リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）が運営するサービスです 証券コード：4445
線路沿いの土地が売れない！効果的な売却方法や注意点とは
線路沿いにある土地は、日常的に騒音や振動があることから売れない、売れにくいといわれています。しかし、ポイントを押さえておくことで、売却できる可能性を高めることが可能です。
この記事では、土地が売れないといわれる理由や、売却時の注意点について詳しくお伝えします。線路沿いの土地を売却したいと考えている人は、ぜひ参考にしてください。
リビンマッチのポイント
線路沿いの土地は騒音や振動だけでなく、鉄粉や砂ぼこりが舞うなど、買い手に好まれない要素が多くてなかなか売れません。線路から離れた土地と比べると、10～20%は価格が安くなることもあります。売却するときは、騒音を気にしない事業者など、対象を広げて売るなどの工夫が重要です。
もくじ
線路沿いの土地が売れない理由とは
線路沿いの土地は、売却することが難しいといわれています。どうして売れないといわれているのか、その理由を見ていきましょう。
騒音・振動が激しい
土地を購入して建物を建てようと考えている人にとって、線路沿いの土地は騒音や振動の問題があるため、あまり好まれません。
地域によっては、早朝から深夜帯まで数分おきに列車が走っていることもあります。つまり、時間帯によっては頻繁に騒音や振動が生じ、住環境に悩まされてしまう可能性があるのです。
そのため、好んで線路沿いの土地を購入する人は少なく、売却が難しいのが現実です。
鉄粉・砂ぼこりが舞う
線路沿いの土地は、鉄粉や砂ぼこりが舞うのもデメリットです。そのため、自宅の建築以外を想定している人からも、あまり好まれません。
路線との距離によっても違いますが、数メートル程度しか離れていない場合は、建物の外壁や設備が汚れてしまうおそれがあります。会社の資材置き場として利用する場合でも、鉄粉や砂ぼこりが資材や作業環境に影響を与えることを懸念され、敬遠されるおそれがあります。
電車の乗客の目が気になる
次に、プライバシーの問題です。電車が通過するたびに車窓から敷地や室内を覗かれる可能性があり、「いつも誰かに見られているのでは？」という感覚がストレスになりがちです。
特に以下の点が、購入希望者の不安要素になりやすいので注意が必要です。
- カーテンを開けたまま過ごしにくい
- 洗濯物や庭の様子が通過のたびに気になってしまう
- 電車の利用者に顔を覚えられないか不安
プライバシーへの配慮から建物の設計や植栽で対応することも可能ですが、「そもそも視線が気になる土地は買いたくない」と感じる人も多く、これが土地の評価を下げる一因になっています。
家の建築費用が高くなる
線路沿いの土地に家を建てる場合、通常よりも建築コストが上乗せされやすい点も、買い手が慎重になる理由のひとつです。電車の走行による騒音・振動に対応するため、標準仕様に加えて次のような対策工事が必要になることがあります。
- 二重窓（内窓）や防音ガラスの設置
- 床の防振補強、壁や天井への遮音材の追加
- 外壁の遮音材追加
こうした対策は、工事内容や規模によって10万円未満で対応できるものもありますが、複数箇所をまとめて施工する場合は数十万〜100万円以上になることもあります。
「土地代が安くても、建物にかかる費用を合わせると結局高くなる」と感じた時点で、購入を見送る人は少なくありません。
リモートワークに適さない
テレワークやリモートワークが働き方のひとつとして定着したいま、住環境と仕事環境の両立を重視する人が増えています。その点で、線路沿いの土地は不利な面があります。
電車が通過するたびに響く騒音は、次のような支障をきたしやすいためです。
- Web会議中や通話中にマイクが騒音を拾い、相手に聞こえてしまう
- ワークスペースを設けられる場所が制限される
- 集中したい作業中に定期的な騒音で気が散る
在宅勤務を前提に家探しをしている人にとって、「仕事に使える静かな空間かどうか」は譲れない条件です。仕事環境を重視する人が増えているいま、線路沿いの土地はリモートワーカーの選択肢に入りにくい立地でしょう。
体調不良の原因になるおそれがある
線路沿いの土地を購入した人のなかには、騒音や振動、鉄粉や砂ぼこりが原因で睡眠不足や日常生活に支障が生じたりすることがあります。
騒音や振動の感じ方は人それぞれです。売主があまり気にならないと思っていても、購入希望者からすると体調不良の原因となるおそれがあります。
線路沿いの土地の相場はどれくらい？
「売り出したけど問い合わせが来ない…」という人のなかには、そもそもの価格設定が相場とかけ離れているケースが少なくありません。
まず確認しておきたいのが、線路沿いの土地の相場感です。土地がどの価格帯に近いかを把握した上で、売り出し価格を検討するきっかけにしてください。
線路沿いは周辺相場より約10〜20%安い
線路沿いの土地は、同エリアの一般的な土地と比べて、概ね10〜20%程度安くなるケースが多いです。
相続税の土地評価では、線路沿いの土地は騒音・振動により「利用価値が著しく低下している宅地」と判断される場合があり、10%の評価減が認められるケースがあります。
最終的には個人の判断になりますが、この減額幅が、実際の売買相場にも影響を与えているといえます。
さらに、路線の種類や線路との距離によって、下落幅は変わります。
| 条件 | 相場への影響の目安 |
|---|---|
| 線路に隣接・近接している | 約10〜20%下落 |
| 貨物列車や新幹線が通る路線沿い | 下落幅が大きくなりやすい |
| 踏切がすぐ近くにある | さらに下落しやすい |
| 線路から50m以上離れている | 影響が小さくなる傾向がある |
※一般的な目安です。正確な価格は不動産会社の査定を受けて、比較してください
「相場より安く出しているのに売れない…」という場合、この10〜20%という幅のなかでさらにマイナス条件が重なっていないかを確認してみてください。
参考：国税庁「No.4617 利用価値が著しく低下している宅地の評価」
利便性のよい駅近は5%安程度で済む場合も
同じ線路沿いの土地でも、駅から徒歩5分以内の立地や生活利便性が高いエリアでは、価格の下落幅が5%前後にとどまるケースがあります。
駅近や生活施設の充実度が高い土地は、騒音というデメリットを利便性が上回るためです。通勤・通学や買い物のしやすさを重視する人の場合、「多少の騒音は許容できる」と判断し、結果として価格が下がりにくくなります。
一方で、次のような条件が重なると、下落幅は大きくなる傾向です。
- 最寄り駅まで徒歩10分以上かかる
- 周辺に商業施設、病院、学校などが少ない
- 都市部から離れた閑静な住宅街にある
つまり、線路沿いの土地が売れない理由が「価格のズレ」にある場合、駅からの距離や周辺環境を正確に評価した上で売り出し価格に反映させることが、状況を変えるきっかけになります。
売却戦略の見直しをするタイミング
線路沿いの土地はそもそも買い手が限られ、売れない期間が長引くほど不動産会社に「値下げ」を提案されることが増えます。
大切なのは、こまめに状況を確認して早めに動くことです。次の4つあるタイミングのうち、ひとつでも当てはまるなら、現在の売却戦略を見直しましょう
媒介契約の更新時期（3カ月目安）
不動産会社との媒介契約は、専任媒介契約・専属専任媒介契約の場合、宅地建物取引業法により3カ月が契約期間の上限です。更新のタイミングは、売却活動の成果を冷静に評価する機会になります。
3カ月経っても内覧がほとんどない、問い合わせが数件程度にとどまっている場合、担当会社の売却活動が適していないのかもしれません。契約を更新し続けることが、売れない状況を長引かせる原因になるため、注意が必要です。
更新時期に確認したいポイントは次の通りです。
- 3カ月間の問い合わせ件数と内覧件数を正確に報告してもらう
- どのポータルサイトに、どのような内容で掲載されているのかを確認する
- 線路沿い物件の売却実績を聞く（本来は最初の契約時に聞くことが望ましい）
これらに明確な答えが返ってこない場合は、ほかの不動産会社への切り替えを真剣に検討しましょう。
問い合わせが2週間で1件以下
売り出し中の土地への問い合わせが2週間で1件以下という状況は、売却活動に問題があるサインです。
問い合わせが来ない場合、「買い手がいない」のではなく「そもそも購入希望者の目に届いていない」ことがほとんどです。まずは、次の点を確認してみましょう。
- 掲載写真が少ない、暗い、魅力が伝わらない内容になっていないか
- 土地の説明文に線路沿いのメリット（駅近・日当たりなど）が書かれているか
- 掲載している不動産ポータルサイトが購入希望者の目に触れやすいサイトかどうか
線路沿いという条件で買い手が限られる土地だからこそ、「誰に」「どう見せるか」の工夫が売却の成功を大きく左右します。
近所に好条件の物件が売りに出た
近隣に線路沿いでない好条件の土地が新たに売り出された場合、同じ戦略を続けることはリスクになります。
購入希望者は複数の物件を比較しながら検討します。条件面で見劣りする土地が同じ価格帯で並んでいれば、線路沿いのほうは後回しにされやすいでしょう。
競合物件が成約すると、その価格が「近隣の相場」として定着し、自分の土地がさらに割高に見えてしまうおそれもあります。
競合物件が出たタイミングで検討したい対応は次の通りです。
- 価格を見直して競合物件との差別化を図る
- 線路沿いならではの強みを広告の打ち出し方に反映させる
- 仲介での売却が難しくなる前に、買取事業者への売却も視野に入れる
競合物件が成約する前に動けるかどうかが、売却の明暗を分けます。
売却開始から6カ月以上経過している
6カ月以上が経過しても成約に至らない土地は、市場から「何か問題がある物件」として見られ始めるリスクがあります。
掲載期間が長くなるほど買い手の警戒心が高まり、値下げ交渉を受けやすくなる傾向があります。このタイミングで見直したいのは、価格・見せ方だけでなく「売り方そのもの」です。
| 見直す項目 | 具体的なアクション |
|---|---|
| 価格 | 周辺相場と比較して再設定する |
| 販売方法 | 仲介から買取への切り替えを検討する |
| 売却依頼先 | 線路沿いで売却実績がある会社に相談する |
| 用途 | 住宅用地以外の提案方法を検討する |
半年以上売れない状況での現状維持は、損失を広げるだけです。早めに複数の選択肢から検討して選択しましょう。
線路沿いの土地を売るときの注意点
線路沿いの土地の売却では、いくつか注意の必要な点があります。売却する前に注意点を確認して、対策を考えておきましょう。
価格交渉されやすい
線路沿いの土地は、あまり人気がなく、買主を見つけることが難しいため、購入希望者から価格交渉をされやすくなります。
人気のある土地であれば、「ぜひ購入させてください」という態度で買主が現れるでしょう。一方、線路沿いのような訳ありの土地では、「安くしてくれたら購入します」といった態度の買主が多いのです。
そのため、線路沿いの土地では買主優位になりやすく、交渉では売主が不利な立場になりがちです。
あらかじめ値引き交渉されてしまうことを前提として売りに出したり、値引きできる幅を決めておいたりすることが大切です。
仮に交渉されても、あらかじめ決めた金額以上の値引きは行わない、といった意志を示しましょう。
告知義務がある
線路沿いの土地を売却するときは、電車の騒音や振動について買主へ説明する告知義務があります。「知らなかった」「聞かれなかった」では、あとで問題になるおそれがあるため、知っている情報は原則として伝えなくてなりません。
告知義務の対象となる瑕疵は、主に次の4種類です。
| 瑕疵の種類 | 主な内容 |
|---|---|
| 心理的瑕疵 | 過去の自殺・殺人事件など |
| 物理的瑕疵 | 地盤沈下、土壌汚染、雨漏りなど |
| 法律的瑕疵 | 建築制限、用途地域の制限、接道義務違反など |
| 環境的瑕疵 | 騒音、振動、砂ぼこりの飛散など |
線路沿いの土地は、電車の通過で騒音や砂ぼこりが生じることがあるため、環境的瑕疵に該当します。告知義務を怠ると、引き渡し後に買主から契約不適合責任※を問われるリスクがあるため注意が必要です。
2020年4月の民法改正により、買主は次のような請求ができるとされています。
- 追完請求（修補・修理の請求）
- 代金の減額請求
- 損害賠償の請求
- 契約の解除
デメリットは正直に伝えておくことが、売却後のトラブルを防ぐ最善策です。
線路沿いの土地を売却する工夫
線路沿いの土地が売れないとき、価格を下げる前にやれることがあります。
買い手の不安を取り除き、メリットをきちんと伝えることで、問い合わせや内覧につながる場合も多いのです。
駅近などのメリットを広告で前面に出す
線路沿いの土地には、意外と見落とされがちなメリットが複数あります。SUUMOなどの不動産ポータルサイトに掲載するときは、これらのメリットを積極的にアピールすることが集客の第一歩です。
線路沿いならではのメリットは次の通りです。
- 駅近で通勤通学の利便性が高い
- 線路側に高い建物が建ちにくいため、日当たりや眺望を保ちやすい
- 踏切や駅周辺は街灯や人通りが多く、防犯面で安心感がある
「線路沿い」を前面に出すより、「駅徒歩○分・日当たり良好」などの具体的な魅力を先に伝えることが、購入希望者の目に留まるコツです。
伝え方を変えるだけで、同じ土地でも「線路沿いだから」と敬遠されにくくなります。
騒音の実測データを資料として用意する
購入希望者が線路沿いの土地に感じる不安の多くは、「どれくらい騒音があるのか」という漠然としたものです。騒音に対する不安は、数字で具体的に示すことで和らげられる場合があります。
スマートフォンのアプリなどでも騒音レベルを計測できます。計測する際は次のパターンを比較データとして用意しておくと効果的です。
- 電車通過時と通過していない時間帯の屋外での数値
- 窓を開けた状態と閉めた状態での室内の数値
- 一般的な住宅街の騒音レベルとの比較
「あまりうるさくない」と感じてもらえれば、それだけで購入意欲が高まります。資料として内覧時に渡せる形に整えておきましょう。ただし、公的な騒音測定ではないので、あくまでも参考値として伝えることが大切です。
二重サッシなど騒音対策をする
すでに騒音対策を施している場合は、その内容をアピールしましょう。対策済みというひと言は、購入希望者の不安を和らげる大きな材料になります。
代表的な騒音対策の内容と、一般的な施工費用の目安は次の通りです。
| 対策内容 | 費用の目安（1カ所あたり） |
|---|---|
| 二重サッシ（内窓）の設置 | 約8万〜15万円 |
| 防音ガラスへの交換 | 約5万〜15万円 |
| 防音カーテンの設置 | 約1万〜5万円 |
※施工範囲や仕様によって費用が異なります。
まだ対策を行っていない場合でも、売却前に施工しておくことで値下げ交渉を避けられる可能性があります。費用はかかりますが、大幅な値引きを受けるよりも、対策にお金をかけたほうが結果的にプラスになるケースも少なくありません。
実際に住んでいたリアルな感想を伝える
内覧に売主が立ち会える場合、実際に暮らしていたときの体験を率直に話すことをおすすめします。たとえば、次のような体験談は購入希望者にとって具体的な参考になります。
- 窓を閉めると電車の音はあまり気になりません
- 朝の日差しが気持ちよく、リビングがとても明るいです
- 駅まで徒歩3分なので、雨の日は特に助かります
一方で、騒音や砂ぼこりなど気になった点も正直に伝えることが大切です。よい面だけを強調すると、告知義務違反につながるリスクもあります。欠点も誠実に伝えることが、購入希望者との信頼関係を築き、スムーズな売却につながります。
線路沿いの土地でも売れる可能性がある買い手とは
買い手のターゲットを広げることで、土地が売れる可能性は大いにあります。
線路沿いのデメリットが「むしろ好都合」と感じる人や事業者は実際に存在するため、アプローチする相手を変えることは、売れない状況を打開するきっかけになるでしょう。
騒音が問題にならない業種の事業者
騒音や振動が事業の妨げにならない業種の事業者は、線路沿いの土地の有力な買い手候補です。住宅用途では敬遠される騒音も、業種によっては問題になりません。
次のような事業者は、線路沿いの土地でも需要が見込める場合があります。
- 建設資材や産業資材の保管、置き場として活用したい事業者
- トラックや重機などの車両を駐車・保管したい運送または建設会社
- 騒音環境が作業に影響しない工場、加工場を探している製造業者
こうした事業者へのアプローチには、住宅向けの不動産ポータルサイトだけでなく、事業用不動産に強い不動産会社への相談が有効です。
楽器演奏など騒音が出る趣味を持つ人
騒音が発生する趣味を持つ人にとって、線路沿いの環境は「周りを気にせず楽しめる場所」として映ることがあります。
一般住宅では近隣への配慮から、ドラムやエレキギターの演奏、電動工具を使うDIY作業は楽しめないことがほとんどです。電車の走行音が日常的に生じるため、趣味の音が周囲に気づかれにくい環境といえます。
たとえば、広告で「好きなことを存分に楽しめる土地」とアピールするなど、騒音をデメリットではなく個性として伝えられる、線路沿いならではの売り方のひとつです。
土地活用や賃貸経営が目的の投資家
居住目的ではなく、土地の収益化が目的の不動産投資家も、線路沿いの土地の買い手候補として有力です。投資家にとって重要なのは「収益が出るかどうか」であり、騒音がデメリットになる土地でも、投資対象として検討されることがあります。
駅近の線路沿いは賃貸需要の高さに直結するため、収益性の観点でむしろ魅力的に映ることもあります。想定される活用方法は次の通りです。
- コインパーキングや月極駐車場
- トランクルームや資材倉庫
- 賃貸アパート、マンションの建設用地
不動産投資家向けのルートを持つ不動産会社への相談も、選択肢のひとつとして検討してみましょう。
線路沿いに出店したい店舗オーナー
駅近の線路沿いは、通勤・通学で人の流れが多く、目につきやすい立地のことが多いため、店舗の出店場所として積極的に選ぶオーナーも見られます。
需要が見込まれる業種の例は次の通りです。
- 駅利用者をターゲットにしたカフェや飲食店
- 通りすがりの目に留まりやすいコンビニや物販店
住宅用地として売れない土地でも、商業用途という視点を加えることで、まったく異なる買い手が購入する可能性があるのです。
「リビンマッチ」で優秀な担当者を見つけられる
売れない路線沿いの土地を市場で売るには、優秀な担当者が必要不可欠です。担当者に売るノウハウが豊富にあれば、売却活動を任せられるため、売主は特に策を講じる必要はありません。しかし、優秀な担当者を見つけるのは容易ではありません。
そこで利用していただきたいのが、一括査定サイト「リビンマッチ」です。リビンマッチであれば、一度の入力で複数の不動産会社に査定を依頼できます。査定の対応するときに査定価格だけではなく、担当者の比較検討もしましょう。
大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
誤字脱字や事実誤認などございましたら、ぜひともご指摘ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
