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不動産売却の相見積もりで失敗しない！査定方法の違いと注意点を解説
不動産を売却するときは、媒介契約を交わす不動産会社を選ぶために、見積もりを出してもらう必要があります。そして、複数社を比較するために、相見積もりが欠かせません。2種類ある査定方法の違い、見積もりを比較して不動産会社を選ぶ方法など、相見積もりを失敗することなくスムーズに進めるための情報をまとめました。大切な不動産を売却するために役立つ情報を紹介します。
リビンマッチのポイント
不動産売却では複数の不動産会社に査定を依頼する相見積もりが重要です。提示価格の根拠や担当者の対応を比較することで、適正な相場判断が可能になります。簡易査定と訪問査定の違いを把握し、納得できる会社選びを行うことが成功のポイントです。
もくじ
不動産売却は相見積もりが必須！な理由
大切な不動産だからこそ、できるだけ高い価格で、そして納得したうえで売りたいところです。しかし、不動産会社への査定を1社だけで進めてしまうと、本当に正しい価値で売却できたかどうかわかりません。実は不動産会社の見積もりでは、数百万円もの差が生じることが珍しくありません。つまり、物件よっては、不動産会社ごとの評価が異なるのです。
そこで必須となるのが、複数の不動産会社に査定を依頼して比較する「相見積もり」です。相見積もりは売却したい不動産の本当の価値を見極め、最高のパートナーを見つける最も重要で確実な方法といえます。この記事では、相見積もりを進めるうえで知っておきたい基礎知識や方法を詳しく解説します。
不動産売却は見積もりからはじまる
不動産を売却するときには、まず「いくらで売れそうか」を知ることが必要です。そのためには、不動産会社に見積もり（査定）を出してもらいます。
不動産の見積もりは過去の成約事例や競合となる周辺の物件価格、国土交通省の公表した公示価格のデータなどから算出します。立地や築年数、面積、間取りなどの不動産の条件も見積もり算出の材料です。
ただし、「見積もり金額＝売却できる金額」ではありません。見積もりはあくまで売却予想価格であり、販売活動の様子によっては見積もり金額から値引きをするケースも多くあります。
見積もりを出してもらうのは無料なので、「売却しようか迷っている」という段階でもまずは見積もりを取って検討することが大切です。
査定でチェックされるポイント
不動産を査定するにあたり、チェックされるのは次のポイントです。
- 住所
- 築年数
- 方角
- 面積
- 構造
- 生活環境（日当たり、通風、景観）
- 周辺環境（交通アクセス、施設の充実度）
- 周辺の売り出し状況
- 過去の成約事例
- 公示価格
基本的には、新しくきれいで暮らしやすい不動産の見積もりは高くなり、古くて修繕が必要で不便な不動産の見積もりは安くなります。近隣エリアの過去の成約事例や、ライバル物件の売り出し状況もチェックされるポイントです。
また、それぞれのポイントの評価は、不動産会社によって異なります。この評価の違いが見積もりの差となってあらわれるため、複数の不動産会社に依頼して相見積もりにする必要があるのです。
見積もりの方法は机上査定と訪問査定の2種類
不動産会社に見積もりを出してもらうには、査定を受ける必要があります。査定を受けるにあたって、「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定」の2種類の査定方法があることに注意が必要です。それぞれの査定方法の特徴を見てみましょう。
机上査定（簡易査定）
机上査定は簡易査定とも呼び、実際に物件を見ないで近隣の成約事例などをもとに見積もりを算出する方法です。不動産会社の担当者が実際に物件を見ているわけではないため、見積もりはあまり正確ではありません。しかし、比較的早く調べられることがメリットです。不動産の売却を検討したら、まず机上査定を申し込むのが一般的です。
依頼する方法
机上査定を依頼するときは、不動産会社へ直接訪問するほか、電話やメール、リビンマッチなどの一括査定サイトなどを利用します。机上査定を依頼するときは、連絡先などのほか住所や築年数、間取りなどの情報を入力して、それをもとに見積もりを出してもらいます。相見積もりを依頼する場合は、一度の入力で複数の不動産会社へ依頼できる一括査定サイトの利用が便利です。
注意点
机上査定は実際に不動産を見ずに出したおおよその見積もりなので、建物の状態や周辺環境などが加味されていません。そのため、実際に売り出す価格とは異なることがあることに注意しましょう。それでも大まかにいまの相場を把握できるため、売却価格の目安にはなります。
訪問査定
実際に不動産を見て詳細を把握したうえで算出するのが、訪問査定です。データだけでなく、建物の状態や道路の幅員、日当たり、周辺環境、法的規制などを総合的に判断したうえで見積もりを算出します。
机上査定で複数社の査定額や対応を比較して、絞り込んだ会社に訪問査定を依頼するのが一般的です。
依頼する方法
一括査定サイトなどで机上査定を依頼すると、不動産会社から連絡が入ります。査定額や対応などを比較したうえで、訪問査定を受ける会社を決めて依頼をするのが一般的です。
訪問査定は正しい情報を把握する必要があるため、事前に用意する書類があります。
- 権利証、登記識別情報
- 登記簿謄本
- 公図、地積測量図、建物図面
- 境界確認書
- 固定資産税納税通知書
- 売買契約書、確認通知書、検査済証、管理規約などの購入時の書類
- リフォームをした際の書類
不動産会社が手配できる書類もあるので、事前に必要な書類を聞いておきましょう。
注意点
訪問査定を受ける際に注意したいのは、情報を隠さずに開示することです。たとえば設備の故障や建物の欠陥などを隠してしまうと、正しい査定価格を確認できないだけでなく、売却時にトラブルへ発展するおそれもあります。
訪問査定を受ける際には、わかっている不動産の情報はすべて伝えるようにしましょう。
見積もりが提示されるまでの期間
不動産の見積もり価格が提示されるまでの期間は、査定の種類によって異なります。
まず机上査定（簡易査定）は、物件の基本情報と市場データをもとに不動産会社が価格を算出する方法です。物件の詳細な調査や訪問が不要なため、通常は依頼から数日以内に見積もり価格を提示してもらえます。
一方、訪問査定は不動産会社の担当者が直接物件を訪れ、建物の状態や周辺環境を確認して見積もり価格を算出します。より詳細な情報にもとづいて査定が行われるため、精度は高いですが、それだけ時間がかかります。通常、訪問査定の結果を得るまでには、訪問の日程調整を含めて1週間から数週間程度を要することが多いです。
それぞれの査定方法にはメリットとデメリットがありますので、目的に応じて選ぶことが大切です。
相見積もりの効率化のカギは一括査定
リビンマッチをはじめとする一括査定は、相見積もりをするときの強い味方になります。一括査定サイトを利用するメリットとしては、不動産会社を探さずに済む、査定の依頼が1回で済む、24時間いつでも申し込めるといったものがあります。効率的に相見積もりを依頼するのであれば、一括査定サイトは欠かせないサービスといえます。
ただし、あまりにも多くの不動産会社と対応するのは大変なため、実際に査定を依頼するときは大手や地元密着型など2～4社程度に絞りましょう。机上査定、訪問査定を経て不動産会社を厳選すれば、最終的に1～2社になるはずです。
不動産売却の見積もりの注意点
ここまでは、不動産を売却する際に必要な見積もりについて解説しました。では、実際に見積もりを依頼するときにはどのようなことに注意すればよいのでしょうか。把握しておきたい注意点を紹介します。
相見積もりが基本！複数社に依頼してもOK！
不動産の見積もりは複数社に依頼をする相見積もりが基本です。これは、不動産会社によって見積もり価格が異なるためです。
もし見積もり価格が相場より安すぎる不動産会社に売却を依頼してしまったら、損をしてしまうおそれがあります。反対に見積もり金額が高すぎる不動産会社に依頼をしてしまうと、販売活動が長期化して売れ残ってしまうかもしれません。
価格の妥当性を判断するためにも、複数社の見積もりを比較することが大切です。1社ごとに情報を入力するのは大変ですが、一括査定サイトを使えば1回の情報入力で複数社から簡易査定を受けられます。
要注意！見積もり＝売却価格ではない！
見積もりはあくまで売却予想価格です。売却価格は売主と買主の交渉によって決まるため、実際には見積もりよりも安くなるケースが多々あります。
なかには他社よりも高い見積もりを提示し、契約させてから「売れないので値下げしましょう」と言ってくる不動産会社もあるので注意しましょう。
なぜ？不動産会社によって見積もりが違う
見積もり価格は、不動産会社によってバラつきがあります。不動産会社が査定を行う場合、不動産流通推進センターが定めた「価格査定マニュアル」をもとに算出するのが一般的です。
しかし、参考にする過去の成約事例や周辺の売り出し物件が異なると、見積もりにバラつきが出ます。また、会社の戦略によって高めの見積もりを提示していることもあります。
1社のみに見積もりを依頼すると気が付きませんが、なかには相場と大幅に差がある見積もりを提示している会社もあるので、複数社で比較して相場を把握することが大切です。
不動産価格はなぜ変動する？価格変動の秘密
不動産の価格はいつも同じではなく、さまざまな要因によって変動します。そこで、不動産の価格が変動する要因をいくつかご紹介しましょう。
まず、景気の状況です。景気は不動産の価格に大きな影響を与えます。景気のよい時期は、人々の購買意欲が高まり、それが不動産価格に反映されます。逆に不景気な時期は不動産価格が低下しやすくなります。
次に、立地も重要です。新しく駅ができる、商業施設や医療機関ができるなど、物件の立地によい影響を与える施設ができると不動産の価格が上がります。子育て支援が強いなど、地方公共団体（自治体）の人気が価格を左右することもあります。
物件の築年数も、売却価格に影響します。築浅と築古の物件では、築浅のほうが高く売れます。設備の新しさやリフォームの有無も価格を決める要因です。
市場の需要と供給のバランスも重要です。多くの物件が出回っている場合、供給過多となって売却価格が下がる傾向があります。逆に、需要が供給を上回るような場合は価格が上がります。
これらの要素を理解し、不動産会社から提示された見積もりを適切に評価しましょう。
まだ住宅ローンが残っている家を売却するには
住宅ローンが残っている家を売却するときは、アンダーローンとオーバーローンかどうかがという点が問題になります。
アンダーローンとは、住宅ローンの残債より不動産の売却価格が高い状態のことです。この状態であれば、不動産売却で得た代金で住宅ローンを完済できます。そのため、売却にあたって問題はありません。
オーバーローンはその逆で、物件の売却価格が住宅ローンの残債を下まわる状態を指します。この場合、不動産を売却しても住宅ローンをすべて返済できず、不足分は自己資金で補う必要があります。住宅ローンを完済できなければ、不動産は売却できないのです。
どちらの状況にあるかを知るには、不動産会社による正確な見積もりが必要です。そして見積もりをもとに、どのように不動産を売却するのか、最適な売却戦略を立てていくことになります。
不動産会社を選ぶときのチェックポイント
媒介契約を交わして不動産を売却するのであれば、不動産会社選びが成功のカギを握ります。ここからは、不動産会社を選ぶときのチェックポイントを紹介します。
見積もり額に根拠があるか
不動産会社のなかには、契約を取るために相場よりも高い見積もり額を提示する会社があります。会社の信頼性を判断するために大切なのが、見積もりの根拠を聞くことです。
根拠をもとにきちんと算出している会社であれば、実際に参考にした過去の成約事例や周辺の売り出し物件なども見せてくれます。見積もり価格の高さに惑わされず、納得できる根拠があるかを聞くようにしましょう。
不動産のあるエリアに精通しているか
エリアに精通している担当者であれば、購入を検討している人に不動産のことだけでなくエリアのよさもアピールできます。「徒歩5分のところに遊具で遊べる広い公園がある」「一本裏道に入ると車通りが少なく静か」など、具体的なエリア情報を提供できるかどうかは重要です。
担当者と話をしていくなかで、周辺環境やエリアの特徴を質問し、知見があるかをチェックしましょう。
売却実績が豊富か
売却を依頼するなら、実績が豊富な会社のほうが安心です。ただし、会社によって得意なジャンルは違います。
マンションが得意な会社、戸建が得意な会社、田舎が得意な会社などさまざまです。売却する不動産のジャンルの実績が豊富かどうか、ホームページなどで調べておくようにしましょう。
担当者は誠実か
意外と大切なのが、担当者の誠実さです。質問にていねいに答えてくれるか、レスポンスは早いか、電話の折り返しはすぐにかかってくるかなど、誠実な対応ができる担当者は販売力もあります。
訪問査定のときのアポイントメントの取り方や電話対応、当日の話し方などから「この人になら任せたい」と思える担当者かどうかを見きわめましょう。
契約しないほうがよい不動産会社の特徴
不動産会社のなかには、契約を取ろうとするあまり不誠実な対応をする会社もあります。ここからは、契約しないほうがよい不動産会社の特徴を紹介します。
相場よりも見積もりが大幅に高い・低い
高い見積もりを見せられると、不動産を高く評価してくれたと舞い上がり、その会社と契約をしてしまう人が多くいます。しかし、見積もりは実際に売却できる価格ではありません。相場よりも高い見積もりを提示して契約をさせ、あとから値下げを提案する会社もあるので注意しましょう。
また、反対に見積もりが安すぎる場合も、安売りをして損をしてしまうおそれがあるので注意が必要です。
相場を把握するためにも、見積もりは複数社から取るようにしましょう。また、インターネットなどで近隣の物件の価格をチェックしておくことも大切です。
レスポンスが遅い
アポイントメントを取るときや質問をしたとき、レスポンスが遅い会社には注意が必要です。担当者の知見がないため都度上司に確認を取らなければいけなかったり、一人で大量の案件を抱えていてスピーディーな対応ができなかったりする可能性があるためです。
対応がスムーズな会社は売主の要望をしっかり把握し、機動力もあります。結果的に売却が成功する可能性も高いので、レスポンスの早さはチェックするようにしましょう。
一括査定サイトで不動産会社を見つける
不動産会社に見積もりを依頼するには、1社1社に連絡する必要があり、とても手間がかかります。そういった手間を解消するのが一括査定サイトで、所有者の連絡先や不動産の情報などを一度入力すれば、対応できる複数の不動産会社に査定を依頼できます。「リビンマッチ」はチャット形式の簡単入力で、質問に答えていくと一括査定の依頼ができます。
査定を依頼するときには、不動産の詳しい情報が必要になるため、土地や建物の面積などがわかる資料を用意しておくとスムーズに入力できます。不動産がいくらで売れるのか知りたいときは、リビンマッチをご利用ください。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
