リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）
不動産を売却した年の固定資産税は誰がはらう？精算方法を解説
固定資産税は、不動産を所有している人に課せられる税金です。納税義務は毎年1月1日時点の所有者にあり、1年分を一括または分割で納めます。
そのため、年の途中で不動産を売却した場合、所有者が買主に変わったあとの固定資産税を、売主が納めるというケースがでてきます。
売却のタイミングによっては売主が損をするように思えますが、結論からいえば、引き渡し後の固定資産税は、一般的に買主が負担するため損をすることはありません。ただし、買主との取り決めをしなければ、固定資産税が負担されないこともあるため、流れや注意点を確認しておきましょう。
もくじ
固定資産税を清算する流れ
不動産を売却するときに、固定資産税を買主と売主とで分担する場合、下記の流れで進めていきます。
- 売主が1年分の固定資産税を全額納付する
- 売主と買主が負担する固定資産税をそれぞれ計算する
- 売主は不動産の売却代金に買主の負担分を上乗せした金額を受け取る
固定資産税の納税義務は、売主にあり年の途中で変更することができません。そのため、すでに納付書が届いている分は売主が全額納付します。
固定資産税を分担する割合は、売主と買主との交渉で決めます。割合は法律で決まっているわけではないため、お互いが同意をすればどちらか一方がすべて負担するというような極端な条件にしても問題ありません。
固定資産税清算金の計算方法
固定資産税清算金を計算する際に重要なのが起算日です。起算日は、固定資産税の期間がいつから始まるかを定めた日になります。
固定資産税清算金
起算日については明確に定められていないため、固定資産税の課税と合わせて1月1日を起算日とする場合と、年度初めの4月1日を起算日とする場合があります。
考え方を簡単にご紹介すると、1月1日が起算日なら、1月1日から不動産の引渡し日の前日までが売主負担、それ以降の未経過固定資産税を買主負担として計算します。
4月1日が起算日なら、4月1日から不動産の引渡し日の前日までが売主負担、それ以降の未経過固定資産税を買主負担として計算します。
固定資産税の日割り計算例
売主が2019年1月1日に固定資産税を10万円支払っている不動産を売却して、引渡し日が2019年5月1日の場合で計算してみましょう。
起算日が1月1日の場合
売主負担 121日（2019年1月1日～2019年4月30日）
10万円 × 120日 ÷ 365＝32,877 円
買主負担 245日（2019年5月1日～2019年12月31日）
10万円 × 245日 ÷ 365＝67,123 円
起算日が4月1日の場合
売主負担 30日（2019年4月1日～2020年4月30日）※2020年は366日
10万円 × 30日 ÷ 366＝8,197 円
買主負担 （5月1日～3月31日）
10万円 × 336日 ÷ 366＝91,803 円
このように、固定資産税精算金（売主と買主の負担額）は起算日と引渡し日によって決まります。もし年始すぐに売却が決まった場合でも、支払った固定資産税分そのまま損をするということはありません。
固定資産税精算金に関する注意点
固定資産税精算金については、いくつか注意しておくべきポイントがあるので見ていきましょう。
法律上の定めがない
固定資産税の精算に関しては、法律上の明確な定めがありません。
売主と買主が問題なく合意できればいいですが、法的な拘束力がないため、買主に分担を拒否されることも考えられるのです。不動産の売買金額に対して固定資産税精算金の占める割合は大きくありませんが、不動産会社と話をして売買契約書に明記してもらうと良いでしょう。
金額が確定できないかも知れない
売却時期があまりに早いと、固定資産税額が把握できない場合があります。
固定資産税は1月1日の時点での所有者に課せられますが、起算日が1月1日の場合には固定資産税額が確定していないことが想定されます。この場合には前年度の固定資産税額を基準に精算を行うことが一般的です。
ただし、固定資産税額が前年と異なることもあるので注意が必要です。また起算日が4月1日の場合でも、納付通知書がまだ届いてない可能性があります。
精算は売主と買主の合意が必要ですので、慎重に協議を進めるといいでしょう。
地域によって起算日についての慣習が違う
法的な定めがないために便宜的に設けられているのが、1月1日もしくは4月1日という起算日です。
実は、都合のいい方を選べる訳ではなく、慣習として関東では1月1日、関西や中部では4月1日を起算日とする傾向があります。このような所在地などによる慣習の違いについても、事前に確認しておきましょう。
固定資産税精算金は税金ではない
固定資産税精算金は譲渡所得として扱わるため、課税の対象となることにも注意が必要です。これについて公式な見解として国税庁のHPでは、以下のようにまとめられています。
不動産売買の際に、売買当事者の合意に基づき固定資産税・都市計画税の未経過分を買主が分担する場合の当該分担金は、地方公共団体に対して納付すべき固定資産税そのものではなく、私人間で行う利益調整のための金銭の授受であり、不動産の譲渡対価の一部を構成するもの（対価として収受し、または収受すべき一切の金銭）として課税の対象となります（基通10－1－6） 国税庁|未経過固定資産税等の取扱い
つまり固定資産税精算金は個人が利益調整するために生じている金銭ということで、譲渡所得税がかかるということです。
固定資産税以外にもある精算とは？
固定資産税以外にも精算が行われます。特に賃貸マンションなどの収益物件を売却する際に発生しますので、参考までにご紹介します。
精算対象となる費用・収益
収益物件では次のようなものが精算の対象とです。
- 賃料
- 駐車場代
- 看板使用料
- 付加使用料（水道光熱費）
- 敷金
賃料や駐車場代などは前払いで受け取っているため、精算が必要です。
また、水道光熱費などは電力会社等に後払いで支払うため、金額が確定してから精算を行います。さらに収益物件への入居時に預かっている敷金も買主への承継が必要なので、固定資産税と同様に、売買代金からの減額など調整をします。
分担内容を相談しよう
賃料などの精算については計算が複雑です。また水道光熱費などは全体の売買代金と比較するとかなり少額なので、精算しないこともあります。
収益物件は居住用物件の売却よりも煩雑ですので、まずは不動産会社に相談をした方がいいでしょう。
2022年からリビンマッチのコラム記事の執筆・編集を担当しています。不動産の財産分与に関する記事執筆が得意です。住宅設備機器の専門商社に6年間従事した知識と経験を活かして、不動産に関する知りたかったこと、知っておいた方がいいことをわかりやすく伝えられるように心がけています。
