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持ち家がある離婚の大問題を解決するには｜財産分与・住宅ローン・名義の疑問にお答え！
離婚をするときは、夫婦で築き上げた財産は、寄与分に応じて分割します。現金や有価証券のような分割しやすいものならよいのですが、持ち家のような簡単には分割できないものはどうすればよいのでしょうか。
人によっては、このまま住み続けたい、売却代金を分割したいなど、さまざまな要望があるでしょう。どうすれば持ち家のある夫婦の離婚をスムーズに進められるのでしょうか。
持ち家のある離婚について解説します。
もくじ
離婚では家の存在が大きな問題に
もし離婚することになっても手続きは、離婚届を役所に提出するだけなので、難しいことはなにもありません。おおむね次のことを記入したら、あとは提出するだけです。
- 住所・本籍など
- 夫婦の署名・捺印
- 証人ふたりの署名・捺印
- 親権を行う子
問題は、財産などの取り決めです。特に持ち家がある場合は、どのように分けるのかが大きな問題になります。家はふたつに分けられないためです。お互いの主張をとりまとめ、どのように着地させればよいのでしょうか。
持ち家のある離婚では“財産分与”が重要！
離婚をするときは、夫婦でつくった財産を分ける「財産分与」が重要です。夫婦共同で築き上げた財産であれば、離婚すると貢献度（寄与度）に応じて分けることになります。
第七百六十八条 協議上の離婚をした者の一方は、相手方に対して財産の分与を請求することができる。
民法 第七百六十八条
これは住宅のように、どちらか片方の名義になっているものでも例外ではありません。夫婦が共同で築いた財産であれば、財産分与の対象になります。
しかし、住宅は金額が大きいだけでなく、住宅ローンの残債も関わるため、非常に複雑です。このように、持ち家のある夫婦が離婚する場合は、住宅をどのように財産分与するのかが重要課題になるのです。
持ち家がある離婚のチェックポイント
持ち家があって離婚する場合は、次の事項をチェックしましょう。
- 持ち家の名義人
- 住宅ローンの名義人
- 持ち家の価値
持ち家の名義人
持ち家の名義人が誰になっているかを確認しましょう。名義人を正確には登記名義人といい、土地や建物の権利を持っている人のことを指します。名義人はひとつの家や建物に複数人を登録でき、全員の許可を得ずに売却はできません。
名義人が誰なのかは、持ち家の不動産登記簿謄本を取得すればわかります。家を購入したときに、不動産登記簿謄本のコピーを渡されていることも多いです。結婚してから購入した持ち家では、夫妻どちらか一方の単独名義になっている場合と、夫婦の共有名義になっている場合があります。
住宅ローンの名義人
住宅ローンの名義が誰になっているか確認しましょう。名義人のパターンは、主に次のとおりです。
- 夫婦のどちらかの単独名義になっている
- 夫婦でペアローンを組んでいる
- 夫婦の一方が主債務者として名義人になり、もう一方が連帯債務者となっている
ペアローンとは、夫婦がそれぞれ住宅ローンを組み、お互いが相手の連帯保証人になることです。
また、住宅ローンが夫婦どちらかの単独名義であっても、連帯保証人をつけている場合もあります。連帯保証人は、夫婦の一方や、夫婦どちらかの親になっていることが多いです。住宅ローンの名義人や連帯保証人は、住宅ローンを組んだときの契約書を見ればわかります。
ペアローンを組んでいる場合は、次の記事が参考になります。簡単には売却できないため、ペアローンにかんする情報をできるだけ集めておくことが大切です。
持ち家の価値
持ち家の価値は、持ち家の売却価格から住宅ローンの残高を引いて計算します。住宅ローンの残高は、金融機関に問い合わせるか、返済予定表を見れば確認ができます。
持ち家の売却価格を確かめるには、不動産会社に査定を依頼します。ただし、不動産会社が提示する金額はあくまで査定価格であり、実際の売却価格は売却するまで確定しません。目安として考えてください。
持ち家の売却価格が住宅ローンの残高よりも上回り、持ち家の価値がプラスになることを「アンダーローン」といいます。逆に持ち家の売却価値が住宅ローンの残高よりも下回り、持ち家の価値がマイナスになることを「オーバーローン」といいます。特に、家を新築した直後に離婚すると、住宅ローンがほとんど残っているため、オーバーローンになることが多いです。
| 持ち家の価格 | 住宅ローンの残高 | 持ち家の価値 | 呼び方 |
|---|---|---|---|
| 高 | 安 | プラス | アンダーローン |
| 安 | 高 | マイナス | オーバーローン |
家に住み続ける方法
離婚しても持ち家に住み続けたい場合、名義が誰なのか、連帯保証人がいるのかなどによって方法が変わってきます。
自分の単独名義になっているケース
持ち家は夫婦共有財産として財産分与の対象となるので、財産分与で家を取得して住み続けられます。自分の単独名義になっている家に住み続ける場合には、家の名義変更は必要ありません。いままでどおり住宅ローンを払い続けながら、住み続けられます。
相手の単独名義になっているケース
持ち家が相手の単独名義になっているのであれば、通常は住宅ローンも相手の名義になっています。住宅ローンが残っていると離婚できないと思っている人がいますが、住宅ローンが残っていても離婚は可能です。
ただし、離婚後も家に住み続けるのであれば、住宅ローンも自分の名義に変更する必要があります。なぜなら、住宅ローンの名義人を相手のままにしていると、相手が住宅ローンの支払いを滞納すれば、競売や任意売却により、家を失うリスクがあるからです。
もっとも、住宅ローンの名義変更は、金融機関が承諾しない限りできません。住宅ローンの借り換えをしようとしても、自分の収入や資産などを審査された結果、借り換えができない場合もあります。
それでも家に住み続けたい場合、リースバックという方法があります。リースバックとは、家を売却し、買主から家を借りて、賃料を支払いながら住み続けるという方法です。リースバックを使えば、売却代金で住宅ローンの残高を返済し、家を借りて住み続けられます。
共有名義になっているケース
持ち家が自分と相手の共有名義となっている場合、相手の共有持分を名義変更して、自分の単独名義にします。
家が共有名義になっている場合も、相手の住宅ローンの名義変更をしなければ、相手が住宅ローンを返済しなかったときに家を失うリスクがあります。もっとも、住宅ローンの名義変更は、金融機関が承諾しない限りできません。
相手の住宅ローンを一括返済すれば、金融機関は単独名義への変更を承諾してくれます。しかし、現実的には、相手の住宅ローンを一括返済する費用を捻出することは困難でしょう。
住宅ローンが残っていないケース
住宅ローンが残っていない持ち家は、夫婦共有財産として財産分与の対象となります。住宅ローンが残っていない持ち家に住み続けるには、財産分与で家を取得して、家の名義人を自分にします。たとえば、相手の名義の家に、離婚後も自分が住み続ける場合には、家の名義を相手から自分に変更します。
相手や相手の親が連帯保証人になっているケース
相手や相手の親が連帯保証人や連帯債務者となっている場合には、相手や相手の親から連帯保証や連帯債務を外すように要求されることがほとんどです。しかし、連帯保証人や連帯債務者を外すには、金融機関の承諾が必要です。
金融機関の承諾を得るためには、住宅ローンの残高を一括で返済するか、新しく連帯保証人や連帯債務者を用意しなければいけません。
家の売却で財産分与をするときの注意点
家に住み続けるのではなく、家を売却するという方法もあります。家を売却して売却益が出た場合、その売却益は財産分与の対象となります。
財産分与とは
夫婦が結婚している間に協力して得た財産は、夫婦の共有財産とされます。結婚後に購入した持ち家は、夫婦どちらかの単独名義であっても共有財産とされ、財産分与の対象になります。
財産分与とは、離婚した夫婦の一方が、もう一方に対して財産を与えるように求めることです。基本的には、夫婦が共有財産を2分の1ずつ取得する形で財産分与をします。
アンダーローンの場合
アンダーローンの場合には、家を売却すると売却益が発生します。この売却益は、夫婦の共有財産なので、財産分与の対象となります。したがって、売却益を夫婦で2分の1ずつ分けて、離婚後の生活資金などにあてることができます。
オーバーローンの場合
オーバーローンの場合には、家を売却しても住宅ローンが残ります。この住宅ローンの残債を、自己資金などで一括返済する必要があります。
住宅ローンの残債を一括で返済できない場合、任意売却という方法があります。任意売却とは、家の売却代金をすべて住宅ローンの返済にあて、住宅ローンの残債を分割で返済する方法です。
任意売却には、住宅ローンを滞納した上で、金融機関の承諾が必要です。ただし、任意売却の前に住宅ローンを滞納した時点で、信用情報に事故情報が記載され、いわゆるブラックリストに載ります。そのため、任意売却後、一定期間は新たな借り入れをしたり、クレジットカードを作ったりすることが難しくなるというデメリットがあります。
名義人が売却に同意しない場合
単独名義でも共有名義でも、家の名義人が売却に同意していない場合、家は売却できません。この場合は、相手とよく話し合って、売却に同意してもらえるように粘り強く説得するしかありません。
場合によっては、家を売却する代わりに財産分与で渡す金額を増やすなどの条件を提示して、相手と交渉してみましょう。
家がなかなか売れない場合
家を売ろうとしても、すぐに売れるとは限りません。家が売れないのであれば、売れない原因を取り除くしかありません。
たとえば、売り出し価格が周辺の物件相場に比べて高すぎたり、不動産会社の物件広告が魅力的でなかったりすると、内覧希望者すら現れないこともあります。依頼している不動産会社に、売り出し価格や広告の見直しをするべきか相談してみましょう。
それでも売れない場合は、不動産会社を見直す必要があります。不動産会社によって得意なエリアや物件が異なるので、自分の家のエリアや種類を得意としている不動産会社を探してみましょう。
一括査定で比較して家を売却しましょう
一括査定サイトは、一度情報を入力するだけで、複数の不動産会社から家の価格を見積もってもらうことができます。
不動産会社ごとに得意なエリアや物件があるので、査定価格に差がつくことが多いです。離婚時に家を売却するなら、住宅ローンの残債を少しでも減らすために、なるべく高く売却できる不動産会社を選ぶことが重要です。業界最大手の一括査定サイト「リビンマッチ」を使えば、複数の不動産会社の査定価格を比較できます。
また、家を売却に出しているのに売れないときも、不動産会社の見直しが有効です。一括査定サイトを使えば、複数の不動産会社の中から、自分の家のエリアや種類が得意な不動産会社を見つけられます。
持ち家があって離婚するなら、一括査定サイトで不動産会社を比較して売却しましょう。
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