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利回りから見たマンション売却のタイミングは?計算方法と相場も紹介

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利回りから見たマンション売却のタイミングは?計算方法と相場も紹介

マンション投資における利回りは、売却のタイミングを測る大きな指標です。

利回りにはいろいろな種類があり、どれを使うかはその時の状況により違います。自分の状況に合わせた種類の利回りを計算し、相場と比較することが不動産投資成功のカギです。

本記事では、マンション投資における利回りの計算方法と、理想の利回り、利回りから見た売却のタイミングについて紹介します。

利回りの種類と計算方法

不動産投資で使用される利回りにはたくさんの種類があります。用途によって使い分けますが、今回はその中でもよく使う利回りを4つ紹介します。

表面利回り(グロス利回り)

表面利回りは、よく使われる利回りのひとつです。
グロス利回りとも呼ばれ、購入金額と家賃収入だけで計算ができます。

表面利回りの家賃収入は、現状の空室状況を加味して計算します。満室を想定して家賃収入を計算した場合は、想定利回りと呼ばれます。

表面利回りの計算方法は、下式のとおりです。

表面利回り=年間家賃収入÷物件価格×100%

表面利回りは、計算が簡単なため、不動産情報サイトにも表示されていることが多く、ほかの物件と比較したいときには便利です。しかし、実際の収益性とは若干異なるので、実際に投資をしようと思っている物件では他の利回りも計算しましょう。

実質利回り

実質利回りも表面利回りと同様に、よく使われる利回りです。

ネット利回りとも呼ばれています。表面利回りと比較し、購入時の諸経費や1年分の経費の情報が増えています。

実質利回りの計算方法は、下式のとおりです。

実質利回り=(年間家賃収入−年間経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100%

購入前に正確に計算するのは難しいですが、収益性を確認するためには必要な利回りです。

実質利回りは、表面利回りより実際の収益に近い利回りが計算できます。表面利回りが高くても、実質利回りはそれほど高くないことがよくあります。

自己資金利回り

自己資金利回りは、自己資金がどのくらい効率的に運用できるかを計算できます。
不動産投資以外の投資と比較するときに役立ちます。

自己資金利回りの計算方法は、下式のとおりです。

自己資金利回り=(年間家賃収入−年間経費)÷自己資金×100%

不動産投資では、ローンを借り入れることが多く、自己資金利回りがほかの投資形態よりも高くなります。自己資金利回りを高く設定し、手元にキャッシュを多く残すことで、急な設備故障などによる支払いや繰り上げ返済の資金に充てることができます。

ただ、返済額が増額するため、金利変動のリスクが高まるデメリットがあります。

返済後利回り

返済後利回りは、融資を受けて不動産を購入した場合に、返済額を加味して計算される利回りです。この数値がマイナスになっていると、ローンの返済が家賃収入だけでは足りないため、自己資金を充てる必要があります。

返済後利回りの計算方法は、下式のとおりです。

返済後利回り=(年間家賃収入−年間経費−年間返済額)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100%

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マンションにおける理想の利回りとは

ここではマンションにおける理想の利回りについて紹介します。物件購入の際に公表されるのは表面利回りのため、主に表面利回りについて紹介します。

築年数による違い

利回りは新築の方が低く、中古で築年数が経っている方が高くなります。それは、新築より中古で築年数が経っている方が空室リスクや修繕リスクが高いからです。

リスクが高いのに利回りが低ければ、誰も購入しないため販売価格が低くなり、利回りが上昇します。

東京で新築の場合、表面利回りは4%が目安です。
築年数が20年以下の中古物件であれば6%、築年数が20年から35年くらいであれば7%〜10%を目安にするとよいでしょう。

築年数における表面利回りの相場
築年数 表面利回り(%)
新築 4
築20年以下 6
築20〜35年 7〜10

中古物件の表面利回りは高いですが、修繕費などの経費が高くなります。そのため、実質利回りを計算すると新築を下回ることも十分考えられます。

地域による違い

不動産の地域によっても理想の利回りは変化します。

都市部の方が土地代は高いため、物件の購入価格が高くなり、利回りは低くなります。都市部と地方の違いだけではなく、立地の条件も購入価格に影響してくるので、周辺物件との利回り比較も重要です。

例として、不動産研究所の「不動産投資家調査(2021年10月)」を見てみます。主な政令都市の期待利回りは下記のとおりです。期待利回りとは、投資家が期待する利回りのことで想定利回りと似たものです。

政令都市別の期待利回り
地域 期待利回り(%)
東京 4.0
札幌 5.3
仙台 5.3
横浜 4.5
名古屋 4.8
京都 5.0
大阪 4.6
神戸 5.0
広島 5.5
福岡 5.0

東京の利回りが一番低く、続いて横浜、名古屋、大阪などが低い利回りとなっています。
このとおり、都心ほど利回りは低くなります。しかし都心は賃貸需要が高く、空室リスクは低いというメリットがあります。

表面利回りが高い物件がよいとは限らない

築年数や地域によって理想の利回りは違いますが、利回りの高い物件がよい物件とは限りません。

表面利回りが高いということは、相場より高い家賃が設定されていることが考えられます。しかしそれを維持するためには、頻繁に修繕やリフォームが必要です。これにより想定している以上の経費がかかり、収益が上げられない可能性があります。

修繕やリフォームをしなければ一時的に収益は上がるかもしれませんが、それにより空室や家賃値下げのリスクは高まります。長期的に見てどちらが得策か考える必要があります。

また、マンションは築年数が経つにつれて、管理費や修繕積立金が値上がりしていく傾向があります。これにより経費が上がっており、表面利回りと比べて、実質利回りはそれほど高くない可能性があります。

このように高利回りの物件にはそれなりのリスクがあることを理解しておきましょう。

利回りから見る売却時期とは

利回りは築年数が経つごとに段々下がってきます。理由は、家賃収入が減り、経費が増えるからです。利回りが低くなると、不動産を運用している意味がなくなり売却を考える人も少なくありません。

そこで、利回りから見た適切な売却のタイミングを紹介します。

実質利回りが下がった時

マンションは築年数が経つことによって、管理費や修繕積立金が値上がりしていくことが多く、実質利回りが低下します。収益性が下がってきているので売却を検討してもよいでしょう。

また、空室が出たことにより実質利回りが下がってしまった場合は、空室を満室にしてから売却を考えた方が、高く売却できる可能性があります。

たとえ一時的に家賃を安くしたとしても、空室を満室にすることで表面利回りが上がるからです。

表面利回りが高いことがよいとは限らないと先述しましたが、購入者から見ると高利回りはやはり魅力的です。

返済後利回りがマイナスになった時

返済後利回りがマイナスということは、家賃収入より経費と返済額を足した金額の方が多いということです。つまり、返済額を家賃収入ではまかないきれず、返済額の一部を自己資金でまかなっている状態です。

しかし、返済後利回りがマイナスになっているからといって、投資に失敗したわけではありません。特にフルローンに近い額の融資で購入した場合、毎月の返済額が大きくなるので、返済後利回りがマイナスになることもあります。ローンを払い終わった後に、不動産が手元に残るので、その後の家賃収入で取り返せればよいわけです。

また、売却金額がそれまでの支払いより高ければトータルとしてはプラス収支です。このように、返済後利回りがマイナスだからといって失敗とは言い切れません。

しかし、毎月の収支がマイナスになると精神的に負担を感じる人もいます。空室率の改善が見込めず、キャッシュが減ってきた場合には売却を検討するのもよいでしょう。

減価償却期間が終わり、実質利回りが下がった時

不動産投資のメリットとして、不動産の建物部分を減価償却することによる節税効果があります。

しかし減価償却期間が終わると、減価償却分の経費計上ができなくなるため、税金をこれまでよりも多く支払う必要があります。節税効果がなくなるため、このような場合にも売却を検討するとよいでしょう。

売却するなら一括査定サイト

マンション売却を考えるなら、一括査定サイトの利用をおすすめします。一括査定サイトを利用することで、一度に複数社へ問い合わせできます。

不動産全般を取り扱う会社や投資物件をメインで扱う会社など、さまざまな不動産会社から査定してもらうことができます。

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利回りの相場は?
東京で新築の場合、表面利回りは4%が目安です
利回りから見た売却のタイミングは?
実質利回りが低下したときはひとつのタイミングです。
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