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不動産査定の手数料はいくら？有料と無料の違いも解説
不動産の査定には不動産鑑定士による有料のものと、不動産会社による無料のものがあります。無料査定の中には、物件の情報だけで査定する机上査定と、訪問して正確な査定価格を出す訪問査定がありますが、基本的にはどちらも費用はかかりません。
有料と無料、それぞれの特徴や利用ケース、査定前に準備しておくべきものなどを紹介します。
もくじ
不動産鑑定士による有料査定
不動産鑑定士による査定は有料です。不動産の経済価値をプロが査定します。ここでは、査定方法や利用するケース、費用の相場について解説します。
不動産鑑定士とは
不動産鑑定士は、土地や建物の価値を判断するプロです。環境や法律、社会経済情勢などを踏まえた公平な立場で評価します。
不動産鑑定士は、国家資格であるため、無料査定に比べると信頼度は非常に高く、査定書は裁判所や税務署などで公的な証明として扱われます。
不動産鑑定士による有料査定は、一般的に不動産鑑定士事務所に依頼します。査定は、国土交通省が定めた不動産鑑定評価基準に基づき「不動産鑑定評価書」に記載されます。不動産鑑定評価書を作成できるのは、不動産鑑定士のみの独占業務です。
有料査定を利用するケース
不動産鑑定士による有料査定は、以下のような場面で利用することが多いです。
相続財産で揉めているとき
複数の相続人がいる場合は、遺産分割協議を行い相続財産の分配を取り決めますが、スムーズにいかない場合も多くあります。
特に不動産相続では、土地や建物を均等に分割することができずに揉めるケースなどがあります。
また、不動産鑑定評価書は裁判資料として扱うことができます。相続人同士で揉めている場合、適正な不動産価値を示すために不動産鑑定士による有料査定を行い、不動産鑑定評価書を作成してもらいます。
賃料や立ち退き料で揉めたとき
貸主と借主が揉めた際に、立ち退き料の支払いが立ち退きの要件となるケースがあります。立ち退き料の金額に折り合いがつかない場合、第三者の不動産鑑定士による有料査定を依頼します。
銀行から借り入れするための担保価値を示すケース
金融機関が融資する際に担保にする不動産の評価のことを担保評価といいます。銀行などから融資を受ける際に不動産鑑定評価により、担保価値を証明することで融資を受けます。
法人と役員の間で不動産売買を行うケース
法人税を安くする目的で不相当な金額で売買するなどを防ぐため、鑑定評価書により適正価格を示します。
手数料（費用）の相場
不動産鑑定士による有料査定の相場は、一般的に約15～30万円です。ただし、「土地のみ」「建物のみ」「土地と建物」「マンション」などの種類や評価額によって費用が左右されます。
それぞれの相場は下記のとおりです。ただし、権利関係が複雑な場合や現地調査の内容により、料金が上がる可能性もあります。
| 物件の状況 | 金額の目安（万円） |
|---|---|
| 土地のみ | 20～30 |
| 建物のみ | 20～40 |
| 土地と建物 | 25～60 |
| マンション | 30～85 |
また不動産の鑑定費用は、下記3つの基準で設定されます。
- 報酬基準型
- 物件別の鑑定報酬額表をもとに料金設定されています。最も多く採用されている基準です。
- 積み上げ型
- 土地の大きさや鑑定の作業量などが基準です。基準額は設けられていません。
- 定額型
- 物件別や作業量に関わらず一律の料金が設定されます。不動産鑑定士事務所では、ほとんど採用されていません。
不動産会社による無料査定
不動産会社の無料査定は、過去の取引実績を参考にして売却価格の目安を示します。たとえば、以下のようなさまざまな条件を考慮して査定します。
- 不動産市況
- 立地
- 周辺環境
- 近隣の類似物件による売買価格
ただし、不動産会社が独自に査定を行うので価格に差が出るケースがほとんどです。査定をする人は、特別な資格はなく、宅地建物取引士がしなければならないわけでもありません。
無料査定は、一般的に複数の不動産会社に依頼します。インターネット上では、不動産一括査定サービスで、効率的に査定を依頼することも可能です。
机上査定と訪問査定
無料査定の方法は「机上査定」と「訪問査定」があります。
机上査定
机上査定とは、不動産会社が実際に物件を見に行かずに、データや情報をもとに大まかな価格を算出する方法です。簡易査定とも呼ばれます。机上査定の特徴は以下のとおりです。
- 査定結果が早く出る。最短で当日、長くても3日以内に査定価格を知ることができる。
- 査定依頼が簡単。インターネットや電話で物件の基本情報と個人情報を伝えるだけで査定依頼ができる。
- 査定価格が正確ではない場合がある（物件の状態や周辺環境など、データでは分からない要素が反映されないため、査定価格は参考値に過ぎません）。
机上査定は、まだ売るか決めていない場合や、複数の不動産会社の査定額を比較したい場合におすすめです。
訪問査定
訪問査定とは、不動産会社が直接物件を訪れて、実際の状態や周辺環境を見て査定を行う方法です。訪問査定の特徴は以下のとおりです。
- 机上査定よりも精度の高い査定結果を得られる（机上査定ではデータや情報に基づいて大まかな価格を算出しますが、訪問査定では物件の劣化状況や日当たり、騒音や臭いなどの要素も加味されます）。
- 不動産会社と直接コミュニケーションがとれる（訪問査定は売却活動の前段階であり、不動産会社との契約にはまだ至っていません。そのため、訪問査定時に不動産会社の信頼性やサービス内容を確認することができます）。
訪問査定は、事前準備が必要です。訪問査定を受けるには、身分証明書や登記簿謄本などの書類や、部屋の掃除などの準備が必要です。また、訪問査定には時間がかかる場合があります。最短で当日、長くても一週間以内に査定結果が出ると考えておくとよいでしょう。
訪問査定は、不動産売却において重要な工程です。正確な価格を知りたい方や売却を本格的に進めたい方におすすめです。
一括査定サイトの利用
一括査定サイトを利用すると複数の不動産会社の無料査定を受けることができます。
株式会社ウェブクルーが2021年10月に行った『不動産売却の満足度に関するアンケート調査』によると、不動産売却の結果に満足している人は、不満足な人よりも「不動産一括査定サイト」の利用率が高いということが判明しました。
このアンケート調査で、不動産を高く売るためには一括査定サイトの利用が一般的になっていることが明らかになったと言えます。
一括査定サイトで高く売る方法は下記コラムにて解説していますので参考にしてみてください。
査定依頼の前にすべき準備
査定依頼の前に準備しておくことを解説します。
大まかな売却希望金額を決めておく
自分である程度の相場を調べておくと、不動産会社が提示した査定が適正であるかを判断できます。
不動産会社の中には、自社に依頼してもらうために、相場よりも高い価格を提示する業者もあります。
相場より高い価格で売り出しても、買い手がつかず、結局、値下げすることにもなり、売却までに時間がかかってしまうこともあります。
「机上査定」と「訪問査定」どちらかを決める
簡易的な査定で大まかな価格を参考にする場合は「机上査定」、現地調査を行い、より具体的な査定が必要な場合は「訪問査定」です。
机上査定では参考程度にしかならないため、基本的には訪問査定でより正確な査定をしてもらいましょう。この2つの査定方法では査定価格も大きく変わることもあります。
修繕履歴の確認
戸建て住宅の場合は、修繕履歴の確認が重要です。たとえば、以下のものがあてはまります。
- 外壁塗装
- 壁・床のへこみや穴の補修
- シロアリ駆除
- 雨漏り
- 設備の不具合・故障
定期的に建物の維持・修繕を行っていれば、物件のアピールポイントになります。あらかじめ、修繕履歴をまとめておきましょう。
土地の境界と利用履歴の確認
戸建ての場合は、土地の境界を確認しておく必要があります。
土地の境界が未確定であれば、隣人とトラブルになる可能性があります。査定した後に不動産を売却しようとしても、建物の引き渡しができず、債務不履行による損害賠償請求をされるケースがあります。
土地の境界が未確定の場合は、土地家屋調査士に測量を依頼しましょう。一方、マンションは、デベロッパーが土地購入の際に境界を確定していることがほとんどです。
住宅ローン残高の有無
住宅ローンが残っている場合は、別のローンを組んで売却後に返済するか、任意売却という方法もありますが、原則、全額一括返済しないと不動産を売却できません。
査定依頼の前に正確な数字を把握しておきましょう。
住宅ローン残高を調べる方法は、返済予定表を確認する、金融機関のネットサービスから確認する、残高証明書を確認するなどがあります。いずれも難しい場合は、金融機関に直接問い合わせてもよいでしょう。
大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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