マンション売却は写真が重要。内覧につながる物件撮影のコツ

更新日：2026年10月22日

マンションの購入希望者は、まず物件情報を確認してから、気になった物件に問い合わせたり内覧の申し込みをしたりします。その際、物件情報が充実していなければ、購入希望者の目に留まりません。

特に物件写真は、わかりやすく物件をアピールするひとつの要素です。本記事では、マンション売却時に使えるきれいで見やすい物件写真の撮り方を解説します。どのポイントを撮るべきかのチェック一覧も用意しているので、参考にしてみてください。

この記事でわかること

マンション売却で写真が重要になる理由
撮影すべき場所と写真を撮る時のポイント
居住中に撮影するときの注意点

マンション売却では写真の見せ方も重要になります！

1 マンションが売れないときに見直すべきポイント
2 マンション売却を成功させる！物件写真の正しい撮り方
3 スマホで撮れる！マンション売却時の物件撮影テクニック
4 マンションの室内撮影時における注意点
5 マンション売却は一括査定サイトを利用する

マンションが売れないときに見直すべきポイント

マンションを売却するにはまず、複数の不動産会社に査定を依頼して見積もりを受け取り、売却活動を任せる不動産会社を決めます。

しかし、売却活動を始めても問い合わせが少なく、なかなか買主が決まらないこともあります。

そんなとき、ほとんどの方が売り出し価格の見直しを検討します。不動産会社も仲介手数料が減っても売れない物件を抱えるよりはと、気軽に値下げを提案することが多いでしょう。

たしかに売り出し価格が相場よりも高いと、その価格に見合わない物件だと売れないでしょう。しかし、価格以外にも以下のような原因があるおそれがあります。

需要がない時期、エリアである
物件情報が不十分で、物件を探している方の目に留まっていない

物件情報が不十分な場合は、解消すれば値下げをせずに売れるケースは多いです。物件情報で不十分になりやすく、解消しやすい代表的なものが「物件の写真」です。

数千万円の物を売るにも関わらず、意外と軽視されやすい物件の写真ですが、充実させることで問い合わせ増加につながる可能性があります。

マンション売却を成功させる！物件写真の正しい撮り方

物件写真はホームページなどを見た購入希望者に対して、実際のマンションのイメージを伝えられる唯一にして最大の武器です。

リフォーム済みです
ガスコンロ3口です
魚焼きグリルがあります
白の大理石です
浄水器の付いた広いシンクです

これだけの説明があったとしても、文字から正確に物件をイメージするのは難しいでしょう。そこにキッチンの写真が掲載されていれば、視覚的に物件の魅力を伝えられます。

室内写真はイメージと情報の両方を伝える

不動産会社が撮る室内写真でよくあるのが、1カ所につき1枚だけを掲載していることです。

たとえばトイレであれば、空間の広さがわかる「引きの写真」と設備が見える「ズームの写真」の2枚あるとよいでしょう。

空間の写真はその場所のイメージで、設備は情報です。

リビングであれば、ソファ位置からの風景とバルコニーに向けた風景を。またカウンターキッチンであればリビングからキッチン、キッチンからリビングを撮った写真があると購入希望者に親切です。

物件情報を見ていると、意外と実際に生活をした際に見る方向の写真は少ないものです。それを掲載すれば、ほかの物件と差別化できるかもしれません。

間違えやすい室外写真の考え方

室内写真は生活する部屋の中を撮影しますが、室外写真と聞くと何を思い浮かべるでしょうか。

不動産会社が掲載する場合は、最寄りの買い物施設や駅などの公共施設を選ぶことが多いでしょう。

それよりも重要なのは、以下のような建物の雰囲気がわかることです。

建物の外観
共用部のエントランスや廊下、エレベーター
駐車場や駐輪場

また正面道路から駐車場までの道筋や、バルコニーから見た空間など「生活の中で見える景色」は、その物件での生活を想像させる大きなツールとなります。

物件写真チェック項目一覧

物件の中であるとよい写真撮影の場所を一覧で紹介します。ぜひチェックしながら写真撮影をしてください。

写真撮影の場所
場所	撮影ポイント
リビング	全体生活をする際の方向 4つ角から対角線（カウンターの場合）キッチンからの風景バルコニーや玄関の方向
各部屋	収納を閉じた状態の室内収納を開いた状態の室内収納スペース
玄関	全体の空間（あれば）収納玄関扉を開いた景色
台所	全体の空間コンロシンク換気扇
洗面所	全体の空間洗面台（収納を閉じた状態）洗面台（収納を開いた状態）洗濯と脱衣のスペースがわかるもの（可能な限り天井から撮影）
トイレ	全体の空間設備パネル
浴室	全体の空間設備パネル
駐車場・駐輪場	入口からの導線（可能であれば上から）
共用部	エントランス廊下郵便ポストゴミ捨て場エレベーター階段
外観	全体がわかるもの

共用部などは管理会社の許可が必要な場合があるため、事前に確認しておきましょう。

スマホで撮れる！マンション売却時の物件撮影テクニック

以前の物件撮影は、本格的な一眼レフカメラがないと難しいものでした。床を傷つけないよう気をつけながら三脚をおいて、重い一眼レフカメラのシャッターを試行錯誤しながら押していました。

しかしいまはスマートフォンがあれば、十分にきれいで見やすい写真が撮れます。むしろスマートフォンのほうが、安いカメラなどと比較して高画質でしょう。

水平・垂直は室内写真の基本

室内を撮影するときは水平・垂直に撮影するのが基本です。これが守られていないと、全体的に部屋がゆがんで見えてしまいます。

1〜2度程度のゆがみであれば、写真を見ても気づかないことが多いですが、脳は正直なものでゆがみの違和感に拒否信号を発します。いわゆる「何かわからないけど嫌だな」という反応です。

スマートフォンで水平・垂直に写真を撮影するには、「グリッド」を活用しましょう。

グリッド機能を使った写真

このように画面上に補助線が表示されるので、それにあわせるか目安にすると簡単に水平を保てます。

iPhoneの場合は、「設定」→「カメラ」から「グリッド」と「水平」をオンにしましょう。（機種により操作方法が異なる場合があります）。

HDR機能と露出調整で明るさを整える

室内を撮影すると、窓からの強い日差しによって、部屋が暗く写ったり窓の外が白く写ったりすることがあります。

こうした明暗差を抑えるのに役立つのが、HDR（ハイダイナミックレンジ）機能です。2026年10月時点では、iPhoneは必要に応じてHDRが自動的に適用されるため、基本的に手動で設定する必要はありません。

それでも写真が暗く感じる場合は、撮影画面で明るさを調整しましょう。明るくしたい場所をタップし、表示された太陽のマークを上下にスライドすると露出を変更できます。

ただし、明るくしすぎると実際の室内の印象と異なってしまうため、自然な明るさに調整することが大切です。

広角撮影機能は写真のイメージを広くする

最近のスマートフォンは、広い範囲を撮影する「広角レンズ」を搭載している機種が多いです。

普通に撮影した写真

広角撮影機能を使った写真

上記2枚の写真は、同じ場所から撮影したものです。

このように広角で撮影するだけで室内が広く見える効果があります。リビングや部屋を撮影する場合やカメラの位置取りが難しい浴室などで活躍するでしょう。

広角撮影機能で床を多く映すだけで、かなりイメージが変わります。さらに三脚も使えば、それだけでプロ顔負けの写真を撮影できるかもしれません。

iPhoneで広い範囲を撮影する場合は、カメラ画面に表示される「0.5x」を選びましょう。超広角カメラを搭載したモデルであれば、通常の「1x」よりも広い範囲を1枚の写真に収められます。

ただし、超広角カメラで撮ると、画面の端にある家具や壁などがゆがんで見える場合があります。マンションの室内を撮影するときは、実際の広さと大きく異なる印象を与えないよう注意しましょう。

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マンションの室内撮影時における注意点

すでに転居済みでマンションの室内に荷物がない場合であれば、物件写真は撮りやすいでしょう。しかし、転居前だと室内に荷物があることもあります。

ここでは、物件写真を撮影するときの注意点をいくつか紹介します。少し気をつけるだけで大きく見栄えが変わる可能性があります。

居住中の写真撮影

マンション売却における写真撮影は、居住中に行うケースも多くあります。その場合、生活感を見せたくないと写真数を少なくしたいと考えるかもしれません。

しかし、実はプラスの面もあります。

生活感があふれる部分を見せる必要はありませんが、生活がイメージできる写真は購入希望者の想像を大きく補完してくれます。リビングであればテレビ、ソファ、テーブルがあると、実際の暮らしが想像できるでしょう。

また、写真撮影のときだけでも片づいている室内写真は「部屋を丁寧に使っていてきれいだ」と購入希望者に思わせる効果があります。

片づけられている室内

もちろん浴室でシャンプーや掃除用具が写り込むような生活感はマイナスです。あくまできれいに片づけたうえで、生活のイメージを与えるのがポイントです。

居住中のマンションはどこまで公開すべき？

居住中のマンションを売却する場合、生活空間をすべて公開する必要はありません。家族写真や郵便物、貴重品など、個人情報やプライバシーに関わるものは撮影前に片づけておきましょう。

また、掲載したくない部屋や場所がある場合は、不動産会社の担当者に相談することが大切です。写真の撮影範囲や掲載内容について事前に共有しておけば、居住中でもプライバシーに配慮しながら売却活動を進められます。

撮影前はモノを減らし水回りを片付ける

居住中のまま撮影する場合は、整理整頓よりも「モノを減らす」ことを優先しましょう。

床やテーブルの上に置かれているものを別の部屋や収納に一時的に移動させるだけで、空間がグッと広く見えます。

特に購入希望者がよくチェックするキッチンやお風呂などの水回りは要注意です。撮影のときだけでも、洗剤やシャンプーボトル、スポンジなど生活感の出やすいアイテムを見えない場所に片付けてください。

すぐに試せる簡単な工夫ですが、これだけで見違えるように清潔感のある美しい写真に仕上がります。

掲載する写真の枚数はできるだけ多くする

インターネットの広告を経由して内覧を申し込む方が増えているため、掲載する写真の枚数はできるだけ多く用意しましょう。たとえば、築5年の2LDKなど比較的状態の良い中古マンションであっても、少数の写真だけでは全体の魅力が伝わりません。

同じ部屋でも異なる角度から複数枚撮影し、最低でも10枚以上の写真を掲載するのがおすすめです。まずはスマートフォンで50枚から100枚程度をまとめて撮影しておき、後から見栄えの良いものを厳選すると、初心者でも失敗が少なくなります。

ホームステージングの利用も検討する

より魅力的な室内写真を撮影したい場合は、ホームステージングの利用も検討してみましょう。ホームステージングとは、売却する物件に家具や小物を配置し、モデルルームのように魅力的な空間を作り出すサービスのことです。

プロの視点でインテリアがコーディネートされるため、物件の長所が自然と引き立ち、購入希望者の購買意欲を高める効果が期待できます。費用はかかりますが、ほかの中古物件と明確に差別化するための有効な撮影テクニックの一つです。

家具消しサービス（バーチャルステージング）の活用

「どうしても荷物が多くて片付けきれない」という場合は、バーチャルホームステージングの一環である「家具消しサービス」を活用するのもひとつの手です。

これは、撮影した写真に写り込んだ家具や小物をCG技術で消去し、まるで空室のようなスッキリとした画像を作成するサービスです。

居住中でも購入希望者に広さや間取りを正確に伝えられるため、広告での第一印象が格段に良くなります。

不動産会社によっては無料で提供していることもあるため、家具の移動が難しい方は担当者に相談してみるのもおすすめです。

過度な写真加工は避ける

撮影した写真の明るさを調整したり、広角で撮影したりする程度の工夫は効果的ですが、実際の物件と大きくかけ離れるような過度な写真加工は避けてください。

不自然な色合いにしたり、室内の傷や汚れをツールで消したりしてしまうと、内覧時に「写真と違う」と落胆され、かえって買主の不信感を招いてしまいます。買主とのミスマッチを防ぐためにも、ありのままの魅力を引き出すことを意識し、誠実な情報提供を心がけるのがプロのような仕上がりへの近道です。

写真撮影は晴れている日の午前中がおすすめ

室内の写真撮影は、晴れている日の日差しが程よく入り込む午前中がおすすめです。

午後になると季節によっては西日が強くなるなど、写真が白くなりやすいためです。

ただし、部屋の方角や採光条件に応じて最適な撮影時間は異なります。最近はHDR機能のあるスマートフォンであれば問題なく撮影できることもあるため、自宅に合わせて調整しましょう。

不動産会社の担当者に写真を任せる

査定を依頼した不動産会社の担当者に写真撮影を任せてもよいでしょう。

「いつも室内写真を撮っているのだから、自分たちより上手だろう」と考えられやすいですが、正直これは人によります。

不動産会社に勤めているかどうかに関わらず、写真がうまい人はうまいし、下手な人は下手です。あまり写真撮影について指導をしている会社はないため、担当者のセンスによるところが多いでしょう。

しかし、居住中の写真は、売主と担当者のコミュニケーションが重要です。そのため、室内写真についても親身になって考えてくれる不動産会社を探すのが重要です。

プロのカメラマンに撮影を依頼すべきケース

魅力的な写真を追求するなら、プロのカメラマンに撮影を依頼するのも効果的です。とくに高価格帯のラグジュアリー物件や、競合が多い築浅の人気物件を売却する場合は、プロの技術と専用機材による写真が強力な武器になります。

広角レンズや適切な照明を駆使した写真は、空間の広がりや質感を正確に伝えてくれます。不動産会社によっては、専任媒介契約などを条件にプロのカメラマンによる撮影サービスを提供しているケースもあります。

他物件との差別化を図りたい、より高く早く売りたいという場合は、ぜひ一度検討してみてください。

査定時に写真撮影や広告掲載の方針を確認する

マンション売却の査定時はどうしても売主は受け身になりやすいです。しかし、不動産会社の担当者にどんどん質問したり話しかけたりすると、双方の認識が合いやすいでしょう。

その際に、写真について以下のことなどを確認しましょう。

不動産査定で写真を撮るときのポイント
確認項目	チェックするポイント
写真の撮影者	担当者が撮影するのか、プロに依頼するのか
写真の掲載枚数	部屋ごとの特徴がわかる写真を十分に掲載できる
居住中の撮影	生活感やプライバシーに配慮してくれるか
広告の掲載先	どの不動産ポータルサイトに掲載するか
写真の差し替え	反響が少ない場合に写真を変更できるか

不動産会社の担当者が撮る場合、写真の腕前はともかく、重要なのは売主の相談に親身になって乗ってくれるかどうかが重要です。