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不動産売却後に確定申告しないのは脱税になる?税務署のお尋ねとは

公開日: 2022年2月5日 |最終更新日: 2022年2月7日
不動産売却後に確定申告しないのは脱税になる?税務署のお尋ねとは

不動産売却後に確定申告をしないと、場合によっては脱税と判断されます。

脱税と判断された場合は、どのような罰則が課せられるのでしょうか。また税務署から送られてくるお尋ねとはどういったものなのでしょうか。

確定申告が必要なのに、申告しなかった場合について詳しく紹介します。

不動産売却は確定申告が必要?

不動産売却によって利益が発生した場合、確定申告が必要です。確定申告の必要な場合と不要な場合について紹介します。

不動産売却における確定申告とは

確定申告とは、所得にかかる税金を納めるために国に課税額を報告する手続きです。

不動産売却で得た利益は、譲渡所得といい、所得税と同じで税金が課せられます。
しかし不動産売却で得られた譲渡所得は、給与や事業所得とは分けられ、「申告分離課税」として課税額を計算します。

そのため、不動産売却後の確定申告は、給与や事業などの収入とは別で作成し、提出する必要があります。提出期間は、売却した翌年の2月16日~3月15日までの期間です。

確定申告が必要な場合と不要な場合

不動産売却で譲渡所得が発生しなかった場合には確定申告は原則、不要です。
譲渡所得は、売却価格から不動産を購入した価格、購入時にかかった経費、売却時にかかった経費を差し引いて求めます。

譲渡所得=不動産売却価格-取得費-諸経費

上記の計算で譲渡所得が発生した場合には確定申告が必要です。


譲渡所得の発生がばれないことはある?

譲渡所得の発生は税務署に必ずばれます。

不動産における売買契約をする際には所有権を売主から買主に移転するために、法務局で登記変更を行います。これを所有権移転登記といいますが、この時点で法務局から税務署に情報が流れるので、不動産売却が行われていることが知られます。

また、税務署は大きなお金の流れがある場合は特に注意しているため、不動産売却における譲渡所得の発生は隠すことができません。

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確定申告しないとどうなるのか

不動産売却で利益が発生した場合には確定申告が必要です。それでは確定申告をしない場合に起こり得るリスクを紹介します。

罰金が科せられる

確定申告をしないと、当初納める予定だった税額にさらに罰金が上乗せされて請求されてしまいます。

確定申告をしないと与えられる罰金は以下のとおりです。

無申告加算税

期間までに確定申告をしなかった場合には罰金対象となり、無申告加算税が課せられます。
50万円までの税額には15%、50万円以上の税額には20%の税率で加算されます。

延滞税

確定申告を済ませていても、税金の支払いが遅れると延滞税がかかるので注意しましょう。

延滞期間と加算税率
延滞期間 加算税率
納付期限から2カ月を経過する日までの期間 年率「7.3%」と「延滞税特例基準割合+1%」のいずれか低い割合
納付期限から2カ月を経過する日の翌日以後 年率「14.6%」と「延滞税特例基準割合+7.3%」のいずれか低い割合

延滞税の詳細は国税庁の「延滞税の計算方法」より確認してみてください。

重加算税

譲渡所得を隠したり、確定申告の必要性を理解しながらも行わなかったりした場合には重加算税として、増差税額(修正申告の提出により追加で支払う税金の金額)の35~40%が課せられます。
特に悪質だとされる時に課せられますが、基準は定かではありません。

刑事罰に問われる

不動産売却によって譲渡所得が得られたにも関わらず確定申告を行わなかった場合、「脱税」と扱われます。

悪質な脱税だと、10年以上の懲役または1,000万円以下の罰金(または併科)が科せられます。

融資が受けられなくなる

事業をしている場合には確定申告をしていないと決算書の作成ができません。
決算書がないと融資を断られたり、税務署に情報が流れて罰金となったりする可能性が高いです。

税務署からのお尋ねとは

不動産売却後に、確定申告をしていない人は税務署から「お尋ね」がハガキで来ます。

この税務署からのお尋ねは、確定申告が行われた後の4月以降に届くことが多いですが、特に決まりはありません。

このハガキに譲渡価額、取得費などを記入して提出します。
譲渡所得が発生していなくても届くものなので、必要事項を記入して個人情報保護シールを貼り、返送します。

税務署は譲渡所得が発生していないかを確認するために送付しています。もし返送しなくても罰則やペナルティも課されません。

不動産売却後の確定申告における注意点

確定申告は、会社員の方にはあまりなじみがなく、不慣れな方も多いです。
手間と時間を要するものなので、間違いがないように注意しましょう。

必要書類

確定申告に必要な書類は早めにまとめて準備しておくことをおすすめします。
主に必要な書類は以下のとおりです。

  • 確定申告書B様式
  • 確定申告書第三表(分離課税用)
  • 譲渡所得の内訳書
  • 不動産売買契約書
  • 登記事項証明書
  • 不動産売却時の経費の領収証

確定申告の期限忘れに注意

確定申告は2月16日〜3月15日までの期間と毎年決まっています。
この期間内に確定申告を忘れてしまった場合には、故意でなくても延滞税を納めなくてはなりません。

「期限後申告」として遅れて確定申告ができますが、延滞税が課せられるため、必ず期限内に確定申告をしましょう。

特例を利用しよう

不動産売却で譲渡所得が発生しなかった場合でも、確定申告をして特例を利用すれば節税対策になる場合があります。

不動産売却で譲渡所得が発生せずに赤字になった場合、「譲渡損失」といいます。
必要な条件を満たせば、譲渡損失分をほかの所得と相殺して税金の控除ができます。

赤字額がほかの所得より多くて相殺できなかった場合は、翌年に繰越して最長4年間は控除を利用できます。

この特例は2つあります。

  • マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
  • 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

それぞれの特例については下記コラムを参考にしてみてください。

詳細は国税庁のホームページからも確認ができますので条件があてはまるかどうか確認しましょう。

この場合の確定申告も、不動産売却をした翌年の2月16日〜3月15日までの期間内に必ず行いましょう。
期限が過ぎてからでは、この特例を利用できなくなるので注意が必要です。

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