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土地の相続はもめやすい？現金での分け方をわかりやすく紹介
遺産を相続する際、土地などの不動産と現金をどうやって分ければよいか分からず、悩んでいる方は少なくないでしょう。不動産を物理的に分割するのは難しく、評価額もわかりにくいため、均等に分割するのが難しいといわれています。
土地を相続する際に検討したいのが換価分割（かんかぶんかつ）です。この記事では、土地の相続でトラブルになりやすい原因と、遺産の分割方法について紹介します。遺産相続でもめるリスクを減らすためにも、ぜひ参考にしてください。
もくじ
土地の相続でトラブルが起きやすい原因
国税庁の統計では相続財産の約4割を土地や建物が占めており、多くの人にとって不動産相続は避けて通れない課題といえます。 不動産がもめやすい最大の理由は、現金のように1円単位で物理的に分けることが困難な点にあります。
ここでは、土地を相続した際のトラブルの要因について詳しく見ていきましょう。
相続財産で最も多いのが土地
国税庁では、相続財産の内訳を調査して公表しています。令和6年分の「相続税の申告事績の概要」によると、相続財産の内訳なかで現⾦や預貯⾦などの次に金額が大きいのが土地となっています。
国税庁「令和6年分相続税の申告事績の概要」より
そして、土地の金額の割合は全体の約30%で、比較的大きな割合を占めています。家屋を含めると40%近くなるため、相続を考えるときには、不動産の相続について考えることが重要といえるでしょう。
国税庁「令和6年分相続税の申告事績の概要」より
不動産は取り分でもめることが多い
現金と異なり、不動産は物理的に切り分けることが難しいため、相続時の取り分を巡って深刻な対立に発展しやすい傾向があります。たとえば、1つの土地を複数の相続人で分ける場合、各々の持ち分を明確にするためには分筆登記が必要ですが、道路への接道状況や土地の形状によって資産価値に大きな差が出ることがあります。
また、不動産は「一物四価」と言われるように、実勢価格や公示地価、固定資産税評価額など複数の評価基準が存在します。どの指標を用いるかによって評価額が異なるため、分割案がまとまらないケースも少なくありません。特に不動産が遺産の大部分を占める場合、特定の相続人だけが取得すると不公平感が強まります。
一度関係がこじれると、遺産分割協議が長期化するだけでなく、その後の親族関係の修復も極めて困難になります。こうした事態を避けるためには、早期に専門家を交えて資産価値を正確に把握し、現実的な分割方法を検討することが大切です。
トラブルの解決するには現金化が最適
相続人が相続した土地を利用しないのであれば、売却して現金化することでもめごとは避けられるでしょう。
しかし、相続した土地はほかの共有者との合意がないと売却することも貸すこともできません。そのため、そのまま放置してしまっている場合があるのも現状です。相続しても有効利用できないと、固定資産税だけが負担となってしまいます。
一度不動産を相続すると維持する必要があるため、早い段階で相続人全員が納得しやすい現金で均等に分配する方法は有効といえます。
相続した土地を現金で分ける4つの方法
相続した土地を現金で分ける方法を、「換価分割」といいます。ここでは、換価分割について紹介していきますが、土地と現金のどちらが良いかについては以下の記事で詳しく解説しています。
換価分割
相続した財産を売却して現金化し、その代金を相続人同士で分ける方法のことです。この方法は、このあと紹介する「現物分割」や「代償分割」と比較しても、非常に公平性の高い分割方法として知られています。
そもそも土地や建物は現金と異なり、1円単位で均等に切り分けることは不可能に近いです。しかし、換価分割であれば売却代金を各々の法定相続分に応じて正確に分配できるため、相続人間での不公平感が生まれにくいという特徴があります。
分ける割合は、必ずしも法定相続分にしなければいけないわけではありません。相続人全員で遺産分割協議を行い、合意した割合で分けることができます。不動産の場合は、仲介手数料や測量費などの売却費用がかかるため、売却代金から必要な費用を差し引いた残額を分配する、という内容を共有しておくとよいでしょう。
現物分割
現物分割は、特に売却したりせずに、そのままの形で各相続人に割り当てる分割方法です。たとえば、600㎡の土地を300㎡ずつに分筆し、それぞれが単独所有するようなケースが該当します。
1筆の土地を登記簿上で複数の土地に分けることを分筆といいます。分筆によってそれぞれの相続人が単独の所有権を得られるため、売却や活用を自分の意思だけで自由に行える点がメリットです。
一方で、土地の形状や接道条件によっては均等に分けにくかったり、分筆によって土地の価値が下がったりすることがあります。面積を均等に分けたとしても公平な相続にならないケースがあるため、分割後の土地の利便性や評価額を慎重に見極めることが求められます。
代償分割
特定の相続人が不動産などの現物を相続し、他の相続人へ自身の財産から「代償金」を支払うこと方法を代償分割といいます。この方法では、実家などの不動産を分筆したくない場合や、特定の相続人に居住などを継続したい場合に有効です。
土地を無理に切り分ける必要がないため、資産価値を損なう心配がありません。一方で、不動産を相続する人には、他の相続人に支払うための自己資金が求められます。 資金の準備が難しい場合は、相続した土地を担保に融資を受ける、あるいは自身の生命保険金を充てるなどの対策が必要です。
また、代償金の金額を決定する際に評価基準で合意が得られず、協議が難航するケースも珍しくありません。もし現金の用意が困難であれば、不動産を売却して代償金を捻出する、あるいは換価分割への切り替えを検討するとよいでしょう。
共有分割
土地を現金で分ける場合、共有分割として、一つの土地を複数の相続人で共有し、それぞれの持分を登記する方法もあります。土地を2分の1を兄に、2分の1を弟の共有名義にするケースが該当します。
この方法は、将来的なトラブルのリスクがあるため、安易に選択するのは避けるべきです。 共有状態にある土地を売却したり、建物を建て替えたりするには、共有者全員の同意が必要となります。
一人が売却を希望しても、他の共有者が反対すれば現金化はできません。また、管理費や固定資産税の負担を巡って意見が食い違うことも多く、親族間での深刻な対立を招く原因となります。 将来の円満な解決を望むのであれば、共有分割は避け、換価分割などを優先的に検討するほうが賢明です。
換価分割のメリット
換価分割には、下記4つのメリットがあります。
- 公平に遺産を分けられる
- 資産がなくても分割できる
- 相続税の納付資金を確保できる
- 相続税を節税できる可能性がある
換価分割は公平に遺産を分けられます。不動産をすべて現金化するので1円単位で計算でき、平等に分けられます。
また、資産がなくても分割できるのがメリットです。代償分割のように代償金を支払う必要がありません。
さらに、相続税の納付資金を確保できるメリットもあります。相続税が発生した場合には、現金で納付する必要がありますが、手持ち資金がないと納税できなくなってしまいます。換価分割では、相続税納付前までに不動産を売却できれば、そのお金で税金を納められます。
そして、相続税を節税できる可能性があります。被相続人が生前に不動産を売却するより、相続が発生してから不動産を売却したほうが相続税を抑えられるのです。相続税を決める相続税評価額は、土地なら現金の約8割、家屋なら現金の約7割に減額されます。
参考：No.4152 相続税の計算
参考：No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）
換価分割のデメリット
残念ながら、換価分割にもデメリットが3つ存在します。
- 手間がかかる
- 不動産が安い価格でしか売れないことがある
- 譲渡所得税がかかる
換価分割は手間がかかります。不動産を売却するためには、相続人全員の合意が必要です。納得しない相続人がひとりでもいると、話が先に進みません。
また、不動産が安い価格でしか売れないこともあります。換価分割するためには、相続税の納付期限までに、なるべく早く売りたいと考えてしまいます。
しかし、急いで売却しようとすると売却価格が低くなりがちです。また、景気動向などを考えて高くなってから売却するといった戦略を取れないので、売却価格が低くなります。
そして、譲渡所得税がかかる可能性があります。不動産売却で利益が出た場合には、翌年の所得税や住民税が増額されるので、納税できるように現金を残しておく必要があります。
換価分割の具体的な流れ
換価分割に興味を持った人も多いと思いますので、換価分割の具体的な流れを見ていきましょう。
遺産分割協議書の作成
換価分割をする際に、最初にやらなければいけないのが、相続人全員の合意を得ることです。換価分割に乗り気ではない人がいる場合は、説得する必要があります。また、この段階で、どういう割合で相続するかも決めておいたほうがよいでしょう。
全員の合意が得られたら、遺産分割協議書を作成します。遺産分割協議書に相続人全員の署名や実印による押印をすることで、遺産分割協議書が有効になります。
法務局へ不動産登記申請
不動産を売却するには、不動産の名義を相続人に変更する必要があります。そのため、登記申請書を作成し、法務局で登記申請を行います。
申請の際には、登記簿謄本などの必要書類と、遺産分割協議書が必要です。また、登録免許税も必要になるので、用意しておきましょう。登記には約1～2週間の期間を要します。
不動産の売却
不動産会社の選定や売却方針などを、相続人全員で決定し、売却活動を行います。不動産会社との媒介契約や、買主との売買契約なども相続人全員の合意のうえで行います。
売却が成立して現金化されたら、遺産分割協議書の内容に従って、売却代金を分配します。納税も忘れずに行いましょう。
売却の際にはリビンマッチの利用がおすすめ
換価分割では、なるべく早く、なるべく高い金額で売却したいと思います。そこで利用したいのが、一括査定サイトのリビンマッチです。
リビンマッチを利用すると、複数の不動産会社から不動産を査定してもらえます。複数の査定価格を見ることで、不動産の相場がわかるようになり、適正な市場価格で売却活動を開始できます。
適正な市場価格で売却活動をしていれば、早期に買主が見つかりやすくなります。また、売却価格に自信が持てるため、相場より安く売却することを防げます。
このように換価分割では、リビンマッチを利用するメリットが大きいので、ぜひ活用してください。
「相続した土地を現金で分ける」に関するよくある質問
- 土地の相続はもめやすいの？
- 現金と違って、不動産の取り分ではもめてしまうことが多いです。理由は不動産の分割が難しく、価格の水準もわからないため、どのように相続すればよいかわからないからです。たとえ仲のよい兄弟であっても、不動産やお金が絡むとトラブルになってしまうケースが多いようです。
- 相続した土地を現金で分ける方法は？
- 相続した土地を現金で分ける方法を、換価分割といいます。換価分割とは、相続する不動産を売却するなどして、現金化してから分割する方法です。
大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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