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自宅の「売却」と「賃貸」|お得なのはどっち?老後の場合は?

公開日: 2022年7月5日 |最終更新日: 2022年7月5日
自宅の「売却」と「賃貸」|お得なのはどっち?老後の場合は?

住み替えなどで自宅から引っ越すときに、そのまま空き家にするのはリスクがあります。放置せずに、売却や賃貸などで活用しましょう。活用する場合、売却と賃貸のどちらのほうがお得なのか解説します。あわせて老後の賃貸経営についても紹介するので、参考にしてください。

自宅を手放すときの選択肢

自宅を手放す際、売却する方法と賃貸する方法があります。老後の生活やお金を考えると、どちらを選択すべきか迷う人は多いでしょう。

売却はまとまったお金が手に入り、賃貸は継続的な収入を見込めるのが魅力的です。しかし、「継続的に収入が欲しいから賃貸にしよう」と安易に決めてしまうと、後悔するおそれがあります。

自宅を手放す際は、老後の生活やお金、体力を考慮し、売却するべきか賃貸にするべきか慎重に選ぶ必要があります。

自宅を売却するメリット・デメリット

自宅を売却するメリットとデメリットをみていきましょう。

■売却のメリット

  • まとまったお金が手に入る
  • 維持費がかからなくなる
  • 税金の負担が軽くなる

自宅を売却する大きなメリットは、まとまったお金が手に入ることです。売却で得たお金で住み替えの家を購入したり、老後の生活費にあてたりできます。

維持費がかからないこともメリットです。家は時間とともに劣化していくため、定期的なメンテナンスが必要です。しかし、自宅を売却してしまえばメンテンナンスの費用は一切かかりません。

さらに、税金の負担が軽くなるのも魅力です。家を所有していると、固定資産税や都市計画税といった税金がかかりますが、売却すると払う必要はありません。

■売却のデメリット

  • 売却時に費用がかかる
  • 売却まで時間と手間がかかる

自宅を売却する際は、印紙税や仲介手数料といった諸費用がかかります。こうした諸費用が高額になるケースは珍しくなく、デメリットといえるでしょう。

また、手間と時間がかかる点もデメリットです。自宅を売却するには、自分で売却額の相場を調べたり、信用できる不動産会社を見つけたりしなくてはなりません。

自宅売却のシミュレーション

自宅を売却した際に、お金がいくら手元に残るかシミュレーションしてみましょう。売却する自宅の条件と試算結果は次のとおりです。

■条件

  • 物件種別:戸建て
  • 売却希望額:3,000万円
  • 物件購入価格:4,500万円
  • 住宅ローン:残債なし
  • 所有期間:10年以上
自宅売却のシミュレーション結果
項目 金額
売却金額 3,000万円
仲介手数料 105.6万円
印紙代 1万円
登記費用(抵当権抹消・住所移転など) 2万円
手取り額 2,891.4万円

売却金額から仲介手数料、印紙代、登記費用を引くと、手取り額が算出できます。上記の項目のほか、不用品処分の費用やハウスクリーニングの費用がかかる場合もあります。

売却が向いている人・向いていない人

売却が向いている人と向いていない人の特徴をみていきましょう。

■売却が向いている人

  • 今後はいまの家に住む予定がない
  • 家の維持に手間や費用をかけたくない

今後、いまの家に住む予定がないなら売却を優先して考えましょう。家は築年数が浅ければ浅いほど高く売れるため、自宅を手放す覚悟ができているのであれば、早期に売却するのがおすすめです。

また、自宅を維持し続けるにはメンテナンスをしなくてはなりません。メンテナンスに必要な費用や手間をかけたくない人は、売却を前向きに検討するとよいでしょう。

■売却が向いていない人

  • 自宅を手放すのに未練がある
  • 好立地に自宅がある

「老後もいまの家に住みたい」「慣れ親しんだ家がなくなるのは寂しい」と自宅を手放すのに未練があるなら、売却には向きません。自宅に愛着があるなら、無理に手放さないほうがよいでしょう。

また、自宅が好立地にあるなら、賃貸にしても借り手が見つかりやすいです。今後、さらに開発が見込めるエリアなら、家賃収入を得ながら地価が上がったタイミングで売却するのも可能でしょう。

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自宅を賃貸にするメリット・デメリット

自宅を賃貸にする場合のメリットとデメリットを紹介します。

■賃貸のメリット

  • 継続的に収入を得られる
  • 自宅を手放さずに済む

自宅を賃貸にする大きなメリットは、継続的に収入を得られる点です。管理業者に仲介を依頼せず、自分自身で家のメンテナンスや管理を行えば、家賃収入で得たお金のほとんどが手元に残ります。

自宅を手放さずに済む点も魅力です。賃貸にしても家の所有権は自分にあるため、将来的にいまの家で暮らすこともできます。

■賃貸のデメリット

  • 賃貸物件にするまで費用がかかる
  • 管理やメンテナンスの費用と手間がかかる

借り手がつきやすい賃貸物件にするためには、ハウスクリーニングやリフォームをして見栄えのよい内装にしなくてはなりません。

賃貸経営は借り手を募集したり、家賃を回収したり手間がかかります。手間を省くために、管理業者に管理を委託する方法もありますが、家賃の5%ほどの委託料が必要です。

自宅賃貸のシミュレーション

自宅を賃貸した場合、1年間でどれほどの収益が出るかシミュレーションしてみましょう。賃貸の条件と試算結果は次のとおりです。

■条件

  • 物件種別:戸建て
  • 家賃:10万円(年間120万円)
  • 管理費、修繕費:2万円(年間24万円)
  • 固定資産税、都市計画税:1.5万円(年間18万円)
  • 火災保険料、地震保険料:0.5万円(年間6万円)
  • 管理会社への委託料:年間6万円
自宅賃貸のシミュレーション結果
項目 金額
家賃 120万円
管理費・修繕費 24万円
固定資産税、都市計画税 18万円
火災保険料、地震保険料 6万円
委託料 6万円
年間収益 66万円

年間の家賃から、管理費や修繕費等を引くと年間の収益が算出されます。しかし、上記で算出された額に所得税が課されるため、実際の利益はもう少し低いです。

賃貸が向いている人・向いていない人

賃貸が向いている人と向いていない人の特徴を確認します。

■賃貸が向いている人

  • 月々収入が欲しい
  • 将来的にいまの家に住みたい

一気にまとまったお金を得るより、月々継続的に収入が欲しい人も売却より賃貸がおすすめです。

将来的にいまの家に住みたいと考えている人も賃貸が向いています。決まった期間のみ貸し出す「定期借家契約」を結べば、一定期間を過ぎたあとに再びいまの家に住むことも可能です。

■賃貸が向いていない人

  • 賃貸するまでの費用をかけたくない
  • 短期間で収益を得たい

賃貸物件にするためには、ハウスクリーニング代やリフォーム代といった初期費用がかかります。初期費用をかけたくない人は、賃貸に向きません。

また、短期間で収益を得たい人も賃貸には不向きです。賃貸は、継続的に収入を得られますが、年間で考えると得られる収益はさほど多くありません。初期費用を回収するまでに数年かかる可能性もあります。

老後の賃貸経営は大丈夫?

老後に安泰の生活を送るため、継続的に収入を得られる賃貸経営を考える人は多いでしょう。しかし、賃貸経営は何もしないでお金が入ってくるわけではありません。

初期費用やメンテナンス費用がかさみ、数年間利益が出ないおそれもあります。また、賃貸経営を途中で辞めようと思っても、借り手がついている場合はすぐに退去してもらうことができません。

老後の賃貸経営を成功させるには、信用できる不動産会社を探し、自分自身でも経営の知識を身につける必要があります。さらに、利益を生むためには管理業者と密にやり取りをしたり、資金計画を立てたりしなくてはなりません。

老後の賃貸経営は体力的にも金銭的にも負担になる可能性が高いです。安易な気持ちで取り組まないよう注意しましょう。

売れるときに売るのが重要

不動産の価格は日々変動していますが、基本的に「いま」が一番高いです。そのため、売却できるときに売るのをおすすめします。

「価値が上がるかも…」と売却をためらい、時機を見誤ってしまうと大きく損をしてしまう可能性もあります。

もし、売却する覚悟ができないなら「リースバック」を検討するのもひとつの手です。リースバックとは、自宅を売却したあとも家賃を支払っていまの家に住み続けられる売却方法をいいます。

リースバックを活用すれば、売却したあとも一定期間住み続けられ、契約内容によっては買い戻すことも可能です。

自宅売却なら一括査定を利用しよう

自宅を売却するなら一括査定を利用し、査定額の見積もりをとることをおすすめします。

一括査定とは、物件の種別や所在地といった必要事項を入力すると、複数の不動産会社から見積もりをとれるサービスです。

不動産の査定額は会社ごとによって異なるため、一括査定を利用し複数の不動産会社の査定額を比較して、依頼する会社を決めるとよいでしょう。

不動産の売却では査定額を比較しましょう!予定より高く売れるかもしれません!

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自宅の売却と賃貸に関するよくある質問

売却と賃貸とどっちのほうが儲かる?
賃貸は維持管理に費用がかかるため、費用回収に時間がかかります。早くまとまったお金を手にする場合は、売却のほうが確実です。
老後の場合は売却と賃貸のどっちのほうがいい?
賃貸物件には初期費用やメンテナンス費用などのほか、管理業者とのやり取りなどさまざまな負担がかかります。老後の賃貸経営は負担が大きいため、安易な気持ちで取り組まないようにしましょう。
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