リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）
投資マンションが売却できない。売れない理由6つと対策5つを紹介
投資マンションを購入したはよいものの、期待していたよりもインカムゲイン（家賃収入）が得られず売却してしまいたいという方、キャピタルゲイン（売却益）を期待して購入したのに売れずに困っている、という方はいらっしゃらないでしょうか。
実際、
本記事では、赤字で損をしないために投資マンションが売却できない理由と売りづらいときはどうしたらよいのか、売却するための対策を紹介します。
もくじ
投資マンションが売却できない理由
投資マンションが売却できない理由は、次のとおりです。
- サブリースである
- 売却相手が限られている
- オーバーローンである
- 価格が相場より高い
- 売却のタイミングが悪い
- 広告を出す不動産会社に問題がある
サブリースである
サブリースとは、オーナーが所有するマンションをサブリース会社が一括で借り上げて、入居者に転貸する運営方式のことです。オーナーは入居者の有無にかかわらず家賃を得られます。
サブリース契約は空室リスクがないメリットがありますが、満室時の家賃収入は相場より安くります。賃料相場が安くなると、売却価格によっては利回りが悪くなります。
投資マンションとして購入するには割高感を感じられるので、売却できない理由となります。
サブリースを解約する方法もありますが、借地借家法によりオーナー都合での解約は難しいのが現状です。生活維持のために売却が必要、といった正当事由が求められるためです。
売却相手が限られている
近年は投資マンションを購入して年金代わりに収益を得たい、と考える人も増えていますが、まだまだ少数派です。投資マンションの場合、売却相手が不動産投資家などに限られてしまう点も売却しにくい理由といえるでしょう。
また、不動産投資家が投資マンションを購入する最大の目的は、利回りがよく資産価値が高い投資マンションを購入して利益を出すことです。
- 土地が有効活用できていない
- 利回りが悪い
- 資産価値が低い
上記のように条件が悪いマンションは手が出しにくいため、購入を控える方は多いでしょう。
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オーバーローンである
オーバーローンである場合もマンションを売却しにくい要因のひとつです。オーバーローンとは、マンションを売却してもローンの残債が完済できない状態を指します。
マンションを売却してもローンの残債が完済できないため、オーバーローンを解消するくらいの高額な売り出し価格を設定せざるを得ません。高額な投資マンションを買いたがる人は少ないため、オーバーローンである投資マンションは売りにくいでしょう。
価格が相場より高い
売れない理由の大きな要因として挙げられるのが、相場より売り出し価格が高いことです。売主であるオーナーは、少しでも高い金額で売却して収益を得たいと考えているでしょう。
しかし、買主である不動産投資家などは利回りが少しでも高くなるように、安い金額で購入したいと考えている方が大半です。売主の意向を大きく反映した、相場より高い金額で募集してしまうと買主のニーズに合わず、なかなか売却できないおそれがあります。
一般的にマンションなどの不動産は、築年数やエリアの相場を踏まえ、価格を決定します。相場があまりわからない場合や、前述した売主の意向が強い価格設定だと、売却できない原因となるでしょう。
築年数やエリア相場をきちんと把握したうえで適正な価格を算出し、売却する必要があります。適正な価格を算出するうえで、近年利用されているのが一括査定サイトです。一括査定サイトは、インターネット上で不動産に関する情報を入力すると、複数の不動産会社に査定をしてもらえるサービスです。
複数の査定結果を確認することで相場が把握でき、適正な売却価格を算出しやすくなります。相場より高い価格が理由で売却できないケースが多いので、不動産一括査定サイトなどを利用した価格設定が必要になるでしょう。
売却のタイミングが悪い
マンションなどの不動産売却は、売却しやすい時期と売却しにくい時期があります。マンションの売却は、引っ越しの時期が大きく影響します。
一般的に、引っ越しなどが多い2月や3月は入居が決まりやすいので比較的売却しやすい時期です。引っ越しが少ない5月や8月などは入居希望者が少ないため売却しにくくなります。売却しやすい時期を狙って募集を開始しましょう。
広告を出す不動産会社に問題がある
マンションを売却する際、一般的には不動産会社と売却に関する媒介契約を締結したうえで、仲介手数料を報酬に不動産会社に募集や契約のやり取りを任せます。
しかし、不動産会社が打ち出す広告がニーズに合っていない場合や、売却の実績が少なくスキルが足りない場合は、なかなか売却できません。マンションの売却において不動産会社の存在は大きく、依頼先によって売却が完了する時期は大きく異なります。
基本的に、不動産会社にマンション売却を任せる媒介契約は3カ月が契約期限です。3カ月が経過してもまったく売却できないため、別の不動産会社に依頼したらすぐに売却できた、といった事例もあることから、不動産会社の力が非常に重要なことがわかります。
依頼する不動産会社のスキルも売れない理由の要因となり得るでしょう。
買主が決まらない投資マンションを売却する方法
ここまでは、投資マンションの売却できない理由を6つ紹介しました。売却しにくい投資マンションでも工夫次第で売却できます。
ここからは、買主が決まらない投資マンションを売却する方法について詳しく解説します。
オーバーローンならアンダーローンにする
売却しにくい理由のひとつにオーバーローンである点を前述しました。オーバーローンである場合は所有を続けて、アンダーローンになったあとに売却する方法があります。
アンダーローンとは、不動産の売却代金でローンの残債が完済できる状態のことです。アンダーローンにすると適正価格で売却することが可能となり、売却しやすくなります。家賃収入が赤字でなければ、アンダーローンになるまで残債を払い続けたあとに、売却するとよいでしょう。
空室を埋める
売却しようとしている投資マンションが空室の場合、不動産投資家が購入したとしても空室が埋まるまで家賃収入が入りません。そのため、購入希望者は空室が埋まるまで購入を控えてしまうケースが多いです。
空室が埋まった状態だと投資マンションを購入後、すぐに家賃収入が入りますので購入希望者も増え、売却しやすくなるでしょう。
外国人に売る
投資マンションが売却しにくい理由として、購入者が不動産投資家などに限られる点を前述しました。近年、日本国内の不動産売買市場において外国人投資家の購入が増えています。
「円安の影響を受けて不動産が安く購入できる」「海外の不動産に比べると利回りが高い」といった理由から、外国人投資家が好んで日本の不動産を購入しているのが現状です。
外国人投資家までターゲット層を広げると、購入希望者が増える可能性が高まります。
不動産会社を変える
投資マンションは、不動産会社のスキルによって売却できる時期が大きく異なります。売却する投資マンションの魅力を十分に反映した広告ではない場合や、募集広告を出している先が多くない場合などはなかなか売却できません。
一般的に投資マンションの売却を不動産会社に依頼する場合、媒介契約を締結し、3カ月間の契約期間があります。不動産会社の動きに満足できていない場合は、契約期間を過ぎた際に不動産会社を変更すると売却できることがありますので検討しましょう。
売却する時期を検討する
売却しにくい理由で述べましたが投資マンションなどは、入居が入りやすい時期に売却しやすい傾向にあります。2月や3月は入居の動きが多く、逆に4月や8月はあまり多くありません。
4月に売却しようとしても、空室が目立つ場合は入居が入らず、さらに売却しにくくなってしまいます。2月や3月に売却できるようにスケジュールを調整し売買市場に出すと、売却しやすくなるといえるでしょう。
売却できないならリビンマッチを使おう
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完全無料ですので、ぜひリビンマッチを使って投資マンションの売却に強い会社に売却の手助けをしてもらいましょう。
投資マンションが売却できないときに、よくある質問
- 投資マンションが売却できない理由は？
- 「サブリースである」「売却相手が限られている」「オーバーローンである」「価格が相場より高い」「売却のタイミングが悪い」「広告を出す不動産会社に問題がある」といった理由が考えられます。
- 買主が決まらない投資マンションを売却する方法は？
- 「オーバーローンならアンダーローンにする」「マンションが空室の場合は、空室を埋める」「外国人投資家に売る」「不動産会社を変える」「売却する時期を検討する」といった方法があります。
