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不動産売却の登記手続きとは｜費用やタイミング、必要書類も紹介
不動産売却では、不動産の持ち主が変わったことを公的な書類に記載するために登記が行われます。この記事では、不動産を売ったときはどのような登記が必要になるのか、売主と買主の費用負担、必要書類についても解説します。
取引を円滑に進めるためにも、手続きのタイミングや流れを把握しておきましょう。
- 不動産売却で必要になる主な登記の種類
- 登記時にかかる費用の目安と売主・買主の負担
- 不動産売却の登記手続きで必要になる書類
もくじ
不動産売却で行われる登記とは？
不動産登記とは、土地や建物の所在・面積、所有者、抵当権などの情報を法務局が管理する登記簿に記録しておく制度のことです。簡単にいうと、「土地や建物の情報を最新の状態に更新すること」といえるでしょう。
不動産の売却では、所有者が売主から買主に変わるため、所有権移転登記を行います。また、住宅ローンの残債がある場合や登記上の住所・氏名が変わっている場合などには、別の登記手続きが必要になります。
まずは、不動産登記における基礎的な内容から理解していきましょう。
不動産売却で必要になる4つの登記
不動産売却に関連する主な登記には、次の4つがあります。
- 所有権移転登記
- 抵当権抹消登記
- 住所・氏名変更登記
- 相続登記
所有権移転登記は通常の不動産売買で行われますが、それ以外の登記は物件や売主の状況によって行わないこともあります。
所有権移転登記
不動産の売却を行うと持ち主が売手から買手に移りますので、これを公に示すために「所有権移転登記」が必要です。
仮に所有権の移転登記が行われないと、所有権を主張する第三者に対抗することができない（自分の不動産だと主張できない）ため、重要な登記といえます。所有権移転登記を行わないと、二重売買（2人以上の買主に同じ物件を売ること）が発生した場合など、第三者に対して所有権を主張できないことがあります。
なお、この所有権移転登記は不動産売買だけでなく、相続や贈与によって持ち主が変わる場合にも行います。
抵当権抹消登記
住宅ローンを組む時は、購入不動産を金融機関の担保に入れる（抵当権を設定する）ことになります。
不動産売却では、売却代金でローンを完済するケースが多いですが、完済すると原則として抵当権は消滅します。ただし、登記簿上の抵当権は自動的に削除されません。抵当権の登記が残っていると、買主が安心して不動産を取得できないため、売却時には抵当権抹消登記を行うのが一般的です。
住所・氏名変更登記
引っ越しや結婚などによって、登記簿謄本に記載された持ち主（名義人）の住所・氏名が現在の情報と異なる場合は、住所・氏名変更登記が必要になります。
2026年4月1日からは住所・氏名変更登記が義務化され、原則として変更した日から2年以内に登記を申請しなければいけません。不動産売却時に登記上の住所や氏名が異なる場合は、通常、所有権移転登記に先立って変更登記を行います。
相続登記
相続した不動産を売却したいときは、自分が新しい所有者となったことを示すために登記が必要です。
できるなら被相続人（亡くなった方）名義のまま売却したいところですが、売却では自分が所有者であることを法的に主張しなくてはならず、さらに不動産登記が実態と一致している必要もあります。
なお、2024年4月1日から相続登記が義務化されています。相続によって不動産を取得したことを知った日から原則3年以内に登記を申請する必要があるため、すぐに売却する予定がない方も注意しましょう。
登記手続きは決済・引き渡し時に行われる
不動産売却で所有権移転登記を行うときは、売買契約を締結した日ではなく、売却代金の残額を受け取る決済・引き渡しの日に申請するのが一般的です。
不動産売買では、売買代金が全額支払われた時点で所有権が買主に移転するよう、契約で定められていることがあります。
所有権を取得しても登記が完了していないとトラブルが発生するおそれがあるため、通常は決済・引き渡しと同じ日に所有権移転登記を申請しているのです。
登記手続きは司法書士に依頼できる
不動産登記に関しては、すべて自分で手続きをすることもできます。しかし複雑な手続きになるので、基本的には不動産の登記や取引の専門家である司法書士に委託するのが確実です。
権利証（登記識別情報）を紛失した際の対処法
売却手続きで必要になる権利証（登記識別情報通知）を紛失した場合は、別の方法で登記手続きを進めることが可能です。権利証や登記識別情報は一度紛失すると再発行できません。
そのため、主に司法書士に依頼して「本人確認情報」を作成してもらう方法か、法務局の「事前通知制度」を利用する方法で対応します。
ただし、事前通知制度は登記申請後に法務局から送られる通知に回答する必要があるため、決済日に登記申請を行う一般的な不動産売買では利用できない可能性があります。
そのため、司法書士による本人確認情報の作成を利用する方法が現実的です。ただし、別途費用がかかるため、紛失に気づいた場合は早めに司法書士や不動産会社へ相談しましょう。
不動産売却における登記費用はいくら？
不動産を売却する際にはいろいろな登記手続きを行います。どれくらいの費用がかかるのか詳しく見ていきましょう。
以下に、主な費用の目安をまとめました。
登記の種類 | 一般的な費用負担者 | 登録免許税の目安 |
|---|---|---|
所有権移転登記（売買） | 買主 | 不動産の固定資産税評価額に所定の税率をかける |
抵当権抹消登記 | 売主 | 不動産1個につき1,000円 |
住所・氏名変更登記 | 売主 | 不動産1個につき1,000円 |
相続登記 | 相続人 | 原則として固定資産税評価額の0.4% |
※費用負担は契約内容によって異なります。また、司法書士報酬は別途必要になる場合があります
抵当権抹消・住所変更登記にかかる費用
不動産の登記情報を変更する際は、登録免許税がかかります。
原則として不動産1個につき1,000円のため、戸建て住宅では建物・土地で2,000円かかかります。ただし、土地が複数の筆に分かれている場合などは費用が増えることもあるでしょう。
司法書士に手続きを依頼する場合は、登録免許税とは別に報酬が必要です。
所有権移転登記の費用は原則として買主が負担する
所有権移転登記にかかる登録免許税は固定資産税評価額に税率をかけて計算するので、意外と高額になるケースがあります。
2026年11月現在、所有権移転登記の登録免許税率は以下のとおりです。
対象 | 原則の税率 | 軽減税率 | 軽減措置の適用期限 |
|---|---|---|---|
土地の売買 | 2.0％ | 1.5％ | 2029年3月31日 |
建物の売買 | 2.0％ | 0.3％ | 2027年3月31日までに取得した一定の住宅用家屋 |
相続による所有権移転 | 0.4％ | 一定の免税措置あり | 条件による |
※軽減措置を受けるには要件を満たす必要があります
固定資産税評価額が2,000万円の土地の場合、軽減税率を適用した登録免許税は30万円です。また、一定の要件を満たすマイホームについては軽減措置が設けられており、税率が0.3％になる場合があります。
この費用の負担は売買契約書の内容で決まりますが、原則として買主負担となるのが一般的です。つまり売主が支払うことは少ない費用といえるでしょう。
司法書士に依頼する場合の費用
司法書士への報酬は、依頼する登記の種類や不動産の数、手続きの内容などによって異なります。たとえば、抵当権抹消登記のみを依頼する場合と、住所変更登記や所有権移転登記を含めて依頼する場合では費用が大きく変わるでしょう。
そのため、あくまで目安ではありますが、司法書士への報酬は5万円～10万円前後になることが多いようです。
不動産売却の所有権登記で必要になる書類一覧
最後に所有権移転登記に関して必要になる書類をご紹介します。まずはどのような書類が必要になるのか以下の内容を確認しておきましょう。
書類 | 主な用途・注意点 |
|---|---|
実印 | 登記に必要な書類への押印 |
印鑑証明書 | 原則として作成後3か月以内 |
登記済証（権利証）または登記識別情報 | 所有権移転登記に使用 |
本人確認書類 | 運転免許証やマイナンバーカードなど |
登記原因証明情報 | 売買による所有権移転の原因を証明 |
固定資産評価証明書など | 登録免許税の計算に使用 |
委任状 | 司法書士へ登記申請を委任する場合 |
住民票や戸籍関係書類など | 住所・氏名の変更がある場合 |
※必要な書類は個々の取引や登記申請の方法によって異なります。
不動産売却の登記手続きで必要になる書類については以下の記事で詳しく解説しています。 不動産登記の必要書類一覧｜売買・相続別に法務局の手続きを解説
本人であることを証明する登記書類
売主本人であることを確認するため、実印や印鑑証明書、運転免許証などの本人確認書類を用意します。
所有権移転登記に使用する印鑑証明書は、原則として発行から3か月以内のものが必要です。運転免許証などの本人確認書類については、有効期限内のものを用意しましょう。
物件に関する登記書類
物件に関する書類として、登記済証（権利証）や登記識別情報のほか、登記原因証明情報などが必要です。
登記原因証明情報は、不動産売買によって所有権が移転したことを証明する書類です。また、登録免許税の計算には、固定資産評価証明書などの固定資産税評価額がわかる資料が必要になります。
司法書士へ委託する場合の必要書類
司法書士へ委託するなら委任状が必要です。委任状に関してはこちらでもご紹介していますので参考にしてみてください。
不動産売却するときの登記に関するよくある質問
- 不動産売却するときに必要な登記とは？
- 不動産売却では、主に所有権移転登記を行います。住宅ローンの抵当権が残っている場合や相続した不動産を売却する場合は、別の登記手続きが必要です。
- 登記に必要な費用はいくら？
- 必要な費用としては、登録免許税と司法書士報酬などがあります。登録免許税は登記の種類によって異なり、抵当権抹消登記や住所・氏名変更登記の場合は、原則として不動産1個につき1,000円がかかります。
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