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土地の相続はもめやすい？現金での分け方をわかりやすく紹介
遺産相続のなかでも、特に土地はもめやすいといわれています。なぜなら、不動産を物理的に分割するのは難しく、評価額もわかりにくいため、均等に分割するのが難しいからです。
そこで、不動産を相続する際に検討したいのが換価分割（かんかぶんかつ）です。換価分割は不動産を売却して、現金化してから遺産分割するので、遺産相続でもめるリスクを減らせます。
この記事では、土地の相続でもめる実態と、換価分割について紹介します。遺産相続でもめるリスクを減らせるので、ぜひ参考にしてください。
もくじ
土地の相続はもめやすい？
相続する資産には、現金や有価証券のほかに、不動産も含まれています。不動産を相続するともめるおそれが高いので注意しましょう。
ここでは、不動産の相続の現状について紹介していきます。
相続財産で最も多いのが土地
国税庁は、相続財産の内訳を調査し、発表しています。発表された「相続税の申告事績の概要」によると、相続財産の内訳で最も金額が大きいのが土地であることがわかります。
相続財産の金額の推移
国税庁「令和2年分相続税の申告事績の概要」より
そして、土地の金額の割合は全体の約35%で、預貯金や有価証券より大きな割合を占めています。家屋を含めると40%を超えますので、相続を考えるときには、不動産の相続について考えることが重要です。
相続財産の構成比推移
国税庁「令和2年分相続税の申告事績の概要」より
不動産は取り分でもめることが多い
現金と違って、不動産の取り分ではもめてしまうケースが多いです。理由は不動産の分割が難しく、価格の水準もわからないため、どのように相続すればよいかわからないからです。
たとえ仲のよい兄弟であっても、不動産やお金が絡むとトラブルになってしまうケースが多いようです。そして、一度もめてしまうと関係を修復するのも大変です。そうならないためにもしっかりと対策をとっておく必要があります。
解決するには現金化
相続人が相続不動産を利用しないのであれば、売却し現金化することでもめごとは避けられるでしょう。
しかし、相続した不動産はほかの共有者との合意がないと売却することも貸すこともできません。そのため、そのまま放置してしまっているケースも多いです。相続しても有効利用できないと、固定資産税だけが負担となってしまいます。
一度不動産を相続すると、何かと面倒なので、早い段階で相続人全員が納得しやすい現金で均等に分配する方法が最も有効といえます。
相続した土地を現金で分ける方法
相続した土地を現金で分ける方法を、換価分割といいます。ここでは、換価分割について紹介していきます。
換価分割とは
換価分割とは、相続する不動産を売却するなどして、すべて現金化してから分割する方法です。遺産を分割する方法としては、換価分割のほかに、下記の方法があります。
- 現物分割
- 代償分割
- 共有分割
それぞれ紹介しますが、この4つの分割方法のなかで、一番現実的なのが、換価分割といわれています。
現物分割
現物分割は、遺産をそのままの状態で分割する方法です。土地の場合は、相続人の人数に応じて土地を分筆します。土地が広ければよいのですが、狭い土地の場合、分割することで建物を建てられなくなるなど、その後の活用が困難になるおそれがあります。
代償分割
代償分割は、相続人のうちのひとりが不動産を相続する代わりに、ほかの相続人に代償金を支払う方法です。ひとりで相続税を負担する必要がありますが、まとまった資金が用意できればこの方法でも問題ありません。
共有分割
共有分割は、遺産となる土地を相続人全員の共有物とする方法です。しかし、共有になると売却や活用する際には全員の同意が必要です。トラブルになりやすく、相続人が亡くなるたびに共有者が増えるため、おすすめできません。
換価分割のメリット
換価分割には、下記4つのメリットがあります。
- 公平に遺産を分けられる
- 資産がなくても分割できる
- 相続税の納付資金を確保できる
- 相続税を節税できる可能性がある
換価分割は公平に遺産を分けられます。不動産をすべて現金化するので1円単位で計算でき、平等に分けられます。
また、資産がなくても分割できるのがメリットです。代償分割のように代償金を支払う必要がありません。
さらに、相続税の納付資金を確保できるメリットもあります。相続税が発生した場合には、現金で納付する必要がありますが、手持ち資金がないと納税できなくなってしまいます。換価分割では、相続税納付前までに不動産を売却できれば、そのお金で税金を納められます。
そして、相続税を節税できる可能性があります。被相続人が生前に不動産を売却するより、相続が発生してから不動産を売却したほうが相続税を抑えられるのです。相続税を決める相続税評価額は、土地なら現金の約8割、家屋なら現金の約7割に減額されます。
参考：No.4152 相続税の計算
参考：No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）
換価分割のデメリット
残念ながら、換価分割にもデメリットが3つ存在します。
- 手間がかかる
- 不動産が安い価格でしか売れないことがある
- 譲渡所得税がかかる
換価分割は手間がかかります。不動産を売却するためには、相続人全員の合意が必要です。納得しない相続人がひとりでもいると、話が先に進みません。
また、不動産が安い価格でしか売れないこともあります。換価分割するためには、相続税の納付期限までに、なるべく早く売りたいと考えてしまいます。
しかし、急いで売却しようとすると売却価格が低くなりがちです。また、景気動向などを考えて高くなってから売却するといった戦略を取れないので、売却価格が低くなります。
そして、譲渡所得税がかかる可能性があります。不動産売却で利益が出た場合には、翌年の所得税や住民税が増額されるので、納税できるように現金を残しておく必要があります。
換価分割の具体的な流れ
換価分割に興味を持った人も多いと思いますので、換価分割の具体的な流れを見ていきましょう。
遺産分割協議書の作成
換価分割をする際に、最初にやらなければいけないのが、相続人全員の合意を得ることです。換価分割に乗り気ではない人がいる場合は、説得する必要があります。また、この段階で、どういう割合で相続するかも決めておいたほうがよいでしょう。
全員の合意が得られたら、遺産分割協議書を作成します。遺産分割協議書に相続人全員の署名や実印による押印をすることで、遺産分割協議書が有効になります。
法務局へ不動産登記申請
不動産を売却するには、不動産の名義を相続人に変更する必要があります。そのため、登記申請書を作成し、法務局で登記申請を行います。
申請の際には、登記簿謄本などの必要書類と、遺産分割協議書が必要です。また、登録免許税も必要になるので、用意しておきましょう。登記には約1～2週間の期間を要します。
不動産の売却
不動産会社の選定や売却方針などを、相続人全員で決定し、売却活動を行います。不動産会社との媒介契約や、買主との売買契約なども相続人全員の合意のうえで行います。
売却が成立して現金化されたら、遺産分割協議書の内容に従って、売却代金を分配します。納税も忘れずに行いましょう。
売却の際にはリビンマッチの利用がおすすめ
換価分割では、なるべく早く、なるべく高い金額で売却したいと思います。そこで利用したいのが、一括査定サイトのリビンマッチです。
リビンマッチを利用すると、複数の不動産会社から不動産を査定してもらえます。複数の査定価格を見ることで、不動産の相場がわかるようになり、適正な市場価格で売却活動を開始できます。
適正な市場価格で売却活動をしていれば、早期に買主が見つかりやすくなります。また、売却価格に自信が持てるため、相場より安く売却することを防げます。
このように換価分割では、リビンマッチを利用するメリットが大きいので、ぜひ活用してください。
「相続した土地を現金で分ける」に関するよくある質問
- 土地の相続はもめやすいの？
- 現金と違って、不動産の取り分ではもめてしまうことが多いです。理由は不動産の分割が難しく、価格の水準もわからないため、どのように相続すればよいかわからないからです。たとえ仲のよい兄弟であっても、不動産やお金が絡むとトラブルになってしまうケースが多いようです。
- 相続した土地を現金で分ける方法は？
- 相続した土地を現金で分ける方法を、換価分割といいます。換価分割とは、相続する不動産を売却するなどして、現金化してから分割する方法です。
大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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