農地を転用して売却する方法｜宅地化できる条件・流れ・費用を解説

農地は農地法による制限があるため、一般的な土地と比べると売却に手間がかかります。しかし、農地を宅地に転用することで、スムーズに売却できる可能性が高くなります。農地の売却方法や転用する方法、売るときにかかる主な費用についても詳しく見ていきましょう。

農地を売却する方法

農地は、住宅用地や一般的な土地と違い、「農地法」による制限を受けます。農地のまま売却する場合は農業委員会の許可が必要となり、農地を宅地などに転用してから売却する場合は、転用の許可や届出、必要に応じて地目変更などの手続きが必要です。

そのため農地を売却する方法は、大きく分けると次の2つが挙げられます。

農地のまま売却する

農地を農地のまま売却する場合は、農地法第3条に基づき、農業委員会の許可が必要です。買主は農業を行う目的で農地を取得する人に限られるため、一般的な土地と比べて買主の候補は少なくなります。

農地のまま売却する方法や注意点については、以下の記事で詳しく解説しています。

農地を売却する2つの方法｜売却の流れ、税金・費用、注意点も紹介

農地の売却方法には、農地を農地のまま売るか、農地を宅地にして売るかの2つの選択肢がありま……

農地を宅地に転用して売却する

農地から宅地など、別の用途で使用できるようにすることを「転用」といいます。農地を宅地に転用できれば、農地のまま売却する場合と比べて買い手の幅が広がり、売却しやすくなります。

ただし、農地を転用して売却する場合は、農業委員会の許可や届出が必要となり、審査をクリアしなければ転用できません。

農地を転用できるか確認するときのポイント

農地は希望すれば必ず転用できるわけではありません。農地がある場所（市街化区域か市街化調整区域か）、農地の区分（第1種〜第3種のどれに当たるか）、さらに立地基準・一般基準などをもとに、転用できるかどうかが判断されます。

農地を宅地に転用して売却したい場合は、まず対象の農地が市街化区域にあるのか、市街化調整区域にあるのかを確認することが重要です。

農地区分ごとの転用可否

宅地転用をするには「立地基準」と「一般基準」という2つの基準を満たす必要があります。

立地基準とは、農地を5つに区分した基準のことで、農地の優良性や周辺の利用状況などによって分けられます。農用地区域内農地、甲種農地、第1種農地は、原則として宅地転用ができません。ただし、甲種農地と第1種農地に限って、例外的に宅地転用ができることがあります。

立地基準についてまとめたものが、次の表です。

宅地転用しやすい農地には、第2種農地と第3種農地があります。特に第3種農地は、市街地にある農地や都市的整備が進んだ区域内の農地で、原則として転用が認められます。第2種農地も、農業上の利用に支障が比較的少ないと考えられるため、宅地転用の候補になりやすい農地です。

一方、農用地区域内農地、甲種農地、第1種農地は、優良農地として保全の必要性が高く、原則として宅地転用はできません。ただし、甲種農地と第1種農地は、土地収用の対象事業や集落接続の住宅などのケースでは、例外的に許可されることがあります。

ただし、この農地区分だけで、転用の可否が決まるわけではありません。立地基準が第2種農地や第3種農地であっても必ず転用できるとは限らず、事前に農業委員会や自治体へ確認することが大切です。

宅地転用が難しい農地の特徴

宅地転用ができない、または原則として宅地転用が難しい農地の主な特徴は次のとおりです。ポイントは、「優良農地に当たるかどうか」です。

これらの立地基準にある農地は、農業上の利用価値が高いため、原則として宅地転用は認められません。特に農用地区域内農地は、まず農用地区域からの除外が必要になるため、宅地転用のハードルが高くなります。

甲種農地と第1種農地は、原則として転用は許可されませんが、農業用施設や土地収用の対象事業、集落接続の住宅など、一定の場合であれば例外的に許可されることがあります。

農地を宅地として売却する場合は、農地区分のほか、接道状況や排水計画、造成の必要性、転用後の利用目的を確認しておきましょう。農地転用の許可が見込める場合でも、住宅用地として利用しにくい土地であれば、想定どおりに売却できないことがあるため注意が必要です。

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農地を転用して売却する流れ

農地を転用して売却する流れは、農地が市街化区域内にあるか、市街化区域外にあるかで少し違ってきます。

市街化区域内であれば、原則として農業委員会への届出で済みます。しかし、市街化区域外だと、農業委員会を経由して都道府県知事等の許可を得る必要があります。

いずれの場合も、いきなり契約や造成を進めるのではなく、事前確認と必要書類の準備をしたうえで、順を追って進めることが大切です。

①市町村の農業委員会に相談する

最初に、農地がある市町村の農業委員会へ相談します。農業委員会に、地番、面積や予定している用途などの情報を伝えると、申請に必要な書類を案内してくれます。しかし、土地の地番、面積、現在の利用状況、転用後の予定用途などによって必要書類や判断のポイントが変わることがあるため、まずは窓口で事前に相談しておくとよいでしょう。

また、自治体によっては、申請受付日や締切日が決まっていることもあります。いきなり訪問するのではなく、あらかじめ電話などで確認しておくとスムーズです。

②不動産会社の査定を受ける

市町村の農業委員会へ相談したら、不動産会社の査定を受けます。査定の重要なポイントは、農地や土地売却に強い不動産会社へ依頼することです。

農地の転用売却は、通常の宅地や建物の売却とは大きく性質が異なります。農地法上の手続きや許可の見込み、農地の区分による転用可否など、専門的な判断を伴う要素が多く、不動産会社の知識と経験が売却結果を左右します。

したがって、農地の査定を依頼する際には、「転用できる見込みがあるか」「どの用途（住宅地・駐車場・資材置き場など）として売り出すのが現実的か」「買主が見つかりやすい条件は何か」まで、具体的な見通しを確認することが重要です。

③売買契約を締結する

農地を売り出し、買主が見つかったら売買契約を締結します。ただし、農地を宅地などに転用して売却するには、原則として農地法第5条の許可が必要です。許可を得ないまま売買契約を締結しても、その契約は法律上の効力が生じません。

そのため、「転用の許可が下りたときに契約の効力が発生する」という停止条件付きの売買契約を結ぶことが一般的です。停止条件付きの売買契約にしておけば、万一、許可が下りなかった場合でも、契約が有効にならないため、売主・買主のリスクを抑えられるのです。

契約書には、停止条件の内容のほか、許可が得られなかった場合の取扱いや手付金の返還方法なども明記しておく必要があります。

農地の転用売却は通常の土地売買より手続きが複雑なため、不動産会社や司法書士などと相談しながら慎重に進めましょう。

④必要に応じて所有権移転の仮登記を行う

停止条件付きの売買契約を結んだ場合、転用許可が下りるまでは契約の効力が発生しません。必要に応じて所有権移転の仮登記を行います。仮登記とは、将来本登記を行う際の順位を保全するための手続きです。

仮登記の効力は順位保全だけなので、正式に所有権を取得するには、転用許可が下りた後に許可書を添付して本登記を行う必要があります。

また、仮登記をするかどうかは契約内容や取引条件によって異なります。必ず行う手続きではないため、不動産会社や司法書士に確認しながら判断しましょう。

⑤必要な書類を用意して許可申請する

売買契約、仮登記を済ませたら、農地転用に必要な書類をそろえて申請を進めます。必要書類は農地の所在地や転用目的によって異なります。

主な必要書類の例は、次の表のとおりです。

必要書類は、事前に農業委員会で確認しておきましょう。登記事項証明書や事業計画書、図面などの取得には時間がかかることもあるため、早めに準備することが大切です。

なお、許可申請は仮登記の後でも構いませんが、許可が下りるまで時間がかかるため、できるだけ早めに進めましょう。

⑥許可が下りた後で決済・本登記を行う

農地の転用許可が下りたら、転用許可書などの必要書類を法務局に提出し、所有権移転の本登記を行います。停止条件付きの売買契約は、転用許可が下りて初めて契約の効力が発生する契約です。そのため、許可が下りた時点で売買契約は有効となり、決済・登記へと手続きが進みます。

本登記の手続きとあわせて、買主は売買代金の決済を行い、売主は対象となる土地を引き渡します。決済と登記は同日に行うのが一般的で、司法書士が立ち会いのもとで手続きを進めることがほとんどです。

また、転用後の地目が登記簿上の地目と異なる場合は、必要に応じて地目変更登記も併せて行います。対応するタイミングは不動産会社や土地家屋調査士に確認しておきましょう。地目変更登記を怠ると、買主が住宅ローンを利用する際などに支障が出ることがあるため、忘れないように注意が必要です。

⑦買主へ引き渡す

決済と登記が完了したら、最後に買主へ土地を引き渡します。関係書類の受け渡しや境界杭の確認なども引き渡し時に行うことがあるため、事前に不動産会社と確認しておくとスムーズです。これで、農地を転用して売却する手続きはひととおり完了となります。

なお、市街化区域外にある農地を転用して売却する場合は、農業委員会の審査や都道府県知事の許可取得までに時間がかかることがあります。契約から引き渡しまでのスケジュールは余裕を持って組んでおきましょう。

農地売却と宅地転用で売却した場合の比較

宅地転用できない農地もあるため、売却する前には「農地のまま売るべきか」「宅地に転用して売るべきか」を検討することが大切です。どちらが自分の状況に合っているかを判断するため、それぞれの違いを次の表にまとめました。

宅地などに転用してからの売却は、転用費用がかかりますが、高く売れる可能性があるため、費用を差し引いても手元に残る額が多くなるでしょう。ただし、農地の区分や立地によっては転用が認められない場合もあるため、条件をしっかりと確認しておく必要があります。

農地を宅地に転用して売却するときにかかる費用

農地を転用して売却する際は、通常の土地売却でかかる費用に加えて、転用手続き特有の費用がかかります。あらかじめ費用の全体像を把握しておくことで、手取り額の見通しを立てやすくなります。

主な費用の目安は、次の表のとおりです。

造成費用は土地の現況によって大きく変わるため、事前に不動産会社や施工業者に現地を確認してもらって見積もりを取りましょう。農地の売却にかかる税金については、以下の記事で詳しく解説しています。

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農地転用で利用できる補助金・助成金制度

自治体の補助金・助成金制度を活用することで、農地の転用や宅地化にかかる費用を抑えられます。全国共通の補助金制度はありませんが、一部の自治体では、移住・定住促進や空き地活用を目的として、独自の補助制度を設けていますので、調べておきましょう。

自治体によっては、移住・定住促進や宅地造成を目的として、農地の宅地化に関する補助制度を設けている場合があります。全国共通の制度ではないため、農地がある市区町村の窓口で確認しましょう。

参考：東彼杵町役場「宅地造成事業に補助金を交付します！」

農地転用で売却するときは不動産の一括査定を利用しよう

農地がある場所や立地基準によって、農地のまま売却するか、宅地などに転用してから売却するか、ベストの方法が異なります。転用できるのであれば、農地を宅地転用してから売却するほうが高く売れる可能性があります。

ただし、農地の転用には、必要書類の準備、許可申請の手続きなど、通常の土地売却よりも手間がかかるため注意が必要です。農地売却に特化した不動産会社に相談して、不明点や不安点を解消しましょう。

農地売却に強い不動産会社を選ぶときは、不動産一括査定サイトの「リビンマッチ」をご利用ください。売却したい農地に合わせて、査定のできる複数の不動産会社をご紹介します。

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農地を宅地転用で売却する場合によくある質問

農地を宅地に転用すれば必ず売却できる？

必ず売却できるとは限りません。農地転用が認められても、立地や接道状況、造成費用、周辺需要によって売却しやすさは異なります。転用前に不動産会社へ査定を依頼し、売却見込み額を確認しておくことが大切です。

農地転用の許可が下りなかった場合、売買契約はどうなるの？

「停止条件付き売買契約」を結んでいる場合は、転用許可が下りなければ契約の効力は発生しません。手付金の返還などの扱いは契約内容によって異なるため、契約前に確認しておきましょう。

農地転用の費用は売主と買主のどちらが負担するの？

費用負担は売買条件によって異なります。売主が先に宅地化して売る場合は売主が負担することが多く、買主の利用目的により転用する場合は買主が負担するケースもあります。契約前に負担者を明確にしておくとよいでしょう。