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【ケース別】相続するなら土地と現金どっち?節税するなら土地のままがよい理由

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【ケース別】相続するなら土地と現金どっち?節税するなら土地のままがよい理由
  • 「親の遺産に土地があるけど、相続人でどう分割すればよいの?」
  • 「土地のまま相続するほうが現金を相続するよりお得?」

遺産に土地などの不動産があると、相続時に上記のような悩みを抱える方も多いでしょう。

この記事では、土地と現金のどちらを相続するべきかをケース別に紹介します。また、相続する土地の扱い方も詳しく説明するので、遺産で悩んでいる方は最後までお読みください。

相続するなら土地と現金どっち?

土地をそのまま相続するか現金で相続するかのどちらがよいかは、何を優先するかによって違います。シチュエーションごとにどちらがお得か解説します。

節税するなら土地

相続税は現金よりも土地のほうが軽減できます。2つの理由と具体的な相続税の比較をみてみましょう。

現金よりも評価額が低い

土地を相続する場合、相続税の金額は土地の評価額を基準に計算します。

土地の評価額は、時価の約80%といわれているため、現金よりも相続税が安くなります。

小規模宅地等の特例が使える

小規模宅地等の特例が適用されると、評価額を最大80%下げられます。

適用の条件は、以下4つのうちいずれかに当てはまり、一定の要件を満たしていることです。

  • 特定事業用宅地等
  • 特定同族会社事業用宅地等
  • 特定居住用宅地等
  • 貸付事業用宅地等

詳しい要件は、国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)」を確認してみましょう。

小規模宅地等の特例が適用されるかの正確な判断は専門的な知識が必要なため、不動産会社や税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

【計算例】相続税の比較

土地と現金でそれぞれ相続した場合を計算してみます。どちらの場合も、相続税を計算するときは以下の計算式を使用します。

相続税の金額=課税金額 × 相続税の税率

課税金額は以下の計算式で求められます。

課税金額=遺産総額-基礎控除額

また、基礎控除額は以下の計算式で算出します。

基礎控除額=3,000万円+600万円 × 相続人の人数

それでは実際に現金の場合と土地の場合を計算してみましょう。わかりやすくするために、7,000万円の遺産をひとりで相続すると仮定します。

現金の場合

相続人はひとりと仮定するため、基礎控除額は以下のとおりです。

基礎控除額=3,000万円 + 600万円 × 1=3,600万

次に、遺産の総額から計算した基礎控除額を引き、課税金額を計算します。

課税金額=7,000万円-3,600万円=3,400万円

また、税率と控除額は国税庁の「No.4155 相続税の税率」で確認できます。課税金額が5,000万円以下のため、税率が20%、控除額が200万円です。

つまり、相続税の金額は以下のように求められます。

相続税の金額=3,400万円 × 20%-200万円=480万円

このように、7,000万円の現金を相続人ひとりで相続すると、相続税の金額は480万円になります。

土地の場合

土地の評価は、路線価方式か倍率方式を使って行います。

路線価方式の場合
土地の評価額=土地面積 × 路線価
倍率方式の場合
土地の評価額=固定資産税評価額 × 倍率

路線価と倍率は、国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で地域ごとに調べられます。

一般的に相続税評価額は、時価の約80%になることが多いといわれています。つまり土地の時価が7,000万円とすると評価額は約5,600万円となるため、今回は5,600万円と仮定して計算します。

現金の場合と同じく、相続人ひとりで相続する場合、基礎控除額は以下のとおりです。

基礎控除額=3,000万 + 600万円 × 1=3,600万円

遺産の総額から計算した基礎控除額を引き、課税金額を計算します。

課税金額=5,600万円-3,600万円=2,000万円

国税庁の「No.4155 相続税の税率」によると、課税金額が3,000万円以下の場合は税率が15%、控除額が50万円です。そのため、相続税の金額は以下のように求められます。

相続税の金額=2,000万円 × 15%-50万円=250万円

このように、時価が7,000万円の土地を相続人ひとりで相続すると、相続税の金額は250万円になります。

まとめ

同じ7,000万円を相続する場合の相続税は、現金で相続すると480万円、土地で相続すると250万円です。現金よりも土地を相続するほうが、節税につながることがわかります。

なお土地の評価額は、土地の形や立地によって大きく変わるため、あくまでも目安の金額です。正確な相続税の金額は、相続に特化した税理士などに相談しましょう。

納税のしやすさなら現金

相続税は高額になるケースが多く、納税資金の確保が難しいことがあります。

現金ならばそのまま税金の支払いに充てられます。また、相続の手続きを専門家に依頼した費用も支払えます。

土地の場合、相続税を支払うための資金を準備する必要があります。土地の売却代金を支払いに充てようとしても、売却まで時間と手数料がかかります。

管理の手間やコストをかけたくないなら現金

土地の管理には、草刈りや清掃などの手間がかかります。

使わないからと放置して土地が荒れると、雑草や害虫が発生するリスクがあります。さらに放火やゴミ放棄をされるリスクもあり、近隣トラブルに発展するおそれがあります。そのため、土地は使わない場合でも管理する必要があります

さらに、土地の所有者は毎年固定資産税を支払う義務があります。相続した土地の場所が住んでいる場所から遠ければ、交通費や移動時間が追加でかかるでしょう。

現金であれば、管理の手間やコストがかからずに所有できます。

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相続する遺産に土地があるときの注意点

遺産に土地があると、手続きなどが複雑になるため注意が必要です。

名義変更が必要

2024年4月から、相続した土地の名義変更が義務化されます。相続の開始および取得を知った日から3年以内に、土地の名義を亡くなった方から相続人に変更する必要があります。

名義変更には、登録免許税がかかり、以下の式で求められます。

登録免許税=土地の固定資産税評価額 × 0.4%

ただし、価額が100万円以下の土地の場合は、以下のように免税措置が受けられます。

(前略)相続による所有権の移転の登記については平成30年11⽉15⽇から令和7年(2025年)3⽉31⽇までの間、また、表題部所有者の相続人が受ける所有権の保存の登記については令和3年(2021年)4月1日から令和7年(2025年)3月31日までの間は、免税となります。

法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」

また、固定資産税評価額は、以下のいずれかで確認できます。

  • 毎年春頃に届く固定資産税の納税証明書
  • 土地を管轄している役所で取得できる固定資産税評価証明書

相続人が複数人だと分割の手間がかかる

相続人が複数人の場合、一般的には土地を以下2つのいずれかの方法で分割します。

代償分割
相続人のうちひとりが土地を相続し、ほかの相続人に対して代償金を払う方法
換価分割
土地を現金化してから分割する方法

代償分割の場合、小規模宅地の特例などが利用できるため、節税につながります。しかし、土地を相続した相続人が、代償金としてまとまった資金を準備する必要があります。

換価分割の場合は、土地を売却して現金にするため、相続人の間で公平に分けられます。しかし仲介手数料や譲渡費用がかかり、売却までに時間がかかるデメリットがあります。

現物分割や共有はリスクがある

複数の相続人で土地を物理的に切り分けて所有する方法もありますが、道路に面している部分の有無や形などで土地の使いやすさが変わります。そのため、話し合いがまとまらないケースが多い傾向にあります。

また、土地を相続人の共有名義で所有すると、活用や売却などを行う場合に全員の同意が必要です。そのため、トラブルに発展するおそれがあり、おすすめできません

ただし、自分の持ち分のみの売却は可能です。しかし活用などができないため利用価値が低く、売却価格は安くなる傾向があります。

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相続した土地はすぐに売却するのがおすすめ!

すでに土地を相続している場合は、早めに売却したほうがお得です。

特例を利用して節税できる

土地などの不動産を相続してから3年10カ月以内に売却すると、取得費加算の特例が受けられます

相続または遺贈により取得した土地、建物、株式などの財産を、一定期間内に譲渡した場合に、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができます。

国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

そもそも土地を売却すると、譲渡所得に対して譲渡所得税がかかります。

譲渡所得は、土地や建物を売った金額から取得費、譲渡費用を差し引いて計算します。

国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)」

つまり、譲渡所得は以下の計算式で求められます。

譲渡所得=土地の売却価格-(取得費※1+譲渡費用※2
※1 取得費
土地を取得するときにかかった費用
※2 譲渡費用
売却にかかった仲介手数料など

そのため、取得費加算の特例により相続税の一部を取得費に計上すると譲渡所得が減り、その分税金が軽減できます。

土地を相続したものの、将来的に活用して収入を得たり、自宅として利用したりしない限りは、早めに売却に向けて活動しておくとよいでしょう

手続きはプロに任せると安心

土地の相続手続きは名義変更などに専門的知識が必要なため、司法書士や不動産会社などのプロに任せましょう。

まずは、土地の売却全般に対する知識が豊富な不動産会社に相談するとよいでしょう。

相続に強い不動産会社を探すには、一括査定サイト「リビンマッチ」を利用しましょう

リビンマッチは、一度の手間で複数の不動産会社に問い合わせができるサービスです。複数社を比較できるため、自分が相続した土地を取り扱える不動産会社を効率的に見つけられます。

相続した土地の売却は早めに行動しないと、税金が多くかかるなど損をしてしまいます。いますぐリビンマッチを活用して自分に有利な土地売却を進めましょう。

土地の相続に関するよくある質問

相続するなら土地と家どっちがいい?
相続税は現金よりも土地のほうが軽減できるため、節税したいなら土地を相続するのをおすすめします。しかし、管理の手間やコストを避けたい人や納税資金を準備できない人は現金のほうがよいでしょう。
土地を相続するときはどういう点に注意するべき?
2022年4月から相続した土地の名義変更が義務化されたため忘れないようにしましょう。また、土地を共有で所有するとリスクがあるため、相続人同士でしっかりと話し合っておきましょう。
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