離婚時の持ち家はどうする？売却・住み続ける方法を解説

離婚するとき、持ち家を売却するのか、夫婦のどちらかが住み続けるのかで悩む方は少なくありません。住宅ローンが残っている場合は、持ち家の名義や住宅ローンの契約内容、現在の査定価格によって選べる方法も変わります。

この記事では、離婚時の持ち家の選択肢、財産分与の考え方、住宅ローンが残っている場合の対応、名義変更や税金、相談先までわかりやすく解説します。

離婚したら持ち家はどうする？主な選択肢

離婚するときの持ち家には、大きく分けて次の選択肢があります。

どの方法が適しているかは、夫婦によって異なります。たとえば、住宅ローンは大きく影響するポイントです。誰が住宅ローンを契約しているのか、売却すれば完済できるのかなどの確認が必要です。

まずは、それぞれの選択肢の特徴を比較してみましょう。

持ち家をどうするか決める前に、持ち家の名義や住宅ローン残高、査定価格を確認しておくと、現実的な選択肢を判断しやすくなります。

持ち家を売却して財産を清算する

夫婦とも離婚後に持ち家へ住まないのであれば、持ち家を売却して現金化することが可能です。売却代金で住宅ローンを完済できれば、残った金額を財産分与の対象として整理できます。

一方で、住宅ローン残高が売却代金を上回る場合は、自己資金で不足分を補えるか、売却せず返済を続けるかなど、別の対応を検討しなくてはなりません。

また、売却する場合は、新しい住居への引っ越し、子どもがいる家庭では転校など、生活面への影響も考慮する必要があります。

夫婦のどちらかが持ち家に住み続ける

離婚後も夫または妻のどちらかが、持ち家に住み続けることも可能です。特に子どもがいる場合は、転校を避けられるなど、これまでの生活環境を維持しやすいというメリットがあります。

しかし、家に住む人と家の所有者、住宅ローンを返済する人が異なる場合は注意が必要です。たとえば、夫名義の住宅ローンを夫が返済しながら、離婚後も妻と子どもが住み続けるケースでは、夫が住宅ローンを返済できなくなれば住み続けられなくなるおそれがあります。

持ち家を共有する場合は慎重に決める

離婚後も、夫婦の共有名義のまま持ち家を残すことも可能です。しかし、特別な事情がなければ、慎重に検討したほうがよいでしょう。

共有名義の持ち家全体を売却する場合は、共有者全員の同意が必要です。そのため、離婚後にどちらかが売却したいと考えても、元配偶者との話し合いが必要になります。

また、固定資産税や家の修繕費を誰が負担するのか、将来どちらかが亡くなった場合に持分を誰が相続するのかといった問題も生じます。そのため、持ち家の共有を続ける場合は、将来の売却や費用の負担も含めて取り決めておく必要があります。

持ち家のある離婚で最初に確認する5つのこと

離婚時に持ち家をどうするか決める前に、まず次の5点を確認します。

特に重要なのは、持ち家の名義と住宅ローンの契約者を別に考えることです。離婚しても住宅ローンの契約は基本的にそのままです。

単独名義の持ち家でも、婚姻中に夫婦の協力で取得したものであれば、財産分与の対象になるのが一般的です。反対に、婚姻前から所有していた家や、相続・贈与で取得した家は、原則として財産分与の対象外です。

この5点を確認したうえで、売却するのか、どちらかが住み続けるのかなどを検討してください。

離婚の財産分与で持ち家はどう扱われる？

財産分与では、婚姻中に夫婦が協力して築いた持ち家は、名義にかかわらず対象になります。夫の単独名義でも、婚姻中に購入し、夫婦で家計を支えてきたのであれば、夫だけの財産とは限らないのです。

一方、婚姻前から所有していた家や、相続・贈与で取得した家は、原則として財産分与の対象ではありません。

財産分与の割合は、夫婦それぞれが財産の取得や維持にどの程度貢献したかをもとに考えます。夫婦の寄与に大きな違いがなければ、2分の1ずつを基本に整理します。

また、持ち家の価値は購入時の価格ではなく、現在の価格をもとに考えます。不動産会社の査定価格を確認しておくと、財産分与の話し合いの判断材料になります。

ただし、婚姻前に購入した家でも、婚姻後に夫婦の収入で住宅ローンを返済していた場合などは、すべてを個人の財産として扱えないことがあります。

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財産分与を請求できる期間に注意

離婚後でも財産分与について話し合うことはできますが、家庭裁判所へ財産分与を申し立てられる期間には期限があります。

2026年4月1日以後に離婚した場合は、離婚から5年以内に財産分与を請求する必要があります。それ以前の2026年3月31日までに離婚した場合は、従来どおり離婚から2年以内です。

持ち家がある場合は、査定や住宅ローンの確認、売却するか住み続けるかの協議などに時間がかかることがあります。離婚後に先送りするのではなく、できるだけ離婚前から持ち家の扱いについて話し合っておくと、その後の手続きを進めやすくなります。

持ち家を売却する場合は住宅ローン残高を確認する

離婚して持ち家を売却する場合は、住宅ローン残高と、家がどの程度の価格で売れそうなのかを確認しましょう。売却代金で住宅ローンを完済できるかどうかによって、売却方法が変わるためです。

アンダーローンであれば、売却代金から住宅ローンや仲介手数料などの費用を支払い、残った金額を財産分与の対象として整理できます。

一方、オーバーローンで売却するには、不足額を自己資金で補う必要があります。不足額を用意できない場合は、売却せず返済を続けるほか、金融機関へ売却方法などを相談することもできます。

ただし、査定価格が住宅ローン残高を上回っているだけで、必ず完済できるとは限りません。査定価格と実際の成約価格が異なることがあるためです。また、売却にあたっては、仲介手数料などの費用もかかります。

まずは住宅ローン残高と査定価格を確認し、売却した場合にいくら手元へ残るのか、または不足するのかを把握しましょう。

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離婚前と離婚後のどちらで売却するか決める

持ち家の売却を決めたら、離婚前に売るのか、離婚後に売るのかも話し合っておきましょう。

離婚前に売却すれば、住宅ローンや売却代金を整理して財産分与を進めやすくなります。しかし、不動産はすぐに売れるとは限らないため、離婚するまで時間がかかるかもしれません。

離婚後に売却する場合は、売却の進め方、固定資産税や住宅ローンの負担などをあらかじめ話し合って決めておく必要があります。そうすることで、トラブルを避けて、その後の手続きをスムーズに進められます。

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離婚後もどちらかが持ち家に住み続ける場合

離婚後も夫婦のどちらかが、持ち家に住み続けることは可能です。ただし、家に住む人と住宅ローンの契約者が違う場合は、少しややこしくなるので注意しましょう。

住宅ローンの契約者本人が住み続ける場合は、住む人と返済する人が同じため、比較的整理しやすいケースです。ただし、共有名義を解消する場合は、相手への代償金の支払いや、持分を一方へ移す手続きを検討します。また、財産分与の調整も必要になるでしょう。

注意が必要なのは、住宅ローンの契約者ではない人が住み続ける場合です。たとえば、夫が住宅ローンを返済し、離婚後は妻と子どもが住み続けるケースです。もし、夫の住宅ローンの返済が滞ると、家が競売にかけられるなどして、住む家を失うおそれがあります。

妻が夫に代わって住宅ローンを返済する場合は、そのまま返済を妻が行えばよいわけではありません。必要に応じて、金融機関へ契約変更や借り換えの相談が必要になります。

ペアローンや連帯債務の場合

住宅ローンがペアローンや連帯債務の場合、離婚しても夫婦双方の住宅ローンに関する責任がなくなるわけではありません。

どちらか一方だけが住み続ける場合でも、夫婦間の合意だけで一方を住宅ローンから外すことはできません。住み続ける側が住宅ローンを借り換えられるかどうか、金融機関への確認が必要になります。

ただし、借り換えには審査があり、ペアローンは夫婦それぞれの返済能力を前提としているため、希望どおりに一本化できない場合があります。借り換えができないことも想定して、金融機関に相談することが大切です。

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離婚で持ち家や住宅ローンの名義を変更するには

離婚後にどちらかが持ち家へ住み続けたり、住宅ローンを返済する人を変更したりする場合は、必要に応じて名義や契約を変更する手続きを行います。ただし、持ち家の名義と住宅ローンの契約者は別のものであることに注意しましょう。

夫婦間で「妻が家を取得」「夫を住宅ローンの契約者から外す」と決めても、それだけでは名義や契約者は変更できません。住宅ローンの契約者を変更したり、ペアローンを一本化したりする場合は、金融機関の承諾や審査が必要です。

持ち家の名義を変更する

財産分与によって持ち家を夫から妻へ移したり、夫婦の共有名義から一方の単独名義にしたりする場合は、所有権移転登記を行います。

ただし、住宅ローンが残っている場合は、金融機関との契約があるため自由に変更はできません。事前に金融機関へ相談し、住宅ローンの借り換えなど必要な手続きを確認してください。

住宅ローンの契約者を変更する

住宅ローンの契約者を、夫から妻へ引き継ぎたい場合などは、金融機関の承諾が必要です。ただし、収入や返済能力などの審査が行われるため、希望どおりに契約者を変更できるとは限りません。

離婚しても、ペアローンや連帯債務、連帯保証から、どちらか一方が自動的に外れるわけではありません。

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借り換えで住宅ローンを一本化

住宅ローンの契約者変更が難しい場合は、住み続ける人が新たに住宅ローンを借り、現在のローンを完済する方法もあります。

たとえば、夫婦のペアローンで購入した家を妻が取得する場合、妻が単独で住宅ローンを借り換えて一本化する方法です。

ただし、借り換えにも審査があります。住宅ローン残高や収入によっては必要な金額を借りられないこともあるため、早めに金融機関へ相談しましょう。

離婚時の持ち家について決めたことは書面に残す

持ち家を売却するのか、どちらかが住み続けるのかが決まったら、夫婦で合意した内容は書面に残しておきましょう。

特に、離婚後も住宅ローンの返済や売却の手続きが続く場合は、口約束だけでは認識のずれが起こるおそれがあります。離婚協議書などに、次の内容を具体的に記載しておくとよいでしょう。

離婚後に持ち家を売却する場合は、価格の変更や売買契約などで元配偶者の協力が必要になることがあります。誰が何を判断し、どの費用を負担するのかまで決めておくことが重要です。

なお、離婚協議書に住宅ローンの負担者を書いても、それは夫婦間の取り決めで、金融機関の契約には影響しません。住宅ローンの契約変更は、金融機関への確認が必要です。

公正証書が適しているケース

公正証書とは、公証役場で公証人が作成する公的な文書です。離婚後も代償金などの支払いが続く場合は、公正証書の作成を検討できます。

金銭の支払いについて強制執行認諾条項を設けておけば、支払いが滞った場合に、裁判を経ずに強制執行できることがあります。

ただし、公正証書を作成しても、持ち家の売却や名義変更など、すべての約束を直接強制できるわけではありません。

持ち家を財産分与すると税金がかかることがある

離婚時に持ち家を財産分与すると、家を渡す側に譲渡所得税がかかることがあります。現金を受け取っていなくても、財産分与した時点の時価で不動産を譲渡したものとして扱われるためです。

財産分与で持ち家を受け取る側には、通常は贈与税がかかりません。ただし、夫婦の財産の状況などから分与額が明らかに多すぎる場合は、その超過部分が贈与税の対象になることがあります。

また、離婚後にマイホームを財産分与した場合なども、要件を満たせば3,000万円特別控除を利用できる可能性があります。適用条件は離婚の成立時期や居住状況などによって異なるため、事前に確認しましょう。

税金によって手元に残る財産が変わることがあるため、持ち家そのものを渡すのか、売却して現金を分けるのかを決める際は、税金の負担も考えておく必要があります。

離婚時の持ち家は誰に相談する？

離婚時の持ち家は、相談したい内容によって相談先が異なります。そのため、相談先を使い分ける必要があります。

持ち家を売却する可能性があるなら、まず不動産会社で査定価格を確認すると、その後の判断がしやすくなります。

一方、住宅ローンが残っている場合は、夫婦だけで契約内容を変更できないため金融機関への確認が必要です。財産分与や名義変更、税金について問題がある場合は、それぞれ弁護士、司法書士、税理士などへ相談しましょう。

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離婚と持ち家に関するよくある質問

持ち家のある離婚は、大きな財産が関係するため、話が複雑になりがちです。さまざまな疑問のなかから、よくあるものをピックアップして紹介します。

住宅ローンが残っていても離婚できますか？

住宅ローンが残っていても、離婚できます。ただし、離婚しても住宅ローンの返済義務や契約内容はそのままです。売却する場合は完済できるか、住み続ける場合は誰が返済するのかを確認しましょう。

夫名義の持ち家に離婚後も妻と子どもが住めますか？

住み続けることは可能ですが、夫が住宅ローンを返済する場合は、その返済状況によって住み続けられなくなるおそれがあります。住宅ローンの契約者が家を出る場合は、契約内容を確認し、必要に応じて金融機関へ相談しましょう。

家は離婚前と離婚後のどちらで売ったほうがよいですか？

どちらがよいかは夫婦の状況によって異なります。メリットとしては、離婚前に売却すれば財産関係を整理しやすく、離婚後ならよい条件で売却できるまで時間をかけられます。

相手が持ち家の売却に反対したらどうなりますか？

共有名義の持ち家全体を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。話し合いがまとまらない場合は、弁護士への相談や家庭裁判所の調停などを検討しましょう。

住宅ローンの名義を妻や夫へ変更できますか？

夫婦間の合意だけでは変更できません。住宅ローンの契約者の変更には金融機関の承諾や審査が必要で、難しい場合は借り換えを検討する方法もあります。

離婚時の持ち家は「名義・住宅ローン・査定価格」の確認から始めよう

離婚時の持ち家は、まず「持ち家の名義」「住宅ローンの契約内容」「住宅ローン残高」「査定価格」の確認が必要です。そのうえで、売却するのか、どちらかが住み続けるのかを検討しましょう。

住宅ローンが残っている場合は、夫婦間の合意だけでは契約を変更できないことにも注意が必要です。

売却を検討する場合は、複数の不動産会社に査定を依頼し、査定価格や売却方法の提案を比較することが大切です。比較した内容を参考に、離婚後の持ち家の扱いを検討しましょう。

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