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相続した土地と現金の分け方｜遺産の分割方法をわかりやすく解説
遺産を相続する際、土地などの不動産と現金をどうやって分ければよいか分からず、悩んでいる方は少なくないでしょう。不動産を物理的に分割するのは難しく、評価額もわかりにくいため、均等に分割するのが難しいといわれています。
土地を相続する際に検討したいのが換価分割（かんかぶんかつ）です。この記事では、土地の相続でトラブルになりやすい原因と、遺産の分割方法について紹介します。遺産相続でもめるリスクを減らすためにも、ぜひ参考にしてください。
もくじ
土地の相続でトラブルが起きやすい原因
国税庁の統計では相続財産の約4割を土地や建物が占めており、多くの人にとって不動産相続は避けて通れない課題といえます。 不動産がもめやすい最大の理由は、現金のように1円単位で物理的に分けることが困難な点にあります。
まずは、土地を相続した際のトラブルの要因について詳しく見ていきましょう。
相続財産で最も多いのが土地
国税庁では、相続財産の内訳を調査して公表しています。令和6年分の「相続税の申告事績の概要」によると、相続財産の内訳なかで現⾦や預貯⾦などの次に金額が大きいのが土地となっています。
国税庁「令和6年分相続税の申告事績の概要」より
そして、土地の金額の割合は全体の約30%で、比較的大きな割合を占めています。家屋を含めると40%近くなるため、相続を考えるときには、不動産の相続について考えることが重要といえるでしょう。
国税庁「令和6年分相続税の申告事績の概要」より
不動産は取り分でもめることが多い
現金と異なり、不動産は物理的に切り分けることが難しいため、相続時の取り分を巡って深刻な対立に発展しやすい傾向があります。
たとえば、1つの土地を複数の相続人で分ける場合、各々の持ち分を明確にするためには分筆登記が必要ですが、道路への接道状況や土地の形状によって資産価値に大きな差が出ることがあります。
また、不動産は「一物四価（いちぶつよんか）」と言われるように、実勢価格や公示地価、固定資産税評価額など複数の評価基準が存在します。どの指標を用いるかによって評価額が異なるため、分割案がまとまらないケースも少なくありません。特に不動産が遺産の大部分を占める場合、特定の相続人だけが取得すると不公平感が強まります。
親族でも一度関係がこじれると、遺産分割協議が長期化するだけでなく、その後の関係修復も極めて困難になります。こうした事態を避けるためには、早期に専門家を交えて資産価値を正確に把握し、現実的な分割方法を検討することが大切です。
トラブルの解決するには現金化が最適
相続人が相続した土地を利用しないのであれば、売却して現金化することでもめごとは避けられるでしょう。
しかし、相続した土地はほかの共有者との合意がないと売却することも貸すこともできません。そのため、そのまま放置してしまっている場合があるのも現状です。相続しても有効利用できないと、固定資産税だけが負担となってしまいます。
一度不動産を相続すると維持する必要があるため、早い段階で相続人全員が納得しやすい現金で均等に分配する方法は有効といえます。
相続した土地を現金で分ける4つの方法
相続した土地を現金で分ける方法を、「換価分割」といいます。ここでは、換価分割について紹介していきますが、土地と現金のどちらが良いかについては、以下の記事で詳しく解説しています。
換価分割
相続した財産を売却して現金化し、その代金を相続人同士で分ける方法のことです。この方法は、このあと紹介する「現物分割」や「代償分割」と比較しても、非常に公平性の高い分割方法として知られています。
そもそも土地や建物は現金と異なり、1円単位で均等に切り分けることは不可能に近いです。しかし、換価分割であれば売却代金を各々の法定相続分に応じて正確に分配できるため、相続人間での不公平感が生まれにくいという特徴があります。
分ける割合は、必ずしも法定相続分にしなければいけないわけではありません。相続人全員で遺産分割協議を行い、合意した割合で分けることができます。不動産の場合は、仲介手数料や測量費などの売却費用がかかるため、売却代金から必要な費用を差し引いた残額を分配する、という内容を共有しておくとよいでしょう。
現物分割
現物分割は、特に売却したりせずに、そのままの形で各相続人に割り当てる分割方法です。たとえば、600㎡の土地を100㎡ずつに分筆し、それぞれが単独所有するようなケースが該当します。
1筆の土地を登記簿上で複数の土地に分けることを「分筆」といいます。分筆によってそれぞれの相続人が単独の所有権を得られるため、売却や土地活用を自分の意思だけで自由に行える点がメリットです。
一方で、土地の形状や接道条件によっては均等に分けにくかったり、分筆することで土地の価値が下がったりするケースもあります。面積を均等に分けたとしても公平な相続にならない可能性があるため、分割後の土地の利便性や評価額を慎重に見極めることが求められます。
代償分割
特定の相続人が不動産などの現物を相続し、他の相続人へ自身の財産から「代償金」を支払うこと方法を代償分割といいます。この方法では、実家などの不動産を分筆したくない場合や、特定の相続人に居住などを継続したい場合に有効です。
土地を無理に切り分ける必要がないため、資産価値を損なう心配がありません。一方で、不動産を相続する人は、他の相続人に支払うための自己資金が求められます。 資金の準備が難しい場合は、相続した土地を担保に融資を受ける、あるいは自身の生命保険金を充てるなどの対策が必要です。
また、代償金の金額を決定する際に評価基準で合意が得られず、協議が難航するケースも珍しくありません。代償金の用意が困難であれば、不動産を売却して捻出する、あるいは換価分割への切り替えを検討するとよいでしょう。
共有分割
土地を現金で分ける場合、共有分割として一つの土地を複数の相続人で共有し、それぞれの持分を登記する方法もあります。兄弟2人が相続人の場合、土地の2分の1を兄に、2分の1を弟の共有名義にするケースが該当します。
一見すると公平な解決策に見えますが、将来トラブルに発展するリスクがあるため、安易に選択するのは避けるべきです。 共有状態にある土地は売却したり、建物を建て替えたりするには、共有者全員の同意が必要になります。
一人が売却を希望しても、他の共有者が反対すれば現金化はできません。また、管理費や固定資産税の負担を巡って意見が食い違うことも多く、親族間での深刻な対立を招かないように丁寧な話し合いが必要です。
換価分割のメリット
土地を相続する際に換価分割を利用すると、下記のメリットがあります。
- 公平に遺産を分けやすい
- 相続税の納税資金を確保しやすくなる
- 分割しにくい土地でも対応できる
- 土地を共有名義にしなくても済む
換価分割は、不動産をすべて現金化するので1円単位で計算でき、遺産を平等に分けられます。また、売却代金を現金で受け取れるため、相続税が発生した場合の納税資金に充てることが可能です。
手持ち資金がないと相続税の納税できなくなってしまいますが、納付前までに不動産を売却できればそのお金で税金を納められます。土地を物理的に分筆できない場合や、分筆すると価値が下がる場合にも適した方法といえるでしょう。
参考：国税庁｜No.4152 相続税の計算
参考：国税庁｜No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）
換価分割のデメリット
残念ながら、換価分割にもデメリットが存在するため慎重な判断が必要になります。
- 土地を売却するため資産として残せない
- 希望価格で売れるとは限らない
- 仲介手数料などの売却費用がかかる
- 譲渡所得税がかかることがある
換価分割は売却することが前提の方法なので、将来土地を自分で利用したり、次世代へ土地そのものを残したりすることができません。
また、相続税の納付期限までになるべく早く売りたい場合、想定していた価格よりも売却価格を下げざるおえないと場合があります。また、景気動向などを考慮して高くなってから売却するといった戦略を取れないため、売却価格が相場よりも低くなるおそれがあるのです。
不動産売却で利益が出た場合は、譲渡所得税として翌年の所得税や住民税が増額されるので、納税できるよう現金を残しておく必要があります。
換価分割の具体的な流れ
換価分割を円滑に進めるには、法的な手順と実務的な手続きを正しく理解しておくことが重要です。遺言書の確認から始まり、相続人と相続財産の特定を経て、最終的な現金分配に至るまでには複数のステップが存在します。
以下では、各工程における具体的な作業内容や注意点について詳しく解説しています。
遺産分割協議書の作成
換価分割をする際に、最初にやらなければいけないのが、相続人全員の合意を得ることです。換価分割に乗り気ではない人がいる場合は、説得する必要があります。また、この段階で、どういう割合で相続するかも決めておいたほうがよいでしょう。
全員の合意が得られたら、遺産分割協議書を作成します。遺産分割協議書に相続人全員の署名や実印による押印をすることで、遺産分割協議書が有効になります。
法務局へ不動産登記申請
不動産を売却する場合、不動産の名義を相続人に変更する「相続登記」が必要となります。相続登記を行うには、登記申請書を作成し、法務局へ郵送もしくは持参して申請します。申請の際は、戸籍謄本などの必要書類に加えて、遺言書や遺産分割協議書など、相続の形態に応じた対応が必要です。また、登録免許税の費用も必要になりますので、事前に準備しておきましょう。
不動産の売却
不動産会社の選定や売却方針などを、相続人全員で決定し、売却活動を行います。不動産会社との媒介契約や、買主との売買契約なども相続人全員の合意のうえで行います。
売却が成立して現金化されたら、遺産分割協議書の内容に従って、売却代金を分配します。相続税の納税も忘れずに行いましょう。
土地を相続する人が複数いる場合の注意点
土地の相続では、現金のように簡単に分割できないため、相続人の間で意見が対立しやすくなります。将来的なトラブルを防ぎ、円満に遺産分割を進めるために、押さえておきたいポイントを解説します。
遺産分割がまとまらなくても相続税の期限は延びない
遺産分割協議が長引くことで懸念されるのが、相続税の申告と納税の期限です。相続税は、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10カ月以内に申告および全額納付を行う必要があります。この期限は、たとえ相続人の間で土地の分け方が決まっていなかったり、遺産分割協議が調停や審判に持ち込まれたりしていても、自動的に延長されることはありません。
この際に注意すべき点は、小規模宅地等の特例といった、税負担を大幅に軽減できる制度が適用できない状態で納税しなければならないことです。その結果、本来支払うべき金額よりも高額な税金を一時的に用意する必要があります。
後に土地の分割が確定したタイミングで更正の請求を行い、特例を適用した後の差額分を還付してもらうことは可能です。しかし、一度は多額の納税資金を確保しなければならず、資金繰りに苦労するケースも少なくありません。
土地の評価額だけで公平性を判断しない
土地を相続する際、固定資産税評価額や相続税評価額をそのまま基準にすると、金額が公平にならない場合があります。評価額はあくまで公的な基準に過ぎず、実際に市場で売買される価格である実勢価格と差がある場合が多いためです。
たとえば、都心部や再開発が進むエリアの土地は、評価額が低く抑えられていても実勢価格が非常に高く、売却すれば多額の現金が得られる可能性があります。一方で、郊外や過疎地の土地は、評価額がある程度維持されていても、買い手が見つからず二束三文でしか売れないケースも珍しくありません。評価額に基づいて現物分割や代償分割を行ってしまうと、将来売却した際に手元に残る金額に数百万円単位の誤差が出てしまい、後に大きな遺恨を残すことになります。
路線価が設定されていない地域や不整形地、接道状況に問題を抱える土地は評価が難しいため、不動産鑑定士や不動産会社の意見を参考にするのが望ましいでしょう。
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「相続した土地を現金で分ける」に関するよくある質問
- 土地の相続はもめやすい？
- 現金と違って、不動産の取り分ではもめてしまうことが少なくありません。不動産は分割が難しく、価格の水準もわからないため平等に分けにくいためです。たとえ仲のよい兄弟であっても、不動産やお金が絡むとトラブルになってしまうケースが多いようです。
- 相続した土地を現金で分ける方法は？
- 相続した土地を現金で分ける方法を「換価分割」といいます。相続する不動産を売却するなどして現金化することで、公平に分けることができます。
大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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