親の不動産を売却するときの悩み｜認知症になった、空き家で放置…どう対処すればいい？

更新日：2026年5月20日

「空き家」は年々増加しており、総務省の「令和5年度住宅・土地統計調査」によると、日本の空き家数は約900万戸を超え、住宅全体の約14％となっています。2024年4月「相続登記」の義務化や「空き家対策特別措置法」の強化など、空き家対策の政策が進むなか、実家を売却・処分する方法に悩む方も増えていることでしょう。

今回は、そんな実家の相続・売却を行う際のベストな方法を、親の状態別に合わせて見ていきましょう。

リビンマッチのポイント

親の不動産を売却するときは、親のいまの状態が重要です。存命中であれば、基本的に親の意思に沿った対処が必要になります。しかし、認知症を発症していたら成年後見人制度を利用するなど、法律に則って対応しなくてはなりません。親が亡くなった場合は、相続人同士で分け方を相談して決める必要があります。

リビンマッチは東証グロース市場に上場するリビン・テクノロジーズ株式会社が運営しています。運用実績約20年、参加社数約2,100社の信頼を集めている不動産一括査定サイトです

ご利用は無料！お悩みをサポートできる不動産会社を紹介します

1 親の状態に合わせた実家の対処法
2 プロが教える、実家の遺品整理
3 実家の売却を阻む、4つのつまずきポイントと解決策
4 後悔しない実家売却は信頼できるパートナー選びが重要

親の状態に合わせた実家の対処法

実家の処分で重要なのは、実家がどういう状態にあるのか、ではなく、親がどういう状態にあるのかという視点です。実家の対処では、親の状態が大きく左右します。選ぶべき実家の対処法を、親の状態別に解説していきます。

親が施設に入居し、実家が「空き家」になった

親の介護施設への入居が決まり、実家が空いたままになるケースは少なくありません。実家が空き家になると、固定資産税、火災保険、庭木の手入れ、定期的な換気や清掃など、年間数十万円規模の実家を維持するコストが発生するおそれがあります。

しかし、空き家になった実家を売却して現金化できれば、実家の維持費用がなくなるほか、施設の入所費用にあてられるため、子どもたちの出費を抑えられます。また、現金という「分けやすい資産」にすることで、相続時に起こりがちな揉めごとを防げます。

親が認知症を発症し、意思疎通が難しくなった場合

実家を売却して処分する場合、所有者本人の意思表示が不可欠です。ところが、親が認知症などで判断能力を失うと、「売りたくても売れない」状態に陥ってしまいます。

親が認知症になったときの対応として有効な方法が、成年後見制度と家族信託の2つです。

成年後見制度とは、認知症や知的障害などで判断能力が不十分な人に、家庭裁判所が選んだ支援者（後見人）が財産管理や契約手続きを代行・サポートする制度です。成年後見人制度は法的な安全性が高いものの、実家を売却する、賃貸に出すなどの判断ごとに裁判所の許可が必要になるため、迅速な売却や柔軟な運用ができません。

一方で家族信託という仕組みもあり、不動産や預貯金など自分の財産を信頼できる家族に託し、あらかじめ決めたルールに沿って代わりに管理・処分してもらうことが可能です。親が元気なうちに契約することで、将来の売却や管理を家族に任せられます。

成年後見制度と家族信託の概要
	成年後見人制度	家族信託
制度の概要	認知症や知的障害で判断能力が不十分な人に、家庭裁判所が選んだ後見人が、代わりに財産管理や契約を行う制度	本人の判断能力がある段階で、信頼できる家族に財産の管理を任せられる仕組み
メリット	裁判所の監督下にあるため、財産を守りやすい。判断能力が低下していたときに不利益な契約をしていた場合は、契約の取り消しも可能	任命された家族の判断で実家の売却や資産運用ができるなど自由がききやすい。また、被相続人が死亡した場合、その次の相続人（二次相続）も指定できる
デメリット	相続税対策のための生前贈与などの支出が厳しく制限される。また、後見人に司法書士など専門家が選出されると、月額費用が発生する	不利益であっても本人がした契約を取り消す権利はない。また、契約書（公正証書）の作成など初期費用の数十万円にがかかる

いずれの制度も専門的な知識が求められるため、早い段階で司法書士や弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。

親が亡くなって実家を「相続」することになった

親が亡くなり、実家を誰がどう引き継ぐかは大きな課題となります。遺産分割には次の2つの方法があります。

遺産分割の方法
分割方法	概要
換価分割	実家を売却して現金化し、相続人の間で均等（または話し合った割合）に分ける
代償分割	一人が実家をもらい受けて、他の相続人に代償金（お金）を払う

換価分割はもっとも公平性が高く、穏便に相続を終わらせられる方法です。注意が必要なのは、実家を「共有名義」にする場合です。金銭等が発生しないので簡単な方法に見えますが、将来の売却や管理で全員の同意が必要となるため、思うように進められず、トラブルに発展する可能性があります。

プロが教える、実家の遺品整理

親が亡くなり、遺品整理が必要になったら、いくつかの注意点があります。遺品整理は、単なる片付けではないため、プロならではの視点が必要になります。ここでは、遺品整理で特に相談の多い、悩みや判断に迷いやすいポイントを片付けのプロが解説します。

高額な骨董品や旧紙幣が出てきたら

遺品整理をしていると、骨董品や古銭、記念硬貨など、価値がありそうな品物が見つかることがあります。相続税の扱いでは、1点または1組30万円以下の美術品等は、原則として非課税です。しかし、売却して利益が出た場合は、譲渡所得として課税対象となる可能性があります。

骨董品のような価値が不明な遺品があった場合は、骨董品店などの専門業者に査定を依頼して正確な価値を把握しましょう。

仏壇は処分できるの？

仏壇の処分に抵抗を感じる人は、少なくないでしょう。しかし、適切な手続きを踏むことで、仏壇の処分は可能です。

仏壇を処分するには、「閉眼供養（魂抜き）」を行った上で処分するのが望ましいとされています。菩提寺（先祖のお墓があり葬儀や法要を営むお寺）に相談するほか、仏具店や供養付き処分を行う専門業者を利用する方法があります。

ゴミの中に宝物？処分費用を浮かす「不用品一括査定」の活用術

遺品のなかには、家電・工具・趣味用品・ブランド品など、買取可能なものがあるケースも少なくありません。こういった遺品を一つひとつ、ジャンルごとの専門店に確認してもらうには、非常に手間がかかります。

そういったときは、不用品一括査定サービスを利用しましょう。複数の買取業者から査定を受けられるため、効率的に遺品の整理を進められます。また、査定価格を比較して、より高値の買取業者へ売却できるのもメリットです。

意外と高く売却できた場合は、遺品整理や家の解体などにかかる費用をまかなえるかもしれません。

捨てられない思い出の手紙やアルバムはデジタル化

写真、手紙、アルバムなどは、思い出が詰まっていることもあって、捨てること自体にためらう人が少なくありません。そこで、そういった写真や手紙などをスマートフォンなどで撮影し、デジタル化して保存する方法が注目されています。

例えば、写真をデジタル化してしまえば、LINEのアルバム機能を使って家族でシェアできるようになります。

もとの写真を処分したとしても、データとして残るため気持ちの整理がつきやすく、現実的な方法として多くの人に受け入れられています。

実家の売却を阻む、4つのつまずきポイントと解決策

実家の売却が思うように進まないケースには、共通してつまずくポイントがあります。ここでは、実家売却で悩む人の多くに見られる4つのつまずきポイントを整理し、それぞれの解決策を紹介します。

家財道具が多すぎる！片付けの手間を最小限にする売却方法

実家の売却で最初につまずくのが、家財道具や生活用品の多さです。「片付けが終わらないと売れない」と思い込み、なかなか売却へ進められないケースが多く見られます。

しかし、実際には、不用品を処分する必要はないのです。不動産会社のなかには、家財が残ったまま引き渡す「現状渡し」や、遺品整理・残置物処分まで含めて対応する売却プランを用意しているところもあります。

実家の売却を進めるときは、次のことを心がけてください。

自分で全部片付けようと考えない
売却と片付けを同時に解決できる業者を選ぶ

この2つの視点を持つだけで、実家売却の心理的・時間的負担を大きく軽減できます。

実家が借地だった！地主とのトラブルを避ける3つの解決法

土地が借地（建物だけが所有）というケースでは、売却のハードルが一気に上がります。借地権は権利関係が複雑で、地主とトラブルになることもあります。

実家が借地だった場合の、主な対処法は次の3つです。

地主に建物を買い取ってもらう
借地権付き建物として第三者に売却する
更地にして返還条件を交渉する

いずれも専門知識や借地契約の内容確認、地主との調整が必要になるため、借地の取り扱い実績が豊富な不動産会社をパートナーにすることが大切です。

相続資産が実家しかない。兄弟姉妹の揉め事を防ぐ分割の知恵

相続トラブルの多くは、不公平感から生じます。特に実家しか資産がない場合、誰が住むのか、誰が引き継ぐのかで意見が対立することもあります。資産を分割せず、共同で所有する「共有名義」は平等な方法に見えますが、次のようなデメリットがあります。

売却や活用などに共有する名義人すべての同意が必要
相続が重なって名義人が増えると、同意を得るのが困難になる

つまり、実家を共有名義にするということは、問題を先送りにしているのと同じなのです。

しかし、実家を売却して現金として分ける換価分割は、実家の売却をスムーズに進める必要があります。また、売却に反対する相続人がいると、感情的なしこりが残るかもしれません。

建物がボロボロの築古物件を手放す選択肢

親が転居したり、亡くなったりして住む人のいなくなった実家は、急速に劣化が進むことがあります。空き家は空気の入れ換えや破損の修繕がされず、建物がボロボロになっていくのです。築古物件ほどこの傾向があり、売却するのに苦労することになります。

そういった築古物件には、主に2つの選択肢があります。

解体して更地で売却する
古家付き土地として売却する

どちらが実家に適しているのかは、立地・需要・解体費用などによって異なります。しかし判断を誤ると、費用がかさんだにもかかわらず、なかなか売却できないということもあります。最初から一つの選択肢にこだわらず、複数の不動産会社に査定を依頼し、更地と古家付き両方の可能性を比較することが、合理的な判断になるでしょう。