リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）
【2023年】マンション売却相場を地域別に紹介！築年数による違いや相場を調べる方法
マンションを売却するならできるだけ高く売りたい、という方が多いでしょう。
マンションの売却相場は、築年数や地域などさまざまな要因により変動します。最近では、新型コロナウイルスの流行やウッドショックの影響が不動産市場に及ぼす影響について懸念されています。
本記事では、マンション売却相場を首都圏、近畿圏・中京圏、そして地方都市と、地域別にそれぞれ紹介します。地域や築年数によって価格は大きく変動するため、売却時期を決める際のご参考になれば幸いです。
もくじ
全国的にマンションの売却相場は上昇中
国土交通省が毎月公表している不動産価格指数は、不動産価格の動向を指数化したものです。2010年の平均値を100として増減を表しています。
2023年7月31日に公表された資料によると、価格は以下のように変化しています。
不動産価格指数（住宅）
引用：国土交通省「不動産価格指数」
マンションの売却相場は、戸建てに比べて大きく上昇しているのがわかります。
直近5年間におけるマンションの不動産価格指数をまとめたのが、以下の表です。
| 年月 | マンションの不動産価格指数 |
|---|---|
| 2018年4月 | 140.7 |
| 2019年4月 | 146.3 |
| 2020年4月 | 152.5 |
| 2021年4月 | 160.8 |
| 2022年4月 | 179.5 |
| 2023年4月 | 192.0 |
5年前の2018年4月時点では140.7だったのに対して2023年4月は192.0と、36％も高い数値です。
首都圏中古マンションの売却相場
首都圏中古マンションの相場は高い水準を保っているものの、上昇傾向は落ち着きつつあります。
東京カンテイが2023年4月20日に公開した「三大都市圏・主要都市別／中古マンション70㎡価格月別推移」によると、2023年3月における首都圏の70㎡あたりの中古マンション価格は4,860万円と、前月と比較してほぼ横ばいです。
都道府県別では以下のとおりです。
| 都道府県名 | 70㎡あたりの中古マンション価格（円） | 前月比（％） |
|---|---|---|
| 東京都 | 6,450万 | ＋0.1 |
| 神奈川県 | 3,661万 | －0.2 |
| 埼玉県 | 3,051万 | ＋0.1 |
| 千葉県 | 2,770万 | －2.1 |
東京都と埼玉県では、わずかですが前月比プラスとなっています。一方、千葉県では東京都は2.1％減と、大幅にマイナスです。
また、東日本不動産流通機構の「首都圏中古マンション・中古戸建住宅の地域別・築年帯別成約状況（2022年10月～12月）」から、首都圏における築年代別の平方メートル単価をグラフにしました。
築年代別の首都圏における中古マンション価格
すべての築年代で前年同期比プラスとなっています。特に築11～15年は23.3％上昇と突出しています。
築5年以内の平方メートル単価は110万円です。そこから、70㎡あたりのマンション価格を計算すると7,700万円です。
また、築30年までのマンションを同様に計算すると、70㎡あたりのマンション価格は3,514万円です。
築5年以内の70㎡あたりのマンション価格と築30年までの70㎡あたりのマンション価格を平均すると5,607万円となり、東京カンテイが発表した平均価格4,860万円に近似していることがわかります。ここからは、この算出方法でおおよその売却相場を考えてみます。
近畿圏・中京圏中古マンションの売却相場
近畿圏と中京圏のマンション相場も見ていきましょう。東日本不動産流通機構が運営する「REINS Market Information」からデータを抽出して、分布図にしました。
大阪市北部
大阪市北部における直近1年間のマンション成約価格は、以下のように分布しています。
大阪市北部におけるマンション成約価格の分布図
2020年に建てられた築浅物件の平方メートル単価の中央値は約90万円です。一方、1990年に建てられた築約30年の物件は、約30万円です。
つまり、70㎡あたりの中古マンション価格は約2,100万〜6,300万円です。約4,200万円が大阪市北部の平均売却相場と推定できます。
大阪市南部
大阪市南部における直近1年間のマンション成約価格は、以下のように分布しています。
大阪市南部におけるマンション成約価格の分布図
北部と比較すると、かなり平方メートル単価にバラつきのあることがわかります。
2020年に建てられた物件の平方メートル単価の中央値は約70万円です。一方、1990年に建てられた物件は、約30万円です。
つまり、70㎡あたりの中古マンション価格は約2,100万〜4,900万円です。約3,500万円が大阪市南部の平均売却相場と推定できます。
名古屋市
名古屋市西部における直近1年間のマンション成約価格は、以下のように分布しています。
名古屋市西部におけるマンション成約価格の分布図
分布の状態は大阪市北部とよく似ていますが、平方メートル単価は大阪市より低いです。
2020年に建てられた物件の平方メートル単価の中央値は約60万円です。一方、1990年に建てられた物件は、約20万円です。
つまり、70㎡あたりの中古マンション価格は約1,400万〜4,200万円です。約2,800万円が名古屋市西部の平均売却相場と推定できます。
地方大都市圏中古マンションの売却相場
3大都市圏以外の大都市である札幌市、仙台市、福岡市の3市にも注目してみました。
こちらも同様に、東日本不動産流通機構が運営する「REINS Market Information」からデータを抽出して、分布図にしました。
札幌市
札幌市における直近1年間のマンション成約価格は、以下のように分布しています。
札幌市におけるマンション成約価格の分布図
2020年に建てられた物件の平方メートル単価の中央値は約55万円です。一方、1990年に建てられた物件は、約20万円です。
つまり、70㎡あたりの中古マンション価格は約1,400万〜3,850万円です。約2,625万円が札幌市の平均売却相場と推定できます。
仙台市
仙台市における直近1年間のマンション成約価格は、以下のように分布しています。
仙台市におけるマンション成約価格の分布図
2020年に建てられた物件の平方メートル単価の中央値は約60万円です。一方、1990年に建てられた物件は、約20万円です。
つまり、70㎡あたりの中古マンション価格は約1,400万〜4,200万円です。約2,800万円が仙台市の平均売却相場と推定できます。
福岡市
福岡市における直近1年間のマンション成約価格は、以下のように分布しています。なお、北九州市や筑紫野市など周辺市町も含まれます。
福岡市圏域部におけるマンション成約価格の分布図
2020年に建てられた物件の平方メートル単価の中央値は約50万円です。一方、1990年に建てられた物件は、約20万円です。
つまり、70㎡あたりの中古マンション価格は約1,400万〜3,500万円です。約2,450万円が福岡市の平均売却相場と推定できます。
築年数別の中古マンション売却相場
各都市および都市圏の中古マンション売却相場を築年数別にまとめると、以下の結果となります。
| 築浅物件の単価 | 築約30年の単価 | 平均単価（㎡） | 平均単価（坪） | |
|---|---|---|---|---|
| 首都圏 | 103 | 43 | 73 | 241 |
| 近畿圏 | 90 | 30 | 60 | 198 |
| 中京圏 | 60 | 20 | 40 | 132 |
| 札幌市 | 55 | 20 | 38 | 124 |
| 仙台市 | 60 | 20 | 40 | 132 |
| 福岡市 | 50 | 20 | 35 | 116 |
各都市とも、築年数によって売却相場が大きく変動していることがわかります。築30年は築2～3年と比べて、価格がおよそ3分の1にまで低下するのが共通しています。
ただし、マンション価格は築年数だけでなく、利便性や周辺環境によっても変わります。
今後、マンションの売却相場はどうなっていく？
首都圏の中古マンション価格は上昇傾向が落ち着きつつありますが、新型コロナウイルスの流行やウッドショックなどは、売却相場に影響を与えるのでしょうか。今後の中古マンションの売却相場に影響すると考えられる要因をまとめてみました。
コロナ禍の影響
2019年12月に新型コロナウイルスが発見され、世界的な大流行となりました。日本では2020年1月に感染者が発見され、そこから感染が拡大しました。
緊急事態措置やまん延防止等重点措置が政府によって行われ、不動産業界への影響も懸念されました。
しかし、2020年6月ごろからは、リモート接客などのIT技術を活用した、新しいビジネススタイルが各方面で実施されています。
リモート接客
そのため、賃貸仲介を除いて不動産市場への影響は、最小限で済んでいます。
リノベーションマンションの開発や販売を行うスター・マイカ・ホールディングス株式会社を例に挙げます。2019年11月期のリノベーション事業売上高が約288億円に対し、2020年11月期は約388億円で134.6％の増収を記録しています。
2021年11月期は売上高が前期比92.7％と若干低下しましたが、2022年11月期には474億円を記録しています。
参考：スター・マイカ・ホールディングス株式会社「業績ハイライト」
ウッドショックの影響
ウッドショックとは、輸入木材の価格高騰によって起こった問題です。
そもそもの原因は、コロナ禍によるロックダウンから解放されたアメリカで、新築住宅の需要が急激に増加したことです。
その後は世界的な経済活動の復活によって物資の輸出入が増大し、コンテナ不足による物流の停滞が発生しました。そのため、輸入木材に頼る日本では、木材関係の資材価格が上昇しています。
住宅用の木材
アメリカでは現在金融引き締め政策に転換したことで、住宅需要は落ち着きを取り戻したと考えられます。ウッドショックを引き起こした、そもそもの原因は解消されるでしょう。
しかし、物流の停滞はまだ続くと予想され、ウッドショックそのものの解消はまだ見込めない状況です。
ウッドショックによる一戸建て建築への影響は残りますが、いまのところ中古マンション価格に直接影響を与える要素は少ないと考えられています。
しかし、ウッドショックの影響で新築の一戸建てを購入できない人が、中古マンション市場に流入する可能性があります。中古マンションの需要が高まり、価格が上昇すると考えられます。
金利上昇の懸念
日本貿易振興機構（ジェトロ）「世界の2022年インフレ率は7.4％、供給混乱は2023年も、IMF経済見通し」によると、国際通貨基金（IMF）が2023年の消費者物価上昇率（インフレ率）は4.8％と、前回から1.5ポイント引き上げた予想を発表しました。
すでにアメリカはインフレ抑制のための金融引き締めを行い、金利が上昇しています。その副作用として円安が生じ、日本国内でもインフレが進行しています。
日本銀行は2013年4月に「量的・質的金融緩和」を導入し、現在も金融緩和政策を継続しています。金融緩和によりあふれた資金が不動産市場に向かい、不動産バブルが生じていると主張する識者もいます。実際、首都圏における新築マンション価格は、30年前のバブル経済期の記録を更新しているともいわれます。
しかし、この金融緩和策がいつまでも続くことはありません。
30年前にバブル経済が崩壊したきっかけは、不動産向け融資に対する総量規制が行われ、地価が大幅に下落したことだともいわれています。金融緩和政策の終了にともなう金利上昇により、マンション価格が下がる可能性が考えられます
所有しているマンションの売却相場を調べる方法
自分が所有しているマンションの売却相場を調べる方法は、主に以下の3つです。
| 方法 | 特徴 |
|---|---|
| レインズマーケットインフォメーションで調べる | 過去に売買された取引価格がわかる |
| 不動産ポータルサイトで調べる | 現在、売り出されている物件の価格がわかる |
| 複数の不動産会社に査定を依頼する | 現在、所有しているマンションが実際に売れる価格がわかる |
それぞれの方法について詳しく紹介します。
レインズマーケットインフォメーションで調べる
全国の不動産会社は、公益財団法人 不動産流通機構が運営する「レインズ」を利用して、マンションの売買取引を行っています。レインズは、全国の物件情報が集められたコンピューターネットワークシステムで、以下などが閲覧できます。
- 現在売り出し中の物件情報
- 過去の成約事例
しかし、一般の方はレインズを閲覧できません。そこで誰でも閲覧できるように開発されたシステムが、「レインズマーケットインフォメーション」です。
レインズマーケットインフォメーションを活用して、過去の成約事例に記載している取引価格から近隣の売却相場を調べられます。
具体的には、Webサイトのトップページに記載されている「マンション」の項目で、調べたい「都道府県」と「地域」を入力しましょう。
「検索する」というボタンを押すと、「直近1年の取引情報グラフ」と「追加検索条件」が出てきます。「追加検索条件」を入力していくと、さらに条件を絞り込んで検索できます。たとえば、以下のような詳細な項目を入力しましょう。
- 詳細地域
- 沿線最寄り駅
- 価格
- 専有面積
- 築年数
- 間取り
- 成約時期
- 用途地域
取引情報一覧に、条件に一致した物件が表示されます。ここから、自分の所有している物件と似た物件を見つけましょう。
似た物件の単価を自分が所有している物件の平米数と掛け算することで、売却相場がわかります。
不動産ポータルサイトで調べる
SUUMOやHOME’Sといったポータルサイトを利用すれば、現在売り出し中のマンション価格を確認できます。
ポータルサイトでは、物件種別や地域、占有面積などの細かな条件を絞って物件を検索できます。自分の所有している物件に似た物件がどのくらいで売り出されているのかがわかります。
注意すべきなのは、ポータルサイトで表示されている売り出し価格は、実際の取引価格より高く設定されているという点です。
ポータルサイトを参考にする場合は、売却成約時、売り出し価格より約1割価格が減少すると考えておきましょう。
複数の不動産会社に査定を依頼する
不動産会社にマンションを査定してもらえれば、個別要因を考慮した取引の成約事例や根拠をもとに、自分の所有しているマンションの価値を確認できます。
レインズマーケットインフォメーションやポータルサイトで似た物件の売却相場を調べたとしても、敷地状況や部屋のコンディションによって価格は変動します。また、売主が「早く売りたい」と考えているなど、取引事情によっても価格は変わってきます。
しかし、不動産会社によって査定価格には差があります。正確な売却相場を知るには、複数の不動産会社に査定を依頼して、比較することが重要です。
相場より高く売ることができるマンションの特徴
特に以下3つの条件を満たしているマンションは需要が高く、相場より高く売却できる可能性があります。
- そのまま住めるくらい状態がよい
- ほかの物件とは違う魅力がある
- 広告に力を入れている
【前提】相場より高く売ることは可能だが難しい
マンションを相場より高く売ることは可能です。
ただし、相場は物件を「買いたい人」「売りたい人」の需要と供給のバランスで決まります。そのため、相場以上の価格でマンションを売るのは難しく、実例も少ないでしょう。
自分の所有しているマンションを購入したいと考えている人が多くいる場合、マンションの需要は高くなります。逆の場合では需要が低くなり、相場より安い価格で取引されます。
基本的にマンションの購入希望者は、相場より安く買いたいと考えています。相場より高い価格設定で物件を売却するためには、多くの人が「高いお金を出してでも買いたい」と思うような物件である必要があります。
そのまま住めるくらい状態がよい
物件を購入した人がそのままでも住めるくらい状態がよい物件は、高く売れる可能性があります。
ただし、高く売りたいからといって、売却前に全面リフォームをするのはおすすめできません。
たしかに、全面リフォームをすれば高い価格設定で売却できます。不動産会社でも、安くリフォームをした物件を高い価格で再販売する手法が用いられています。
一方で、一般の人が全面リフォームをして売り出す場合、工事費が高くなり、売却価格からリフォーム代を回収できない可能性が高いでしょう。
ただし、状態がよい物件にするために、最低限は不具合があるところを直しておきましょう。部屋の壁が破れている、カビが目立つなど、見た目の印象が悪くなるものは売る前に直しておく必要があります。
部屋の状態が悪いと、内覧時、購入希望者からの印象が悪くなります。購入後にリフォームを行う場合でも、買主はその部屋で生活していく未来を想像しにくく、購入まで踏み切れません。結果、買主が見つからないという状況に陥ってしまいます。
また、部屋が傷んでいることを理由に値下げを要求されるケースもあります。不動産の値下げ交渉は50万〜100万円単位で行われるのが一般的です。それに比べれば部屋の一部を直す修繕費用のほうが安く済みます。
買主を見つけ、できる限り物件を高く売るために欠点を事前に直しておくことが大切です。
ほかの物件とは違う魅力がある
ほかにはないアイデンティティを持っている物件は、購入希望者からして魅力的です。ほかの物件との違いや所有している物件の強みを明確にアピールできれば、相場より高い価格設定でも売れる可能性があります。
買主に説明するのは不動産会社の担当者ですが、しっかりセールストークをしてもらうためにも、あらかじめ自分の物件の魅力を伝えておくのが大切です。
たとえば、以下のような点を伝えましょう。
- 定期検査やメンテナンスの記録がある
- 駅近で近所に商業施設や評判のよい病院がある
- 交番が近く治安がよい
- バルコニーやサンルームが広い
特に住んだ人にしか分からない長所ほど効果が高いです。ささいな点でもよいので、自分の物件のよいところをピックアップしておきましょう。
広告に力を入れている
しっかりとした宣伝広告を行っている物件は反響が増えやすく、早い段階で売却が可能です。
売却まで想定していた期間より長く時間がかかってしまう場合、最終手段で値下げが必要になる可能性が高いです。こうなってしまうと結局、相場より低い価格で売ることになってしまいます。
「早く売る」ということは結果的に「高く売る」ことにつながることを理解しておきましょう。
特に現代の家探しはチラシではなくインターネットが一般的のため、インターネット広告に力を注ぎましょう。
買主目線で分かりやすい情報を掲載すると、反響が多くなります。たとえば、普通の写真だけではなく、360度、部屋を見渡せるパノラマ写真だったり、写真よりも分かりやすいルームツアーの動画を掲載したりするとよいでしょう。少しの工夫をすることで、マンションが高く売れる可能性が高くなります。
まずは一括査定で売れる価格を確認しよう
現在、大都市圏におけるマンション価格は高い水準を保っています。しかし、前述したように、金利上昇によって売却相場が下落する可能性を秘めています。そのため、マンション売却の時期を見極めることは難しいと考えられます。
マンション売却を検討するときは、実際に売れる価格を知るために、不動産査定を依頼しましょう。
いくらで売れるのかがある程度明確になることで、売却の時期を計画できます。また、売却代金の使い道や金額なども検討できます。その結果、売却を見送る決断をすることや、予定どおり売却に踏み切る場合があるでしょう。
しかし、不動産会社によって査定価格には差があります。正確な売却価格を知るには、複数の不動産会社に査定を依頼して、比較することが重要です。
また、不動産会社が売却の時期をアドバイスしてくれます。
複数の不動産会社を比較するには、一括査定サイトの「リビンマッチ」を利用しましょう。
リビンマッチでは、簡単な物件情報などを一度入力するだけで複数の不動産会社から提案をしてもらえます。査定価格だけでなく、担当者の対応なども比較できるため、信頼できる不動産会社が見つかります。
マンションの売却を検討している人は、必ずリビンマッチを利用しましょう。
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