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不動産売却の査定方法をすべて解説【初心者向け】後悔しない価格の決め方とは
不動産を売るとき、最初のステップとなるのが「査定」です。所有する不動産を、不動産会社が調べておおよその価値を決定します。査定を受けることで、不動産を売り出すときの価格を決められるのです。
ところが、査定を受けるために「何をすればいいのかわからない」という人も少なくありません。そういった人のために、この記事では不動産売却の査定を、基本からわかりやすく解説します。
もくじ
不動産査定とは？
不動産査定はマンションや一戸建て、土地などの所有する不動産の適正な市場価値を、専門家が評価する方法です。実際に売却するかどうかの検討、適切な売り出し価格の検討において、不動産査定は欠かせません。
最終的な売却価格は売主と買主の同意で決まるため、必ずしも査定価格で売却できるとは限りません。しかし、査定を受けることで相場の価格がわかるため、非現実的な価格で売り出して、敬遠される事態を避けられます。
不動産会社によって査定方法や得意とする物件のタイプが異なるため、複数社に依頼すると、より正確な価値を把握できるでしょう。査定は基本的に無料で受けられるため、売却を考えはじめたら、まず依頼してみてください。
不動産売却における査定方法は主に2種類
不動産売却における査定方法では、「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。どちらも目的や精度が異なるため、売却の検討にあたっては両方をうまく活用することがポイントです。それぞれの査定方法の特徴を見ていきましょう。
机上査定（簡易査定）
机上査定とは不動産会社が物件を直接訪問することなく、提供された基本情報と過去の取引データをもとに行う、簡易的な査定方法のことです。簡易査定ともいいます。
インターネットやメール、電話などで依頼できるため、早くおおよその価格を知りたいときに便利です。机上査定の結果は早ければ数時間、遅くても1〜2日程度で受け取れます。複数社に同時に査定を依頼して、比較しやすい方法といえるでしょう。
ただし、実際の物件の状態を確認していないため、現地でしか把握できない条件は反映されず、訪問査定より精度が低くなる点に注意が必要です。机上査定は、売却を検討しはじめた初期段階で、物件の相場感を把握するのに適した方法です。
訪問査定
訪問査定とは、机上査定の情報に加えて、不動産会社が現地を訪れ、詳細にチェックして行う本格的な査定方法です。外装・内装や水まわり設備の状況、日当たり、眺望、周辺環境など、実際に確認しなければわからない要素を含めた総合的な評価が可能になります。売却活動をはじめる前の、最終的な価格設定に必須といえます。
訪問査定では、物件のよい点や改善点も具体的にアドバイスしてもらえるため、売却計画の立案にも役立つでしょう。査定時間は30分〜1時間程度かかり、結果は3～7日後に査定書として受け取れるが一般的です。
不動産の売却を検討するときは、簡易的な机上査定で大まかな相場を把握し、その後に詳細な訪問査定で正確な価格を知るという流れが一般的です。
その他の査定方法
一般的な机上査定と訪問査定のほかに、AI査定と不動産鑑定評価という不動産の価値を査定する方法もあります。
AI査定
AI査定とは、人工知能を活用して不動産の価値を算出する査定方法です。膨大な取引データと地域情報を分析し、客観的な数値を短時間で導き出せる点が特徴です。人間の主観や経験に左右されにくく、基本情報を入力するだけで24時間いつでも結果を得られます。
ただし、机上査定と同様に、物件の個別の特性や住み心地といった感覚的な要素は反映されにくいため、あくまでも参考値として活用するのが適切です。「いまの家はどのくらいの範囲で売れるだろう？」といった初期の情報収集に役立ちます。
不動産鑑定評価
不動産鑑定評価は国家資格を持つ不動産鑑定士が行う、もっとも専門的で公的な査定です。法的な手続きや税務申告、相続、訴訟など、公的な証明が必要な場面で利用されます。
不動産会社による無料査定とは異なり、鑑定評価は原則として有料です。費用は物件種別や規模、調査内容によって異なりますが、1件20～50万円ほどが目安になるでしょう。
一般的な売却での利用はまれですが、価格で揉めるリスクがある場合や、特殊な物件、大規模な高額物件の売却時に活用されることがあります。
不動産査定の流れと必要書類
一般的な不動産査定は、次の6つのステップで進みます。
- 売却したい不動産の情報を整理する
- 査定を依頼する不動産会社を選ぶ
- 机上査定を依頼して概算価格を把握する
- 訪問査定を依頼して詳しい査定価格を得る
- 査定結果を比較・検討する
- 媒介契約を結んで売却活動をはじめる
売却したい不動産の基本情報（面積、間取り、築年数など）を、整理することからはじめます。情報の整理ができたら、不動産会社をピックアップして査定を依頼します。一括査定サイトを利用すると、1回の入力で複数社へ同時に依頼できるため、不動産会社を探す手間を省けるでしょう。
机上査定で不動産の概算価格を把握し、売却を具体的に検討する場合は訪問査定へと進みます。このとき、信頼できる会社と適正な売却相場を見極めることが重要です。最終的に売却を依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約を結んで本格的な売却活動がスタートします。
不動産売却の査定で必要な書類
不動産の査定を依頼するときには、いくつかの書類を準備しておくと、より正確な査定結果を得られます。特に訪問査定では、物件に関する詳細情報を提出することで査定精度が高まるため、事前に次の書類を用意しておきましょう。
| 書類 | 概要 |
|---|---|
| 権利証または登記簿謄本 | 不動産の所有権を証明する |
| 固定資産税納税通知書 | 土地と建物の公的評価額がわかる |
| 間取り図や平面図 | 正確な間取りや面積の確認に必要 |
| 土地の測量図や境界確認書 | 土地の正確な範囲を示す |
| 管理規約、管理費や修繕積立金の資料 | マンションの場合に必要 |
| 書類 | 概要 |
|---|---|
| リフォームや修繕の履歴や契約書 | 行った工事の証明になる |
| 設備の保証書や取扱説明書 | 現状の設備の確認に役立つ |
| 売買契約書や重要事項説明書 | 購入時の詳細がわかる |
| 住宅ローンの返済予定表 | 住宅ローンの残債の確認に必要 |
| 耐震診断や住宅性能評価書 | 建物の品質を証明する |
机上査定の場合は基本情報だけでも依頼できるため、詳細な書類を用意する必要はありません。
仮に書類が見つからない場合でも、不動産会社に相談すれば、調査してくれたり、適切なアドバイスをもらえたりするので安心です。
査定にかかる時間と結果が出るまでの日数
不動産査定の種類によって、かかる時間や結果が出るまでの日数は異なります。
| 依頼にかかる時間 | 約5〜10分（基本情報の入力のみ） |
|---|---|
| 結果が出るまでの期間 | 当日〜2日程度（最短で数時間） |
| 結果の受け取り方法 | メールや電話、郵送など |
| 訪問日時の調整 | 依頼後1週間内に設定することが多い |
|---|---|
| 訪問査定にかかる時間 | 30分〜1時間程度 |
| 結果が出るまでの期間 | 訪問後3～7日程度 |
| 結果の受け取り方法 | 郵送やメール、担当者が直接持参して説明 |
訪問査定では物件のチェックだけでなく、売却に関する相談や質問にも対応してもらえるため、余裕のある時間設定をしておくと安心です。特に広い物件や複雑な条件がある場合は、現地での査定が1時間以上かかることもあるので注意しましょう。
不動産査定書とは
不動産査定書とは、不動産会社が物件の査定結果を記載した文書です。
| 物件情報 | 所在地、種類、面積、築年数など |
|---|---|
| 査定価格 | 売り出し価格の目安 |
| 価格算出の根拠 | 周辺相場や類似物件との比較 |
| 評価ポイント | よい点・悪い点 |
| 売却戦略の提案 | 販売活動の方針など |
| 査定担当者の所見 | 専門家としての意見 |
査定書は不動産会社によって様式や詳細度に違いがあり、価格設定の根拠が明確に示されているかがポイントです。単に「査定額：○○○○万円」だけでなく、「なぜその金額になったのか？」という説明があることが重要です。
また、査定書に法的な拘束力はなく、あくまで売り出し価格の参考資料という位置づけです。最終的な売却価格は、市場の反応や買主との交渉によって変動することがあります。不明点があれば担当者に質問し、査定書の内容を十分に理解したうえの売却をおすすめします。
査定価格に影響が出るポイントとは
不動産の査定価格は、さまざまな要素によって決まります。売却を成功させるには、プラス要因を強調してマイナス要因をできるだけ改善することが大切です。不動産会社が査定で注目するポイントには、次のものがあります。
- 築年数・構造
- 外装や内装設備の状態
- リフォームや修繕の履歴
- 土地の面積・形状
- 立地条件・周辺環境
- 間取りの使いやすさ
- 法律上の制限と規制
- 近隣の売却事例・販売状況
それぞれのポイントと影響度について見ていきましょう。どのポイントを高く評価され、どのポイントがマイナスになっているのかを把握することで、効果的な売却戦略を立てられます。
築年数・構造
築年数は不動産査定において影響力の大きい要素のひとつです。原則として、築年数が古いほど査定価格が下がり、新しいほど高くなります。特に木造は経年劣化が早く、鉄筋コンクリート造や鉄骨造に比べて価格下落率が大きいことが多いです。
一般的に建物が築20年を超えると査定価格が大きく下がる傾向があり、築30年以上だと建物の価値をほとんど評価されないケースもあります。ただし、耐震性に優れた構造、長期優良住宅などの認定を受けている建物は、築年数の影響を受けにくい特徴があります。
外装や内装設備の状態
外壁のひび割れや内装の傷みは見た目の印象に直結し、査定価格に大きく影響します。水まわり設備（キッチン、浴室、トイレ、洗面など）も重要で、古いままで故障箇所もあると査定価格が下がります。壁紙の黄ばみや剥がれ、フローリングの傷など、細かな劣化も総合的に判断されるため注意が必要です。
反対に清潔に保たれた物件や、リフォームなどで最新設備が導入されている場合は高評価につながるでしょう。
リフォームや修繕の履歴
適切なタイミングでリフォームや修繕を行っている建物は、築年数以上の高額査定を受けることがあります。特に屋根の葺き替え、外壁塗装、給排水管の交換、耐震補強といった大規模修繕の履歴は、よい評価につながるでしょう。
反対にメンテナンスが行き届いていない場合は、見た目以上に査定価格が下がることもあります。なぜなら、購入者が将来負担する修繕費用が、価格から差し引かれるためです。
土地の面積・形状
土地の広さや形状は、不動産査定において建物以上に重要視される要素です。整形地（四角形や長方形）に比べ、旗竿地や変形地、間口が狭く細長い土地は利用しにくいため、同じ面積でも査定価格が低くなる傾向があります。そういった土地は建築の自由度が限られることが主な理由です。
また、南向きの土地は日当たりのよさから高評価される一方、北向きの土地は価格が下がりやすい傾向にあります。
立地条件・周辺環境
駅や商業施設、学校、病院、公園など生活利便施設へのアクセスのよさは、査定価格を左右する重要な要素です。地域によりますが、一般的に駅から徒歩10分以内は高評価され、徒歩15分を超えると価格が下がる傾向があります。また、周辺に嫌悪施設（墓地、廃棄物処理場など）がある場合は、価格が大幅に下がることもあるでしょう。
また、治安のよさや街の将来性も査定時に考慮されるため、地域の評判も重要ポイントです。
間取りの使いやすさ
意外と見落とされがちですが、間取りの使いやすさも重視される点です。南向きリビング、収納の多さ、家族それぞれの個室がある間取りなど、生活しやすい設計は高く評価されます。反対に動線が悪く、無駄なスペースが多い間取りは査定価格が下がりやすくなります。
法律上の制限と規制
不動産にはさまざまな法律上の制限があり、これが査定価格に影響を与えることがあります。用途地域によって建てられる建物の種類や高さ、建ぺい率・容積率による建築制限があるためです。
特に古い建物では現行の法律に適合しない「既存不適格物件」になっていることもあり、売却時に不利な場合もあるでしょう。
近隣の売却事例・販売状況
不動産査定では、近隣の売却実績や販売状況が重要な参考指標として使われます。同じエリアで似た条件の物件が高値で売れていれば、あなたの不動産の査定価格も上がる可能性があります。逆に周辺に売れ残っている物件が多い場合は、市場動向を考慮して査定価格が抑えられるでしょう。
査定価格を算出する3つの計算方法
不動産の査定価格は、主に3つの計算方法を使って算出されます。それぞれの方法には特徴があり、物件の種類や目的によって使い分けられています。
- 原価法
- 取引事例比較法
- 収益還元法
売却を検討するときは、これらの計算方法の基本を知っておくと、査定価格の妥当性を判断する手助けになるでしょう。
原価法
原価法は、「いま同じ建物を建てるといくらかかるか」という再調達価格から、経年劣化による価値の減少分を差し引いて算出する方法です。主に戸建て住宅の評価に使用され、建物の構造や築年数をもとに価値を算定します。
ただし、土地は原価法で価格を割り出すことが難しいため、路線価や公示価格を参考に計算するのが一般的です。
取引事例比較法
取引事例比較法は、近隣の類似物件の取引価格を参考にして査定価格を算出する方法です。主にマンションや土地の評価に使用され、実際の市場動向を反映した査定方法といえます。
「同じマンションの別の部屋が、3,500万円で売れた」という事例があれば、階数や向き、間取りの違いを考慮して価格を調整します。参照する取引事例の選択が査定精度を左右するため、不動産会社の持つデータの量や担当者の経験が重要になるでしょう。
収益還元法
収益還元法は不動産から得られる将来の収益を、現在の価値に換算して査定価格を算出する方法です。主にアパートやマンション、オフィスビルなどの収益物件の評価に使用されます。基本的な計算式は、次のとおりです。
還元利回り（キャップレート）は投資額に対して、期待される年間の収益率のことになります。
不動産売却では複数の計算方法を組み合わせて査定価格が決まるため、不動産査定書でその根拠を確認することが大切です。
注意！売却で重要なのは査定価格ではない
不動産売却では「査定価格＝実際の売却価格」と多くの人が誤解しています。しかし、いくら高い査定価格が出ても、最終的な売却価格は買主との売買で成立した金額です。査定価格はあくまで「売り出し価格を決めるための目安」に過ぎません。
大切なのは、査定価格をもとに効果的な売却戦略を立て、実際の成約価格を最大化することです。ここからは、不動産の高額売却を実現するためのポイントを3つ見ていきましょう。
高く売れる不動産会社選び
まずは、売却力のある不動産会社を選ぶことです。高く売れる会社を見極めるポイントは次のとおりです。
- 地域での売却実績や取扱い数が多い
- 営業担当者に経験と知識、資格がある
- 不動産広告の質が高い（写真撮影、広告文の魅力度）
- WebサイトやSNSなどで情報を発信している
また、販売戦略や計画についても具体的に説明してくれる会社は、売却への意欲が高く信頼できるといえます。
物件の魅力を最大化する準備
実際の売却に向けて、不動産の魅力を最大化する準備が重要です。第一印象が売却価格を左右するため、次のポイントに注目して準備を進めましょう。
- 徹底的な清掃（特に水回りや壁紙の汚れ）
- 不要な荷物の整理や収納（家を広く見せる）
- 小さな修繕の実施（壁の傷、ドアのきしみなど）
- 庭や玄関まわりの手入れ（第一印象をアップ）
- 採光を確保（カーテンを開け、明るい印象に）
- 生活感の適度な排除（個人的な写真や趣味の品物を片づける）
また、物件の優れた点を伝えるための資料や写真を用意しておくと、売却活動に役立ちます。
市場動向を見極めた売却タイミング
不動産売却の成否は、市場のタイミングを見極めることでも変わります。高値売却を目指すなら、次のポイントに注意しましょう。
- 引っ越しシーズン（1〜3月は転勤や入学で住み替え需要が高まる）
- 競合物件の状況（同エリアの類似物件が少ない時期）
- 地域の開発計画（大型施設開業の発表後）
- リフォーム補助金などの実施時期（国や自治体の制度発表後）
なかでも競合物件の状況は、影響度が強いため注意が必要です。同じマンションや近隣エリアで多くの物件が売りに出ていると、買主は比較して条件のよい物件を選ぶため、価格競争が起きやすくなります。
最初は一括査定サイトを利用するとスムーズ
不動産の査定は、複数の不動産会社へ依頼することが基本です。1社だけだと正確な金額を示しているかわからないため、複数の不動産会社へ査定を依頼することで、おおよその相場をつかめるようになります。
一括査定サイトの「リビンマッチ」を利用すると、1回だけの入力で複数の不動産会社へまとめて査定を依頼できます。ご利用は無料です。売却を考えているなら、早い段階で不動産の価値を調べて、今後の売却計画を立てましょう。
不動産売却の査定に関するよくある質問
- 査定を受けるにはどんな準備が必要？
- 物件の基本情報（所在地・面積・間取り・築年数など）を整理しておくとスムーズです。訪問査定では権利証や登記簿謄本、固定資産税納税通知書、間取り図、土地の測量図といった書類があると、精度の高い査定が可能になります。
- 査定価格と実際の売却価格は違う？
- 査定価格はあくまで「売り出し価格の参考」であり、実際の売却価格は買主との交渉により決まります。高い査定額が出たとしても、その金額で確実に売れるとは限りません。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
