リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）が運営するサービスです 証券コード：4445
住宅ローン返済中に転勤が決定。空き家・賃貸・売却という選択肢
住宅ローンの返済中に転勤が決まった場合、住んでいる家をどうすればよいのでしょうか。空き家にして戻ってくるまで所有だけするのか、賃貸として貸し出すのか、はたまた思いきって売却するのかは判断が難しいところです。
住宅ローンの返済があるため、選択肢ごとにメリットとデメリットがあり、環境や条件などによって適切な選択肢は異なるでしょう。ローン返済中に転勤が決まったら自宅をどうするか、何に注意すべきか、一つひとつ気になる点を見ていきましょう。
- 住宅ローン返済中に転勤する場合の取り扱い
- 「空き家」「賃貸」「売却」という選択肢の特徴やメリット
- ローンの返済中に転勤が決まった場合にすること
- 住宅ローンの控除が受けられなくなる主なケース
もくじ
住宅ローン返済中に転勤すると契約はどうなる？
住宅ローンは、原則として契約者本人やその家族が居住する住宅を購入するための融資です。そのため、転勤によって自宅を離れる場合、住宅ローンの契約条件に影響するおそれがあります。
転勤後の状況 | 住宅ローンの取り扱い | 住宅ローン控除 |
|---|---|---|
単身赴任で家族が住み続ける | 原則として継続可能 | 条件を満たせば継続可能 |
家族全員で転居し、空き家にする | 金融機関の判断により継続可能な場合がある | 原則として適用不可 |
家族全員で転居し、賃貸に出す | 金融機関の承諾などが必要 | 原則として適用不可 |
転勤を機に自宅を売却する | 売却時に原則として完済が必要 | 売却後は適用不可 |
※金融機関やローン商品などによって内容は異なります。また、住宅ローン控除は本人・家族の居住状況や適用要件によって判断されます。
家族全員で転勤した場合、ローン自体は継続できても、住宅ローン控除は受けられなくなるケースがあります。そのため、状況に合わせて選択することが大切です。
単身赴任か家族帯同かで住宅ローンの扱いはどう変わる？
転勤時に単身赴任をするか、家族全員で引っ越す（家族帯同）かによって、住宅ローンの扱いは異なります。
自身だけ単身赴任で引っ越し、家族はそのまま自宅に住み続ける場合、基本的に住宅ローンの契約は継続できます。一方、家族帯同で自宅が空き家になる場合、住宅ローンの契約条件に影響する可能性があるため、金融機関への確認が必要です。
ただし、転勤などのやむを得ない事情による一時的な転居であれば、住宅ローンの継続が認められるケースもあります。金融機関によって取り扱いや必要な手続きが異なるため、転勤が決まった段階で早めに相談しましょう。
転勤を機に自宅を賃貸に出す場合
住宅ローンは、原則として契約者本人やその家族が居住することを前提とした融資のため、自由に自宅を賃貸に出せるわけではありません。
ただし、転勤などのやむを得ない事情があり、将来的に自宅へ戻る予定がある場合は、金融機関の判断によって住宅ローンを継続しながら賃貸に出せるケースがあります。
一方、金融機関に無断で賃貸に出すと、契約違反として住宅ローンの一括返済を求められるおそれがあります。そのため、賃貸を検討する際は必ず借入先の金融機関へ相談しましょう。
なお、住宅ローンの継続が認められない場合は、不動産投資ローンへの借り換えや売却などを検討する必要があります。また、自宅を賃貸に出している期間は、原則として住宅ローン控除を受けられなくなる点にも注意が必要です。
住宅ローン返済中に転勤する場合の主な選択肢
住宅ローン返済中に転勤が決まった場合、自宅の取り扱いとして「空き家にする」「賃貸に出す」「売却する」という3つの選択肢があります。
どの方法が適しているかは、転勤期間や自宅に戻る予定の有無、住宅ローンの残債などによって異なります。それぞれのメリット・デメリットや注意点を確認し、自分の状況に合った方法を検討しましょう。
空き家にする｜短期間で戻る予定がある場合
1年程度で自宅に戻る予定があるなど、比較的短期間の転勤であれば、空き家のまま維持する方法があります。
空き家にするメリットは、家を手放さずに済み、転勤終了後もそのまま住み続けられることです。また、賃貸に出す場合と異なり、入居者の募集や賃貸借契約の手続きも必要ありません。
一方、長期間にわたって家に誰も住まない状態が続くと、次のようなデメリットがあるため注意が必要です。
- 空き巣や不法侵入などの被害に遭うおそれがある
- 部屋の換気不足によって湿気やカビが発生しやすくなる
- 水道を使用しないことで水道管が劣化し、悪臭や害虫が発生する
- 庭木の繁茂や建物の劣化に気づきにくくなる
- 住宅ローン返済に加えて管理費用などの負担が発生する
こうしたリスクを抑えるには、定期的な換気や通水、清掃、建物の点検などが必要になります。自分で管理することが難しい場合は、空き家管理サービスの利用を検討しましょう。転勤期間が短く、自宅に戻る予定が明確な場合は、適切な管理体制を整えたうえで空き家として維持することも有効な選択肢です。
賃貸に出す｜将来的に自宅へ戻る予定がある場合
転勤期間が数年に及ぶものの、将来的に自宅へ戻る予定がある場合は、賃貸に出す方法も考えられます。
ただし、住宅ローン返済中の家を賃貸に出すには、金融機関への事前相談が必要です。また、転勤終了後に自宅へ戻れるよう、賃貸借契約の内容にも注意しましょう。
賃貸に出すメリットとデメリット
賃貸に出したときの一番のメリットは、自宅を所有したまま家賃収入を得られることです。
家賃収入を住宅ローンの返済や維持費に充てられれば、転勤先で発生する住居費との二重負担を軽減できる可能性があります。また、人が住むことで、空き家にする場合と比べて換気不足などによる建物への影響を抑えられます。
一方、賃貸経営のデメリットとして次のようなものが挙げられます。
- 入居者が見つからず、家賃収入を得られない期間が発生する
- 設備の故障や修繕によって予想外の費用がかかる
- 入居者対応や建物管理に手間がかかる
- 入居者の退去時期によっては、予定どおり自宅に戻れない
また、家賃収入があっても住宅ローンの返済や管理費・修繕費などを差し引くと、手元に十分な資金が残らないことも少なくありません。そのため、賃貸に出す場合は想定家賃だけでなく、空室期間や維持管理費用も含めて収支を確認しておくことが重要です。
賃貸に出すときの注意点
住宅ローンは、原則として契約者本人やその家族が居住するための住宅を対象とした融資です。そのため、金融機関に無断で自宅を賃貸に出すと、契約違反として一括返済を求められるおそれがあります。
ただし、転勤などのやむを得ない事情があり、将来的に自宅へ戻る予定がある場合は、現在の住宅ローンを継続したまま賃貸に出せるケースもあります。金融機関によって取り扱いが異なるため、賃貸を検討する段階で借入先に相談しましょう。
現在の住宅ローンで賃貸が認められない場合は、不動産投資ローンなどへの借り換えが選択肢となります。ただし、借り換えするにも審査があり、住宅ローンよりも金利が高くなるのが一般的です。
さらに、家族全員が転居して自宅を賃貸に出す期間は、原則として住宅ローン控除を受けられません。借り換えが必要な場合は、その費用や控除が適用されなくなる影響も考慮して判断しましょう。
賃貸に出す流れ
住宅ローン返済中に自宅を賃貸に出す場合、以下の手順で進めます。
- 借入先の金融機関に転勤と賃貸の予定を相談する
- 住宅ローンの継続可否や必要な手続きを確認する
- 周辺の家賃相場を調べ、収支計画を立てる
- 必要に応じて賃貸管理会社を選ぶ
- 賃貸条件を決め、入居者を募集する
- 入居者と賃貸借契約を締結する
遠方への転勤では、自分で物件管理や入居者対応を行うことが難しくなるため、管理会社への委託も検討しましょう。また、転勤終了後に自宅へ戻る予定がある方は、契約期間の満了によって賃貸借契約が終了する「定期借家契約」が選択肢になります。
普通借家契約と異なり、定期借家契約には契約の更新がないため、再入居の予定に合わせて契約期間を設定しやすいことが特徴です。ただし、契約期間中は原則として貸主の都合だけで明け渡しを求めることはできません。
転勤期間が延びる可能性も考慮して、不動産会社と相談しながら契約内容を決めることが大切です。
売却する｜自宅へ戻る予定がない場合
転勤を機に生活拠点を移す場合や、将来的に自宅へ戻る予定がない場合は、売却するのも選択肢のひとつです。
ただし、住宅ローンが残っている家を売却するときは、原則として引き渡しまでにローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。そのため、売却を検討する方は、住宅ローンの残高と自宅の売却相場を確認しておくことが重要です。
売却するメリットとデメリット
売却するメリットは、住宅ローンを完済できれば、毎月の返済や自宅の維持管理にかかる費用負担を解消できることです。転勤先で新たに住宅を購入する場合も、既存の住宅ローンを完済することで、資金計画を立てやすくなるでしょう。
さらに、売却代金が住宅ローンの残債や売却諸費用を上回れば、手元に資金を残すことができます。
一方、売却することで次のようなデメリットがあります。
- 将来的に自宅へ戻りたくなっても、同じ家には住むのは難しい
- 買主が見つかるまでに時間がかかる場合がある
- 売却価格によっては住宅ローンを完済できない
- 仲介手数料などの売却するために別途費用が発生する
不動産売買では、希望する条件で売却できるとは限りません。また、転勤先での生活が一時的なものであれば、将来再び住宅を購入する際に費用が発生することも考慮する必要があります。
売却するかどうかは、自宅に戻る可能性や転勤先での生活設計を踏まえて慎重に判断しましょう。
売却するときの注意点
住宅ローン返済中の自宅を売却する場合、特に注意したいのが、売却代金でローンを完済できるかどうかです。
住宅ローンの残高が売却価格を上回る状態のことを「オーバーローン」、売却価格がローン残高を上回る状態を「アンダーローン」といいます。
アンダーローンであれば、売却代金で住宅ローンを完済できる可能性があります。ただし、仲介手数料などの諸費用も発生するため、手元に残る資金は必ず事前に確認しておきましょう。
一方、オーバーローンの場合は、売却代金だけでは住宅ローンを完済できません。自己資金でも完済できず、住宅ローンの返済が困難な場合は、金融機関の同意を得て売却する「任意売却」が選択肢となるケースもあります。
売却する流れ
住宅ローン返済中の自宅を売却する場合は、次の手順で進めます。
- 金融機関に住宅ローンの残高を確認する
- 不動産会社に家の査定を依頼する
- 査定価格と住宅ローン残高を比較する
- 不動産会社と媒介契約を締結する
- 売却活動を行い、買主と売買契約を結ぶ
- 売却代金などで住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する
- 買主に物件を引き渡す
まずは住宅ローン残高を確認し、不動産会社の査定を受けて売却見込み価格を把握しましょう。査定価格は不動産会社によって異なるため、複数社の結果を比較することで、自宅の相場を把握しやすくなります。
売却代金で住宅ローンを完済できない可能性がある場合は、金融機関にも早めに相談しておくことが大切です。
住宅ローン返済中に転勤が決まったときにすべきこと
返済中の住宅ローンがある人が転勤が決まったときにまずすべきことを紹介します。
忘れがちだけど金融機関に相談が必要
家を所有している会社員が転勤を命じられた場合、以下のように考えるべきことがたくさんあります。
- 家族を連れて行くのか、単身赴任するのか
- 家を空き家にするのか、賃貸に出すのか、売却するのか
- 新しい住居をどうするのか
考えるべきことの中で、住宅ローンを借り入れている金融機関へ相談することが、失念されがちです。正確には、転勤する際に金融機関へ相談が必要と思っていないケースが、ほとんどではないでしょうか。
金融機関と締結している住宅ローン契約書の条項に「本人または家族が生活する家に限る」や「本人が住むための家に限る」と記載されている場合は、単身赴任または住宅ローンの一括返済が必要です。
とはいえ、金融機関もある程度の事情は考慮してくれる可能性があります。ただし、それはあくまで事前に相談された場合の判断のため、転勤が決まったら必ず金融機関へ相談しましょう。
住宅ローンの残債や自宅の資産価値を確認する
転勤が決まったら、住宅ローンの残債や毎月の返済額を確認し、転勤先での住居費を含めた資金計画を立てることが大切です。
空き家として維持する場合は住宅ローンと転勤先の住居費、賃貸に出す場合は家賃収入と維持管理費など、それぞれの費用負担を把握しておきましょう。
また、家の現在の資産価値を把握しておくことも、今後の選択肢を検討するうえで役立ちます。査定価格と住宅ローンの残債を比較することで、売却した場合の資金計画を立てやすくなります。
自宅の売却相場を確認する際は、不動産一括査定サイト「リビンマッチ」の利用を検討してみましょう。複数の不動産会社に無料で査定を依頼できるため、自宅の売却見込み価格を比較できます。
住宅ローン控除を受けられない可能性がある
住宅ローン控除は、正式には「住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除」といい、住宅ローン減税とも呼ばれています。住宅ローンを利用して住宅を購入したり、新築したりすると、一定の要件を満たすことで所得税や住民税が控除されます。
住宅ローン控除の控除率は原則0.7％で、控除期間は住宅の種類や入居した年などによって異なり、2026年現在は10年間または13年間となっています。
単身赴任か家族を転勤先に連れていくかで異なる
住宅ローン控除を受けるには、主に以下の要件を満たす必要があります。
- 控除を受ける世帯が引き渡し日または工事完了日6カ月以内に自ら居住する
- 住宅ローンの借入（返済）期間が10年以上である
- 控除を受ける人の所得が2,000万円以下である
- 対象の住宅の床面積が40㎡以上かつ2分の1以上が自身の居住用（店舗などではない）である
- 長期譲渡所得の課税特例などを居住した年を起点として前後2年、計5年間適用されていない
住宅ローン控除を受けるには、原則として合計所得金額が2,000万円以下であることや、住宅の床面積が40㎡以上であることなど複数の条件を満たす必要があります。
転勤によって本人が家を離れる場合、原則として住宅ローン控除を受けられなくなります。ただし、単身赴任で配偶者や扶養親族などが自宅に住み続け、転勤が終了した後に本人も戻って住むと認められる場合は、引き続き住宅ローン控除を受けられます。
なお、転勤中に控除を受けられなかった場合でも期間が延長されることはありません。
参考：国土交通省「住宅：住宅ローン減税 」
住宅ローン控除の金額例
たとえば、年末の住宅ローン残高が4,000万円で、その全額が控除対象になる場合、控除額は次のように計算されます。
- 住宅ローン控除額＝4,000万円 × 0.7％＝28万円
- 住宅ローン控除率： 0.7%
ただし、実際の控除額は住宅の種類や借入限度額、納税額などによって異なります。 転勤によって住宅ローン控除を受けられなくなると、こうした税負担の軽減がなくなるため、事前に確認しておくことが大切です。
参考：国税庁「No.1213 認定住宅の新築等をした場合(住宅借入金等特別控除)」
海外転勤の場合は2016年を起点として取り扱いが異なる
海外へ単身赴任する場合は、住宅を取得した時期によって住宅ローン控除の取り扱いが異なります。
2016年3月31日以前に住宅を取得した場合、海外転勤によって日本の非居住者となっている期間は、原則として住宅ローン控除を受けられません。一方、2016年4月1日以降に住宅を取得した場合は、海外赴任中でも一定の条件を満たせば住宅ローン控除を受けられます。
ただし、海外赴任中に控除を受けるには、日本国内で課税対象となる所得があることなどの条件も満たす必要があります。海外転勤が決まった場合は、住宅の取得時期や家族の居住状況を確認し、必要に応じて税務署や税理士に相談しましょう。
参考：国税庁「No.1234 転勤と住宅借入金等特別控除等」
転勤から戻った後の住宅ローン控除の再適用手続き
転勤によって住宅ローン控除を受けられなくなっても、再び自宅に戻って居住を始めた場合は、一定の要件を満たすことで控除期間の再適用を受けられます。
再適用を受けるには、原則として転勤で家を離れる前に、所轄の税務署へ「転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書」を提出する必要があります。また、税務署から住宅ローン控除の申告書や証明書の交付を受けている場合は、未使用分もあわせて提出します。
事前の届出を忘れると、原則として再適用を受けられなくなるため注意が必要です。ただし、届出ができなかったことにやむを得ない事情がある場合は、例外的に認められることもあります。
また、給与所得者であれば、必要な証明書類等が整っている場合、翌年以降は年末調整で控除を受けられます。再び居住を始めた年に自宅を賃貸していた場合は、原則として翌年から再適用となります。
住宅ローン返済中の転勤に関するよくある質問
- 住宅ローン返済中に転勤が決まったら何をすればよい？
- 金融機関と締結している住宅ローン契約書の条項に「本人または家族が生活する家に限る」や「本人が住むための家に限る」と記載されている場合は、単身赴任または住宅ローンの一括返済が必要です。ただし、金融機関もある程度の配慮をする傾向にあるため、転勤が決まったら必ず金融機関に相談しましょう。
- 転勤に伴い住宅ローン返済中の家はどうする？
- 賃貸として貸し出すのか、空き家にして戻ってくるまで所有だけするのか、もしくは売却するのかを検討する必要があります。空き家や賃貸として維持する場合は、管理の手間や時間がかかるため、慎重に判断しましょう。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
誤字脱字や事実誤認などございましたら、ぜひともご指摘ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
