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机上査定とは？訪問査定との違い、メリット・デメリットをわかりやすく解説
不動産を高く売却するには、不動産の価値をしっかり査定することが重要です。不動産の査定方法には、机上査定と訪問査定の2種類があります。
この記事では、机上査定がどのような査定で訪問査定とどう違うのか、査定価格が不動産会社によって違うのはなぜか、詳しく解説します。
もくじ
机上査定とはどういう査定のこと？
机上査定とは、依頼を受けた不動産会社が現地へ訪問せずに、おおまかに価格を算出する査定方法で、簡易査定とも呼ばれています。
机上査定は不動産会社の担当者が現地へ訪問する訪問査定と違い、手間をかけることなく簡単に査定を受けられます。しかし、査定価格は概算のため、実際に売却できる価格と相違する可能性があるため注意が必要です。
机上査定は、売却するかどうかまだ決まっていない状況で、おおまかな査定価格を知りたい場合におすすめです。
- 机上査定（簡易査定）
- 建物の情報や住所などの情報をもとに、不動産会社おおよその価格を提示する査定。査定価格の精度は低め
- 訪問査定
- 不動産会社の担当者が現地へ足を運び、物件を直接見たうえで価格を提示する査定。査定価格の精度が高い
机上査定を依頼する方法
机上査定を依頼するときは、不動産会社に電話で依頼するほか、一括査定サイトから申し込んで依頼する方法があります。机上査定は会社によって査定価格に差があるため、複数社へ申し込みましょう。
複数社に査定を依頼すると、それだけ営業を受けることになりますが、連絡の必要ない不動産会社はきっぱり断りましょう。
机上査定を依頼するときには、次の情報を不動産会社へ伝えます。
- 不動産の種別（土地、戸建て、マンションなど）
- 不動産の住所
- 面積（土地、延床）
- 築年数
- 間取り
- 居住の状態
- 連絡先
机上査定で価格を出す方法
机上査定は、現在の不動産市場の状況と、過去の不動産取引事例をもとに算出しています。
現在の不動産市場の状況は、周辺の物件がいくらで売り出されているか、エリアの人口推移、需要と供給のバランスなどから判断することが多いです。過去の不動産取引事例は、対象不動産の立地や間取り、築年数などが似た不動産が過去にいくらで売買されたかなどの取引事例を参考に査定します。
机上査定の注意点
机上査定で注意が必要なのは、机上査定がデータにもとづいた概算のため、建物の状況やデータの精度によって査定価格にばらつきが生じる点です。また、査定依頼をした不動産の状況は考慮されておらず、建物の状況によっては金額が変動する可能性があります。
そのほかにも、売却の依頼をもらうために、あえて相場より高い金額を提示する不動産会社もあるため、あくまでおおまかな価格であることは忘れないでおきましょう。
机上査定のメリット・デメリット
机上査定のメリットとデメリットをまとめると、次のようになります。
机上査定のメリット・デメリット
- メリット
-
- 査定価格の提示が早い
- 査定にかかる手間が少ない
- デメリット
-
- 査定価格が正確でない
- 建物の価値を反映しない
机上査定は建物を築年数と間取りだけで判断するなど正確性に問題があるものの、大まかな価格を知るのには役立ちます。複数の不動産会社に机上査定を依頼すれば、おおよその相場を把握することはできるでしょう。不動産会社の対応から、信頼できる会社かどうかを見きわめる材料にもできます。
不動産会社の信頼性、相性をチェック
机上査定を依頼するときは、不動産会社の対応にも注目しましょう。机上査定は信頼できる不動産会社かどうかをチェックする機会にもなります。
不動産会社の店舗内が整然としているかどうか、担当者の身なりや言葉づかい、対応の早さなど、信頼のできる会社なのかどうかを判断するポイントはたくさんあります。また、相性も重要です。実際に契約して不動産の販売を任せると、数カ月にもおよぶ長いつき合いになります。相性の悪さを感じつつ、数カ月もつき合い続けるのはストレスになるでしょう。
信頼できる、相性がよい会社と判断できたら、訪問査定を依頼する不動産会社の候補にしましょう。
机上査定で価格を決める仕組み
机上査定だと不動産会社は、現地調査をせずに物件の基本情報をもとに価格を算出します。訪問査定と比べて手軽に受けられますが、現地の状況を直接確認できないなかどうやって不動産会社は査定額を算出するのでしょうか。
机上査定で価格を決めていく流れ
机上査定を行うとき、不動産会社は次の4つの方法で物件の情報収集と物件の確認を行います。
- 登記情報提供サービスで登記情報を検索し、物件の基本情報を入手する
- 行政地図情報提供システムを利用して、都市計画法上の制限や学校区などの情報を確認する
- Googleマップの衛星写真やストリートビューを使って、物件の外観や土地、物件が接している道路の形状を確認する
- ゼンリンのデータを利用して、公示地価や固定資産税路線価など周辺の土地価格情報を確認する
これらの入手・確認した情報をもとに、不動産会社が保有するデータベースと照らし合わせて市場価格を推定し、査定額を決定します。
机上査定でもっとも重視するポイント
机上査定で重視するポイントは、築年数と立地です。
築年数は建物の評価として、もっとも重視されます。築年数は建物の劣化具合を示す指標で、新築や築浅の物件が高く評価されます。
立地は土地を評価する重要ポイントです。交通の利便性や周辺の生活インフラ、学校区、学校までの距離などによって価格に大きな影響を与えます。また、公示地価や近隣の不動産取引価格も、机上査定で重視される情報です。
これらの情報は現地を見ない机上査定において、物件の適正価格を導き出す基盤となります。不動産会社はこれらのポイントを総合的に分析し、市場価格を推定し査定額を決定しています。
机上査定、不動産会社の裏話
机上査定ってどれくらい正確なの？ 気になる机上査定の裏話を、不動産会社の方から聞き出してきました。
机上査定の本当のところは、どうなのでしょうか。
建物査定とは相性が悪い？
机上査定は建物査定がとても苦手です。机上査定だと建物の内部や、リフォーム履歴を確認できないため、建物の査定が難しいのです。
特に建物を建築した会社の情報が不明なため、建物の品質や構造を正確に評価することが困難になります。これらの情報は訪問査定でしか得られないため、築年数でしか建物を評価できないのです。そのため机上査定だと、建物の評価を低くする傾向にあるのです。
本当にちゃんと調査してる？
不動産業界はアナログな業界だと思われていて、実際そうなのですが、実は机上査定はとてもデジタル化が進んでいます。パソコンで物件情報を入力すれば、ビッグデータをもとに自動で詳細な査定書を作成できてしまうほどです。
しかし不動産は、人間とおなじように個性豊かなものです。まったく同じ不動産は、この世には存在しないのです。ちょっと調べればその個性に気づけるのに、ちゃんと調査をせずに査定書の自動作成にお世話になっている不動産会社の担当者は意外と多いかもしれません。
1社にだけ机上査定を依頼していると、そんな営業担当者に当たってしまうこともあります。ご注意ください。
訪問査定で価格が変わるポイント
訪問査定では不動産会社の担当者が直接物件を確認し、机上査定では把握しきれない物件の細部まで評価します。
具体的には、建物の現状、修繕の必要性、周囲の環境や騒音、日当たりのよさなどが査定価格に影響を与えます。また、物件の内装・外壁の質、近隣の同様物件との比較、そして地域の不動産市場の動向も評価に大きく影響します。
訪問査定では、こういったさまざまな不動産の個性を直接確認できるため、机上査定よりも精度の高い査定価格を得られるのです。
正確な売却価格を知るには訪問査定が必要
机上査定はあくまで概算の査定価格です。実際にいくらで売ることができるのか、より現実的な売却価格を知りたい場合は、訪問査定を依頼する必要があります。
訪問査定では、机上査定で使われるデータなどに加えて、実際に不動産会社の担当者が不動産を訪問して、建物の状況や周辺環境など詳しく調査を行ったうえで査定します。
そのため、訪問査定は机上査定よりも査定の精度が高く、売却を具体的に検討している方におすすめです。実際に売却したときの価格を知りたい場合は、訪問査定のほうがよいでしょう。
| 査定方法 | 机上査定 | 訪問査定 |
|---|---|---|
| 概要 | データから算出した概算査定 | データと建物の状況を考慮して算出した現実的な査定 |
| 査定精度 | 低い | 高い |
| 必要書類 | なし | あり |
| 訪問調査 | 不要 | 必要 |
| 査定にかかる時間 | 約1〜3日 | 約1週間 |
| 依頼するタイミング | 概算の売却金額を知りたいとき | 実際に不動産売却をしたいとき |
訪問査定を依頼する方法
訪問査定を依頼したいときは、机上査定と同じように不動産会社に直接連絡するか、一括査定サイトから依頼する方法が一般的です。
訪問査定を受けるときは、不動産会社と訪問査定の日程調整が必要です。手間はかかりますが、正確な査定価格を確認できます。また、訪問査定では不動産会社の担当者に会うことになります。担当者は不動産の取引が完了するまで、大切な不動産の売却を任せるパートナーともいえる存在です。疑問や不安にしっかり応えてくれるか、査定価格の根拠をしっかり説明してくれるかなど、不動産を安心して任せられる人かどうか、しっかり見極めることが大切です。
訪問査定の受け方
訪問査定を申し込むと、不動産会社の担当者から「査定日をいつにするか」連絡が入ります。連絡を受けたら査定の日時を決めましょう。訪問査定は机上査定よりも詳しく査定するため、次の書類の準備をお願いされる場合があります。
- 登記識別情報または権利証
- 不動産を購入した際の契約書などの書類
- 固定資産税納税通知書
- 図面（土地の測量図や建物図面）
- 境界に関する取り決め資料（所有している場合）
- 過去のリフォームや修繕に関する資料（該当する場合）
訪問調査日までに準備しておくと、スムーズに査定を受けられるでしょう。
訪問査定で価格を出す方法
訪問査定で不動産会社が価格を算出する方法を解説します。不動産会社は机上査定で使用するデータに加えて、訪問査定によって次のような不動産の状況も査定評価に加えます。
- 建物の状況
- 前面道路の幅員や周辺環境の利便性
- 近隣や境界関係に問題はないか
机上査定と違って実際に不動産を見て評価するため、机上査定よりも精度の高い査定が可能です。
訪問査定の注意点
訪問査定では、知っている不動産の情報をできるだけ詳しく不動産会社の担当者に伝えましょう。近隣とのトラブルや設備に不具合があるのを黙ったまま買主と契約を結ぶと、トラブルに発展しかねません。
また、訪問査定で算出された査定価格で売却できない場合もあります。不動産取引では、買主と売主の双方が納得した価格で売買が成立します。買主から値下げの交渉が入ることを想定して、売却したい価格より高い金額で売り出すことをおすすめします。
査定を依頼するときの素朴な疑問
多くの人にとって不動産の査定は、初めての経験です。わからないことを抱えたまま不動産の査定を受けても、不安が増すばかりです。ここでは不動産の査定に関する、よくある素朴な疑問についてお答えします。
査定をほかの不動産会社に依頼してもよい？
- 1社だけでなく、ほかの不動産会社に査定を依頼しても大丈夫ですか？
- ほかの不動産会社に査定を依頼しても問題ありませんし、むしろ、複数の不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。
査定価格だけでなく、担当者の対応など不動産会社の比較もすることで、自分に合った不動産会社を選ぶことができます。
不動産会社ごとに査定価格が違う理由
- 不動産会社によって査定価格が違うのはなぜですか？
- 不動産会社によって査定価格が違うのは、査定のときに参考にした不動産の情報や、保持しているデータが不動産会社によって異なるためです。
また、不動産会社によって査定で重視するポイントが異なる点も、査定価格に差が出る要因です。
査定価格が高くなる・安くなるポイント
- 査定価格が上がるポイント、下がるポイントはありますか？
- 不動産の査定価格が上がるポイントとして、建物の状況がよいことや、周辺環境の利便性が高いことなどが挙げられます。
具体的には、築年数が浅く建物の内装がきれいであったり、長期優良住宅など建物に付加価値があったり、スーパーや駅から近かったりすると査定価格が上がります。
一方で築年数が古かったり、リフォームが必要と見なされるほど損傷していたり、周辺環境に恵まれていなかったりした場合は、査定価格が下がるポイントになります。
査定から売却までかかる時間
- 査定を依頼してから売却するまで、どれくらい時間がかかりますか？
- 不動産の売却には、半年前後かかるのが一般的です。
不動産の売り出し価格の設定や需要と供給のバランスによっても変わるため、売却スケジュールは余裕を持って計画しましょう。
査定の依頼はリビンマッチがおすすめ！
不動産の査定を依頼するときは、業界最大手の一括査定サイト「リビンマッチ」をご利用ください。複数の不動産会社に査定を依頼するには、1社1社に電話などで連絡する必要があります。リビンマッチであれば、不動産の住所や面積などの情報を一度入力するだけで複数の不動産会社に査定を依頼できます。査定するのは売却する不動産にマッチした不動産会社なので、査定価格の正確さが期待できます。
不動産売却にはどうしても時間がかかるため、少しでもスムーズに進めることが重要です。リビンマッチなら24時間いつでも査定を依頼できます。
一括査定を利用するときは、査定したい不動産の住所や面積などの情報が必要です。あらかじめ登記事項証明書（登記簿謄本）など、土地や建物の面積などがわかる資料を用意しておくと入力をスムーズに進められます。
いまは不動産価格が高めに推移しています。どれくらいの価格になっているか、不動産会社と契約する前に調べることが大切です。
次の記事では2023年の住宅価格の推移を予測しています。売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
机上査定にかんするよくある質問
- 机上査定とはどんな査定のこと？
- 売主からもらった情報だけで価格を算出する査定のことをいいます。市場のニーズや近隣の取引価格など、データだけをもとに算出するため、査定価格を早く提示できます。簡易査定とも呼びます。
- 机上査定のデメリットはなに？
- 物件を見ないで査定するため、建物の状態の良し悪し、周辺環境などは配慮されず、おおよその価格しか提示できません。正確な査定価格を知りたい場合は、訪問査定を受ける必要があります。不動産会社を選ぶときの参考にするのが一般的です。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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