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相続登記の義務化が開始｜登記しないと10万円以下の罰則あり？
不動産登記法等の改正に伴い、これまで任意とされていた相続登記が義務化されました。すでに施行されている制度であるため、相続が発生した場合には法律に基づいた適切な対応が求められます。
正当な理由なく期限内に申請を怠った場合、10万円以下の過料という罰則を科されるおそれがあるため注意が必要です。速やかに手続きを進められるように、改正後のルールを正確に把握しましょう。
もくじ
相続登記の義務化が2024年4月1日より開始
不動産登記法等の改正により、これまで任意とされていた相続登記は、2024年4月1日から義務化されました。義務化の対象となるのは、相続（遺言を含む）によって不動産の所有権を取得した相続人です。
原則として、不動産を相続したことを知った日から3年以内に相続登記の申請を行わなければなりません。また、2024年4月1日より前に発生した相続についても、相続登記がされていなければ義務化の対象となる点には注意が必要です。
そのため、できるだけ早めに手続きを進めるようにしましょう。
相続登記とは
相続登記は、不動産の所有者や広さ、構造などを登記簿に登録する「不動産登記」のうち、相続によって所有者が変わったことを登録する手続きです。
不動産登記簿は「表題部」と「権利部」に分かれています。表題部には土地の面積や建物の構造など不動産そのものの情報が登録され、権利部には所有者や抵当権などの権利関係のことが登録されています。
| 改正前 | 改正後 | |
|---|---|---|
| 相続登記 | 任意 | 義務 |
| 申請期限 | 特になし | 原則3年以内 |
| 義務違反への罰則 | なし | あり |
参考：法務省「不動産登記のABC」
従来は相続による所有権移転登記には申請義務がありませんでしたが、この申請が2024年4月1日から義務化されたのです。また、正当な理由なく義務に違反した場合は、10万円以下の過料の対象となるおそれがあります。
相続登記の書類
義務化された背景
では、相続登記がなぜ義務化されることになったのでしょうか。
相続では、被相続人（亡くなった方）の遺産を分けることになりますが、金銭など分けやすいものと比べて、不動産は分けることが難しいため放置されやすいことが原因の一つといえます。相続登記が行わなれず、亡くなった人の名義のまま放置された結果、所有者不明になっている不動産が増加し、その面積を合算すると九州の面積よりも広くなるとのことです。
不動産を放置されることを回避するべく政府が取った策が、今回の相続登記の義務化ということです。では、不動産が放置されやすいケースについて詳しく見ていきましょう。
参考：政府広報オンライン「不動産の相続登記義務化！過去の相続分は？所有不動産を一覧的にリスト化する新制度も開始！」
遺産分割協議がきちんと行われない
たとえば、Aさんが死亡し、妻のBさん、子供のCさん、Dさんが相続人である場合、B・C・Dで話し合い、Bさんが不動産を相続して、残りの財産はCさんとDさんの兄弟で分配したとします。
この話し合いのことを「遺産分割協議」といいます。一方で、相続人同士の仲が険悪な場合や疎遠な関係では、この遺産分割協議がやりにくくなるため、不動産の登記が放置されることがあります。
遺産分割協議が行われないと、相続人の誰かが死亡して次の相続が発生したときなど、全体像を把握しにくくなります。結果として、親族で話し合いをして不動産の相続人を決めるのが非常に時間がかかり、亡くなった人の名義でいつまでも残り続けることになるのです。
相続の土地に価値がない
相続登記が放置される要因の一つに、相続した土地そのものに価値が見出せない場合が挙げられます。地方の山林や原野などは、固定資産税評価額が数千円から数万円程度という物件も珍しくありません。
このような不動産は、名義変更の手続きにかかる登録免許税や司法書士への報酬、さらに戸籍謄本などの必要書類を集める手間などと比較し、価値と労力が見合わないとされて見送られがちです。また、価値が低い土地は買い手が見つかりにくく、将来にわたって管理の手間や固定資産税の負担だけが残るリスクがあります。
たとえ資産価値が低い土地であっても、正当な理由なく期限内に登記を怠れば過料の対象となります。相続した土地の扱いに困っている方は、不動産会社に相談して市場価値を確認するか、新設された相続土地国庫帰属制度の利用を検討するなどして、適切な対応を行うことが重要です。
相続登記が義務化されたことによる変化
2024年4月1日の法改正施行により、これまで任意であった相続登記は法律上の義務となりました。これにより、不動産を相続した際のルールや手続きの重みが大きく変わっています。
そのため、相続が発生した際は、これまで以上に迅速な権利関係の整理と、確実な登記手続きが求められるでしょう。
3年以内に登記が必要
相続登記の期限は、「自己のために相続の開始があったこと及び所有権を取得したことを知った日から3年以内」とされています。
施行前から相続による不動産の取得を知っていた場合も対象となり、原則として2027年3月31日までに相続登記を行わなくてはいけません。とはいえ、遺産の話し合い（遺産分割協議）が上手くまとまらない場合もあるでしょう。
そのような場合には、「相続人申告登記」を利用する方法があります。相続人申告登記とは、登記簿上における所有者の相続が開始したことと、自分がその相続人であることを法務局に申し出る制度です。期限内に申し出を行えば、相続登記の申請義務を履行したものとみなされます。
ただし、話し合いにより不動産を取得した場合は、遺産分割が成立した日から3年以内に、相続人となった人が相続登記を行う必要があります。
不要な土地は国へ返却できる？
相続登記が放置される背景には、山林などの価値が著しく低い不動産の存在が挙げられます。そのため、相続登記の義務化とあわせて進められた所有者不明土地対策の一つとして、「相続土地国庫帰属制度」も創設されています。
相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律、通称「相続土地国庫帰属法」といいます。
この法律は、社会経済情勢の変化に伴い所有者不明土地（相当な努力を払ってもなおその所有者の全部又は一部を確知することができない土地をいう。）が増加していることに鑑み、相続又は遺贈（相続人に対する遺贈に限る。）（以下「相続等」という。）により土地の所有権又は共有持分を取得した者等がその土地の所有権を国庫に帰属させることができる制度を創設し、もって所有者不明土地の発生の抑制を図ることを目的とする。
ただし、相続土地国庫帰属制度は利用の条件が厳しく、すべての土地を国が引き取ってくれるわけではありません。国庫への帰属が承認された場合は、土地の管理に必要な費用をもとに算定された負担金を納付する必要があります。
罰則を免れる「正当な理由」とは
相続登記の義務化によって、期限内に登記申請をしないと10万円以下の過料が科されるおそれがあります。しかし、正当な理由があると認められる場合は、過料の対象とはなりません。
具体的な事情に応じて法務局の登記官が個別に判断しますが、たとえば多数の相続人がいて戸籍謄本など必要書類を用意するのに長期間を要するケースが挙げられます。
また、遺言書の有効性や遺産の範囲を巡って相続人同士が裁判や調停で争っている場合なども対象です。ほかにも、相続人が重病を患っていたり、経済的に困窮していて相続登記の費用を払えなかったりする事情がある場合も、正当な理由に該当するケースがあります。
登記を未登記のまま放置するリスク
相続登記をせずに亡くなった方の名義のまま放置していると、過料の対象になるだけでなく、不動産の活用にも大きな支障が出ます。
相続登記をしていない不動産でも売買契約を進められるケースはありますが、買主へ所有権移転登記をするには、原則として先に相続登記を済ませる必要があります。つまり、相続登記を放置していると、売却手続きを円滑に進められません。
不動産を担保にして金融機関から融資を受けたり、建物を建て替えたりすることも断られる場合があります。さらに長期間放置してしまうと、当初の相続人が亡くなって新たな相続が発生し、権利関係が複雑化するリスクがあるため注意が必要です。
住所等変更登記も義務化
相続登記とは直接関係ありませんが、住所変更登記と氏名変更登記も令和8年4月1日から義務化されています。
不動産登記記録の所有者欄には「住所」「氏名」が記載されています。そのため、登記簿上の住所や氏名が現在のものと異なる場合は、住所や氏名の変更登記が必要です。変更登記の期限は、変更日から2年以内に変更登記をする必要があり、怠ると5万円以下の過料の対象となるおそれがあるので、こちらも併せて確認しておきましょう。
法務局では、メールや書類の送付で変更登記ができる「スマート変更登記」の利用をすすめています。
参考：法務省「住所等変更登記の義務化特設ページ」
相続登記の手続き方法と費用の目安
相続登記は、必要書類をそろえて登記申請書を作成し、不動産の所在地を管轄する法務局へ申請するのが基本的な流れです。自分で手続きすることもできますが、相続人や不動産が多い場合などは司法書士へ依頼する方法もあります。
ここでは、相続登記を行うときの手続きの流れと、必要となる費用の目安について詳しく解説します。
登記申請における全体の流れ
相続登記に必要な書類は、遺言書の有無や遺産分割の方法などによって異なりますが、おおまかな手続きの流れは次のとおりです。
- 相続する不動産を確認する
固定資産税の課税明細書や登記事項証明書などから、亡くなった方が所有していた土地・建物を確認します。 - 相続人を確認する
亡くなった方の戸籍謄本などを収集し、誰が法定相続人にあたるのかを確認します。 - 不動産を相続する人を決める
遺言書がある場合は原則としてその内容を確認し、遺言書がない場合などは必要に応じて相続人同士で遺産分割協議を行います。 - 相続登記に必要な書類をそろえる
戸籍謄本、住民票、遺産分割協議書、印鑑証明書など、相続の方法に応じた必要書類を準備します。 - 登記申請書を作成して登録免許税を計算する
不動産の固定資産税評価額を確認し、登記申請書を作成するとともに、納付する登録免許税を計算します。 - 法務局へ相続登記を申請する
不動産の所在地を管轄する法務局へ申請します。窓口への持参だけでなく、郵送やオンラインで申請することも可能です。 - 登記完了後に書類を受け取る
登記が完了すると、登記完了証や、新たに不動産の所有者となった方に対する登記識別情報通知などが交付されます。
申請書や添付書類に不備があると、法務局から修正を求められる場合があります。相続人が多い、複数の不動産を相続する、過去の相続登記がされていないといった複雑なケースでは、司法書士への相談も検討しましょう。
相続登記にかかる費用相場
相続登記にかかる主な費用は、「登録免許税」「必要書類の取得費用」「司法書士へ依頼する場合の報酬」の3つです。
- 登録免許税：固定資産税評価額の0.4％
相続による所有権移転登記では、原則として不動産の固定資産税評価額に0.4％をかけた金額が登録免許税となります。たとえば、固定資産税評価額が1,000万円なら4万円、2,000万円なら8万円が目安です。 - 必要書類の取得費用：数千円～1万円程度が目安
戸籍謄本は1通450円、除籍謄本・改製原戸籍謄本は1通750円が基本です。このほか、住民票や印鑑証明書、登記事項証明書などの取得費用がかかります。相続人の人数や戸籍を取得する自治体の数によって異なりますが、合計で数千円～1万円程度になるケースが一般的です。 - 司法書士報酬：5万～10万円程度がひとつの目安
司法書士へ相続登記を依頼する場合は、登録免許税や書類取得費とは別に報酬が必要です。相続人や不動産の数、戸籍収集や遺産分割協議書の作成を依頼するかなどによって金額は変わります。
たとえば、固定資産税評価額1,000万円の不動産を相続し、自分で手続きをする場合は、登録免許税4万円に戸籍謄本などの取得費用を加えた金額が主な負担となります。司法書士へ依頼する場合は、さらに5万～10万円程度の報酬を見込んでおくとよいでしょう。
不動産の相続登記をせずに済む方法
不動産を所有している人が身内にいる限り、相続登記の義務からは基本的に免れられません。ただし、どうしても相続登記の義務せずに済ましたいという場合は、下記のような方法もあります。
そもそも不動産を相続せずに放棄する
相続放棄として、相続が開始した後に管轄の家庭裁判所に申し立てをすることによって、相続人から離脱することができます。
ただし、すべての遺産を引き継ぐことを放棄するため、「相続関係の話し合いが面倒だから」「不動産の相続だけ離脱したい」といった都合の良いことはできません。相続に関するあらゆる義務から解放される代わりに、一切の財産は承継することができなくなります。
一般的には債務（借金など）の承継を避けるために利用される制度ですが、不動産の分割がややこしくて関わりたくなく、その他の相続財産が特にないような場合には検討するとよいかもしれません。
相続前に不動産を売却する
相続登記をしない方法として、不動産の所有者が健在なうちに物件を売却し、現金化しておく方法があります。不動産を早期に売却することで、相続発生後に空き家となるリスクを回避できるほか、維持管理にかかる固定資産税や火災保険料、修繕費などの負担を次の世代に引き継がせずに済みます。
また、相続登記の義務化に伴う手続きの手間や、申請漏れによる過料のリスクを解消できる点も大きな利点です。売却によって得た資金は、所有者自身の老後資金や両親の介護費用などに充てることも可能です。売却のタイミングや税金対策について早めに検討しておくとよいでしょう。
まずは、所有している不動産がいくらで売れるのか、一括査定サイトなどを活用して市場価値を正確に把握することから始めてみてください。
大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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