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私道のみに面した土地は売れにくい!? 売却の前に注意点をチェック！
私道に面している土地を売却するときは、公道と接している土地と違って配慮すべき点がいくつもあります。そのため、私道のある土地は売れにくいとされています。
それでもなんとか土地を売却したいと考えたとき、どういったことに注意する必要があるのでしょうか。また、土地を売却するために、どういったことをすればよいのでしょうか。私道のある土地を売却する方法と注意すべき点を解説します。
この記事でわかること
- 私道の基礎知識
- 私道のある土地の売却を成功させる方法
- 私道に面した土地を売却するときの注意点
もくじ
私道と公道の大きな違い
まずは私道と公道の違いを押さえましょう。それぞれの違いは次のとおりです。
| 私道 | 公道 | |
|---|---|---|
| 管理者 | 一般人 | 国・都道府県・市区町村 |
| 維持・修繕の費用負担 | 私道を管理している一般人 | 国・都道府県・市区町村 |
| 通行できる人 | 管理者が制限をかけられる | 誰でも通行可 |
その道路が私道か公道かは、管理者が誰なのかによって判断されます。私道の場合、道路の修繕費用を負担するのは、私道を管理している一般人です。
そのため、私道にひびが入ったり、雪が積もって通行が困難になったりしたときも、国や地方公共団体（自治体）は勝手に修繕工事や除雪作業ができません。
私道の種類
私道には複数の種類があり、ひとりで管理している私道と複数人で管理している私道に分かれます。そして、管理者が複数人いる共有私道には、共同所有型私道、相互持合型私道の2種類があります。
共同所有型私道
共同所有型私道
共同所有型私道は、その私道に面している土地を所有しているすべての人と共同で権利を持ちます。すべての人に平等に権利があるため、私道を通行するときに誰かの許可を得る必要はありません。
相互持合型私道
相互持合型私道
相互持合型私道は、一見するとひとつの道路ですが、そのなかでいくつかに権利が分かれていて、それぞれ単独で管理している状態です。この場合、自分の土地に面している私道に権利があるとは限りません。もし自分に権利がない場合、私道を通行するときはその管理者に許可を得る必要があります。
私道のある土地を売るときの注意点
次に、私道に面している土地を売却するときの注意点を紹介します。前もって注意点を押さえ、対策を講じましょう。
位置指定を受けているかどうか
位置指定道路とは、特定行政庁から「この部分は道路」と指定を受けた幅4m以上の私道のことです。位置指定を受けている私道に面する土地であれば、その土地に建物を建てられるため、購入希望者があらわれる可能性あります。ただし、位置指定道路と認められていても、不完全な位置指定道路や申請時と現在で道路の位置が異なる場合は、建物を建てられないため注意が必要です。
売却する前に、私道が位置指定を受けているか、またその指定は欠点がなく申請時と相違がないか調べましょう。自分だけで詳しいことがわからないなら、不動産会社の担当者への相談をおすすめします。
通行地役権の有無を調べる
事前に、通行地役権の有無を調べることも重要です。通行地役権とは、他人の土地を通行する権利のことをいいます。
たとえばAさんの土地から公道へ出るのに、Bさんが管理している私道を通る必要がある場合、AさんはBさんの土地の通行地役権がないと、Bさんの私道を利用できません。
しかし、AさんがBさんの土地の通行地役権がないまま、自分の土地をCさんに売却した場合はどうでしょう。Cさんは通行地役権がないままBさんの私道を通ってしまい、BさんとCさんの間でトラブルに発展するおそれがあります。
売却後にトラブルにならないよう通行地役権の有無をきちんと調べ、必要があれば通行地役権の合意を得ましょう。
私道のある土地の売却を成功に導くコツ
私道に面した土地は、さまざまな理由からすぐに成約につなげるのは難しいです。しかし、私道のある土地もいくつかポイントを押さえることで、スムーズに売却しやすくなります。売却を成功に導くために、次の3つのコツを実践しましょう。
それぞれについて、詳しく説明します。
通行や掘削の許可を書面で得る
共同で管理している私道は、次のようなときに、共同管理者から許可をもらわないと工事ができないおそれがあります。
- 水道管やガス管といったインフラを整備するとき
- 新築住宅を建てるとき
もし、許可をもらわずに土地を売却してしまった場合、買主が新居を建てたいと思っても、私道の管理者から許可を得られずもめごとが生じるおそれがあります。
買主が、安心して土地の購入を進められるよう、売主は土地を売りに出す前に私道の管理者から書面で通行や掘削の許可を得ておきましょう。
ここでポイントとなるのは、必ず書面で許可をもらうことです。「隣人同士で仲がよいから」「昔からつきあいがあるから」などと、口約束のみで取り決めをしてはいけません。隣の家が子どもに受け継がれたときや売却されて新しい住人が引っ越してきたときに、「そんな約束は知らない」といわれてしまうおそれがあります。
口頭のみの約束は避け、通行や掘削を許可する承諾書を用意し、私道の管理者に署名と捺印をもらいましょう。
私道を購入して所有権を持つ
私道の持分がないと、建て替えや増築、またそれに伴うインフラ整備をする際に、利用許可をもらわなければなりません。しかし、「ここは自分の所有地だ」と利用許可を得られないケースは多々あります。
私道の持分がない土地は、購入後の自由度が低いため売却が難しくなるでしょう。そこで可能であれば土地を売却する前に私道を購入して、私道の所有権を持つのがおすすめです。
私道を購入して所有権を持てば、いちいち誰かに利用許可を得る必要はありません。住まいを建て替えるときの車両搬入やインフラ整備の工事なども、所有者の好きなタイミングで実施できます。
隣人に買い取ってもらう
一般的な購入者にとっては使いにくい土地だったとしても、隣人もそうとは限りません。隣り合った土地を購入することで、隣の土地が抱えていた問題を解決できるかもしれないのです。
また、隣人は土地を購入することで、土地が広くなることで二世帯住宅が建てられるようになる、駐車場を整備できる、といったメリットが生じる可能緒性もあります。
不人気な土地だからと諦めずに、声をかけてみるのもよいでしょう。
次の記事では隣人へ土地を売却するときの注意点をまとめています。この記事をあらかじめ確認にしておけば、土地の購入を隣人へ持ちかけるときに気をつけるべきことがわかります。メリットやデメリットを把握しておけば、不動産売却での損を防げます。
所有者とのトラブルに要注意！
複数人で私道を管理している場合、補修工事のタイミングや費用負担などで共有者同士の意見が合わず、トラブルに発展するのはよくあることです。
私道に関するトラブルを回避するには、あらかじめ管理者同士で管理方法について話し合うことをおすすめします。補修工事のタイミングや費用負担の割合、清掃のルールなどを前もって明確にしておきましょう。
すぐに補修や整備が必要ないからといって、話し合いを先送りにしてはいけません。あらかじめ管理費用の負担割合はどれくらいか、メンテナンスする期間はどれくらいかがわかれば、買主は安心して購入に踏み切れます。また、私道の管理費用は土地の売買価格にも関わります。年間でかかる費用は前もって計算しておくとよいでしょう。
私道に面する土地が売れにくい理由
私道に面する土地は、「管理者との間でトラブルが多そう」「購入後、制限がありそう」といったイメージがあり、購入をためらう方がいます。
大きな理由として、次のものをあげられます。
ここでは、私道に面する土地の売却が難しい理由をひとつずつみていきましょう。
共有者との間でトラブルが起きやすい
私道に関するトラブルに巻き込まれるおそれがあるため、土地の購入に前向きになれない買主もいます。
私道の所有権も土地と一緒に売却されます。私道の管理者が、自分ひとりだけなら自分の考えで自由に行動できるため、特別問題はありません。しかし管理者が他人であったり自分を含む複数人だったりすると、私道の通行や使用方法について、所有者や共有者それぞれの意思を確かめなくてはならず、もめごとが起きやすくなります。
私道の管理や費用負担がある
共有する私道のある土地は、管理や費用の負担が必要なため、私道がない土地に比べると売却に時間がかかります。公道の場合、舗装工事やインフラに関わる整備が必要になったとき、工事を実施し費用を負担するのは国や地方公共団体です。私道の場合、工事や費用の負担はすべて私道の管理者が負わなくてはなりません。
私道をひとりで管理しているなら、工事の手配や費用の支払いまですべてひとりで負担します。また、複数の人と共有で管理しているなら、修繕方法や費用負担の割合を共有者全員で話し合う必要があります。
建て替えが難しい場合もある
私道に接している土地によっては、建て替えができないことがあります。土地のある場所が都市計画区域または準都市計画区域の場合は、接道義務を果たさなければ建物を建築できないのです。私道の幅が4m以下など建築基準法で定める「道路」として認められない場合は、建物の建て替えができません。売却するときは土地に接している私道が、接道義務を果たしているかどうかを確認しておきましょう。
建物の建て替えができない場合、私道にだけ面した土地は再建築不可物件となります。いま建っている建物は利用できるものの、新しく建てられないのです。再建築不可物件の場合、リフォームを繰り返して同じ家を使い続けなくてはなりません。
もし、火事などで建物が全焼してしまうと新しく建物が建てられないため、空き地のまま放置されることになります。
建て替えが難しい土地は、購入後の自由度が下がるため、なかなか購入希望者があらわれないでしょう。売却前に、建て替えができる土地かどうか調べておきましょう。
再建築不可物件の場合、売却するときにどのようなことに気をつければよいのか、次の記事で詳しく解説していますので参考にしてください。
不動産会社に一括査定サイトで依頼する
売れにくい土地の売却は、できるだけ多くの不動産会社に相談することが大切です。不動産会社によって得手不得手があり、いま相談している不動産会社は、私道のある土地を売却するノウハウをあまり持っていないかもしれません。しかし、多くの不動産会社に相談するのは、大変な手間がかかります。
一括査定サイトの「リビンマッチ」であれば、自身の連絡先や売却したい土地の情報などを入力すれば、複数の不動産会社の査定を受けられます。入力は一度だけですから、売却にかかる手間を大幅に軽減できます。
あらかじめ登記事項証明書（登記簿謄本）などを用意しておくと、スムーズに入力ができます。まずは各不動産会社の査定額を比較してください。
いまは不動産が高く売れる傾向にあるため、この機会を逃さないことが大切です。住宅価格の推移を把握し、前向き売却を検討しましょう。不動産価格の推移は次の記事で詳しく解説しています。不動産の売却を検討している方は参考にしてください
売れないときは不動産買取も検討
不動産売却では不動産会社に買主を見つけてもらう、仲介を利用するのが一般的です。しかし、売れにくい不動産だと、なかなか買主が見つからず1年以上も売却にかかることもあります。
できるだけ早く売却するのであれば、不動産買取を利用してはいかがでしょうか。
不動産買取は不動産会社に直接買い取ってもらう売却方法で、買主を探す必要がないため、売却までにかかる時間が短いのが特徴です。
ただし、次のデメリットがあります。
- 買取価格が市場価格の6～8割程度
- 対応する不動産会社が少ない
- 買い取ってもらえない不動産もある
仲介で高く売れる不動産には向いていませんが、私道があって売却に困っている場合は検討してもよいでしょう。
リビンマッチでは、不動産買取に対応できる不動産会社の紹介もしています。複数社の査定を受けて、もっとも高値の不動産会社に売却すれば、それだけ多く売却代金を受け取れます。
私道にかんするよくある質問
- 私道と公道の違いは？
- 大きな違いは「誰が管理責任を負っているのか」という点です。公道が国や都道府県なのに対し、私道は一般人が維持・管理の責任を負っています。修繕や除雪なども一般人が行わねばなりません。
- 私道に面した土地を売却するときの注意点は？
- 位置指定を受けているかどうか、通行地役権を持っているかどうかの確認が必要です。これらがなければ家を建てたり、私道を通ったりができないおそれがあります。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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