが多いでしょう。

収益の減少

前述したとおり、地震によって投資用マンションが被害を受けた場合、入居者が少なくなる可能性があります。この場合、想定していた家賃収入を得られず、住宅ローンの返済が自己負担となるリスクがあります。さらに、地震によって建物に損傷が生じた場合、修復費用が別途必要です。

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住宅ローン返済の負担が増加

投資用のマンションを住宅ローンで購入し、返済途中で地震被害に遭遇した場合、マンションが倒壊したとしても住宅ローンの残債は返済しなければなりません。このような状況で家賃収入が途絶え、追加で修復費用がかかってしまうと、住宅ローンの返済は大きな負担となるでしょう。

地震の頻発する地域での不動産では、耐震性に重点を置くことが重要です。また、適切な地震保険を利用しましょう。

地震で被災した住宅の修復は可能？

戸建ての外観

地震で被災した場合、住宅の被害状況によっては修繕ができない場合があります。住宅が全壊してしまうと再び住めるように修繕するには多額の費用が必要です。たとえば、東日本大震災で全壊した住宅の平均的な再建費用は約2,500万円と高額でした。（※1）

地震で被災した場合は大きな損害が発生する一方、被災で受けられる公的支援には制限があります。東日本大震災で住宅が全壊したケースにおいて受けられた公的支援は、義援金を含めても約400万円でした。（※2）

被災すれば住宅の修復だけでなく、家財の買い直しや引越しのための費用も必要となり、大きな出費が発生します。地震はいつ起こるか分からないため、保険や共済への加入といった方法で経済的に備えておくことが重要です。

※1～2 出典：内閣府防災情報のページ「住宅・生活再建にはこんなにお金がかかる」

地震で住宅が全壊しても住宅ローンは残る

家の模型と電卓

地震によって住宅が全壊しても購入時に組んだ住宅ローンの返済義務は残ります。地震に限らず、台風や津波、豪雨、豪雪といった他の自然災害によって住宅が住めない状態になっても同様です。

マイホームは大きな買い物ですが、基本的に他の買い物と同じく購入後の補償はありません。住宅ローンとはマイホームの購入代金を貸し付ける仕組みなので、購入後に住宅が全壊してしまっても借入金の支払いが必要です。新しい住居のために住宅ローンを組むとローンが二重になり返済の負担が大きくなります。

地震の被害を受けても住宅ローンは残りますが、被災者を対象とした経済的な支援制度を利用できる場合があります。また、地震保険に加入していれば被災した場合に補償を受けることが可能です。地震保険や支援制度については次項より解説します。

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地震で住宅が被害を受けた場合の対処方法

ここからはもし地震が発生して住宅が被害を受けた場合の主な対処方法について、詳しく解説します。

地震保険を活用する

被害の状況にもよりますが、地震保険に加入している場合は補償を受けられる可能性があります。被災した場合は加入中の保険が適用されるか確認しましょう。

地震保険は、地震保険に関する法律に基づき、被災者の生活安定を目的に運営されています。民間の保険会社が負う地震保険責任について、政府が再保険する仕組みをとっており公共性の高い保険です。

地震保険の補償内容には一定の決まりがあります。地震保険で支払われる金額は火災保険の約30〜50%と定められており、建物と家財についてそれぞれ別に契約する必要があります。建物の契約金額は5,000万円、家財については1,000万円までが上限です。（※）

※出典：財務省「地震保険制度の概要」

地震保険は単独で契約できず、火災保険に付帯させる形で加入します。地震によって発生した火災には火災保険が適用されないため、地震に備えるには火災保険と地震保険をセットで契約する必要があります。火災保険に地震火災費用特約がついていれば、地震や噴火などを原因とする火災への保険金を受けられるケースもありますが、補償内容は十分とはいえないでしょう。

給付金制度を利用する

地震で住宅が被害を受けた時に利用できる主な制度については、以下のとおりです。

• 被災者生活再建支援制度
• 住宅の応急修理制度
• 災害復興住宅融資制度

それぞれについて詳細を解説します。

被災者生活再建支援制度

被災者生活再建支援制度とは災害が原因で生活に大きな被害を受けた場合、国から最大300万円の支援金を受けられる制度です。支給される支援金には基礎支援金と加算支援金の2種類があります。

基礎支援金とは住宅の損害の程度に応じて支給額が決まる支援金です。基礎支援金では住宅が全壊した場合に100万円、大規模半壊の場合は50万円の支給を受けられます。単身世帯の場合は金額がそれぞれ4分の3となるため、全壊なら75万円、大規模半壊なら37万5,000円です。（※1）

加算支援金とは住宅の再建方法に応じて支給額が決まる支援金です。住宅を新しく建てたり購入したりする場合は200万円、補修する場合は100万円、貸借する場合は50万円の支給を受けられます。こちらも単身世帯の場合は金額が4分の3となり、建築・購入なら150万円、補修なら75万円、貸借なら37万5,000円です。（※2）

※1～2 出典：内閣府防災情報のページ「公的支援制度について」

住宅の応急修理制度

住宅の応急修理制度は災害救助法に基づいて整備された制度で、災害によって住宅が半壊、半焼した場合に適用されます。住宅が被災しそのままでは住めない状況であって、応急的な修理を施せば居住可能となる場合は、地方公共団体（自治体）による修理を受けられます。

応急修理の対象範囲は屋根や壁、床といった生活に欠くことができない部分です。1世帯あたりの限度額は65万5,000円で、応急仮設住宅を利用する場合には、住宅の応急修理制度の対象外となります。（※1）

※出典：内閣府「防災情報のページ」

災害復興住宅融資

災害復興住宅融資とは、被災した住宅の修理に必要となる資金を借主に有利な条件で融資する住宅ローン制度を指します。住宅金融支援機構によって運営され、住宅が災害によって半壊、大規模半壊、または全壊した人が対象です。また一部損壊の場合は、リフォーム費用に「災害復興住宅融資（補修）」を利用できます。

災害復興住宅融資は被災者に向けた融資制度なので、一般的な住宅ローンと比較して金利が低いです。支払いが利息のみとなる元金据置期間を、契約日から最長3年間設定でき、被災者には生活を立て直すための猶予が確保できるといった利点もあります。

返済期間の設定には上限があり、建設や購入の場合は35年、リフォームの場合は20年までです。また、完済時の年齢は80歳までと定められています。融資を受けるためには罹災（りさい）証明書の交付が必要です。（※）

※出典：住宅金融支援機構「災害復興住宅融資」

被災した住宅の売却は可能？

被災した住宅は売却が難しいというイメージがあるかもしれません。しかし被災した住宅でも買い取りを実施している不動産会社もあり、売却は不可能ではありません。ここからは被災した住宅を売却する際の主な注意点を解説します。

売却の際の注意点

状態によっては被災した住宅の売却ができない場合があります。たとえば、大きな地震によって地盤に問題が生じたり、土壌汚染が発生したりしている住宅や土地は買主が見つかりづらいでしょう。

地盤の状態は外部から見ただけでは把握しづらいため、地盤の問題について言及しなければ買主が見つかるかもしれません。しかし不動産について説明が不十分なまま売却すると契約完了後に損害賠償請求される可能性があります。

土壌汚染についても地盤と同様に見た目では分かりませんが、売主が不動産の土壌汚染について認識している場合、売却の際に買主へ説明しなければなりません。土地の条件によっては売却前の土壌汚染調査の実施が法的に義務付けられています。また法的な義務はなくても、不動産の購入検討者から土壌汚染調査をしてほしいと依頼されるケースも増えています。

格安で取引されるケースが多い

被災した住宅は格安で取引されるケースが多いため、たとえ売却できても期待したほどの収益にならない可能性があります。2011年の東日本大震災では、地震による地盤沈下や液状化といった地盤の問題が発生しました。原子力発電所の事故による放射能汚染も大きな問題となっています。

東日本大震災での例のように地盤や汚染の問題が生じた場合、戸建ての住宅やマンションを売却できたとしても格安で取引されるケースが多く、被災者が受ける経済的な損失は大きいです。また不動産の状態や周囲の状況によっては、格安で売り出しても買主が見つからないケースもあるでしょう。

住宅が再建築不可物件だった場合の注意点

住宅が再建築不可物件に該当する場合は、通常の物件と比較して注意すべき点がいくつかあります。再建築不可物件とは現状の建物を解体して更地にした場合に、その後新しく建物を建てられない土地のことです。

都市計画法で定められる都市計画区域内、または準都市計画区域内で新しく建物を立てる場合は、建物の敷地の2メートル以上が建築基準法上の道路に接している必要があります。（※）道が建築基準法上の道路に該当するかどうかは、所轄の市区町村役所の建築指導課で確認可能です。

※出典：e-Gov法令検索「建築基準法」

たとえば建築基準法上の道路にまったく接していないような立地の土地は再建築不可物件に該当します。安価に購入できることや固定資産税が安いことなどが再建築不可物件のメリットですが、一方で以下のような注意点もあります。それぞれについて詳しくみていきましょう。

• 火災が発生しやすい
• 建て直しができない
• 売却しにくい

注意点1：火災が発生しやすい

再建築不可物件の注意点の一つは火災が発生しやすいことです。再建築不可物件は多くの場合、現行の建築基準法が施行される以前に建築されており、築年数が数十年以上のものもあります。特に古い木造住宅は燃えやすいため、大きな火災が発生しやすいです。

再建築不可物件でリフォームしていない場合、耐火・耐震構造の基準を満たしていない点も問題です。現行の耐震基準は新耐震基準と呼ばれ、震度6強〜7の地震でも耐えられるように設定されています。

また、再建築不可物件では避難通路が確保されていない、道が狭くて消防車が物件にたどり着けないなど、火災の被害が大きくなりやすいことも考えられるでしょう。地震や、地震を引き金とした火災が発生すれば、再建築不可物件では倒壊する危険性もあります。

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注意点2：建て直しができない

再建築不可物件でも住宅の修繕やリフォームは可能ですが、前述したとおり再建築は認められていません。地震などの自然災害で住宅が全壊した場合でも、再建築不可物件では建て直すことは不可能です。

地震保険金が支払われていても住宅が全壊してしまっていれば再建築はできないため、新しく別の土地に住宅を建てる必要があります。

また土地に住宅が建っている場合は固定資産の優遇措置が適用されるため税金が軽減されます。しかし地震によって住宅がなくなり更地になった場合は、優遇措置を受けられず固定資産税が大幅に上がってしまう点にも注意が必要です。

新しく建築物を建てる際は、地方公共団体（自治体）または指定確認検査機関に建築確認申請を出す必要があります。申請が通れば検査済証が発行され、工事に着手できるようになります。ただし再建築不可物件は前述したように接道義務を満たしていないため、建築確認申請が通らず住宅の建て替えや改築などができません。

また再建築不可物件は建物が古いため、修繕する場合は大きな費用がかかりやすいです。建て直しができず、リフォームをするとしても費用がかかってしまうのがデメリットの一つといえます。

注意点3：売却しにくい

再建築不可物件は流動性が低く、売買価格も低くなりやすい傾向です。新しく住宅を建てられない再建築不可物件は住宅用地としての需要が期待できないため、通常の不動産よりも売却が難しくなります。

住宅が建てられない再建築不可物件でも駐車場や駐輪場、資材置き場や農地など、住宅用地以外の用途のために売却できる可能性はあります。しかし、用途の制限が多い再建築不可物件は、買主が見つかるまでの時間が長期化しやすいです。

また再建築不可物件では原則として住宅ローンを組めないことも買主が見つかりにくい理由の一つでしょう。新しく住宅を新築したいと考えている層には再建築不可物件は訴求できないため、買主が非常に限定されてしまいます。

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再建築不可物件のリスクを回避するには

再建築不可物件のリスクを回避する方法は住宅をリフォームすることや、工事によって再建築できる土地にすることなどが挙げられます。ここからはそれぞれについて、詳細をみていきましょう。

住宅のリフォームをする

再建築不可物件でも修繕やリフォームは認められています。前述したとおり住宅を新しく建てる際は建築確認申請が必要となりますが、申請が必要のない工事で済むリフォームなら再建築不可物件であっても実施可能です。

建築確認申請の必要性の有無は建物の規模や地域、工事の種別などによって判断されます。基本的に軽微な工事では建築確認申請が必要ない場合が多く、住宅の主要構造部を修繕するような大規模な工事となると申請が必要になるでしょう。

再建築不可物件でもリフォームを実施することで地震に備えられます。耐火・耐震性を向上させるリフォームの具体的な例としては、耐震パネルや耐震金具の取り付け、耐火性に優れた外壁への取り替えなどです。家の耐震性が気になる場合は、耐震診断を受けることで住宅の現状を確認可能です。

再建築できる土地に工事する

現状では再建築不可の物件でも、接道義務を満たせるようになれば新しく住宅を建てられるようになります。再建築を可能にする工事の例は以下のとおりです。

敷地と接する道路が幅員4メートルに満たず、接道義務を満たしていない場合

敷地と接する道路が幅員4メートルに満たず接道義務を満たしていない場合、セットバックによって道路の幅員を広げれば再建築できるようになります。セットバックとは後退を意味し、敷地の境界線から一定のスペースを空けて建物を建てることです。セットバックによって接する道路の幅員が4メートル以上になれば、現行法の条件を満たすため住宅を再建築できます。

なおセットバックするには調査や工事の費用が必要です。地方公共団体（自治体）によっては費用を負担したり、補助金を出したりしている場合もありますが、地域によっては自己負担になる場合もあります。またセットバックでは敷地の一部を道路にしてしまうため、自分の土地であっても私的に利用できなくなります。

セットバックの具体的な方法や条件は地域によっても異なるため、所轄の地方公共団体（自治体）の建築担当部署に確認するようにしましょう。

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地震で被害を受けた住宅は更地にしたほうがよい？

地震によって損壊した住宅は放置すると危険です。そのため状況によっては更地にしたほうがよいケースもあります。また更地にすることで売却しやすくなる可能性も高いです。ここからは住宅を更地にしたほうがよい理由について、それぞれ解説します。

損壊した住宅の放置は危険

住宅の状態によってはそのままにしておくと危険なため、更地にしたほうがよい場合があります。長期間誰も住んでいない住宅は不法侵入や放火、不法投棄といった犯罪の的になりやすい状態です。放置された住宅は管理が行き届きにくいため、害虫が発生しやすくなることも考えられます。

損壊した住宅の放置は周囲の治安や衛生環境を悪化させる原因となり、思わぬトラブルの原因にもなりやすいです。周辺の環境がよくないと地価が下がり、自分が所有する不動産の資産価値の低下にもつながるでしょう。

また地震によって損壊した住宅はもろく、修繕せずに放置すると倒壊する危険性が高まります。空き家が倒壊し周囲に被害を与えた場合は、所有者が責任を負わなくてはなりません。さらに通行人や近隣の住宅を巻き込んでしまった場合は、多額の賠償金を支払う必要があります。

住宅が地震で被害を受けて損壊した場合、住み続けないのであれば更地にしておいたほうがさまざまなリスクやトラブルを防止できるケースもあるでしょう。

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土地を売却できる

土地を売却しやすくなることも、地震の被害を受けた住宅を更地にしたほうがよい理由の一つです。損壊した住宅は資産価値が低く売却が難しい場合もありますが、被災しても土地の価値がなくなるわけではありません。被災した住宅の売却を考えているのなら、損壊した建物を撤去し更地にすれば、建物を残しておくよりも高く売却できる可能性があります。

更地であれば新築の住宅を建てようと考えている買主からの需要が高く、被災したままの状態の不動産と比べて売却しやすいでしょう。また更地にすると土壌や地盤を調査しやすく、土地の正確な状態を把握しやすいです。そのため買主が不動産を買いやすくなるでしょう。

前述したとおり、たとえ被災しても住宅ローンの返済義務は残ってしまいます。土地の売却によって収益を得られれば、住宅ローンの返済に充てられ経済的な負担を軽減できるようになるでしょう。

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土地の売却を成功させるポイント

土地の売却を成功させるポイントは複数の不動産会社で査定することや、測量図を準備しておくこと、査定の際は土地を整えておくことなどです。ここからはそれぞれについて詳しく解説していきます。

複数の不動産会社で査定する

土地をできる限り希望の条件で売却するためにも、複数の不動産会社の査定を受けるようにしましょう。また地震発生後は地価が変動する場合もあるため、市場の動きについて詳しい不動産会社に依頼することがポイントです。

また1つの不動産会社の査定だけでは、査定価格が相場とマッチしているのか判断できません。不動産会社にはそれぞれ得意・不得意なジャンルがあり、同じ不動産でも査定価格がさまざまなケースがあるためです。複数の不動産会社に査定を依頼することで市場での相場を把握できるだけでなく、より高い価格で売却できる不動産会社を見つけやすくなります。

なお複数社から査定を受ける場合は不動産の一括査定サービスを利用することがおすすめです。各不動産会社に対して個別に査定を依頼すると土地情報の提出ややりとりが煩雑になってしまいます。一方で不動産の一括査定サービスであれば、一度インターネット上で情報を入力するだけで複数社の見積もりをもらえるため、売却にかかる手間が省けるでしょう。

測量図を準備しておく

測量図は、土地を測量した結果を示す図で、土地の面積や辺長、形状、隣地との境界線などの情報が記載されます。測量図には以下の3つの種類があります。

• 登記所に備え付けられる地積測量図
• 土地の境界に重点を置いた現況測量図
• より明確な境界を示す確定測量図

測量図は不動産の売買の際に土地の位置や面積を客観的に示す根拠となる書類です。測量図があれば建てられる住宅の床面積が分かり、近隣との境界線のトラブルが防げるため、買主が見つかりやすくなります。

一方、測量図がない不動産は需要が少なくなるだけでなく、査定価格が下がってしまう可能性があります。測量図がないと土地の面積がはっきりせず、建築規制上の規則によって有効活用できる面積が実際よりも狭く見積もられる場合があるためです。

過去に地積測量図が作成されていれば、手数料はかかるものの法務局で入手できます。手数料は収入印紙で納付し、1通に対して450円です。（※）土地を少しでも高く売却するためにも測量図を準備しておきましょう。

※出典：盛岡地方法務局「土地・建物の地図・図面など」

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査定の際は土地を整えておく

査定では不動産会社が実際に現場に足を運んで土地の立地や状態を確認します。訪問査定の際には土地の状態を整えておくと査定担当者からの印象がよくなり、査定価格が上がる可能性があります。また買主にとっても土地がきちんと整備されているほうが購入するモチベーションが高まるでしょう。

具体的には庭木の剪定（せんてい）や雑草の除去、敷地内の掃除をしておけば、土地がきれいになり整った印象を与えやすいです。敷地内に不用品が置いてあるなら、査定までに撤去しておくことも重要です。敷地内をすっきり片づけておくと土地が広々と見える効果があります。

自力での土地整備が難しい場合は、専門の業者に片づけを依頼するのも一つの選択肢です。必要となる費用は土地の広さや片づける範囲などにもよりますが、業者を利用すれば大きな残置物でも任せられるという利点があります。

信頼できる不動産会社を選ぶ

満足いく土地の売却のためには、信頼できる不動産会社を選ぶことが何より重要です。不動産会社にはそれぞれ得意・不得意なジャンルがあります。大手だからといった理由で安易に不動産会社を決めてしまうのではなく、自分の希望や条件と相性がよく信頼関係が築ける会社を選ぶとよいでしょう。

不動産会社を検討する際の一つのポイントは、査定結果について分かりやすく説明してくれるかどうか見極めることです。またメリットだけでなくデメリットも事前に伝えてくれる不動産会社であれば、納得のいく取引となりやすいでしょう。

反対に査定結果について具体的に説明してくれない場合や、相場と大きく異なる査定価格を提示する不動産会社には注意が必要です。信頼できる不動産会社を見つけるためには、複数の不動産会社から査定を受け、見積もりを比較検討する必要があります。

まとめ

地震で住宅が被災しても住宅や土地の売却は可能です。ただし住宅の損壊の程度が大きい場合は、更地にしたほうが売却しやすい場合があります。地震で住宅に住めなくなった場合でも住宅ローンの返済は残るため、土地の売却を検討して少しでも返済の負担を減らすのがおすすめです。
大切な土地を好条件で売るためには複数の不動産会社を比較することが重要です。いくつもの不動産会社と個別にやりとりしていると非常に手間がかかりますが、不動産の一括査定サービスを利用すれば簡単に複数社の査定を受けられます。

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