リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）
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- 私道のみに面した土地は売れにくい!? 売却の前に注意点をチェック！
私道に面している土地は、公道と違って配慮すべき点が多々あるために売れにくいとされています。私道に面している土地を売却するには、どうすればよいのでしょうか。私道の注意点を把握して、スムーズに売却するための方法を解説します。
もくじ
まずは私道と公道の違いを押さえましょう。それぞれの違いは次のとおりです。
| 私道 | 公道 | |
|---|---|---|
| 管理者 | 一般人 | 国・都道府県・市区町村 |
| 維持・修繕の費用負担 | 私道を管理している一般人 | 国・都道府県・市区町村 |
| 通行できる人 | 管理者が制限をかけられる | 誰でも通行可 |
その道路が私道か公道かは、管理者が誰なのかによって判断されます。私道の場合、道路の修繕費用を負担するのは、私道を管理している一般人です。
そのため、私道にひびが入ったり、雪が積もって通行が困難になったりしたときも、国や地方公共団体（自治体）は勝手に修繕工事や除雪作業ができません。
私道に面している土地を売却する場合、管理者を明確にしておきましょう。私道はひとりで管理している場合と複数人で管理している場合があります。また、管理者が複数人いる共有私道には、共同所有型私道、相互持合型私道の2種類があります。
共同所有型私道
共同所有型私道は、その私道に面している土地を所有しているすべての人と共同で権利を持ちます。すべての人に平等に権利があるため、私道を利用する際に誰かの許可を得る必要はありません。
相互持合型私道
相互持合型私道は、一見するとひとつの道路ですが、その中でいくつかに権利が分かれていて、それぞれ単独で管理している状態です。この場合、自分の土地に面している私道に権利があるとは限りません。もし自分に権利がない場合、私道を使用するときはその管理者に許可を得る必要があります。
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私道に面する土地は、「管理者との間でトラブルが多そう」「購入後、制限がありそう」といったイメージがあり、購入をためらう方がいます。
ここでは、私道に面する土地の売却が難しい理由をひとつずつみていきましょう。
私道に関するトラブルに巻き込まれるおそれがあるため、土地の購入に前向きになれない買主もいます。
私道の所有権も土地と一緒に売却されます。私道の管理者が、自分ひとりだけなら自分の考えで自由に行動できるため、特別問題はありません。しかし管理者が他人であったり自分を含む複数人だったりすると、私道の通行や使用方法について、所有者や共有者それぞれの意思を確かめなくてはならず、もめごとが起きやすくなります。
共有する私道のある土地は、管理や費用の負担が必要なため、私道がない土地に比べると売却に時間がかかります。公道の場合、舗装工事やインフラに関わる整備が必要になったとき、工事を実施し費用を負担するのは国や地方公共団体です。私道の場合、工事や費用の負担はすべて私道の管理者が負わなくてはなりません。
私道をひとりで管理しているなら、工事の手配や費用の支払いまですべてひとりで負担します。また、複数の人と共有で管理しているなら、修繕方法や費用負担の割合を共有者全員で話し合う必要があります。
私道に接している土地によっては、建て替えができないことがあります。ただし私道に接しているすべての土地で、建て替えができないわけではありません。私道の幅が4m以下など建築基準法で定める「道路」として認められない場合は、建物の建て替えができません。
建て替えが難しい土地は、購入後の自由度が下がるため、なかなか購入希望者があらわれないでしょう。売却前に、建て替えができる土地かどうか調べておきましょう。
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次に、私道に面している土地を売却するときの注意点を紹介します。前もって注意点を押さえ、対策を講じましょう。
位置指定道路とは、特定行政庁から「この部分は道路」と指定を受けた幅4m以上の私道のことです。位置指定を受けている私道に面する土地であれば、その土地に建物を建てられるため、購入希望者があらわれる可能性あります。ただし、位置指定道路と認められていても、不完全な位置指定道路や申請時と現在で道路の位置が異なる場合は、建物を建てられないため注意が必要です。
売却する前に、私道が位置指定を受けているか、またその指定は欠点がなく申請時と相違がないか調べましょう。自分だけで詳しいことがわからないなら、不動産会社の担当者への相談をおすすめします。
事前に、通行地役権の有無を調べることも重要です。通行地役権とは、他人の土地を通行する権利のことをいいます。
たとえばAさんの土地から公道へ出るのに、Bさんが管理している私道を通る必要がある場合、AさんはBさんの土地の通行地役権がないと、Bさんの私道を利用できません。
しかし、AさんがBさんの土地の通行地役権がないまま、自分の土地をCさんに売却した場合はどうでしょう。Cさんは通行地役権がないままBさんの私道を通ってしまい、BさんとCさんの間でトラブルに発展するおそれがあります。
売却後にトラブルにならないよう通行地役権の有無をきちんと調べ、必要があれば通行地役権の合意を得ましょう。
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私道に面した土地は、さまざまな理由からすぐに成約につなげるのは難しいです。しかし、私道のある土地もいくつかポイントを押さえることで、スムーズに売却しやすくなります。売却を成功に導くために、次の3つのコツを実践しましょう。
それぞれについて、詳しく説明します。
共同で管理している私道は、次のようなときに、共同管理者から許可をもらわないと工事ができないおそれがあります。
もし、許可をもらわずに土地を売却してしまった場合、買主が新居を建てたいと思っても、私道の管理者から許可を得られずもめごとが生じるおそれがあります。
買主が、安心して土地の購入を進められるよう、売主は土地を売りに出す前に私道の管理者から書面で通行や掘削の許可を得ておきましょう。
ここでポイントとなるのは、必ず書面で許可をもらうことです。「隣人同士で仲がよいから」「昔からつきあいがあるから」などと、口約束のみで取り決めをしてはいけません。隣の家が子どもに受け継がれたときや売却されて新しい住人が引っ越してきたときに、「そんな約束は知らない」といわれてしまうおそれがあります。
口頭のみの約束は避け、通行や掘削を許可する承諾書を用意し、私道の管理者に署名と捺印をもらいましょう。
私道の持分がないと、建て替えや増築、またそれに伴うインフラ整備をする際に、利用許可をもらわなければなりません。しかし、「ここは自分の所有地だ」と利用許可を得られないケースは多々あります。
私道の持分がない土地は、購入後の自由度が低いため売却が難しくなるでしょう。そこで可能であれば土地を売却する前に私道を購入して、私道の所有権を持つのがおすすめです。
私道を購入して所有権を持てば、いちいち誰かに利用許可を得る必要はありません。住まいを建て替えるときの車両搬入やインフラ整備の工事なども、所有者の好きなタイミングで実施できます。
複数人で私道を管理している場合、補修工事のタイミングや費用負担などで共有者同士の意見が合わず、トラブルに発展するのはよくあることです。
私道に関するトラブルを回避するには、あらかじめ管理者同士で管理方法について話し合うことをおすすめします。補修工事のタイミングや費用負担の割合、清掃のルールなどを前もって明確にしておきましょう。
すぐに補修や整備が必要ないからといって、話し合いを先送りにしてはいけません。あらかじめ管理費用の負担割合はどれくらいか、メンテナンスする期間はどれくらいかがわかれば、買主は安心して購入に踏み切れます。また、私道の管理費用は土地の売買価格にも関わります。年間でかかる費用は前もって計算しておくとよいでしょう。
売れにくい土地の売却は、できるだけ多くの不動産会社に相談することが大切です。不動産会社によって得手不得手があり、いま相談している不動産会社は、私道のある土地を売却するノウハウをあまり持っていないかもしれません。しかし、多くの不動産会社に相談するのは、大変な手間がかかります。
一括査定サイトの「リビンマッチ」であれば、自身の連絡先や売却したい土地の情報などを入力すれば、複数の不動産会社の査定を受けられます。入力は一度だけですから、売却にかかる手間を大幅に軽減できます。あらかじめ登記事項証明書（登記簿謄本）などを用意しておくと、スムーズに入力ができます。まずは各不動産会社の査定額を比較してください。
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