不動産登記の必要書類はなに？申請書の書き方、法務局の申請手続きも解説

不動産の購入、売却、相続などを行ったら、不動産登記が必要です。書類の準備、作成など非常に面倒な手続きですが、不動産登記は欠かすことのできないものです。

どうしてこんなに面倒な手続きが必要になるのでしょうか。そもそも不動産登記とは、どういったものなのでしょうか。不動産登記の基本から手続きの方法などをわかりやすく紹介します。

不動産登記を基本からわかりやすく解説

まずはもっとも基本的な不動産登記とはなにか、そして登記を行うときに記録される内容、登記が必要になるケース、登記しないとどのような問題が起こるかなどを解説します。

不動産登記の知識がない人でも理解できるよう、わかりやすく解説します。

そもそも不動産登記とはなに？

不動産登記とは、不動産の状況や所有者、権利関係などの情報を記録することをいいます。不動産登記をすることで、土地や建物といった不動産の種別、面積、所在地、所有者の住所や氏名、さらには不動産に設定されている抵当権などの権利関係が正式に記録されます。

登記した情報は公開され、誰でも不動産の所有者や権利関係などを確認できるようになります。登記記録を調べたら不動産の正しい所有者がわかるため、不動産取引を安全かつ円滑に行えるようになるのです。また、不動産登記をすることで、所有者は所有権を主張できるようになります。

不動産登記は登記制度に基づいて行われており、そのほかにも企業情報を登記する商業登記、企業以外の法人情報を登記する法人登記などがあります。

登記で記録される内容

不動産登記では土地、建物といった不動産の種別ごと、そして土地であれば1筆ごと、建物であれば1件ごとに作成し、項目によって「表題部」「権利部（甲区）」「権利部（乙区）」に分けて記録されます。

表題部には不動産の状況、権利部には所有者に関する情報や権利などが記載され、甲区と乙区に分かれています。具体的に記載されている内容は、次のとおりです。

表題部

権利部

不動産登記が必要になるケース

不動産登記を行うのは、登記記録に記載されている情報の変更、追加が必要になったときです。主に次の6つを行うときに、不動産登記が必要になります。

それぞれのケースを見ていきましょう。

家を新たに建てた

家を新築したときは登記記録がないため、「表題登記」という不動産登記が必要になります。また、表題登記を行っただけだと所有権者の記録がないため、さらに所有権の登記をする「所有権保存登記」が必要です。

中古住宅を購入した

中古住宅を購入したときは、すでに土地と建物の登記記録が存在しますが、所有権者が異なっています。そのため、これまでの所有者から新しい所有者へ所有権が移ったことを登記する「所有権移転登記」を行います。

建物を解体した

老朽化などで不要になった建物を解体すると、登記していた建物がなくなることになります。そういったときは、建物がなくなったことを記録する「滅失登記」を行います。

不動産を所有者から相続した

不動産を所有していた人が亡くなって相続したときは、所有権が相続人へ移ったことを登記する「所有権移転登記」を行います。相続にともなう登記は、相続登記と呼ぶことがありますが正式な名称ではありません。

所有者の住所、氏名が変わった

不動産の所有者が引っ越したり、結婚して姓が変わったりしたときも不動産登記が必要です。登記記録を引っ越し先の住所、氏名に変更するときは、「登記名義人住所・氏名変更登記」を行います。

住宅ローンを設定した、完済した

住宅ローンを利用するとは購入した不動産を担保にする抵当権が設定され、融資をした金融機関が抵当権者として権利部の乙区に記載されます。住宅ローンを完済したら抵当権者の承諾のもと、抵当権の「抹消登記」を行います。完済しただけだと、抵当権は自動的に抹消されないため注意しましょう。

不動産登記をしないとどうなる？

所有者が変わっているのにも関わらず、所有権移転登記をしないまま放置すると「未登記物件」となります。この状態だと所有者として認められないため、第三者に対して権利を主張できません。

不動産を売却するときに未登記のままだと、所有権を確認できないため売却できないなどの問題が発生します。ほかにも不動産を担保にした融資が受けられなかったり、不当に不動産を占有した第三者に対して所有権を主張できなかったりするのも大きなリスクです。

相続登記は義務化されている

所有権などの権利に関する登記は、義務ではありませんでした。しかし、2024年4月1日から、相続で取得した不動産の相続登記（所有権移転登記）が義務化されます。

相続登記が義務化された背景には、登記されないままの「所有者不明土地」の問題があります。所有者不明土地の問題とは、ほとんど管理されていない所有者不明の土地によって周辺環境や治安が悪化するほか、災害対策などの公共事業などの妨げになっていることをいいます。

日本全体では所有者不明土地の面積が、九州の土地面積よりも広いといわれており、国家レベルでの対策が必要でした。そういった背景もあり、民法や不動産登記法の改正を経て相続登記が義務化されたのです。

登記しないと罰則もある

登記の義務を怠ると罰則もあります。

2024年4月1日から義務化された相続登記は、不動産を相続したことを知ったときから3年以内に相続登記を申請しなくてはなりません。もし、正当な理由なく期限内に登記しなかった場合、罰則として10万円以下の過料が科されます。

第七十六条の二　所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、当該相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から三年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。（略） 不動産登記法 第七十六条の二

相続登記以外にも新築した建物を取得した人は、その所有権を取得した日から1カ月以内に表題登記の申請をしなければならないと規定されており、表題登記しないと10万円以下の過料が科せられます。

第四十七条　新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。 不動産登記法 第四十七条

第百六十四条　（略）第四十七条第一項（略）、第七十六条の二第一項若しくは第二項又は第七十六条の三第四項の規定による申請をすべき義務がある者が正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、十万円以下の過料に処する。 不動産登記法 第百六十四条

このように、未登記には罰則があるため、注意が必要です。

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不動産登記で必要になる書類

不動産登記を行うときは、さまざまな書類が必要です。なかには耳慣れない書類もあり、いきなり用意するのは大変です。あらかじめ必要な書類を把握しておき、スムーズに手続きができるように備えておきましょう。不動産登記のなかでも一般的な、相続と売買による所有権移転登記を例に必要書類を紹介します。

不動産移転登記の必要書類

不動産の所有権移転登記で必要な書類は、次の表のとおりです。

※のついている書類は、登記の手続きを司法書士に委任するときに必要になります。自分で登記するのであれば必要ありません。
※2は遺言書等がなく、法定相続分で登記する場合は不要です。※3の書類は戸籍・除籍謄本（抄本）の原本の還付を希望しない場合は必要ありません。

売買・相続の所有権移転登記の必要書類

不動産の売買や相続に限らず、所有権移転登記で法務局へ提出する必要のある共通する書類は次の4つです。

司法書士に手続きを委任する場合は、さらに次の書類が必要です。

それぞれの書類について解説します。

登記申請書

所有権移転登記を行うときは登記申請書を作成し、管轄の法務局に提出します。

登記申請書はA4判の長期保存が可能な用紙（上質紙など）に必要項目を記入するなど、様式が決まっているので注意しましょう。もし、自身で作成するのが難しいのであれば、法務局のWebサイトから様式に合った書類データをダウンロードできます。書類データに必要な情報を記入すれば、登記申請書が完成します。

印鑑証明書

登記申請書への捺印は実印で行い、申請者が本人であることを確認するため印鑑証明書が必要です。司法書士に委任する場合には、申請書類ではなく、司法書士への委任状に捺印します。

印鑑証明書は市区町村で交付されますが、マイナンバーカードを使って、コンビニエンスストアで入手することも可能です。また、印鑑証明書の発行日は「申請日の3カ月前以内が有効」など、所有権移転の原因や状況によって有効期限がありますので、事前に確認しておきましょう。

ちなみに、不動産売買による登記申請では、実印と印鑑証明書が必要になるのは売主だけです。

住民票の写し

登記申請では住民票の写しが必要です。登記申請の添付書類は原本の提出が原則のため、住民票の写しは市区町村で交付されたものをそのまま提出します。住民票の写しはコピーしたものという意味ではないので注意してください。

不動産売買では売主の現住所と登記記録の住所が一致しているのであれば、住民票の写しは不要です。

印鑑証明書と同じように住民票も市区町村で交付されるほかにも、マイナンバーカードを使ってコンビニエンスストアで入手できます。

固定資産税評価証明書

固定資産評価証明書とは土地や建物など、固定資産税のかかる資産の評価額を証明する書類です。所有権移転登記のときに納付する登録免許税は、固定資産税評価額で金額が変動するため、固定資産評価証明書の添付を求められます。

固定資産評価証明書は、対象の不動産の所在地を管轄する市区町村で入手できます。また、市区町村から送付される固定資産税・都市計画税（土地・家屋）納税通知書の課税明細書を利用することも可能です。

司法書士への委任状

所有権移転登記で司法書士に委任するときは、委任状が必要になります。委任状の様式は司法書士が作成しますが、登記申請者となる人の署名と捺印が必要です。そのため、不動産売買のときは売主と買主、相続ではすべての関係者が署名・捺印をします。

本人確認書類

本人確認書類は法務局に提出するのではなく、委任を受けた司法書士が間違いなく本人からの委任を受けたことを確認するために必要です。法務局の窓口で運転免許証やマイナンバーカードなど、委任した人の顔写真つきの書類を求められます。

登記申請を司法書士に委任しないのであれば不要です。

【相続】移転登記の必要書類

相続による所有権移転のときは、次の書類が必要です。

ただし、相続のケースごとに必要な書類が異なることがあるため注意しましょう。それぞれの書類について解説します。

戸籍謄本（故人及び相続人）、除籍謄本（故人）

故人である被相続人の生まれてからなくなるまでの、すべての戸籍謄本や除籍謄本が必要です。これらの書類は、故人の本籍地を管轄する市区町村で入手できます。

故人が平成6年（1994年）以前に生まれていた場合は、戸籍情報がコンピューター化される前の改製原戸籍を取り寄せる必要があります。

戸籍謄本（相続人分）

相続人の戸籍謄本は、相続の権利を証明するために必要な書類です。相続人の本籍地を管轄する市区町村で入手できます。

遺言等または遺産分割協議書遺言書

故人が生前に公正証書遺言や自筆証書遺言などの遺言書を作成していれば、提出する必要があります。ただ、法務局で保管していない自筆証書遺言の場合は、家庭裁判所で検認済みの書類が求められます。

遺言書がなく、相続人が話し合って遺産の分配を決定していたら、作成した遺産分割協議書を提出します。

遺産分割協議が不調であったり、協議せず遺産分割協議書を作成していなかったりする場合は、法定持分での共有であれば相続登記の申請が可能です。

【売買】移転登記の必要書類

不動産売買によって所有権移転登記をするときは、次の書類が必要になります。

それぞれの書類について解説します。

登記済証（権利証）もしくは登記識別番号通知書

不動産の所有者であることを示す書類で、売主が用意します。以前は登記済権利証や権利証と呼ばれていましたが、2005年以降は12桁の符号からなる登記識別情報が導入され、登記識別情報通知書が所有者に交付されています。

売買契約書

登記を申請するときは、登記原因を証明する書類の添付が必要です。不動産売買による所有権移転であれば、売買契約書がその書類にあたります。売買契約書の代わりに、登記原因証明情報を作成して提出することも可能です。

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不動産登記の申請書の書き方

実際に不動産登記を申請する際の「登記申請書」をどのように記載するのか、登記申請書の入手方法から、記載例を「相続で遺産分割協議書がある場合」と「売買の場合」で説明します。

登記申請書を入手する方法

登記申請書に法務局のホームページで申請書の様式や記載例が公開されています。

登記の内容に応じて、多数の様式・記載例が用意されていますので、登記内容に応じた申請書をダウンロードして利用しましょう。

所有権移転（相続・遺産分割）登記申請書の書き方

相続の登記申請書は、法務局のWebサイトの「不動産登記の申請書様式について」からダウンロードできます。ダウンロードしたら、項目の解説に沿って記入していきましょう。

課税価格と登録免許税の金額は、次の記事を参考にしてください。

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不動産登記記録に記載された内容に変更が生じた場合は、必要書類を用意し法務局に申請書ととも……

所有権移転（売買）登記申請書の書き方

不動産売買の所有権移転の登記申請書も、法務局のWebサイトの「不動産登記の申請書様式について」からダウンロードできます。相続の所有権移転と似ていますが、異なる箇所がいくつもあるので注意しましょう。

所有権移転登記の申請手続きの流れ

相続と不動産売買による所有権移転登記の必要書類の用意、申請書の作成をしたら、実際に申請の手続きを行います。

申請手続きの流れは、次のとおりです。

自分で手続きするときの流れや、注意するポイントを解説します。

① 法務局に手続きの流れを確認する

手間ではあるのですが、スムーズに手続きを進めていくため、まず法務局に手続きの流れや必要な書類の確認をしましょう。

ちなみに、法務局への相談は予約制で、1回あたり20分以内と時間が決められています。相談する方法は、電話、法務局の窓口、Web会議サービスのいずれかが選択可能です。

電話か窓口で相談したいのであれば、お近くの法務局へ電話で予約をしてください。Web会議サービスを利用するときは、各地域の法務局のWebサイトから予約できます。

② 必要書類をとりまとめる

所有権移転登記で必要になる書類を紹介します。登記申請をするときに、慌てずに済むように、あらかじめ用意をしておきましょう。

所有権移転登記が相続であろうと、不動産売買であろうと、次の書類が必要になります。

※のついた書類は、司法書士に不動産登記を依頼するときに必要です。司法書士に依頼せず、自身で登記申請をするのであれば不要です。

相続で所有権移転登記が必要になったときは、次の書類が必要です。

所有権移転登記では提出した書類は返却されないため、そのほかの手続きで必要な書類がある場合は、原本還付手続きが必要です。

不動産売買にともなう所有権移転登記を行うときは、次の書類が必要です。これらの書類も原本還付手続きをしなければ、返却されないため注意してください。

自身だけでは集められない書類もあるため、関係者に連絡して調節しましょう。

③ 申請書をダウンロードして作成する

登記の申請書は、法務局のWebサイトからダウンロードできます。ダウンロードした申請書のデータにパソコンで入力するか、プリントアウトした申請書にペンで記入するかして作成します。記入するときは、摩擦などで消えないものをしてください。

手続きごとに申請書が用意されているので、該当する申請書をお好みの形式のファイルでダウンロードしましょう。

④ 申請書類をそろえて法務局に提出する

必要な添付書類をそろえて申請書を作成できたら、お近くの法務局へ提出します。法務局で受理されたら内容が審査されます。しかし、書類に不備などがあれば、法務局の指示にしたがい、修正や不足書類を集めるなどする必要があります。

相続で登記申請をするときは、相続放棄をした人がいると必要な書類が増えることがあるため、あらかじめ法務局に問い合わせておいたほうがスムーズに進められるでしょう。

登記が完了すると、登記完了証と登記識別情報通知書が交付されます。法務局に出向き直接受け取るほか、申請時に返信料金分の切手を貼った返信用封筒を同封しておけば、郵送してもらえます。

原本還付の手続きをするには

登記申請では原則として、添付する書類は原本が必要です。しかし、原本還付の手続きをすることで、原本を返却してもらえます。

原本還付の手続きをするには、次の準備が必要です。

原本とコピーが同じものだと確認されたら、原本が返却されます。

ただし、返却される書類とされない書類があるため、注意してください。次の書類が原本還付の対象になります。

また、戸籍謄本、除籍謄本などは、相続関係説明図を提出すれば、原本還付を請求できます。

オンライン申請も可能

所有権移転登記などの不動産登記の申請は、オンラインで行うことが可能です。書類の作成、申請、登記識別情報の通知、登記完了証の交付などもオンラインで受けられるため、スムーズに手続きを進められるメリットがあります。

添付書類によっては、書類をスキャンしてオンラインで提出したうえで、法務局へ持参するか郵送する必要があります。オンラインだけで、すべての手続きを進められるわけではないので注意してください。

手続きに必要なソフトウェアや手続き方法は「登記・供託オンライン申請システム 登記ねっと 供託ねっと」で紹介しています。

参考：登記・供託オンライン申請システム 登記ねっと 供託ねっと「登記・供託オンライン申請システムとは」

手続きが面倒なら司法書士への依頼がおすすめ

所有権移転登記は自分でやれば費用を節約できますが、書類の不備や添付書類の不足があると、手続きをやり直さなくてはなりません。そのため、登記申請は司法書士へ依頼することが一般的です。

司法書士に依頼すれば、必要書類を的確に指示、また申請書の作成、提出にも対応してくれます。司法書士に依頼すると数万円の報酬と実費がかかりますが、複雑で面倒な手続きを問題なく進めてくれるでしょう。

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