リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）
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- 農地を転用して売却する方法|宅地なら高く売れる？放置は禁物！
思わぬ相続で農地を手に入れてしまったときの対処法を解説します。農地は扱いが複雑なため、一般的な土地と比べると売却がとても困難です。しかし農地を宅地に転用することで、売却できる可能性が高くなります。
もくじ
農地を相続したものの、農業をするつもりがない場合には、農地の売却を検討せざるを得ないでしょう。農地を売却するには、次の2つの方法があります。
農地のまま売却する場合は、原則として農業委員会の許可が必要です。ただし、この農業委員会の許可を得るためには、農地の買主がさまざまな条件をクリアしなければいけません。 たとえば、農地の買主には、個人であれば、次のような条件が設定されています。
- 1.農地のすべてを効率的に利用すること
- 機械や労働力を適切に利用するための営農計画を持っていること。
- 2.必要な農作業に常時従事すること
- 農地の取得者が、必要な農作業に常時従事（原則、年間150日以上）すること。
- 3.一定の面積を経営すること
- 農地取得後の農地面積の合計が、原則50アール（北海道は2ヘクタール）以上であることが必要（※）。
※この面積は、地域の実情に応じて、農業委員会が引き下げることが可能となっています（各地域の面積については、市町村の農業委員会に問い合わせが必要）。- 4.周辺の農地利用に支障がないこと
- 水利調整に参加しない、無農薬栽培の取り組みが行われている地域で農薬を使用するなどの行為をしないこと。
農地の買主には、このような厳しい条件が課せられているため、農地のまま売却をするのはハードルが高いです。そのため、農地のまま売却しようとしても、買主があらわれないおそれがあります。
地目を農地から宅地などに変えることを「転用」といいます。農地を宅地などに転用して売却する方法もあります。 農地のまま売却する場合と違い、買主に条件がなく、農地のまま売却するよりも、売却しやすくなります。ただし、農地を転用して売却する場合には「立地基準」「一般基準」という基準の両方をクリアしなければいけません。
耕作をしないまま農地を放置しておくと、さまざまなデメリットがあります。 放置された農地には、雑草が生えたり、害虫・害獣が繁殖したりして、農地自体が荒れてしまいます。害虫・害獣は、その農地だけでなく、周囲の農地にまで迷惑をかけてしまいます。 また、平成28年度の税制改革により、耕作放棄地（遊休農地）は通常の農地に比べて、固定資産税が約1.8倍課税されることになりました。農地を耕作しないまま放置していると、固定資産税の負担が増えてしまいます。
農地を宅地に転用するには、転用の基準を満たしたうえで、転用許可申請をしなければいけません。
宅地転用をするためには「立地基準」と「一般基準」という2つの基準をクリアする必要があります。 立地基準とは、その農地の優良性や周辺の利用状況などから、農地を5つに区分した基準です。 農用地区域内農地、甲種農地、第1種農地は原則として宅地転用ができません。ただし、甲種農地と第1種農地は、例外的に宅地転用ができる場合もあります。
農地の区分 区分 内容 宅地転用 農用地区域内農地 市町村が定める農業振興地域整備計画において農業地区域とされた区域内の土地 原則不許可 甲種農地 市街化調整区域内の
- 農業公共投資後8年以内の農地
- 集団農地で高性能農業機械での営農可能農地
原則不許可 第1種農地
- 集団農地（10ヘクタール以上）
- 農業公共投資対象農地
- 生産力の高い農地
原則不許可 第2種農地
- 農業公共投資の対象となっていない小集団の生産力の低い農地
- 市街地として発展する可能性のある区域内の農地
第3種農地に立地困難な場合などに許可 第3種農地
- 都市的整備がされた区域内の農地
- 市街地にある区域内の農地
原則許可
この表の下の区分ほど、転用が許可されやすいというイメージです。一般基準とは、具体的な転用目的がないのに投機目的や資産保有目的のために農地の取得することを認めないために設定された基準です。 次のような場合には、一般基準を満たさず、宅地転用は不許可になります。
たとえば、他法令の許認可の見込みがない場合や、関係権利者の同意がない場合です。
市街化区域内の農地であれば、農業委員会への届出のみで宅地へ転用できます。具体的には、必要な書類を添付した届出書を、農地がある市町村の農業委員会に提出します。 市街化区域以外の農地における、基本的な宅地への転用の手続きは次のとおりです。
農地が存在する市町村の農業委員会に、農地の転用をしたいことを相談します。突然、農業委員会に行っても、担当者が不在の場合もあるので、事前に電話などで連絡してから行くといいでしょう。 農業委員会に、地番、面積や予定している用途などの情報を伝えると、申請に必要な書類を案内してくれます。
農地の不動産登記簿謄本や事業計画書など、あらかじめ農業委員会から案内された書類を用意してください。用意をするのに時間がかかる書類もあるので、早めに着手しましょう。
申請者が必要書類を添付した農地転用許可申請書を、農地がある市町村の農業委員会に提出します。申請自体は随時受け付けており、農業委員会ごとに毎月決まった日が締め切りとなっています。締め切りに間に合わないと、次の月まで待たなければいけません。 提出の際には、農業委員会の担当者が、申請書や添付書類に漏れや不明点がないかを一つひとつチェックします。そのため、提出する日が決まったら、あらかじめ農業委員会に連絡しておきましょう。
農業委員会が意見を付して都道府県知事に申請書などを送付し、都道府県知事が許可か不許可かを決定します。許可された場合、転用許可証が交付されるので受け取ります。
農地を宅地に転用したあとに売却する流れは、次のとおりです。
農地の売却には、転用の許可申請など、通常の土地売却とは違った手続きが必要です。転用の許可が下りるかどうかは、不動産会社の手腕にかかっているといえます。農地の売却の実績が豊富で、ノウハウを持っている不動産会社に依頼しましょう。
農地を宅地に転用するには、原則として、転用の許可が必要です。もし、この許可を得られないのに売買契約を締結しても、法律上無効になります。 そこで、転用の許可を停止条件とする売買契約、すなわち、転用の許可が下りたときに効力を発生する売買契約を締結します。
売買契約を締結したあとは、所有権移転の仮登録をします。転用の許可が出るまで売買契約の効力が発生しないため、売買契約を締結してからも売主はほかの人に農地を売却することができます。買主が安心して売買契約を締結できるように、宅地転用の許可を停止条件とする所有権移転の仮登録をします。 ただし、この仮登記は、登記の順位を保全する効力しかなく、買主の所有権を保証するものではありません。転用許可が下りたあと、転用許可書を提出して本登記をする必要があります。
農業委員会に転用許可の申請をします。仮登記と転用の申請の順序が逆になっても構いません。
農地の転用許可が下りたら、転用許可書などを法務局に提出して、本登記をします。転用の許可が下りることを停止条件とした売買契約なので、転用の許可が下りなければ、この売買契約は効力がなくなります。 買主が代金を決済し、売主が農地を引渡して、農地の売却が完了します。
農地のまま売却する場合でも、宅地に転用して売却する場合でも、できるだけ高い価格で農地を売りたいと思います。そういったときは一括査定サイトを利用すれば、一度情報を入力するだけで、複数の不動産会社に売却価格を見積もってもらえます。 不動産会社ごとに得意な分野があるので、複数の不動産会社の中から、農地の売却を得意とする不動産会社を見つけることもできます。このように一括査定サイトを利用することで、農地でも、高い価格で売却できます。 地目が農地のままでも、一括査定は申し込めます。農地を売却したい人は、一括査定を利用して、より高い価格で売却しましょう。
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