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家が老朽化する原因と防止策！耐用年数や倒壊のリスクから考える今後の対応
建物は日々雨や風にさらされているため、年数が経過すると、外壁や屋根の損傷や土台そのものが劣化してきます。
そのため老朽化した家は、正しい維持管理やメンテナンスを実施していなければ、最悪の場合倒壊するおそれもあります。
本記事では家が老朽化する原因と防止策を紹介します。また、老朽化した家の対処法についても必ず確認しておきましょう。
もくじ
危険！老朽化した家はどんな状態？
そもそも家はどれくらいの期間が経過すると、老朽化してしまうのでしょうか。老朽化した家の状態を理解しておき、リスクを回避することが重要です。
老朽化の定義とは
建物の老朽化とは、経年劣化や維持管理不足により損傷が激しく、そのままでは住み続けることが難しい状態を指します。
つまり、田舎で見かける古民家と称される古い建物でも、人が住んでいる場合は本来、老朽化した家と定義されません。
しかし現在では、その定義もアップデートされており「老朽化＝年数が経過して人が手を加える必要がある建物」が一般的となりつつあります。
これは実際に、損傷が激しく居住が難しい状態でも、多くの人が住んでいることが要因と考えられています。
法定耐用年数から考える家の老朽化
家の老朽化とは何年目からを指すのでしょうか。
ひとつの目安として、法定耐用年数があります。この法定耐用年数は財務省令により定められた建物などの耐用年数で、その期間については費用計上ができるというものです。
法定耐用年数はあくまでも税金の計算などで使われるため、その期間が過ぎたからといって、建物がすぐに使えなくなるわけではありません。老朽化という観点から見ると、法定耐用年数は「一般的に壊れることなく、これぐらいは使用できるであろう」参考となる年数を示しています。
| 建物の構造 | 自宅として使用する場合の耐用年数（年） |
|---|---|
| 鉄骨鉄筋コンクリート造 | 47 |
| 鉄筋コンクリート造 | 47 |
| 鉄骨造（骨格材の厚さが4ミリを超える） | 34 |
| 鉄骨造（骨格材の厚さが3～4ミリ） | 27 |
| 鉄骨造（骨格材の厚さが3ミリ以下） | 19 |
| 木造 | 22 |
参考：東京都主税局「償却資産の評価に用いる耐用年数」
法定耐用年数が経過した＝老朽化とはいえませんが、リフォームやリノベーションを検討するタイミングであり、資産価値を守るために知っておくべきひとつの基準です。
最悪の場合は家の倒壊につながる
倒壊した家
築年数の経過が、そのまま家の倒壊につながるとは限りませんが、以下の場合は危険だといえるでしょう。
- 建物の傾斜が目視で確認できたり、生活の中で感じたりする
- 建物の基礎と土台、壁と柱や窓に隙間がある
- シロアリが発生して被害を受けている
- 歩くだけで床がきしんだり沈んだりする
こういった症状が見受けられる場合は、すぐに避難し、専門家に相談しましょう。
特に床がきしむという症状は老朽化による倒壊の前兆なのか、または気温差などによるフローリングの伸縮によるものなのか判断がつきにくく、対応が遅れやすいです。
少しでも違和感を覚えたら、専門家に判断してもらうと安心でしょう。
家が老朽化する原因と防止策
空き家になると老朽化が一気に進むケースがありますが、これは日常的な維持管理が行われなくなったことが大きな要因です。
家の老朽化を完全に防止することは、難しいかもしれません。しかし人間と同じで、日々のメンテナンスを意識すれば、老朽化（老化）を遅らせることは十分に可能です。
しっかりと老朽化する原因を理解して、老朽化を遅延できるようにしましょう。
換気と清掃はこまめに行う
建物の老朽化を防止するための基本は、換気と清掃です。
建物が傷む大きな要因は湿気です。適切な湿度を保てず、空気と湿気がこもった状態になると、建物の基礎である木材が不必要に水分を吸収してしまいます。その水分は外に存在する樹木などと違って太陽を浴びることがないため、蒸発するのを待つしかありません。
しかし、建物の構造を支える木材から水分が蒸発するより、カビが発生する速度のほうが早いため、木材そのものを腐らせてしまいます。
加湿器の過剰使用は危険
湿気は建物にとって天敵ですが、 何気なく使用している加湿器が、使用方法によっては老朽化の原因となりかねません。
加湿器は適切な湿度を保つ分には、建物にもまったく問題がありません。むしろ健康的な生活のために、室内の湿度は約60%で保つことが理想とされています 。
しかし乾燥が気になる季節などに加湿器を一晩中作動させると、湿度が高くなりすぎて建物全体が過剰に水分を含み、カビの温床となります。
庭は計画的に設計しよう
マイホーム購入時に大きな庭にあこがれる人も多いですが、庭は維持管理を怠ると老朽化の要因となるひとつです。
庭に樹木を植える場合は、特に注意が必要です。樹木の根っこは目に見えないため、知らない間に建物の下に伸びて、基礎や土台に影響を与えるおそれがあります。
また排水管に伸びた枝や葉っぱ、根っこが詰まって破損するケースもあります。
庭のメンテナンスを定期的に行うことは、結果として建物を長く使用することにつながります。
維持管理は最大の老朽化対策！
老朽化対策としてもっとも効果があるのは、日常的な維持管理です。
決して大きなリフォームや修繕工事を検討するだけが、老朽化対策ではありません。もちろん倒壊の危険がある場合は修繕工事が必要ですが、大切なのは毎日の積み重ねです。
老朽化した家は早期処分がおすすめ！
老朽化してしまった、もしくは老朽化するおそれのある家は、早々に売却するのが理想です。
近年は、放置される空き家が問題となっており、今後さらに増加すると予測されています。そのため老朽化した住宅の総数が増加して処分が難しくなるかもしれません。
処分に困る事態になる前に、できるだけ早い段階で不動産会社に相談することをおすすめします。
早期処分をおすすめする理由
2015年2月に施行された空家等対策の推進に関する特別措置法により、地方公共団体が倒壊の危険性など問題があると判断した空き家を特定空き家と認定することになりました。
特定空き家に認定されると、その家は住宅用地の特例の対象外になります。つまり、固定資産税の優遇がなくなり、税金が何倍にもなるおそれがあるということです。
老朽化した建物は、倒壊など安全上に問題があることが多いです。そのため、この特定空き家に認定される可能性は極めて高いといえるでしょう。
老朽化した家にいまは住んでいる場合でも、安全面や今後のリスクを考慮して、早めに処分を検討しましょう。
老朽化した家の売買に慣れた不動産会社が増えている
国土交通省の「空き家の現状と課題」によると、1988年に400万戸以下であった空き家が、2018年には849万戸と2倍以上に増えています。今後も空き家は増加していくと考えられます。
そのため老朽化した家の取り扱いに精通した不動産会社などの専門家が増加しているといえます。
家の状態によっては、建物を解体してから更地として売却する必要があるかもしれません。しかしその判断を、専門知識があまりない一般の人が行うのはハードルが高いです。
いまは安心して老朽化した家の売却を専門家に任せられる環境が整っているタイミングといえるでしょう。
まずは一括査定サイトで資産価値を確認しよう
老朽化した建物を処分する際は、信頼のおける不動産会社や担当者に相談することが重要です。
まずは老朽化した、もしくは老朽化するおそれのある家の査定を不動産会社に依頼して、以下のポイントを確認しましょう。
- どの程度の資産価値があるのか
- 売却することは可能なのか
またその際は、一括査定サイトの「リビンマッチ」を活用しましょう。リビンマッチはインターネットで手軽に複数の不動産会社に査定依頼ができる無料のサービスです。
できるだけ老朽化を防止して正常な状態を長く保ちつつ、老朽化する前に不動産会社に相談して処分すれば、負担が少ないでしょう。
まずはリビンマッチでいまの家の状態を確認しましょう。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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