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換価分割したいのに売れない時の相続税は?知っておきたい売却方法とは

公開日: 2022年4月30日 |最終更新日: 2022年4月30日
換価分割したいのに売れない時の相続税は?知っておきたい売却方法とは

換価分割とは、不動産を売却して売却金を相続人に分割するという遺産分割方法のひとつです。

売却金を相続税に充てることができますが、相続税には納付期限があります。期限までに対象の不動産が必ず売れるとは限りません。

この記事では換価分割の特徴や納付期限に間に合わない場合の対処法を紹介します。また、知っておくと便利な、売却方法についても紹介します。

換価分割のメリットとデメリット

そもそも換価分割にはどのような特徴があるのでしょうか。メリットとデメリットについて紹介します。

メリット

換価分割するメリットは主に3つあります。

分割しにくさを解決できる

遺産を複数人で分けて相続しようと考えるとき、不動産は現金のように簡単に分割できません。

不動産には共有持分を設定することもでき、たとえば3人で1つの不動産を3分の1ずつ相続するといったことも可能です。

しかし、3人で共有すると、実際にその不動産を活用しようとすると、全員の同意が必要な場合があります。また、将来さらに相続が発生したときに、権利が細分化してしまうといった問題があります。

この点、換価分割すれば、現金を相続することになるため、複数人であっても簡単に分割が可能です。

評価しにくさを解決できる

不動産にはさまざまな評価額がありますが、相続税の計算においては、相続税評価額が使われます。
しかし、土地の相続税評価額を求める際に利用される相続税路線価は、時価の約8割を目安に定められています。

また、建物の相続税評価額を求める際に利用される固定資産税評価額は、時価の約7割を目安に定められます。

このように、採用する指標ごとに金額が異なり、不動産は評価額が定まりづらいです。

遺産分割時に、相続人間でどのように分割するかでトラブルになりやすいです。

換価分割を採用すれば、売却して得られたお金を均等に分けることも可能です。

代償金の用意がいらない

一般的な家庭では、遺産総額における不動産の比重が大きいということはよくあります。

たとえば、5,000万円の不動産と1,000万円の現金を、ABCの3人で分割するケースを考えてみましょう。この場合、Aが5,000万円の不動産、BとCで現金500万円を分けると、相続人間で不公平感が出てしまいます。

そうしたケースでは、均等になるように、AはBとCに代償金を支払わなければなりません。これを代償分割といいます。

Aにはこの代償金を支払う資金力が必要です。額が大きければ今後、Aの生活に影響を及ぼす可能性もあります。

一方、換価分割であれば、こうした心配も不要です。

デメリット

換価分割にはデメリットもあることを、しっかりと確認しておきましょう。

売却に手間がかかる

換価分割による方法で売却を進める場合、相続人のうちの誰かが代表して売却活動を進めていく必要があります。

不動産の売却自体、さまざまな手間がかかるのに加え、換価分割では、売却の意思決定をするのにも相続人全員が納得する必要があります。そのため、普通の売却以上に手間がかかってしまいます。

安くなりやすい

相続は、相続が発生してから10カ月以内に手続きを終えないといけないという決まりがあります。

不動産売却は購入希望者が現れて初めて成立するものです。3カ月で取引がまとまることもあれば、1年以上時間がかかってしまうケースもあります。

しかし、換価分割の場合は、相続の期限までに売却後の相続の手続きまでのすべてを終わらせる必要があります。

不動産の買付申し込みを受けるときには、値下げ交渉がされることが多いです。
売主側は少しでも高く売りたいと思うのが普通です。値下げしたくなければ、買付申し込みを断ればいいのですが、換価分割には期限があるため、値下げ交渉を断りづらくなってしまいます。

売主側に売り急ぐ理由がある場合には、こうした理由により、売却金が安くなってしまうことがあります。


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納付期限までに売れない場合はどうする?

換価分割する不動産が売れない場合でも、10カ月の納付期限は待ってくれません。
ここでは売れない場合に検討できる対処法について紹介します。

延納する

延納とは、相続税を一括で支払うことができない場合に、分割で支払う制度です。
ただし、延納はほかに支払う財産があると判断されれば、認められず利用ができません。

延納を利用するには、以下の要件を満たす必要があります。

  • 相続税額が10万円を超える
  • 金銭で納付することが困難な理由があり、納付が困難な金額である
  • 延納額や利子に相当する担保の提供がある
  • 延納申請書を期限までに提出する

延納が認められたとしても、利子が発生することには注意しましょう。
詳しくは国税庁の「相続税の延納期間および延納に係る利子」を確認してみてください。

物納する

物納とは、延納が困難な場合に、相続財産をもって納付することです。継続的に給与などが見込める場合は延納が先に適用されます。

つまり物納は相続税が納められない場合の最終手段であると認識しおきましょう。

物納を利用するには主に以下のような要件を満たす必要があります。

  • 延納での納付が困難である
  • 物納申請書を申告期限までに提出する
  • 物納する財産が国の定める規定内である

これ以外にも細かな要件が設定されているため、詳細は国税庁の「相続税の物納」を確認してみてください。

金融機関からお金を借りる

金融機関からの借り入れができれば、納付期限までに相続税を支払えます。

金融機関からの借り入れで納税することで、売り急ぎによる売却金が安くなってしまうことも防げます。

当然利息はかかるので、借り入れを行う際は十分に返済シミュレーションをする必要があります。

知っておきたい売却方法

換価分割を検討している不動産の売却方法を3つ紹介します。

リースバック

リースバックは、被相続人が生前の場合に利用できる不動産の売却方法です。

一般的な売却との違いは、売却後に契約者が賃料を支払いながら住み続けられる点です。
被相続人が死亡時には自動的に賃貸借契約は解消されます。

売却時に売却金をすでに受け取っているので、不動産ではなく、現金として相続できます。

リースバックは相続が発生する前の対策方法です。相続が発生してから利用できるものではないので注意が必要です。

不動産買取

不動産買取は市場に売り出すのではなく、不動産会社に直接買い取ってもらう売却方法です。

市場ではなかなか売れないような不動産を不動産会社に買ってもらうことで、素早く現金化できることがメリットです。

納付期限までに確実に売却したい場合などは有効な売却方法です。しかし、買取価格が市場で売り出した場合に比べて約7割になってしまうという点に注意しましょう。

一括査定を利用する

換価分割で不動産を売却する際には、相続人のうち代表のひとりが売却を進めていく形が一般的です。
相続人全員の意見を汲み取りながら売却活動を進めていくのは大変です。

さらに、不動産売却では、少しでもよい条件で売却するために複数社に問い合わせをするのが一般的です。

少しでも売却にかかる手間を省くためには、一括査定サイトを利用しましょう。一度物件情報を入力することで同時に複数の不動産会社に査定依頼を出せます。

無料で利用できるのでぜひ活用してみてください。

相続不動産の売却は一括査定を利用することで効率的に売却活動を進められます

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