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家の売却でやってはいけないこと｜失敗しないための17の注意点を解説
家の売却では、やってはいけないことがいくつかあります。
売主は価格や時期など、少しでも希望どおりに売却をしたいと思うものです。しかし、買主の要望もあるため、思いどおりに売却するのは簡単ではなく、失敗したと感じる方も多くいます。
家の売却で失敗しないために、売却の流れに沿ってやってはいけないことを紹介するので参考にしてみてください。
もくじ
家の売却前にやってはいけないこと（媒介契約を結ぶまで）
家を売る方法は不動産仲介・不動産買取・任意売却など、さまざまな方法があります。
多くの人は不動産会社に買主を探してもらう不動産仲介で家を売ります。
不動産会社に買主を探してもらうためには媒介契約を結ぶ必要があります。媒介契約を結ぶまでにやってはいけないことについて紹介します。
名義変更をしていない
不動産の売却を行うには、売却する土地や建物が自分の名義になっている必要があります。名義人でないと、その不動産の売却ができないためです。
離婚や相続などで所有者が変わっても、名義が自動的に変わることはありません。
とくに、名義変更が行われずに複数回相続が行われている場合、名義変更する際に手続きが複雑で、時間がかかってしまいます。
売却を行う前に、登記簿謄本や登記事項証明書などで不動産が自分名義になっているかどうか確認しましょう。
査定依頼を1社だけにする
家の売却価格を決めるためには、不動産会社に査定依頼をします。査定依頼でやってはいけないことは、1社のみに査定依頼をすることです。
不動産会社によって家の査定価格にばらつきがあります。1社のみの査定だと、その査定価格が妥当なのかどうか判断できません。
必ず複数社に査定依頼をし、比較検討しましょう。この際に複数社に一度で問い合わせができる一括査定サイトの利用がおすすめです。
複数の不動産会社から提案を受けることで、少しでも高く売却しましょう。
不動産会社を査定価格だけで安易に選ぶ
売却依頼する不動産会社を決めるときは注意が必要です。査定価格のみで選ぶとリスクがあります。
査定価格は売却を約束するものではなく、高い価格を出して媒介契約を獲得しようとする不動産会社も存在します。そうした不動産会社は、あとから値下げを迫ってくるケースが多く見られます。そのため、複数の不動産会社に査定を依頼し、高すぎる価格を除外する方法も有効です。
たとえば、A社が3,000万円、B社が3,100万円、C社が4,000万円なら、明らかにC社は高すぎます。
C社の査定価格が根拠のある数字なら納得できますが、媒介契約を獲得するために高めに設定した値段だとすると注意が必要です。
リフォームを安易に進める
不動産を売るときにリフォームを必ずしも行う必要はありません。売却前にリフォームしたとしても、買主の好みに合わない可能性が高く、費用を回収できないことが多いからです。
リフォームやリノベーションをする場合は、不動産会社に相談してから決めましょう。なお、ハウスクリーニングを行うのであれば、内覧前に行うのがおすすめです。
ハウスクリーニングをすることで、買主の印象をよくすることにつながります。
ローンを組んでいる金融機関に断らずに売り出す
住宅ローンが残っている不動産を売却するには、金融機関による抵当権を抹消する必要があります。
抵当権とは、金融機関が不動産を担保にできる権利で、返済を怠ったら競売や公売にかけられるおそれがあります。抵当権を抹消するには、ローンを完済して抵当権抹消登記を行うか、金融機関の許可を得て任意売却を行うかのどちらかです。
任意売却とは、売却資金でローンが完済できない場合に、特別に抵当権を外してもらって不動産を売却することです。
いずれにせよ、住宅ローンが残っている不動産を売り出す前には、金融機関に相談する必要があります。
ローン残高と売却価格を考慮せずに売り出す
住宅ローンが残っている家を売るときは、ローン残高と売却価格の関係に注意しましょう。ローン残高が多くて売却価格が少ないと、手元に残る売却益が少なくなります。
また、ローンを完済せずに売ることは原則できません。ローン残高が売却価格を上回る場合は、自己資金で補うか、任意売却を選択する必要があります。
売却の前には、必ずローン残高を確認し、売却価格とのバランスを考えて、売却するようにしましょう。
家の売却中にやってはいけないこと（売り出し～買主が見つかるまで）
売却活動ではインターネット上の広告や店頭告知、ポスティングなどで買主を探します。
売却活動中に売主がすることは、不動産会社との報連相や内覧の準備・対応です。売り出しから買主が見つかるまでのやってはいけないことを紹介します。
予定を立てずに売りに出す
売却完了までの期間を把握してないと買い替えや引っ越しの時期、資金繰りなどに影響が出ます。
売却期間は一般的にマンションが1〜3カ月、一戸建ては3〜5カ月かかるといわれています。
買主が見つからず新居と旧居の二重で住宅ローンの返済をしなければいけない状況は避けたいところです。売却までの想定期間を把握し、余裕を持ったスケジュールを立てましょう。
不動産会社に任せきりにする
媒介契約を締結した不動産会社を信用して、売却活動を任せきりにすると、売却のチャンスを失ってしまう可能性があります。
売主は物件を幅広く公開して、購入希望者を多く集めて欲しいものです。
しかし不動産会社は売買契約をすることで得られる仲介手数料が報酬となるため、できるだけ売主と買主の両方から仲介手数料を得ようとします。
仲介手数料は売主と買主の両方から得る「両手（りょうて）」と売主または買主のどちらか一方から得る「片手（かたて）」といわれる報酬の仕組みがあります。
媒介契約を結んだ不動産会社が買主を見つけた場合は「両手」になります。
しかし、ほかの不動産会社が見つけてきたお客様と売買が成立する場合は「片手」になってしまいます。片手になると売主側からしか仲介手数料は得られません。
当然報酬は多い方が利益になるため、ほかの不動産会社からの内覧を断っているケースがあります。内覧希望者が少ない場合はこういったケースが考えられます。
少しでも不審に思うことがあれば、そのままにせず必ず担当営業へ連絡して状況を確認しましょう。場合によっては媒介契約を結んだ不動産会社を替えることも検討しましょう。
購入希望者への積極的なアピール
売主からの積極的なアピールはマイナス評価になる場合があります。
内覧対応時は不動産会社の担当に任せて購入希望者には質問された内容に素直に回答するようにしましょう。
物件にマイナス要素がある際には、購入希望者へ伝え方をあらかじめ不動産会社に相談しておくとよいでしょう。
プラスになる要因は、近隣世帯の年齢層など、住んでいる人にしか分からない情報です。実際の生活をイメージできます。
室内が汚い状態のまま売却活動を進める
不動産を売却するときは、内覧に来る買主の気持ちを考えて、建物や敷地を清潔にしておきましょう。
買主は、自分の新しい暮らしをイメージしながら不動産を見ます。私物が散らかっていたり、汚れが目立っていたりすると、よいイメージが持てず、購入意欲が低くなってしまいます。
内覧の前には、私物や家具を片付けたり、水回りや玄関などを掃除したりしましょう。内覧当日は、室内を明るくするなどの工夫も効果的です。
設備の不具合を隠す
家に住んでいれば設備の経年劣化による故障やトラブルはつきものです。設備の故障や不便に感じてることを購入希望者が後々知ればトラブルにつながります。
契約後に不具合が発覚した場合、売主は「契約不適合責任」という法律上の責任を負います。
契約不適合責任があった場合、買主は売主に対して、契約解除、代金減額、損害賠償、修理の要求などをすることができます。
内覧時に隠しても売買契約書に記載する義務があります。質問を受けたら隠さずに回答するようにしましょう。
売れ残っている状態のまま放置する
不動産が売れ残ってしまったとしても放置するのだけはやめましょう。
売却中に不動産を放置状態にしてしまうと、建物の老朽化に気付かなかったり、小虫が入り込んで内覧者の印象を悪くしたりして、さらに売れなくなるまたは、売却価格が下がってしまうケースが多々あります。
放置されている物件だと、せっかく購入希望者が現れても安く買い叩かれるリスクがあります。半年以上売れない場合はなんらかの問題があると考えるべきでしょう。
いつ内覧者が来てもいいように定期清掃や見回りを不動産会社に依頼するなど、物件のことを放置しないように気を付けましょう。
家のの売却で引き渡しまでにやってはいけないこと（交渉～引き渡しまで）
内覧を終え、購入希望者から申し込みがあれば、条件交渉から引き渡しへのステップへ移ります。
不動産売買でトラブルが起きるタイミングは売買契約時が一番多いといわれています。交渉から引き渡しまでの間でやってはいけないことについて紹介します。
条件交渉に容易に応じる
条件交渉は価格や引き渡し日についてがメインとなります。交渉を希望すること自体は費用がかからないため、多くの購入希望者が交渉してきます。
しかし、家の売却には仲介手数料などの諸費用が発生します。よく考えず交渉に応じてしまうと、その後の資金繰りに影響がでることがあるでしょう。
そのため、交渉する際は売却にかかる費用を必ず把握したうえで応じるようにしましょう。
売買契約書の内容をよく確認しない
売買契約書に関するトラブルは、損害賠償請求や契約解除につながりかねない、大きな問題になりえます。
トラブルの原因として、売買契約書の確認不足が一番にあげられます。
売買契約書には不動産の売却価格や引き渡し日、万が一欠陥があった場合の責任範囲なども記載されています。
なかでも契約解除の条件については注意が必要です。
売買契約後でも契約が解除できるケースがあるため、解除できる期限を過ぎる前に引っ越しや新居の家具を購入することがないように注意が必要です。
引き渡し日まで退去しない
不動産を売るときは、引き渡し日までに物件から退去することが必要です。
一般的に引き渡し日は、売買契約を結んだときに決めておき、その日までに売主は家財や荷物をまとめて引っ越しを済ませなければなりません。
もし引き渡し日になっても退去せずに居座ってしまうと、契約不履行となり、買主から違約金や損害賠償を請求される可能性があります。
契約完了後の引き渡しトラブルを避けるために、売主は新居の確保も早めに行いましょう。
残置物を残したまま引き渡す
不動産を売るときは、家の片付けや引っ越しを完全に済ませてから買主に引き渡すことが必要です。
家具や家電などの不用品を残しておくと、契約違反になり、処分費用や損害賠償を請求される可能性があります。
また、付帯設備として残す約束をした物は、処分しないように注意が必要です。
売買契約を締結してから引き渡し日までの期間は約1～2カ月です。早めに片付けや引っ越しの計画を立てましょう。
引き渡し後に確定申告をしない
不動産を売却して譲渡所得（利益）が出た場合や、税金の特例を利用する場合は確定申告をしなければなりません。
確定申告とは1年間に得た所得の合計金額を申告し、所得に応じた税金を納める手続きのことをいいます。
譲渡所得の計算方法は下記のとおりです。
- 譲渡価額
- 土地や建物の売却代金
- 取得費
- 売った土地や建物を買い入れたときの購入代金
- 譲渡費用
- 仲介手数料、測量費など土地や建物を売るために直接要した費用
- 特別控除額
- 土地や建物を売却した場合に受けられる控除
譲渡所得がプラスの場合は課税対象となるため確定申告が必要です。確定申告は毎年2月16日から3月15日までに管轄の税務署へ提出します。最終日が祝日や休日の場合は、その翌日が納期限となります。
また、譲渡所得がマイナスの（損をした）場合、確定申告は必要ではありません。しかし、申告することで節税になることがあります。
家の売却で利益を得たにも関わらず確定申告をしないと脱税になるため、必ず行うようにしましょう。
大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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