農地転用で売却する方法｜宅地に転用すると高く売れる？手続きや費用の目安も解説

思わぬ相続で農地を手に入れてしまったときの対処法を解説します。農地は扱いが複雑なため、一般的な土地と比べると売却がとても困難です。しかし農地を宅地に転用することで、売却できる可能性が高くなります。

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農地を売却する方法

農地を相続したものの、農業をするつもりがない場合は、売却を検討するのが一般的です。農地を売却するには、主に次の2つの方法があります。

農地のまま売却する

農地を農地のまま売却するには、農地法第3条に基づき、農業委員会の許可が必要です。許可を受けずに無断で売買した場合は、罰則の対象となるおそれがあり、契約も無効となります。

この第3条の許可を受けるために、買主が満たす必要がある主な要件は次のとおりです。

このような要件があるため、農地を購入できるのは、農家・農業法人・農地中間管理機構（農地バンク）など、農業を目的とする者に限られます。

※2023年4月の農地法改正で、「取得後の農地面積が都府県で50アール以上」という下限面積要件は廃止されました。

農地を宅地に転用して売却する

地目を農地から宅地などに変えることを「転用」といいます。農地を宅地などに転用して売却する方法もあります。 農地のまま売却する場合と違い、買主に条件がなく、農地のまま売却するよりも、売却しやすくなります。ただし、農地を転用して売却する場合には「立地基準」「一般基準」という基準の両方をクリアしなければいけません。

農地売却と宅地転用で売却した場合の比較

農地を農地のまま売却する方法と、宅地などに転用して売却する方法には、手続き、買い手の範囲、売却価格などで大きな違いがあります。どちらが自分の状況に合っているかを判断するため、それぞれの違いを次の表にまとめました。

宅地などに転用してからの売却は、転用費用がかかりますが、高く売れる可能性があるため、費用を差し引いても手元の残る額が多くなるでしょう。ただし、農地の区分や立地によっては転用が認められない場合もあるため、条件をしっかりと確認しておく必要があります。

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農地を宅地に転用する方法

農地を宅地などに転用してから売却しようとしても、希望すれば必ず転用できるわけではありません。農地がある場所の違い（市街化区域か市街化調整区域か）、農地の区分（第1種〜第3種のどれに当たるか）、さらに立地基準・一般基準などをもとに、宅地などに転用できるかどうかが判断されます。

ここでは、宅地転用しやすい農地と、転用が難しい農地の条件をわかりやすく解説します。

宅地転用ができる農地

宅地転用をするには「立地基準」と「一般基準」という2つの基準を満たす必要があります。

立地基準とは、農地を5つに区分した基準のことで、農地の優良性や周辺の利用状況などによって分けられます。農用地区域内農地、甲種農地、第1種農地は、原則として宅地転用ができません。ただし、甲種農地と第1種農地に限って、例外的に宅地転用ができることがあります。

立地基準についてまとめたものが、次の表です。

宅地転用しやすい農地には、第2種農地と第3種農地があります。特に第3種農地は、市街地にある農地や都市的整備が進んだ区域内の農地で、原則として転用が認められます。第2種農地も、農業上の利用に支障が比較的少ないと考えられるため、宅地転用の候補になりやすい農地です。

一方、農用地区域内農地、甲種農地、第1種農地は、優良農地として保全の必要性が高く、原則として宅地転用はできません。ただし、甲種農地と第1種農地は、土地収用の対象事業や集落接続の住宅などのケースでは、例外的に許可されることがあります。

ただし、この農地区分だけで、転用の可否が決まるわけではありません。さらに、一般基準として、転用計画に確実性があるか、他法令の許認可の見込みがあるか、周辺農地に悪影響を与えないかなども審査されます。

そのため、立地基準が第2種農地や第3種農地であっても必ず転用できるとは限らず、事前に農業委員会や自治体へ確認することが大切です。

宅地転用ができない農地

宅地転用ができない、または原則として宅地転用が難しい農地の主な特徴は次のとおりです。ポイントは、「優良農地に当たるかどうか」です。

これらの立地基準にある農地は、農業上の利用価値が高いため、原則として宅地転用は認められません。特に農用地区域内農地は、まず農用地区域からの除外が必要になるため、宅地転用のハードルが高くなります。

一方、甲種農地と第1種農地も、原則として転用は許可されませんが、農業用施設や土地収用の対象事業、集落接続の住宅など、一定の場合であれば例外的に許可されることがあります。

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農地を転用して売却する流れ

農地を転用して売却する流れは、農地が市街化区域内にあるか、市街化区域外にあるかで少し違ってきます。

市街化区域内であれば、原則として農業委員会への届出で済みます。しかし、市街化区域外だと、農業委員会を経由して都道府県知事等の許可を得る必要があります。

いずれの場合も、いきなり契約や造成を進めるのではなく、事前確認と必要書類の準備をしたうえで、順を追って進めることが大切です。

①市町村の農業委員会に相談する

最初に、農地がある市町村の農業委員会へ相談します。農業委員会に、地番、面積や予定している用途などの情報を伝えると、申請に必要な書類を案内してくれます。しかし、土地の地番、面積、現在の利用状況、転用後の予定用途などによって必要書類や判断のポイントが変わることがあるため、まずは窓口で事前に相談しておくとよいでしょう。

また、自治体によっては、申請受付日や締切日が決まっていることもあります。いきなり訪問するのではなく、あらかじめ電話などで確認しておくとスムーズです。

②不動産会社の査定を受ける

市町村の農業委員会へ相談したら、不動産会社の査定を受けます。査定の重要なポイントは、農地や土地売却に強い不動産会社へ依頼することです。

農地の転用売却は、通常の宅地や建物の売却とは大きく性質が異なります。農地法上の手続きや許可の見込み、農地の区分による転用可否など、専門的な判断を伴う要素が多く、不動産会社の知識と経験が売却結果を左右します。

したがって、農地の査定を依頼する際には、「転用できる見込みがあるか」「どの用途（住宅地・駐車場・資材置き場など）として売り出すのが現実的か」「買主が見つかりやすい条件は何か」まで、具体的な見通しを確認することが重要です。

③売買契約を締結する

農地を売り出し、買主が見つかったら売買契約を締結します。ただし、農地を宅地などに転用して売却するには、原則として農地法第5条の許可が必要です。許可を得ないまま売買契約を締結しても、その契約は法律上の効力が生じません。

そのため、「転用の許可が下りたときに契約の効力が発生する」という停止条件付きの売買契約を結ぶことが一般的です。停止条件付きの売買契約にしておけば、万一、許可が下りなかった場合でも、契約が有効にならないため、売主・買主のリスクを抑えられるのです。

契約書には、停止条件の内容のほか、許可が得られなかった場合の取扱いや手付金の返還方法なども明記しておく必要があります。

農地の転用売却は通常の土地売買より手続きが複雑なため、不動産会社や司法書士などと相談しながら慎重に進めましょう。

④所有権移転の仮登記をする

売買契約（停止条件付き）を締結したら、必要に応じて所有権移転の仮登記を行います。仮登記とは、将来、本登記をするときの順位を保全するための仕組みのことです。

停止条件付きの売買契約だと、転用許可が下りるまでは契約の効力が発生しません。そのため、その間に売主が別の相手に売却するリスクがあります。そこで、買主が安心して契約を進められるよう、「宅地転用の許可が下りること」を停止条件とする所有権移転の仮登記をしておくのです。

ただし、仮登記だけでは、買主の所有権は確定しません。仮登記の効力は順位保全だけで、正式に所有権を取得するには、転用許可が下りた後に許可書を添付して本登記を行う必要があります。

⑤必要な書類を用意して許可申請する

売買契約、仮登記を済ませたら、農地転用に必要な書類をそろえて申請を進めます。必要書類は農地の所在地や転用目的によって異なります。

主な必要書類の例は、次の表のとおりです。

必要書類は、事前に農業委員会で確認しておきましょう。登記事項証明書や事業計画書、図面などの取得には時間がかかることもあるため、早めに準備することが大切です。

なお、許可申請は仮登記の後でも構いませんが、許可が下りるまで時間がかかるため、できるだけ早めに進めましょう。

⑥許可が下りた後で決済・本登記を行う

農地の転用許可が下りたら、転用許可書などの必要書類を法務局に提出し、所有権移転の本登記を行います。停止条件付きの売買契約は、転用許可が下りて初めて契約の効力が発生する契約です。そのため、許可が下りた時点で売買契約は有効となり、決済・登記へと手続きが進みます。

本登記の手続きとあわせて、買主は売買代金の決済を行い、売主は対象となる土地を引き渡します。決済と登記は同日に行うのが一般的で、司法書士が立ち会いのもとで手続きを進めることがほとんどです。

また、転用後の地目が登記簿上の地目と異なる場合は、必要に応じて地目変更登記も併せて行います。地目変更登記を怠ると、買主が住宅ローンを利用する際などに支障が出ることがあるため、忘れずに対応しておきましょう。これらの手続きが完了すれば、農地を転用して売却する一連の流れはほぼ完了です。

⑦買主へ引き渡す

決済と登記が完了したら、最後に買主へ土地を引き渡します。関係書類の受け渡しや境界杭の確認なども引き渡し時に行うことがあるため、事前に不動産会社と確認しておくとスムーズです。これで、農地を転用して売却する手続きはひととおり完了となります。

なお、市街化区域外にある農地を転用して売却する場合は、農業委員会の審査や都道府県知事の許可取得までに時間がかかることがあります。契約から引き渡しまでのスケジュールは余裕を持って組んでおきましょう。

農地転用で売却するときにかかる費用

農地を転用して売却する際は、通常の土地売却でかかる費用に加えて、転用手続き特有の費用がかかります。あらかじめ費用の全体像を把握しておくことで、手取り額の見通しを立てやすくなります。

主な費用の目安は、次の表のとおりです。

造成費用は土地の現況によって大きく変わるため、事前に不動産会社や施工業者に現地を確認してもらって見積もりを取りましょう。

農地転用で利用できる補助金・助成金制度

自治体の補助金・助成金制度を活用することで、農地の転用や宅地化にかかる費用を抑えられます。全国共通の補助金制度はありませんが、一部の自治体では、移住・定住促進や空き地活用を目的として、独自の補助制度を設けていますので、調べておきましょう。

たとえば、長崎県東彼杵町では、農地などを宅地として造成する事業者・土地所有者を対象に、宅地化にかかる造成費用の一部を補助する「宅地造成支援事業補助金」を設けています。

ただし、こうした補助制度は対象者・対象エリア・予算枠が限られており、募集期間や要件も自治体ごとに異なります。農地のある市区町村の窓口（総務課・企画課・農業委員会など）に問い合わせて、利用できる制度がないかを確認しましょう。

参考：東彼杵町役場「宅地造成事業に補助金を交付します！」

農地転用をする際は不動産会社の一括査定を利用しよう

農地がある場所や立地基準によって、農地のまま売却するか、宅地などに転用してから売却するか、ベストの方法が異なります。転用できるのであれば、農地を宅地などに転用してから売却するほうが高く売れる可能性があります。

ただし、農地の転用売却には、転用の可否や必要書類の準備、許可申請など、通常の土地売却よりも手間がかかることに注意が必要です。農地売却に強い不動産会社に相談して、不明点を解消していきましょう。

農地売却に強い不動産会社を比較して選ぶときは、不動産一括査定サイトの「リビンマッチ」をご利用ください。売却したい農地に合わせて、査定のできる複数の不動産会社をご紹介します。

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