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不動産売買における中間省略登記とは何?節税になる?危険では?

公開日: 2021年11月30日 |最終更新日: 2021年12月7日

不動産売買における中間省略登記は理解しにくい内容ですので「一度は話を聞いたことがあるけど、よく分からなかった」という方も多いのではないでしょうか。

何のために中間省略登記を行うのか、中間省略登記は良い事なのか悪い事なのか、危険なことではないのか、ということが分かるように、詳しく解説を行っていきます。
売主A、中間者B、第三者で買主のCの三者の取引を中心に説明をします。

中間省略登記とは

中間省略登記とは、複数回行われた所有権の移転登記を1回で行う方法です。

一般的には不動産売買が行われるごとに所有権移転登記を行います。不動産がAからBに、そしてBからCと取引された場合は所有権移転登記を2回行う必要があります。

もちろん登記に伴う税金や司法書士への手数料も2回分支払う必要が出てきます。
それを一回で済ませてしまう方法が、中間省略登記です。

不動産売却の登記に関する詳細は下記コラムにて解説していますので参考にしてみてください
不動産売却で必要な登記は?登記費用や必要書類についてもご紹介!

主な目的は節税

中間省略登記の主な目的は節税です。

中間省略登記を行えば、2回必要な登記が1回で済むため、登記の際に必要な登録免許税を節税することが可能です。

登録免許税は基本的に買主側が負担することが一般的です。
そのため売主Aが中間者Bへ売却、中間者Bが買主Cへ物件を売却した場合に、登録免許税はAB間の取引時はB、BC間の取引時はCが登録免許税を負担します。

中間省略登記を行えば、Bは登記の必要がなく、登記代を節約できた分の利益も確保できます。そのため、不動産業者がBの立場の場合は中間省略登記が行われる可能性が高いです。

中間省略登記の問題点

中間省略登記にはデメリットや問題点もあります。
最大の問題点は、中間省略登記を行うと中間者Bの登記がない状態ですので、実際の不動産取引経過が登記に正しく反映されないことです。

そのため将来的にトラブルを起こす可能性があります。                                                          またAからB,BからCへの契約がまとまってから、所有権移転登記が行われますので、完了するまでに時間がかかることもデメリットのひとつです。

裁判所と法務局の見解の違い

裁判所と法務局では見解が異なりますので、考え方を理解しておきましょう。
裁判所は「三者ABCの同意があれば、AからCへの所有権移転登記は問題ない」という判決を出しています。

一方で実務を行う法務局は「所有権の移転や保存登記の必要性が発生した場合は実際の不動産取引を正しく反映させること」が原則だと考えています。

しかし実務上は中間省略登記を行うことが可能で、実際に多く行われていた、というのが現実です。
その後法改正が行われ、不動産登記法の原則が実務上にも反映されたため、中間省略登記ができなくなりました。

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新・中間省略登記

不動産取引において中間省略登記は登録免許税を節税することができ、現場では使われることも多かったです。

しかし、権利の移転が正しく反映されていないという課題があり、不動産登記法の改正によって従来の中間省略登記はできなくなりました。

そこで新しい方法として「新・中間省略登記」が考案されました。
新・中間省略登記を行う方法として、

  • 第三者のためにする契約
  • 買主の地位を第三者に譲渡する

という2つの手法がありますので、それぞれ詳しく説明を行います。

中間省略登記との違い

「中間省略登記」と「新・中間省略登記」の違いについて説明します。
中間省略登記では「中間者Bの登記を省略」していましたが、新・中間省略登記では「中間者Bの所有権移転を省略」している点が大きな違いです。

つまり所有権移転を省略しているので、そもそも登記など必要ありません。
A、B、Cの取引でいうと、そもそもBに所有権が移らないということです。

従来の中間省略登記ではBに所有権は移りますが、登記を省略していました。

所有権移転自体を省略することで、所有権移転の経緯を正しく反映すべしという不動産登記法の方向性に沿った内容です。

第三者のためにする契約

「第三者のためにする契約」とは、2つの契約から成り立っています。

第三者のためにする売買契約
A→Bの第一の売買契約書を作成し、所有権は直接Cに移転できる特約付きの契約
他人物売買契約
B→Cへ第二の売買契約書を作成し、所有権はA→Cへと直接所有権が移転する契約

こうすることで所有権は中間者Bを経ることなく、AからCへと直接移転が可能です。
そのためBは不動産取得税や登録免許税を支払う必要がありません。

AB間、BC間の売買契約はそれぞれ個別に行われるため、AはBC間の取引金額、CはAC間の取引金額はわかりません。

買主の地位を第三者に譲渡する

買主の地位を第三者に譲渡することで、中間省略登記を行うことが可能です。
この手法も2つの契約から成り立っています。

  • A→Bの売買契約
  • B→Cの「買主の地位を譲渡する契約」

この2つの契約を行うことで、所有権はA→Cへと移転するため、中間者Bは登記が不要です。

買主の地位を第三者に譲渡する方法だと、AB間の売買契約の内容をCが引継ぎますので、AB間の売買金額もCが知ることができます。

そのため、実際の取引では買主の地位を第三者に譲渡する方法よりも、先程説明した第三者のために契約する方法が多く使われています。

三為業者とは

中間省略登記の制度を利用し、転売目的で第三者のためにする売買契約を行う不動産業者のことを三為(さんため)業者と呼びます。

中間者が多くなると四為、五為となります。その都度利益を上乗せして転売しているので、最終的にエンドユーザーが不動産を手に入れた時は、相場の何倍もの価格になっている可能性があるので注意が必要です。

中間省略に関わる際に気をつけること

中間省略登記は法律的に問題のない取引の方法ですが、実際に関わる際にはリスクがある点も充分に理解した上で行いましょう。
それでは注意すべき点について詳しく説明を行います。

重要事項説明や契約不適合責任の義務が免除される可能性がある

契約者保護のため、宅建業者には重要事項説明や契約不適合責任の義務が課せられていますが、新・中間省略登記を行うとその義務が免除されることがあります。
重要事項説明と契約不適合責任のそれぞれの内容は下記のとおりです。

重要事項説明
売買契約において重要な事項を契約者に契約前に説明する
契約不適合責任
引き渡し後に契約不適合が見つかった際には売主が責任を持つ義務がある

たとえば先述した「買主の地位を第三者に譲渡する」契約を結んだ場合は、買主の地位を譲渡するわけですから、売主Aと買主Cとの契約になり、宅建業者の義務は課せられません。
ですから、売主Aも間に入ったBも重要事項説明の義務もなければ、契約不適合責任を免責する特約を入れることもできます。

義務を行使させるためには、第三者のためにする契約で①AB間の売買契約②BC間の売買契約(他人物売買契約)を行うことをおすすめします。

第三者のためにする契約であれば、Bに重要事項説明や契約不適合責任の義務が課せられます。

契約後の入金まで時間がかかる場合がある

新・中間省略登記の場合はAB間の売買契約の後、中間者Bと買主Cとの間に契約がなければ、決済が行われません。そのため、売主Aへの入金まで時間がかかる場合があります。

中間者Bによっては決済期日を設定し、期日を過ぎればBが自己資金で買取りし、入金してくれる場合もあります。決済期日が設定されていなければ、買主Cが契約するまで入金されない可能性もあるため、注意が必要です。

リスクを考え細心の注意を

中間省略登記や新・中間省略登記は登録免許税や司法書士費用を節約することができるというメリットがある制度ですが、不動産業者が利益を増やすために活用する手法でもあります。

デメリットや注意点もありますので、関わる際にはトラブルに巻き込まれることがないよう、この記事で紹介したポイントを再度確認しておきましょう。

買主Cになる場合には、宅建業法で課せられる義務が免除され、契約してから後悔する可能性もあります。
また売主Aになる場合には入金が遅くなるリスクがあることを認識しておくことが重要です。
不動産は動く金額も大きいですので、リスクを考え細心の注意を払い、取引に臨みましょう。

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