リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）
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- 【実例】不動産売却時に起こるトラブルを紹介！回避する方法とは
不動産売却は大きな金額が動くため、慎重になる売主も多いです。しかし、売却の全体像が掴めていないまま進めてしまい、あとから大きなトラブルになるケースがあります。
トラブルに遭遇した場合、または未然に防ぐにはどのような対処方法があるのでしょうか。ここでは不動産売却時のトラブル対処方法について、実例を交えて解説します。
不動産売却に関する代表的なトラブルとして、次の5例があります。
仲介手数料とは、契約締結による仲介会社への成功報酬です。国土交通省より報酬額の上限が定められており、売買価格によって上限額が異なります。
場合によっては仲介手数料額を交渉できますが、実際には売却時に仲介会社と締結する媒介契約によって報酬額が決定されています。つまり、売買契約が無事に締結したあとに仲介会社と手数料の交渉を行う予定だったとしても、すでに書面で合意しているため難しいです。
また、仲介手数料とは売買契約締結による報酬のため、買主との契約締結後に契約解除があった場合でも、仲介会社は仲介手数料の請求が可能です。
このように、仲介手数料はしっかりと内容を把握していなければ納得のいかない支払いになるおそれがあります。売却スタート時点で不動産会社に「報酬額」と「解除時の支払い条件」について、しっかりと確認しておくことをおすすめします。
土地の境界線は境界杭によって定められ、それによって作成された測量図は法務局に備えつけられます。しかし、古い測量図だったり増改築や災害などが理由で杭がなくなったりしてしまうことがあります。
そこで、売主は引渡し前に必ず確定測量を行い、土地家屋調査士の立ち合いによって境界を明示することが一般的です。その際に隣地の所有者からスムーズに境界点についての合意を得られれば問題はありませんが、なかには納得してもらえないケースもあります。
境界は該当者全員の合意がなければ確定ができないため、最悪の場合は買主との契約が不履行となり解除となってしまいます。境界トラブルについては毎年裁判が行われており、不動産の代表的なトラブルだといえます。
契約不適合とは、契約内容を達成できないことを指します。たとえば、中古戸建ての売買であれば居住のため、土地の売買であれば建物を建てるために買主は購入します。引渡し後にこれらの目的が達成できないと判明した場合、買主は阻害物の除去、修理、代金減額請求、契約解除を売主に求めることができます。
これは売主の契約不適合責任と呼ばれ、一般的には必ず売主が保有する責任負担です。売買契約締結後に無事引渡しが行われたあとに、雨漏りや白蟻の被害が確認されたり地中から埋設物が発生したりと、契約不適合にかんするトラブルは非常に多いです。
そのため、売却益の一部は契約不適合に対応するためのリスクとして補填しておくことをおすすめします。
法務局に備え付けられている全部事項証明書には、所有者の情報や土地面積が記載されていますが、必ずしも正しい内容とは限りません。特に面積については測量技術の向上により、昔に登記された土地であれば、正確な面積とずれているおそれがあります。
また戸建てでは、増築や減築が登記されていないケースもあります。全部事項証明書との差異は、買主にとって甚大な影響を与えることもあります。そのため、契約条件には全部事項証明書と差異がある可能性について言及した文章を記載しておくことをおすすめします。
不動産取引は契約解除になるケースがいくつかありますが、代表的な解除には次の5つです。
いずれのケースでも大きなトラブルに発展するおそれがあるため、以下で解説する解除の内容を把握し、対応できるよう準備をしておきましょう。
不動産売買は契約時に買主から手付金をもらい受けます。この手付金は売買代金の一部として扱われ、契約後に買主が契約を解除したい場合は、手付金を放棄する（売主に渡す）ことで契約の解除ができます。
売主にとっては不動産の所有権を維持したまま手付金をもらえるため、リスクがないように思えます。しかし、万が一売主の都合で解除する場合は手付金と同額を買主に支払う必要があります。
また、手付解除は期日が設定されていることが一般的です。期日を越えて解除する場合は後述する違約解除が必要です。買主へ支払う額も手付金よりも高額になるケースが多いため、注意が必要です。
滅失毀損とは「大きく壊れた」ということを指します。契約後に地震がおき、家屋の損壊や土地の地割れが発生した場合は、買主の契約目的はほとんど達成できません。
この場合は誰の責任でもないため、白紙解除となることが一般的です。
買主が住宅ローンを利用する場合、期日内に審査が通過しなかったときは契約が白紙解除となります。その際には、もらい受けた手付金を返す必要があります。
銀行の審査は基本的には売買契約締結後に行います。銀行の審査を通過させるまでは1カ月ほどの期間を要します。1カ月待ったけど融資が下りず、契約が白紙になると、再度売却活動を行わなければいけません。そのため、売主にとっては販売期間を損失させるリスクとなります。
手付解除、滅失毀損解除、住宅ローン特約解除、契約不適合解除以外の事由によって解除となる場合、「違約解除」となります。一般的には売買代金の10〜20%が違約金として設定されます。
注意点として、仲介手数料の支払い義務があります。解除になったとしても契約が締結されていれば、仲介会社は役割を果たしており、仲介手数料は支払う必要があります。
地中埋設物や雨漏り、白蟻発生時には売主の責任と負担で問題箇所を修繕もしくは除去する必要があります。
しかし、場合によっては売買金額よりも高い費用が必要になるケースがあります。このような場合は売主から白紙解除を要求できますが、買主と協議のうえ合意を得る必要があります。
不動産の訴訟では、境界と契約不適合解除が争点となるケースが非常に多いです。そのため、売却する前にはできる限り調査し、問題があるカ所を修繕したうえで売却活動をスタートするようにしましょう。
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不動産売却におけるトラブル事例を紹介しましたが、ここでは不動産売却時のトラブルが多い理由について詳しく紹介します。
不動産取引では、数千～数億円という金額が動くことも珍しくありません。大きな金額が動くため、ちょっとしたミスでも損失が大きくなりかねず、当事者の感情が収まらないということがよくあります。
支払いや値引き、手数料など金銭に関するトラブルは、もっとも多く発生しています。売主や買主、不動産会社であれ、お金に対しては敏感になるため、ささいなことでもトラブルに発展しやすいです。
不動産取引では、不動産に関する知識だけでなく、ローンなどの金融や建物に関する法律・保険や税金などさまざまな専門知識が必要です。
そのため、不動産業界に勤めると多様な知識が求められますが、不動産の周辺知識まで網羅することは簡単ではありません。知識が不十分なまま、顧客に提案をするのでトラブルが増えてしまいます。
不動産業界はインセンティブの割合が高く、稼ぎやすいといわれる業界です。仲介を依頼する不動産会社の中には、売ることだけを優先し、勢いだけで知識もなく進めてしまうスタッフもいます。
売主からすれば、不動産会社がすることは専門的な知識があることが前提で、安全に進めてくれていると信じてしまいます。しかし、実際には知識のない担当者や自己の利益を追及して売主を言いくるめる悪徳な不動産会社もいるので注意しなければなりません。
不動産会社や担当者を選ぶ際には、信頼できる会社を選ぶ必要があるのです。
どのようなトラブルが起きるのかは予測が不可能なため、売却依頼する不動産会社の選定は非常に重要です。ここでは、トラブルを回避するための不動産会社選びについてのポイントを解説します。
査定価格を高く算出し、他社よりも高く売却できることをアピールする不動産会社は多いです。
査定価格が低い場合も同じことがいえますが、不動産会社が価格算出の根拠をきちんと説明できるかを確認しましょう。根拠が曖昧で高い査定価格をだしている会社は、契約を取りたいがための行動である可能性が高いです。
高い額で募集をかけても買い手はつかず、結局値下げをする羽目になります。そして、このように顧客の利益を第一に考えていない不動産会社だとトラブルに発展するリスクが高いです。
さまざまな不動産会社にコンタクトを取ることで、優秀な担当者に出会える確率が上がります。不動産を売ることは不動産会社にとっては難しいことではありません。しかし、トラブルを回避するための事前策を打てるかどうかは、担当者の経験が重要です。
そのため、不動産会社を選ぶ際には会社の規模ではなく、信頼できる担当者かどうかで判断するようにしましょう。
売却の査定依頼は複数社に問い合わせするようにしましょう。複数社を比べることで、売却価格の相場がわかります。相場がわかることで不動産会社に簡単にだまされてしまうリスクが下がります。
複数の不動産会社に査定依頼するにも、1社ずつ依頼していては時間も手間もかかるので一括査定サイトを利用しましょう。
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想定できる限りの対策をしても起きてしまうのが、不動産売却トラブルです。ここでは、万が一トラブルが起きた場合の対処方法について解説します。
トラブル発生時には、まず依頼している不動産会社に相談しましょう。売主にとっては初めての経験でも、不動産会社にはトラブル解決のノウハウがあります。
状況を正確に理解し、売主として行うべき行動を把握することでトラブルを迅速に解決できます。そのためトラブルが発生したときは、なるべく早くに不動産会社へ相談するようにしましょう。
不動産会社に相談しても納得のいく解決策が見つからない場合、管轄している宅建協会に直接相談してみましょう。どの協会が対応しているのかは、不動産会社がどの協会に所属しているのかによって変わります。
所属協会は不動産会社のホームページや店舗に記載があるため、確認しておきましょう。
宅建協会に相談すると同時に、地域にある無料法律相談を利用するという方法もあります。民事訴訟の観点からアドバイスをもらえますが、不動産専門の弁護士でない場合は専門外といわれる可能性があるため、注意が必要です。
不動産売却時に起きるトラブルは正しい対処をスピーディに行う必要があり、対処を間違うことで大きなトラブルに発展します。そのため、どのようなトラブルが起きる可能性があるのかを事前に知っておく必要があります。
また、トラブルの対処方法やリスクを把握するためには、信頼できる不動産会社を選ぶことも重要です。後悔のない不動産売却にするためにも、トラブルの種類と対応策をしっかり確認しておきましょう。
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