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生産緑地の売却方法を徹底解説。指定解除や2022年問題の影響は?

公開日: 2022年3月7日 |最終更新日: 2022年7月4日
生産緑地の売却方法を徹底解説。指定解除や2022年問題の影響は?

売却時に注意が必要な土地の事例として、生産緑地の物件があります。

生産緑地は2022年に指定が外れるものが多く、多くの持ち主が売却してしまう可能性があるといわれています。これにより起こりうる影響を、不動産業界では「2022年問題」と呼んでいます。

そこで今回は、生産緑地についての概要や、売却時の注意点を解説します。後半では売却の具体的な流れも紹介しますので、最後までぜひご覧ください。

生産緑地とは

生産緑地とは、生産緑地法によって定められた、市街化区域内にある農地のことです。

市街化区域とは、街としての整備を優先して進めていくように決められた地域です。建物を建てて居住や商売、事業をすることを奨励されています。

生産緑地は、そういった都市部にあり、以下の要件を満たした農地を指します。

  • 農林漁業などの生産活動が営まれていること、または公園など公共施設の用地に適していること
  • 面積が 500㎡以上(森林、水路・池沼などが含まれてもよい)
  • 農林漁業の継続が可能(日照などの条件が営農に適しているなど)
  • 当該農地の所有者その他の関係権利者全員が同意していること

生産緑地としての認定を受けることで、固定資産税や相続税が安くなります。そのため、都市部で該当する農地を保有している人は、この生産緑地の申請を行っています。

生産緑地ができた経緯

生産緑地ができた経緯は、日本の農地に関する歴史と関わりがあります。

1968年に都市計画法が施行され、都市化を進めていく市街化区域と自然を保全する市街化調整区域に分けられました。

市街化区域では都市化に伴い地価が上昇し、固定資産税や相続税が上昇しました。市街化区域でもともと農業を営んでいた農林事業者にとっては、後付けの都市計画で税負担が苦しくなるという事態になりました。

そこで市街化区域においても、農地であることを条件に各種税負担を軽減する生産緑地法ができました。

2022年問題

現行の生産緑地法は1992年に改正され、生産緑地の大半はその年に指定を受けました。

生産緑地の指定を受ける要件の中には30年間農業を継続する営業義務があり、2022年はちょうど営農義務が解除される年です。

それにより、不動産業界では2022年問題というのが取り沙汰されました。

生産緑地の多くは都市部にあり、宅地へ転用して売りに出せば買い手が付く可能性があります。多くの土地所有者が生産緑地を売りに出し、宅地の過剰供給で土地の価格が値下がりするのでは、と予想されています。

しかし、政府はこの2022年問題への対策として、2017年に生産緑地法を改正しました。

改正案により、生産緑地の10年の指定延長や、現状の要件で500㎡だった基準を地方公共団体(自治体)の条例で300㎡まで面積要件を引き下げることが可能となりました。

それに加え、農地に限られていた使用用途も、直売所や農家レストランなどにも緩和されています。

30年間農業を続けてきた事業者からすると、これらの改正はメリットがあります。そのため、引き続き生産緑地として保有し固定資産税などの優遇を受けようと考える人も多いでしょう。

そのため、この2022年問題は起こったとしても限定的だろうという見方が不動産業界での現在の認識です。

生産緑地の解除方法

生産緑地はそのまま一般への売却が認められておらず、まず地方公共団体に対して買取の申し出を行う必要があります

そこで地方公共団体が買い取る場合にはそのまま行い、そうでない場合はほかの農林漁業者へのあっせんが行われます。

その両方が不成立になった後、初めて生産緑地としての指定が解除され、宅地への転用や建築物の新築が可能となります。

なお、市区町村への買取申し出には、以下3つのいずれかの事情が必要です。

生産緑地の指定後30年経過した場合

生産緑地の指定を受けてから30年経過した場合、延長10年の生産緑地の継続申請を行わなければ指定は解除されます。

土地所有者または主たる従事者の疾病・障害などにより農業などの継続が困難な場合

主たる従事者とは、農業に従事する者のことを指します。

家族経営の場合は家族が対象です。その方が病気やケガで農業の継続が難しいと市区町村が判断した場合、生産緑地としての指定は外れます。

土地所有者の死亡により相続した者が農業などを営まない場合

生産緑地を相続した人が農業を営むことを拒むケースがあります。

しかし、指定が解除されると、相続人には宅地としての高い固定資産税や相続税が課せられます。そのため、あえて営農の義務を負い、生産緑地のまま相続する方も多いようです。

生産緑地を売却すると?

生産緑地の指定が解除された後は、農地から宅地へ地目を変更して売却することが可能です。

メリット

生産緑地の売却を検討した場合、どういったメリットがあるのでしょうか。

買い手は見つかりやすい

生産緑地の多くは大都市圏にあることから、宅地にすれば買い手が見つかりやすい傾向にあります。

また、地方公共団体の条例で、面積の要件が500㎡から300㎡に緩和できるとされました。そのため条件が当てはまる場合は、200㎡だけ宅地に転用し売却するということも可能です。

農業をやめることができる

生産緑地は税金面で優遇があるものの、指定条件に農地としての適切な管理が求められています。生産緑地の指定を受けている限り、農業をやめることは原則できません。

しかし昨今では、後継者のいない農家が多くなりました。売却することで家族を営農の義務から解放できることはメリットといえます。

デメリット

生産緑地を売却する際は、デメリットがあることにも注意しなければなりません。

固定資産税が上がるため早期売却が求められる

生産緑地は農地として安い固定資産税が設定されています。

激変緩和措置により5年間は一定の軽減はあるものの、宅地にすることで、固定資産税は上がります。場合によっては、固定資産税の額が10倍以上になることもあります

そのため、宅地に転用した後はなるべく早く売却することをおすすめします。

相続税の納税猶予がなくなる

生産緑地の優遇税制のひとつとして、生産緑地の所有者が亡くなった場合、その相続人は相続税の猶予が認められるケースがあります。

もし生産緑地だった土地を宅地として売却する場合、その納税猶予はなくなるため、相続時までさかのぼって相続税を納めなければなりません。相続時から現在までの延滞利息も含めた金額となるため、高額となるおそれがあります。

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生産緑地の売却方法

生産緑地を売却する具体的な手順を確認してみましょう。

地方公共団体に対し生産緑地の買取を申請する

まずは、上述した生産緑地の買取の要件を満たしていることを確認し、地方公共団体へ買取の申請を行います。

買取の申し出をするときに必要な書類は以下のとおりです。

  • 生産緑地買取申出書
  • 印鑑証明書(発行後3カ月以内)
  • 土地登記簿謄本・公図
  • 生産緑地買取申出地の位置図および区域図
  • 農業従事者証明
  • 同意書(申出地において、所有権や所有権以外の権利を持つ人全員の同意)
  • 医師による診断書(疾病や故障による営農終了の場合)

地方公共団体からの回答を受領する

申請から約1カ月で、地方公共団体から買取に関する回答通知が送られてきます。

買い取られる場合は時価を基準に買取価格の協議を行い、成立すれば買取完了です。

買い取られない場合は、地方公共団体が2カ月間にわたって農林漁業希望者へのあっせんを行います。ここでも買取希望者が現れない場合、やっと生産緑地としての指定解除の申し出が可能となります。

不動産仲介業者へ売却の仲介を依頼する

地方公共団体への売却が不成立だった場合は、一般への売却が可能です。

なお、その際はまず不動産仲介業者へ相談するようにしましょう。

生産緑地としての指定を外すと、宅地への転用や建築物の新築が可能です。しかし、それと同時に相続税の納税猶予や固定資産税の優遇がなくなります。

まずは生産緑地の指定を外すか否かも含め、プロである不動産仲介業者に相談しましょう。

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