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相続した土地の評価額とは？ 調べ方・計算方法・節税のポイントなど分かりやすく解説
相続した土地の評価額がどのくらいなのか気になっている方もいるのではないでしょうか。そのまま土地を保有するにしても売却するにしても、不動産の評価額を把握しておくことはとても重要です。しかし、何から調べればよいのか分からず悩んでいる場合も多いでしょう。
本記事では、不動産の専門知識がない人にも分かりやすいよう、土地の評価額について詳しく解説します。相続税や固定資産税を節税するポイントなども併せて紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。
もくじ
相続した土地の評価額とは
土地を相続したり贈与したりするときは、税金がかかります。税額がいくらになるのかを計算する際に用いられるのが土地の評価額です。まずは土地の評価額とは何か、どのような方法で求められるのか、詳しく見ていきましょう。
土地の評価額の概要
土地の評価額とは、土地を相続したり贈与されたりしたときに発生する税金や、固定資産税額を算出する際に用いる指標のことです。
土地の評価にはいくつかの種類があり、採用される評価額はタイミングによって異なります。土地の相続時には相続税評価額が、固定資産税の課税対象時には固定資産税評価額が採用されます。土地の評価額は実際に土地を売却したときの価格で、実勢価格の約70〜80％が一般的です。たとえば1,000万円で売却できる土地であれば、土地の評価額は700〜800万円になる場合が多いです。
土地の評価額を求める方法
土地の評価額を決める方法は、主に「路線価方式」「倍率方式」の2つに分けられます。
路線価方式とは、国税庁によって定められた路線価を使用し、土地の評価額を算出する方法です。主要な道路に対して1平方メートルあたりの土地の価格がどれくらいなのかを計算します。
路線価は主要な道路にしか定められていないため、エリアによっては定められていない場合もあります。その際に用いられるのが倍率方式です。国税庁によって定められている評価倍率を使用して土地の評価額を算出します。
なお路線価と評価倍率は国税庁のホームページ内にある「路線価図・評価倍率表」にて公開されているため、誰でも閲覧可能です。
相続した土地の価値を示す指標は4つ
相続した土地の価値を示す指標は、主に以下の4つです。
- 地価公示価格
- 実勢価格
- 路線価
- 固定資産税評価額
それぞれについて詳しく解説していきます。
地価公示価格
地価公示価格とは、国土交通省が「地価公示法」という法律に基づいて設定している価格のことです。土地取引を行う際に客観的な指標となるだけでなく、土地や建物を売却するときの相場価格を把握するのにも役立ちます。
国土交通省に任命され不動産鑑定士が「標準地」と呼ばれる全国から選ばれた標準的な土地を鑑定・評価をし、土地の価格の基準値を出します。基準値は毎年1月1日に全国で決定し、同年3月に発表されています。この基準値を基に国土交通省で価格を判定し、公表したものが地価公示価格です。
毎年決まった場所の価格が公表されるため、地価の変動が把握しやすいです。土地の相場価格が分かるため、売買や資産評価の目安としても活用されています。
また地価公示価格には、「公示地価」と「基準地価」の2つがあります。公示地価は都市計画区域を対象に標準的な土地「標準地」を選定し、2名以上の不動産鑑定士が標準地を鑑定・評価した結果に基づいて決定した評価額のことです。結果は、国土交通省が発表します。
しかし、評価額を知りたい土地が標準地に選ばれない場合があります。そのときに参考にするのが、基準地価です。基準地価は、都道府県が評価の基準地点「基準値」を選定・調査し、決定する価格です。結果は各都道府県が発表します。
実勢価格
実勢価格とは、不動産が市場で実際に売買された価格のことです。取引するタイミングによって価格が変わりやすいため、土地の価値を示す指標の中でも変動性が高いといわれています。
そもそも国道交通省によって発表される地価公示価格は、土地取引の指標にはなりますが、必ずしも同じ価格で取引が成立するわけではありません。売主がさらに高い価格をつけたり、買主が現れずに価格を下げたりする可能性もあります。実勢価格は最終的に取引された価格であるため、地価公示価格と大きく異なるケースも珍しくありません。
路線価
路線価は、不動産の相続や贈与したときに発生する税金の額を算出する際に指標となる価格のことです。価格の目安は、地価公示価格の約70〜80％といわれています。
路線価は主要な道路に面する土地の1平方メートルあたりの価格を表しています。つまり、路線価10万円の道路に面する土地の面積が500平方メートルの場合、その土地の評価額は以下の計算式で5,000万円になります。（※）
土地の評価額＝10万円×500平方メートル＝5,000万円
※出典：東京都主税局「路線価公開（23区）」
路線価は、不動産鑑定士などによる鑑定評価額や精通者の意見価格などを参考に、国税庁が決定します。毎年1月1日を評価時点として、同年7月に発表されます。
固定資産税評価額
不動産を所有すると、毎年固定資産税がかかります。固定資産税は毎年1月1日時点での所有者に課税される税金であり、固定資産税評価額を基に金額が決定します。
固定資産税の指標となる固定資産税評価額は、総務省が定める「固定資産評価基準」に基づき、各市区町村が土地と家屋のそれぞれに対して決定する評価額です。以下の計算式で算出された金額が、固定資産税として請求されるのです。（※1）
→固定資産税額＝固定資産税評価額×税率1.4％
※1 出典：総務省「固定資産税の概要」
なお、固定資産税評価額は3年に一度見直しが行われます。家屋は経年劣化により価値が下がるため、それに伴い評価額も下がるためです。固定資産税評価額は、固定資産税だけでなく、都市計画税や不動産取得税、登記を行う際にかかる登録免許税の計算など、幅広い場面で活用されます。評価額を知る方法としては、毎年送付される納税通知書で確認できます。また地価公示価格の約70％が目安のため、地価公示価格から把握することも可能です。（※2）
※2 出典：小牧市「固定資産の宅地の評価について、地価公示価格等を基準にしていると聞きましたが、どうしてですか。」
相続した土地の価格を決定する3つの基準
相続した土地の価格は、以下に挙げる3つの基準から決定します。
- 立地や利便性
- 土地の形状
- 建物の有無
大切な土地の価格が適正価格かどうか見極められるよう、しっかりと基準を押さえておきましょう。
立地や利便性
土地の価格を決定する上で立地や利便性は非常に重要な要素です。土地の広さよりも重視されるケースも多いため、その土地でどれだけ不便に感じずに生活できるかどうかがポイントです。
たとえばスーパーやドラッグストアなどの商業施設をはじめ、病院や駅、学校などが近くにある土地は利便性が高いため、価格も高くなりやすいです。また近くにある駅が、ターミナル駅まで出やすかったり路線が多かったりする場合は、交通アクセスが良いと判断されるため、さらに土地の価格は上がります。
治安の良さも大きく関係するポイントです。仮に立地や利便性が良い土地でも、反社会的勢力の事務所があったり繁華街に近かったりすると、落ち着いて生活できないおそれがあるため、土地の価格は下がりやすい傾向にあります。さらに交通アクセスが悪く、不便に感じやすい土地は、土地が広くても安価になりやすいです。
その他にも路線沿いや高速道路沿いにある土地は、騒音が気になりやすく、土地の価格が下がる場合があります。
土地の形状
土地の価格は広さや立地、利便性だけでなく形状によっても左右されます。正方形や長方形などのいわゆる整形地と呼ばれる土地は、住宅を建てやすいため土地の価格は高くなりやすいです。
一方で三角形や台形などの複雑な形をしている変形地は、住宅を建てづらいため活用しにくいと思われる傾向にあります。そのため、整形地よりも土地の価格は下がりやすいです。
また急な傾斜がある崖地の場合は、建築基準法施行条例によって建築物に制限がかけられます。具体的には、建物の一部を鉄筋コンクリートにしたり基礎を深くしたりする必要があるため、建物に費用がかかる分、土地の価格は下がりやすいでしょう。
建物の有無
すでに土地に建物が建っているかどうかによっても価格は変わります。建物がある場合、土地と建物の両方から価値が算出されます。そのため土地のみよりも、建物付きの方が価値は高くなりやすいです。
反対に、人が住めないほど建物が老朽化している場合は、土地の価値が下がる可能性があります。買主となった人は建物を取り壊すために解体費用がかかるため、その費用を考慮した上で算出されるためです。この場合、建物を取り壊して更地にしたほうが土地の価格を上げられるでしょう。
相続した土地の相続税評価額計算方法
商談風景
相続した土地の価値は、相続税評価額を計算すれば把握できます。また土地を相続すると発生する相続税は、相続税評価額に税率をかけて計算するため、いずれにせよ評価額を把握しなければなりません。
相続税評価額は、前述した次の2つの方法で算出できます。
- 路線価方式
- 倍率方式
それぞれの計算式と計算方法について、詳しく解説します。
路線価方式の計算方法
路線価方式は国税庁が定める路線価に基づいた計算方法です。計算式は、以下のとおりです。
路線価×地積×補正率＝相続税評価額
まずは、国税庁のホームページで掲載されている路線価を確認します。路線価図の数字は千円単位で表記されているため、仮に路線の表示が「10」であれば、路線価は10千円（1万円）ということです。地積は土地の面積のことで、固定資産税の納税通知書にある地積の欄に記載されています。そして補正率は、変形地や道路からの距離が長いL字型の土地など使いにくい土地の評価を下げるためのものです。当てはまる場合は、補正率をかけて相続税評価額を下げましょう。なお、補正率には5種類がありますが、いずれも国税庁のホームページで調べられます。（※）
※参考：国税庁「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」
また、固定資産税評価額を使った算出方法もあります。この場合、計算式は以下のとおりです。
路線価×固定資産税評価額＝相続税評価額
路線価は国税庁のホームページから、固定資産税評価額は毎年4月以降に送付される納税通知書に同封されている「固定資産税課税明細書」に記載されています。
倍率方式の計算方法
主要な道路に面していない土地には、路線価が設定されていません。その場合、固定資産税評価額に、一定の倍率を乗じて計算する倍率方式を採用します。
固定資産税評価額は、毎年送付される固定資産税の納税通知書に同封されている「固定資産税課税明細書」で確認できます。倍率は、エリアや土地の性質によって異なるため一概にはいえませんが、宅地であれば1.1倍であるケースがほとんどです。なお、国税庁のホームページにある評価倍率表に記載されているため、一度確認しておくとよいでしょう。（※）
※参考：国税庁「評価倍率表（一般の土地等用）の説明」
相続した土地の評価額を減らして節税するには
空き地の写真
土地の評価額が下がれば、税金や固定資産税が少なくなるため節税につながります。土地の評価額を下げて節税する方法として、以下に挙げるものがあります。
- 土地の形を補正する
- 余っている土地は賃貸として利用する
- 広い土地の相続は地積規模の大きな宅地の評価を適用する
- 小規模宅地等の特例を適用する
- 生前贈与をしてもらう
- 相続時精算課税制度を利用する
- 私道として利用されている場合は減額されることがある
ここからはそれぞれの方法について解説するので、参考にしてみてください。
土地の形を補正する
土地の形がいびつだったり、間口が狭かったりする場合、相続税評価額を算出する際に補正できます。以下の計算式が適用され、補正率を乗じることで評価額の引下げが可能です。評価額が下がれば、相続税の節税につながります。
路線価×地積×補正率＝相続税評価額
補正にはいくつかの種類があり、以下のように分けられています。
- 不整形地補正（土地の形が三角形やL字、長細い土地）
- 間口狭小補正（道路に面する部分が狭い土地）
- 奥行長大補正（間口に対して奥行が長すぎる土地）
- 崖地補正（敷地内に崖がある土地）
なお、補正率は土地の地区区分によって異なります。詳しくは、国税庁のホームページ内にある補正率表で確認できます。（※）
※参考：国税庁「評価明細書・調整率表の説明」
余っている土地は賃貸として利用する
土地が広く余っている場合は、賃貸として利用するのがおすすめです。土地は居住用として利用するよりも賃貸用として利用したほうが相続税評価額は下がります。アパートやシェアハウスなどの賃貸物件を建てれば、評価額を大きく減額可能です。相続税評価額が下がれば、相続税を抑えやすくなるため、土地の広さに余裕がある場合は賃貸利用を検討してみるのも一つの方法です。
広い土地の相続は地積規模の大きな宅地の評価を適用する
広い土地を相続した場合は、「地積規模の大きな宅地の評価」が適用されるため、評価額の減額が可能となります。地積規模の大きな宅地とは、首都圏・近畿圏・中部圏の三大都市圏の場合は500平方メートル以上の土地面積を持つ宅地で、三大都市圏以外の地域の場合は1,000平方メートル以上の土地面積を持つ宅地です。（※）
※出典：国税庁「No.4609 地積規模の大きな宅地の評価」
条件を満たすほどの広い土地を相続すると評価額が一定の割合で減額されるため、税金の負担を軽減できます。
小規模宅地等の特例を適用する
特定の要件に合えば、相続する土地に対する評価額を最大80％減額できる「小規模宅地等の特例」が適用されます。（※）
※出典：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」
小規模宅地等の特例とは、相続する土地の用途が事業用として使われていた場合、相続人が生活や収入源を失わないために制定された制度です。
たとえば、5,000万円の土地を1人で相続したとします。特例が適用されない場合、基礎控除額3,600万円に対して相続した額が大きいため相続税が発生します。しかし特例が適用される場合は、5,000万円から80％減額されるため評価額は1,000万円となり、基礎控除額である3,600万円よりも下がるため相続税は発生しなくなるのです。
特例が適用されるためには、相続税の申告まで土地の所有もしくは居住を継続する必要などの条件があります。なお、相続税評価額の減額が適用されるのは330平方メートルまでです。
生前贈与をしてもらう
贈与税は相続税よりも税率が高いため、一般的には相続したほうが税負担を軽減できます。しかし相続する資産が多い場合は、相続税が高額になりやすいため注意が必要です。生前贈与をしてもらえば、税負担の軽減につながる可能性が高いです。
また居住用の財産を配偶者に贈与する場合、配偶者控除が適用されます。配偶者控除を受けられると、最大2,000万円の贈与税が非課税になるため大きな節税につながるのです。（※）相続する資産があまりにも多い、配偶者が相続するといった場合は生前贈与を検討してみましょう。
※出典：国税庁「No.4452 夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」
相続時精算課税制度を利用する
資産の贈与には、「暦年贈与」と「相続時精算課税制度による贈与」の2つがあります。相続税の負担を軽減したい場合は、相続時精算課税制度を利用しましょう。
暦年贈与とは、年間110万円までの贈与にかかる税を基礎控除によって非課税にできるものです。複数年にわたって贈与できるため、110万円以上の資産がある場合は、毎年110万円以内の資産を贈与すると課税対象外となります。
一方の相続時精算課税制度は、子どもや孫に生前贈与する際、2,500万円までの贈与税を非課税にするものです。複数年に分散して贈与できる上、2,500万円までであれば、非課税でまとめて贈与することも可能です。（※）
※出典：国税庁「No.4103 相続時精算課税の選択」
ただし相続時精算課税制度にはメリットが大きい反面、注意点もあります。相続時精算課税制度を利用すると、暦年贈与への変更はできません。さらに制度を利用して贈与した資産は、贈与税が非課税になる代わり、将来相続する際に相続税としてまとめて精算される点を理解しておきましょう。
私道として利用されている場合は減額の可能性も
私道は相続税や固定資産税の評価対象です。しかし私道の利用方法によっては、一部対象外になることもあります。相続税や固定資産税の対象外となるのは以下のような私道です。
- 不特定多数の人が通行のために利用する私道
- 特定の人が通行のために利用する私道
公共の道路と同じように不特定多数の人が利用する私道の場合、相続税評価額はかかりません。また居住者だけが利用する私道の場合、相続税評価額はかかるものの減額措置が受けられるため、路線価で評価した金額の30％になります。
相続する土地の評価額を把握・計算する際に気をつけたいポイント
ここからは、相続する土地の評価額を把握・計算する際に気をつけたいポイントについて詳しく解説していきます。
目的に合った評価額を把握する
土地の評価額といっても、いくつかの種類があり、実勢価格や相続税評価額などさまざまです。評価額を計算する際は目的によって使用する評価額の種類が異なります。
具体的には、遺産分割が目的であれば「実勢価格」、相続税の算定基礎となる評価を知りたいのであれば「相続税評価額」、土地の相続後に納める固定資産税を知りたいのであれば「固定資産税評価額」で計算しましょう。使用する評価額を間違えてしまうと、税金の払い過ぎや遺産相続でのトラブルに発展するおそれがあるため注意が必要です。
正しい地積を使用する
地積は登記簿や契約書、固定資産課税明細書などに記載されています。しかし確認資料によっては信頼性が低く、正確でない場合もあるため注意が必要です。
その中でも気をつけたいのは登記簿です。登記簿は何年も前の測量結果に基づいているケースもあるため、現状とは異なる可能性があります。間違った地積を使用して評価額を算定すれば、相続税を納め過ぎる事態になりかねません。地積を調べるときは、信頼性の高い測量図、契約書、固定資産課税明細書を参考にしましょう。これらの資料がない場合は、測量のやり直しも視野に入れるべきです。
相続した土地の評価額についてよくある疑問
最後に、相続した土地の評価額に関するよくある疑問をいくつかピックアップして紹介します。見落としているところに気づく場合もあるので、ぜひチェックしてみてください。
身内に土地を安く売りたいのですが問題ないでしょうか
身内に対して土地を安く売るのはトラブルにつながりやすいです。土地を安く売った場合、税金の負担を意図的に軽減したと見なされます。仮に、5,000万円の価値がある土地を1,000万円で売ると、財産を4,000万円減らすことになるため、相続税の軽減につながってしまいます。この場合、みなし贈与として差額の4,000万円に対する贈与税が課税されるでしょう。このようなトラブルを回避するためにも、家族や親族などの身内に土地を売るときは、適切な価格で取引しましょう。
遺留分の計算方法は土地の評価は相続税評価額でよいでしょうか
遺留分とは、相続人が最低限の金額を相続できるように保障された権利です。遺留分を計算するときは、相続税評価額ではなく、実際の売買価格が採用されます。
そもそも相続税評価額は実際の売買価格の70〜80%で設定されるため、時価よりも低いのです。相続税評価額を基準にしてしまうと、実際の売買価格に戻そうにも遺留分を侵害し、トラブルの原因になってしまいます。
相続した土地に建設中の建物がある場合の評価額はどうなりますか
相続した土地に建築中の建物がある場合、固定資産税評価額が決まっていないため以下の計算式で評価額を算出します。
費用現価×70％＝建築中の家屋の価格
なお、計算式にある費用現価とは被相続人が亡くなる日までに投下した建築費用のことです。
まとめ
土地を相続すれば、相続税や固定資産税などが課税されます。相続した土地の評価額が高ければこれらの税金は大きな負担になりやすいでしょう。「どのくらいの税金がかかるのか」「土地の評価額はいくらなのか」といった疑問がある場合、本記事でご紹介したように資料を調べたり計算したりすれば、解決できます。
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この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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