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私道のみに面した土地は売れる？売却前の確認事項と注意点
私道のみに面した土地でも売却できます。ただし、再建築の可否や私道の利用条件によっては、買主が見つかりにくくなります。
この記事では、売却前に確認したい道路や権利関係の問題と、土地の状況に応じた売却方法を解説します。
この記事でわかること
- 私道のみに面した土地でも売却できる
- 売却前に再建築の可否、通行・掘削の権利関係を確認
- 売却が難しい場合は隣地所有者への売却や不動産買取を検討
もくじ
私道のみに面した土地でも売却できる？
私道にしか面していなくても、土地の売買は禁止されていません。建築基準法上の道路に接し、通行や掘削の条件が整っていれば、売却を進めやすくなります。
買主が重視するのは、建て替えができるか、私道を通行できるか、ライフラインの工事ができるかという点です。売却前にこれらの条件を確認しておきましょう。
私道に面した土地の売却前に確認すること
売却前には、道路の種類、私道の所有者、通行・掘削の権利、維持管理の負担を確認します。
建築基準法上の道路に接しているか
都市計画区域や準都市計画区域では、建物の敷地は、建築基準法上の道路に2m以上接する必要があります。これを「接道義務」といいます。
私道でも、建築基準法上の道路に該当するものがあります。代表的なものは次のとおりです。
| 道路の種類 | 特徴・確認ポイント |
|---|---|
| 位置指定道路 | 特定行政庁から道路の位置の指定を受けた道路。原則として幅員4m以上で、指定内容と現況が一致しているか確認する |
| 2項道路 | 幅員4m未満でも、建築基準法上の道路として指定されたもの。建て替え時にはセットバックが必要で、通常は道路の中心線から2mの位置まで敷地を後退させる |
接している道が建築基準法上の道路に該当しない場合は、接道義務を満たせません。ただし、建築基準法第43条第2項に基づく認定・許可によって、建築できるケースもあります。
私道の幅だけで再建築の可否は判断できません。道路の種類や接道状況に加え、建築に関するほかの制限も確認する必要があります。
道路の種類は、自治体の建築指導担当部署などで確認できます。不動産会社へ調査を依頼し、建て替えができる土地かどうかを明確にしておきましょう。
私道の持分を所有しているか
まず、私道の所有者が誰なのか、自分に所有権や共有持分があるのかを確認します。
私道には、1人が所有するものと複数人が所有に関わるものがあります。複数人が関わる私道の代表的な所有形態には、共同所有型私道と相互持合型私道があります。
共同所有型私道
共同所有型
共同所有型私道は、道路全体を複数人で共有している形態です。共有者にはそれぞれ持分があり、ほかの共有者の権利を妨げない範囲で道路全体を利用できます。
ただし、持分があっても道路の形状を変える工事などを自由に行えるわけではありません。
相互持合型私道
相互持合型私道
相互持合型私道は、1本の道路に見えても、複数の土地に分かれており、それぞれ異なる所有者が所有している形態です。
自分が所有する道路部分以外を通行する場合は、通行する権利や所有者間の取り決めを確認します。
私道の所有形態や持分は、次の書類などで確認できます。
- 公図：私道がどのような土地に分かれているか、地番を確認する
- 登記事項証明書：私道の所有者や共有持分の割合を確認する
- 売買契約書など：私道の持分や利用に関する取り決めを確認する
私道部分が宅地とは別の土地として登記されている場合は、売却時に私道の所有権や共有持分も買主へ移転するのか確認しておきましょう。
通行する権利があるか
私道の持分がなくても、次のような権利や取り決めによって通行できます。
- 通行地役権：他人の土地を通行するための権利。設定内容や登記の有無を確認する
- 法律上の通行権：他人の土地に囲まれて公道に出られない場合などに、民法によって認められる通行権
- 通行承諾：私道の所有者から通行の承諾を得ている場合。承諾の条件や買主への引き継ぎが可能か確認する
徒歩で通行できても、自動車や工事車両の通行まで認められるとは限りません。登記事項証明書や過去の契約書、通行承諾書を確認し、買主も同じ条件で私道を利用できるか調べましょう。
ライフラインの工事ができるか
私道のみに面した土地では、水道管やガス管などを新しく設置したり、交換したりするときに、私道を掘削する必要が生じることがあります。
売却前に確認したいのは、次の3点です。
- 配管の状況：水道管やガス管の位置、引込管の有無や口径
- 権利関係：配管や私道の所有者、掘削に関する承諾書や取り決めの有無
- 工事の条件：新設・交換工事に必要な手続きや費用
2023年4月施行の改正民法では、電気・ガス・水道などの供給を受けるために必要な場合、他人の土地に設備を設置したり、他人の設備を使用したりできることが明文化されました（民法第213条の2）。
私道の所有者から掘削の承諾を得られなくても、法律上の権利によって工事できる場合があります。ただし、事前通知などの手続きが必要で、無断で工事を強行できるわけではありません。
配管の状況は、水道局やガス会社などの資料で確認できます。不動産会社に調査を依頼し、必要な工事とその条件を整理しておきましょう。
維持管理の負担はどうなっているか
私道では、道路の舗装や補修、側溝の清掃などを所有者らが負担することがあります。売却前に、誰が管理し、どのように費用を分担しているか確認しましょう。
主な確認事項は次のとおりです。
- 管理方法：道路の清掃や補修を誰が行っているか
- 費用負担：修繕費用の分担割合や、未払いの負担金がないか
- 修繕の予定：今後の舗装工事などの予定や費用の見通し
共有私道の管理費用は、共有持分に応じて負担します。所有者間で別の取り決めがある場合は、その内容を確認しましょう。
維持管理の方法や費用負担が不明確だと、買主が購入後の負担を判断しにくくなります。過去の修繕記録や所有者間の取り決めがあれば整理し、不明な点は不動産会社に確認してもらいましょう。
私道のみに面した土地が売れにくい理由
私道のみに面した土地は、道路の状況や権利関係によって売却が難しくなることがあります。特に、建て替えに制限があったり、購入後の費用負担が不明確だったりすると、買主が購入をためらう原因になります。
建て替えができない場合がある
建築基準法上の道路に必要な長さで接していないなどの理由で、建て替えができない土地は「再建築不可物件」と呼ばれます。
再建築不可物件では、建物が老朽化したり火災で失われたりしても、新しい建物を建てられません。
建て替えができない土地は利用方法が限られるため、購入希望者が少なく、売却価格も低くなりやすくなります。
通行や掘削でトラブルになるおそれがある
私道の所有者との間で、通行方法や水道管などの工事をめぐる意見が対立することがあります。
たとえば、これまで自動車で通行していても、私道の所有者が変わったことで利用条件をめぐるトラブルが生じることがあります。また、配管の交換工事について、所有者との調整が必要になることもあります。
購入後に私道をどのように利用できるのか不明確な土地は、買主にとって不安材料になります。通行や工事の条件が整理されていないと、購入を見送られる原因になります。
維持管理の負担や住宅ローン審査に影響することがある
私道の修繕費用が不明確だと、買主は購入後の負担を見通せません。将来の費用負担が購入の判断に影響します。
また、接道義務を満たさず再建築できない土地などは、金融機関の担保評価が低くなったり、融資を受けにくくなったりします。
買主が土地を購入して住宅を建てる場合、住宅ローンなどの融資を受けられるかどうかは、物件の状況や金融機関の審査基準によって異なります。私道に面しているという理由だけで、融資を受けられなくなるわけではありません。
購入希望者が融資を利用できなければ、購入を断念する可能性があります。こうした事情も、売却の難易度や価格に影響します。
私道のみに面した土地を売却する方法
私道のみに面した土地を売却するときは、道路や権利関係の問題を把握したうえで、売却方法を選ぶことが大切です。
一般の買主への売却だけでなく、隣地所有者への売却や不動産買取も選択肢になります。
土地の調査に対応できる不動産会社に相談する
私道のみに面した土地は、道路の種類や権利関係によって売却条件が変わります。そのため、私道の調査や売買に対応できる不動産会社へ相談することが重要です。
不動産会社を比較するときは、次の点を確認しましょう。
- 調査への対応：接道義務、私道の持分、通行・掘削の権利関係を調べられるか
- 査定価格の根拠：私道の条件が価格にどう影響しているか説明できるか
- 売却方法の提案：仲介だけでなく、隣地所有者への売却や買取も検討できるか
査定価格の高さだけで不動産会社を選ばず、私道に関する問題をどのように調査し、販売活動を進めるのか比較しましょう。
必要に応じて通行・掘削の条件を整理する
通行や掘削の条件が不明確な場合は、売却の障害になっているか不動産会社に確認します。必要であれば、私道の所有者と通行方法や工事の範囲などを取り決め、書面に残しましょう。
承諾書がなくても土地は売却できますが、買主が購入後に私道を利用できるかは確認が必要です。承諾が得られない場合は、法律上の権利を含めて対応を検討します。
また、私道の持分がない場合は、所有者から持分の一部を購入する方法もあります。ただし、持分の取得は売却に必須ではありません。費用や効果を確認して判断しましょう。
隣地所有者への売却を検討する
一般の買主が見つかりにくい土地でも、隣地所有者であれば購入を希望する可能性があります。
隣地を取得することで、敷地を広げたり、駐車場として利用したりできるためです。また、土地を一体的に利用することで、使い勝手がよくなることもあります。
隣地所有者に購入する意思があるとは限りませんが、売却先の候補として検討する価値があります。売却価格や土地の利用方法をめぐるトラブルを避けるため、不動産会社を通じて購入の意向を確認する方法があります。
売却が難しいときは不動産買取も比較する
仲介で購入希望者が見つからない場合は、不動産会社が直接買主となる「買取」も検討しましょう。
買取は一般の買主を探す必要がないため、条件が合えば仲介より早く売却できます。私道の権利関係に問題がある土地でも、対応できる買取会社が見つかることがあります。
ただし、買取価格は仲介による成約価格より低くなる傾向があります。また、すべての不動産会社が私道に問題のある土地を買い取れるわけではありません。
仲介と買取の両方を比較し、売却価格だけでなく、売却までの期間や必要な手続きも踏まえて判断しましょう。
私道のみに面した土地の売却でよくある質問
- 私道の持分がなくても土地を売却できますか？
- はい。私道の共有持分がなくても、土地そのものは売却できます。ただし、買主が購入後も私道を通行できるか、必要な工事ができるかは別の問題です。通行する権利や承諾書の有無などを確認しておきましょう。
- 通行・掘削の承諾が得られない場合はどうすればよいですか？
- 承諾が得られなくても、法律上の権利によって通行や工事が認められる場合があります。ただし、適用される条件や必要な手続きは異なります。無断で工事を進めず、不動産会社や必要に応じて弁護士に相談しましょう。
- 幅員4m未満の私道でも建て替えできますか？
- 建て替えできる場合があります。幅員4m未満でも、建築基準法上の「2項道路」に該当する場合は、セットバックなどの条件を満たすことで建て替えが可能です。接道状況なども関係するため、自治体の建築指導担当部署で確認しましょう。
私道のみに面した土地は権利関係を確認して売却しよう
大切なのは、再建築の可否や通行・掘削の条件を確認し、買主が購入を判断できるようにすることです。
権利関係に問題があっても、売却前にすべて解決する必要があるとは限りません。隣地所有者への売却や不動産買取など、土地の状況に応じた方法を検討できます。
まずは私道の調査に対応できる不動産会社へ相談し、売却の可能性や査定価格、必要な対応を確認しましょう。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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