不動産登記の必要書類一覧｜売買・相続別に法務局の手続きを解説

不動産の購入・売却・相続なとでは、不動産登記が必要です。しかし、書類の準備や作成など面倒な手続きが多いため、司法書士に依頼するという方も少なくありません。

一方で、自分自身で不動産登記を行うことも可能です。そもそも不動産登記とは、どういったものなのか、不動産登記の基本から手続きの方法などをわかりやすく紹介します。

不動産登記を基本からわかりやすく解説

不動産登記とは、土地や建物の所在地・面積・所有者・抵当権など、不動産の状況や権利関係を公的に記録する制度のことです。

登記された情報は公開され、誰でも所有者や権利関係を確認できます。不動産取引では、登記によって権利関係を明確にすることで、安全かつ円滑な取引につながられます。

登記に記録する内容

不動産登記では土地、建物といった不動産の種別ごと、そして土地であれば1筆ごと、建物であれば1件ごとに作成し、項目によって「表題部」「権利部（甲区）」「権利部（乙区）」に分けて記録されます。

表題部には不動産の状況、権利部には所有者に関する情報や権利などが記載され、甲区と乙区に分かれています。具体的に記載されている内容は、次のとおりです。

表題部

権利部

相続登記や住所・氏名の変更登記は義務化されている

不動産の所有者に関する一部の登記は、法律によって申請が義務付けられています。

相続登記は2024年4月1日から義務化され、不動産を相続したことを知った日から原則3年以内に申請する必要があります。また、2026年4月1日からは登記名義人の住所や氏名が変わった場合の「住所・氏名変更登記」も義務化されています。

どちらも期限が定められているため、相続や住所・氏名の変更があった場合は早めに手続きを進めましょう。

参考：法務省「住所等変更登記の義務化特設ページ」「不動産を相続したらかならず相続登記！」

相続登記の義務化が開始｜登記しないと10万円以下の罰則あり？

2024年4月からの相続登記が義務化されたため対応が必要です。過去の相続にも適用されるた……

不動産登記を行わない場合の罰則

登記の義務を怠ると罰則があるため注意が必要です。

2024年4月1日から義務化された相続登記は、不動産を相続したことを知ったときから3年以内に相続登記を申請しなくてはなりません。もし、正当な理由なく期限内に登記しなかった場合、罰則として10万円以下の過料が科されます。

第七十六条の二　所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、当該相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から三年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。（略） 不動産登記法 第七十六条の二

相続登記以外にも新築した建物を取得した人は、その所有権を取得した日から1カ月以内に表題登記の申請をしなければならないと規定されており、表題登記しないと10万円以下の過料が科せられます。

第四十七条　新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。 不動産登記法 第四十七条

第百六十四条　（略）第四十七条第一項（略）、第七十六条の二第一項若しくは第二項又は第七十六条の三第四項の規定による申請をすべき義務がある者が正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、十万円以下の過料に処する。 不動産登記法 第百六十四条

不動産登記で必要になる書類

不動産登記の必要書類は、売買や相続など登記の目的によって異なります。また、売買の場合は売主と買主でも用意する書類が違うため注意しましょう。

※のついている書類は、登記手続きを司法書士に委任する場合に必要になります。自分で登記する場合は不要です。
※2は遺言書等がなく、法定相続分で登記する場合は不要です。※3の書類は戸籍・除籍謄本（抄本）の原本の還付を希望しない場合は必要ありません。

不動産売却で必要な登記は？登記費用や必要書類についてもご紹介！

不動産を売却する時は、不動産の持ち主が変わったことを示すために登記が行われます。ここでは……

【売買】所有権移転登記の必要書類

所有権移転登記で法務局へ提出する書類を以下にまとめました。「登記申請書」「住民票（写し）」「印鑑証明書」「本人確認書類」は、売買と相続の両方で使用する可能性がある書類です。

以下は不動産売買の所有権移転登記で必要になる書類の一例です

売主は主に、登記済証（権利証）または登記識別情報や印鑑証明書を用意します。一方、買主は新たな所有者として住所を登記するため、住民票の写しなどの住所証明情報を用意します。登記申請書や登記原因証明情報などは、売主・買主双方が関係する書類です

それぞれの書類について詳しく見ていきましょう。

登記申請書

所有権移転登記を行うときは登記申請書を作成し、管轄の法務局に提出します。

登記申請書はA4判の長期保存が可能な用紙（上質紙など）に必要項目を記入するなど、様式が決まっているので注意しましょう。もし、自身で作成するのが難しいのであれば、法務局のWebサイトから様式に合った書類データをダウンロードできます。書類データに必要な情報を記入すれば、登記申請書が完成します。

印鑑証明書

登記申請書への捺印は実印で行い、申請者が本人であることを確認するため印鑑証明書が必要です。司法書士に委任する場合には、申請書類ではなく、司法書士への委任状に捺印します。

印鑑証明書は市区町村で交付されますが、マイナンバーカードを使って、コンビニエンスストアで入手することも可能です。また、印鑑証明書の発行日は「申請日の3カ月前以内が有効」など、所有権移転の原因や状況によって有効期限がありますので、事前に確認しておきましょう。

ちなみに、不動産売買による登記申請では、実印と印鑑証明書が必要になるのは売主だけです。

住民票の写し

登記申請では住民票の写しが必要です。登記申請の添付書類は原本の提出が原則のため、住民票の写しは市区町村で交付されたものをそのまま提出します。住民票の写しはコピーしたものという意味ではないので注意してください。

不動産売買では売主の現住所と登記記録の住所が一致しているのであれば、住民票の写しは不要です。

印鑑証明書と同じように住民票も市区町村で交付されるほかにも、マイナンバーカードを使ってコンビニエンスストアで入手できます。

本人確認書類

本人確認書類は法務局に提出するのではなく、司法書士が間違いなく本人からの委任を受けたことを確認するために提出します。本人確認書類では、運転免許証やマイナンバーカード、パスポートなど主に顔写真つきの書類が有効です。

登記申請を司法書士に委任しないのであれば不要です。

登記済証（権利証）もしくは登記識別情報通知

不動産の所有者であることを示す書類で、売主が用意します。以前は登記済権利証や権利証と呼ばれていましたが、2005年以降は12桁の符号からなる登記識別情報が導入され、登記識別情報通知書が所有者に交付されています。

登記原因証明情報

登記原因証明情報とは、売買や相続などによって不動産の権利が移転した事実を証明するための情報です。所有権移転登記を申請する際に、登記の原因となった契約や事実を法務局へ示すために提出します。

不動産売買の場合では、売主・買主、対象となる不動産、売買契約の成立日、所有権が移転したことなどが確認できる書類が必要です。売買契約書が登記原因証明情報として利用できる場合もありますが、登記申請用に別途書面を作成することもあります。

司法書士へ登記を依頼する場合は、登記原因証明情報の作成も含めて対応してもらうのが一般的です。

固定資産税評価証明書

固定資産評価証明書とは土地や建物など、固定資産税のかかる資産の評価額を証明する書類です。所有権移転登記のときに納付する登録免許税は、固定資産税評価額で金額が変動するため、固定資産評価証明書の添付を求められます。

固定資産評価証明書は、対象の不動産の所在地を管轄する市区町村で入手できます。また、市区町村から送付される固定資産税・都市計画税（土地・家屋）納税通知書の課税明細書を利用することも可能です。

司法書士への委任状

所有権移転登記で司法書士に委任するときは、委任状が必要になります。委任状の様式は司法書士が作成しますが、登記申請者となる人の署名と捺印が必要です。そのため、不動産売買のときは売主と買主、相続では登記申請を司法書士に委任する申請人が署名・捺印をします。

【相続】所有権移転登記の必要書類

相続による所有権移転のときは、次の書類が必要です。

ただし、相続のケースごとに必要な書類が異なることがあるため注意しましょう。それぞれの書類について解説します。

戸籍謄本（故人及び相続人）、除籍謄本・改製原戸籍（故人）

相続人の戸籍謄本は、相続の権利を証明するために必要です。さらに、相続人を正確に確認するため、故人の出生から死亡までのつながりが分かる戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍も用意します。これらの書類は、故人の本籍地を管轄する市区町村で入手できます。

遺言等または遺産分割協議書遺言書

故人が生前に公正証書遺言や自筆証書遺言などの遺言書を作成していれば、提出する必要があります。ただ、法務局で保管していない自筆証書遺言の場合は、家庭裁判所で検認済みの書類が求められます。

遺言書がなく、相続人が話し合って遺産の分配を決定していたら、作成した遺産分割協議書を提出します。

遺産分割協議が不調であったり、協議せず遺産分割協議書を作成していなかったりする場合は、法定持分での共有であれば相続登記の申請が可能です。

住民票の写し、被相続人の住民票の除票や戸籍の附票

不動産を取得する相続人は、新たな所有者として住所を登記するため住民票の写しも用意しなくてはいけません。

さらに、被相続人の登記記録上の住所と戸籍の情報だけで同一人物であることを確認できない場合は、住民票の除票や戸籍の附票などが必要になる場合があります。

固定資産評価額が分かる書類

相続登記でも登録免許税を計算するため、不動産の固定資産評価額を確認を行います。固定資産課税明細書や固定資産評価証明書なども利用できます。

なお、「相続関係説明図」という家系図のような表を作成して戸籍謄本などとあわせて提出すると、原本還付を受ける際の手続きを簡略化することが可能です。ただし、相続関係説明図は相続登記で必ず提出しなければならない書類ではありません。

これから売却するなら、登記手続きの前に査定額を確認しましょう

• 物件種別を選択分譲マンション一戸建て土地一棟アパート･一棟マンション投資マンション(１Ｒ･１Ｋ)一棟ビル区分所有ビル（ビル１室）店舗･工場･倉庫農地その他
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不動産登記の申請書の書き方

実際に不動産登記を申請する際の「登記申請書」をどのように記載するのか、登記申請書の入手方法から、記載例を「相続で遺産分割協議書がある場合」と「売買の場合」で説明します。

登記申請書を入手する方法

登記申請書に法務局のホームページで申請書の様式や記載例が公開されています。

登記の内容に応じて、多数の様式・記載例が用意されていますので、登記内容に応じた申請書をダウンロードして利用しましょう。

所有権移転（相続・遺産分割）登記申請書の書き方

相続の登記申請書は、法務局のWebサイトの「不動産登記の申請書様式について」からダウンロードできます。ダウンロードしたら、項目の解説に沿って記入していきましょう。

課税価格と登録免許税の金額は、次の記事を参考にしてください。

所有権移転登記の費用相場を紹介！安く済ませる方法はある？

不動産登記記録に記載された内容に変更が生じた場合は、必要書類を用意し法務局に申請書ととも……

所有権移転（売買）登記申請書の書き方

不動産売買の所有権移転の登記申請書も、法務局のWebサイトの「不動産登記の申請書様式について」からダウンロードできます。相続の所有権移転と似ていますが、異なる箇所がいくつもあるので注意しましょう。

所有権移転登記の申請手続きの流れ

相続と不動産売買による所有権移転登記の必要書類の用意、申請書の作成をしたら、実際に申請の手続きを行います。

申請手続きの流れは、次のとおりです。

自分で手続きするときの流れや、注意するポイントを解説します。

① 法務局に手続きの流れを確認する

手間ではあるのですが、スムーズに手続きを進めていくため、まず法務局に手続きの流れや必要な書類の確認をしましょう。

ちなみに、法務局への相談は予約制で、1回あたり20分以内と時間が決められています。相談する方法は、電話、法務局の窓口、Web会議サービスのいずれかが選択可能です。

電話か窓口で相談したいのであれば、不動産の所在地を管轄する法務局へ電話で予約をしてください。Web会議サービスを利用するときは、各地域の法務局のWebサイトから予約できます。

参考：東京法務局「登記手続のご案内」

② 必要書類を用意する

所有権移転登記で必要になる書類の取得方法をご紹介します。登記申請をする際にスムーズに対応できるよう、あらかじめ把握をしておきましょう。

※のついた書類は、司法書士に不動産登記を依頼するときに必要です。司法書士に依頼せず、自身で登記申請をするのであれば不要です。

相続で所有権移転登記が必要になったときは、次の書類を用意することになります。

所有権移転登記では提出した書類は返却されないため、そのほかの手続きで必要な書類がある場合は、原本還付手続きが必要です。

以下の書類も原本還付手続きをしなければ返却されないため注意してください。

司法書士へ登記を依頼する場合は、委任状や本人確認書類なども準備します。書類によって取得に時間がかかることがあるため、余裕をもってそろえておきましょう。

③ 申請書をダウンロードして作成する

登記の申請書は、法務局のWebサイトからダウンロードできます。ダウンロードした申請書のデータにパソコンで入力するか、プリントアウトした申請書にペンで記入するかして作成します。記入するときは、摩擦などで消えないものをしてください。

手続きごとに申請書が用意されているので、該当する申請書をお好みの形式のファイルでダウンロードしましょう。

④ 申請書類をそろえて法務局に提出する

必要な添付書類をそろえて申請書を作成できたら、対象となる不動産の所在地を管轄している法務局へ提出します。法務局で受理されたら内容が審査されます。しかし、書類に不備などがあれば、法務局の指示にしたがい、修正や不足書類を集めるなどする必要があります。

相続で登記申請をするときは、相続放棄をした人がいると必要な書類が増えることがあるため、あらかじめ法務局に問い合わせておいたほうがスムーズに進められるでしょう。

所有権移転登記では、新たに登記名義人となった人に登記識別情報が通知される場合があります。法務局に出向き直接受け取るほか、申請時に返信料金分の切手を貼った返信用封筒を同封しておけば、郵送してもらえます。

原本還付の手続き方法

登記申請では原則として、添付する書類は原本が必要です。しかし、原本還付の手続きをすることで、原本を返却してもらえます。

原本還付の手続きをするには、次の準備が必要です。

原本とコピーが同じものだと確認されたら、原本が返却されます。

ただし、返却される書類とされない書類があるため、注意してください。次の書類が原本還付の対象になります。

また、戸籍謄本、除籍謄本などは、相続関係説明図を提出すれば、原本還付を請求できます。

オンライン申請も可能

所有権移転登記などの不動産登記の申請は、オンラインで行うことが可能です。書類の作成、申請、登記識別情報の通知、登記完了証の交付などもオンラインで受けられるため、スムーズに手続きを進められるメリットがあります。

添付書類によっては、書類をスキャンしてオンラインで提出したうえで、法務局へ持参するか郵送する必要があります。オンラインだけで、すべての手続きを進められるわけではないので注意してください。

手続きに必要なソフトウェアや手続き方法は「登記・供託オンライン申請システム 登記ねっと 供託ねっと」で紹介しています。

参考：登記・供託オンライン申請システム 登記ねっと 供託ねっと「登記・供託オンライン申請システムとは」

郵送で申請書類を提出する方法

作成した登記申請書や添付書類は、法務局の窓口へ持参するほか、郵送で提出することも可能です。郵送する場合は、必要書類に不足や記載漏れがないか確認したうえで、対象となる不動産の所在地を管轄する法務局へ送付します。

申請書類を入れた封筒の表面には「不動産登記申請書在中」と記載し、書留郵便で送付しましょう。郵送を利用すれば、書面で申請する場合でも法務局へ直接足を運ばずに手続きを進められます。

手続きが面倒なら司法書士への依頼がおすすめ

所有権移転登記は自分でやれば費用を節約できますが、書類の不備や添付書類の不足があると、手続きをやり直さなくてはなりません。そのため、所有権移転登記などの権利に関する登記は司法書士へ依頼することが一般的です。

司法書士に依頼すれば、必要書類を的確に指示、また申請書の作成、提出にも対応してくれます。司法書士に依頼すると数万円の報酬と実費がかかりますが、複雑で面倒な手続きを問題なく進めてくれるでしょう。

ちなみに、土地の分筆や地目変更、建物の表題登記の変更などは土地家屋調査士に依頼することで、申請手続きを代理してもらうことが可能です。

不動産登記が必要になる主なケース

不動産登記を行うのは、登記記録に記載されている情報の変更、追加が必要になったときです。主に次の6つを行うときに、不動産登記が必要になります。

それぞれのケースを見ていきましょう。

家を新たに建てた

家を新築したときは、建物の所在や種類、構造、床面積などを登記記録に反映する「表題登記」を行います。表題登記では、工事完了引渡証明書や検査済証などの所有権を証明するための書類のほか、建物図面、各階平面図、住民票の写しなどの住所証明情報を用意します。

表題登記が完了した後に行う「所有権保存登記」では、住民票の写しなどの住所証明情報が必要です。建物表題登記が建物の物理的な状況を記録する登記であるのに対し、所有権保存登記はその建物を誰が所有しているのかを権利部に記録するための登記です。

中古住宅を購入した

中古住宅を購入したときは、すでに土地と建物の登記記録が存在しますが、所有権者が異なっています。そのため、これまでの所有者から新しい所有者へ所有権が移ったことを登記する「所有権移転登記」を行います。

用意する書類は売主側とは異なりますが、手続きとしては売買による所有権移転登記と同じです。

建物を解体した

建物を取り壊した場合は、建物がなくなったことを登記記録に反映する「建物滅失登記」を行います。その際に必要な書類は、登記申請書と解体業者などが作成した建物滅失証明書です。

解体業者によっては印鑑証明書や代表者の資格証明書などが必要になることもありますが、法人の会社法人等番号を申請書に記載することで省略できる場合があります

不動産を相続した

前述したように、不動産を所有していた人が亡くなって相続したときは、所有権が相続人へ移ったことを登記する「所有権移転登記」を行います。相続にともなう登記は、相続登記と呼ぶことがありますが正式な名称ではありません。

所有者の住所、氏名が変わった

不動産の所有者が引っ越したり、結婚して姓が変わったりしたときも不動産登記が必要です。登記記録を引っ越し先の住所、氏名に変更するときは、「登記名義人住所・氏名変更登記」を行います。

住宅ローンを利用する、住宅ローンを完済した

住宅ローンを利用すると購入した不動産を担保となるため「抵当権」が設定され、融資をした金融機関が抵当権者として権利部の乙区に記載されます。

主な必要書類として、登記識別情報または登記済証、抵当権設定契約証書などの登記原因証明情報、設定者の印鑑証明書などがあります。司法書士などに登記申請を委任する場合は委任状も必要です。

一方、住宅ローンを完済しても、登記記録上の抵当権が自動的に抹消されるわけではないため、抵当権の「抵当権抹消登記」を行います。抹消登記では、金融機関から交付される登記原因証明情報、抵当権者の登記識別情報または登記済証、委任状などを用意して申請します。

不動産登記をしないとどうなる？

所有者が変わっているのにも関わらず、所有権移転登記をしないまま放置すると、登記名義が以前の所有者のまま残ってしまいます。この状態では、第三者への売却の手続きが円滑に進めにくくなります。

不動産を売却する際に未登記のままでは、スムーズな売却が難しいため、所有権移転登記が必要になるのです。

不動産売却に伴う登記は不動産会社や司法書士に相談しよう

不動産登記では、売買や相続など登記の目的によって必要書類や手続きが異なります。特に、不動産売買では売主と買主で用意する書類が異なるため、自分のケースで必要な書類を事前に確認しておくことが大切です。

登記申請は自分で行うこともできますが、申請書の作成や必要書類の準備に不安がある場合は、司法書士へ依頼することもできます。売却を検討している場合は、登記について不動産会社や司法書士へ確認するとともに、不動産がいまどの程度の価格で売却できるのか把握しておくとよいでしょう。

複数の不動産会社へ査定を依頼したい場合は、一括査定サイト「リビンマッチ」を利用する方法もあります。査定価格や売却方針を比較しながら、自分に合った不動産会社を検討しましょう。

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