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【最新】マンションの価格は下がる？中古マンション価格の今後を徹底予測
マンションを所有されている方の中には、いつかは売却して別の場所に住みたい、とお考えの方も多いでしょう。
売却するなら、マンションの値段が高いうちに売りたいところですが、今後マンションの値段は下がってしまうのでしょうか。本記事では、マンションバブルがいつまで続くのか、いつ頃売るのがベストなのか、最新データをもとに徹底予測します。
マンションの値段が高いうちに売却したいとお考えの方は、ぜひ参考になさってください。
マンション価格は、すぐには下がらない可能性が高い
今後2024年〜2025年は次の要因から、マンション価格が下がらない可能性が高いでしょう。
- マンションの購入価格が上昇している
- 物価高が不動産価格の上昇を後押ししている
- インフレ（インフレーション）対策として需要がある
以下では2024年〜2025年はマンション価格が下がらないとされる要因について、詳しく解説します。
マンションの購入価格が上昇している
過去のデータを確認すると、マンションの購入価格が上昇していることがわかります。
2012年以降からマンション価格指数は上昇し続けている
国土交通省によると、マンションの不動産価格指数は多少の上下はあるものの、2012年頃から上昇し続けています。
令和5年12月・第4四半期分の不動産価格指数（令和6年3月29日公表）
画像引用：国土交通省「不動産価格指数（住宅）（令和５年１２月分・季節調整値）」
2021年に開催された東京オリンピック以降は不動産価格が下がることが懸念されていましたが、予想に反してオリンピック開催以降も不動産価格が上昇しています。
また、2019年以降は新型コロナウイルス感染拡大の影響で日本経済に大きなダメージを与えましたが、不動産指数はそれでも伸び続けているという状況です。
パンデミックを乗り越え日本の経済活動が再開されたことにより、今後2〜3年は引き続き不動産価格指数が伸びることが期待されています。
マンションを所有されている方は、2024年〜2025年以内に売却を検討されるとよいかもしれません。
マンションの購入価格に対する年収倍率も増加している
国土交通省の調査によると2015年〜2018年の4年間で、マンションの購入価格が1〜2割上昇しています。
具体的には、分譲マンションの購入価格は約14.2％増加しています。中古マンションの場合だと、購入価格が約22.9％増加している状況です。
また、マンションの購入価格に対する年収倍率も増加しており、分譲マンションの購入価格は2015年で年収の約5.2倍でしたが、2018年には年収の約5.6倍となっています。
| 年 | 購入価格（円） | 年収倍率（倍） |
|---|---|---|
| 2015 | 3,903 | 5.20 |
| 2018 | 4,577 | 5.59 |
参考：国土交通省「令和元年度 住宅市場動向調査 報告書（修正後）」
中古マンションの購入価格は、2015年で年収の約3.4倍だったのが、2018年には年収の約4倍に増加しました。
| 年 | 購入価格（円） | 年収倍率（倍） |
|---|---|---|
| 2015 | 2,234 | 3.36 |
| 2018 | 2,819 | 3.94 |
参考：国土交通省「令和元年度 住宅市場動向調査 報告書（修正後）」
物価高が不動産価格の上昇を後押ししている
総務省統計局の「2020年基準 消費者物価指数 全国 2023年度（令和5年度）平均」によると、2023年度の消費者物価指数（総合）は前年度と比べ3％上昇しています。実生活において、モノの値段が上がり続けている現状は、多くの方が実感しているのではないでしょうか。
モノの値段が上がり、お金の価値が下がるインフレ時は、不動産価格が上昇する傾向にあります。なぜなら、不動産もモノの一種とされているからです。そのため、物価が上昇しつづけている局面において、不動産価格も押し上げられる傾向にあります。
インフレ対策として需要がある
インフレによりお金の価値が下がると、資産を守ったり増やしたりするために不動産投資に取り組む人が増える傾向にあります。
なぜなら、現物である不動産に投資すると価格が大幅に下落するリスクが低い、といわれているうえに、インフレに伴って家賃収入や売却益が上昇するからです。
また、不動産価格は物価だけでなく、需要と供給のバランスにも影響を受けます。具体的には、需要が高まると価格が上昇しやすいといわれています。
そのため、インフレの影響で不動産を購入しようとする人が増えている状況下では、不動産価格が上昇しやすいといえるでしょう。
不動産自体に問題があれば、マンションの価格は下がる
マンションの価格は、すぐには下がらない可能性が高いとお伝えしました。しかし、下記のように不動産自体に問題が生じると、マンションの価格が下がりやすいです。
- 築年数が古い
- 欠陥がある
- 周辺環境の変化
- 災害による被害
築年数が古い
築年数が古くなるほど、マンションの価格は下がる傾向にあります。
公益財団法人 東日本不動産流通機構「築年数から見た不動産流通市場（2021年）」の調査によると、首都圏の築25年以下の中古マンションは需要がありますが、築26年を超えると需要が少なくなり価格が著しく下落します。
欠陥がある
マンションに欠陥や不具合が生じていると、売却の成約率が低下します。
共用部分や外壁などは、大規模修繕により経年劣化による不具合が解消されやすいですが、住居においては欠陥を解消するためのリフォームやリノベーションが必要なケースがあります。
周辺環境の変化
周辺環境の変化は、不動産価格に大きな影響を及ぼします。周辺環境は生活の利便性に大きく関わるものの個人で変えるのが難しいため、マンションを購入する際に周辺環境を重視する人が多いです。
たとえば、マンションの目の前に別の物件が建ち日当たりが悪くなったり、近所の買い物施設が移転し不便になったりすると買い手がつきにくくなり、マンションの価格を下げざるを得なくなります。
災害による被害
災害により被害が生じると、マンションの価値が下落して価格が下がる傾向にあります。
たとえ、マンションの外観に被害が確認できなくとも、災害が起こったことで壁の内部など「見えない箇所に被害が生じているかもしれない」と不安になり、購入を控える人が増えやすいためです。
また、マンションが建っている場所が土砂災害や津波、高潮などによる災害危険区域に指定されている場合、不動産価格が下がりやすくなっています。
マンション売却は早めに！その理由とは
マンション売却は早めがよい理由は、以下のとおりです。
- 金利上昇の影響で、地方や郊外のマンション需要が低下しやすい
- 数年過ぎたら売却価格が下がるおそれがある
- 人口が減少している
- 大規模修繕中は売却の成約率が低下しやすい
金利上昇の影響で、地方や郊外のマンション需要が低下しやすい
マイナス金利が解除され金利が上昇すると、住宅ローンを利用する場合の総返済額が増えます。そのため、「金利が上がったタイミングで購入するのは損ではないか」と考える人が増えるでしょう。
地方や郊外は都心部に比べて価格が安い傾向にあるため、予算が限られた人でも低金利時に購入しやすくなっていました。しかし、金利上昇によってその恩恵を受けられなくなると、予算の少ない人は地方・郊外の安価なマンションであっても、ローンの負担を理由に購入をやめてしまうリスクがあります。
一方、予算に余裕がある人は投資目的なども考え、需要の高い都心部のマンションを選びがちです。そのため、金利上昇の影響を受けにくいと考えられています。
つまり、金利上昇は地方・郊外のマンション需要低下につながるリスクがあり、一方で都心部のマンション需要にはあまり影響がないと予想されます。
数年過ぎたら売却価格が下がるおそれがある
マンションは経年劣化により、売却価格や成約率が下がりやすい傾向にあります。
公益財団法人 東日本不動産流通機構「築年数から見た不動産流通市場（2021年）」の調査によると、売却成約率がもっとも高い築年数は6年〜10年となっており、築年数が経過するほど売却価格と成約率が低下しやすくなっています。
売却益を期待するのであれば、築年数が増す前にマンションの売却を検討するとよいでしょう。
数年過ぎたら売却価格が下がるおそれがある
マンションは経年劣化により、売却価格や成約率が下がりやすい傾向にあります。
公益財団法人 東日本不動産流通機構「築年数から見た不動産流通市場（2021年）」の調査によると、売却成約率がもっとも高い築年数は6年〜10年となっており、築年数が経過するほど売却価格と成約率が低下しやすくなっています。
売却益を期待するのであれば、築年数が増す前にマンションの売却を検討するとよいでしょう。
人口が減少している
総務省統計局の人口統計によると、2021年に人口がわずかに増加したのは沖縄県のみとなっており、それ以外の46都道府県の人口は減少しています。
厚生労働省の令和2年版厚生労働白書によると、人口減少に伴う変化により、転居を検討する理由となる第1位は「日常的な買い物が遠くなる」ことでした。
人口減少により生活の利便性が低下すると、住みやすい地域へ転居する人が増える傾向にあるため、その地域の人口減少がさらに進みマンションを売却しにくくなるおそれがあります。
大規模修繕中は売却の成約率が低下しやすい
大規模修繕中は、マンション売却の成約率が低下する傾向にあります。
なぜなら、大規模修繕中は足場が組まれ養生シートで覆われるため、マンションの外観や室内からの風景を外から確認しづらくなるからです。
また、大規模修繕中は粉じんや塗料の飛散、騒音の防止のために、マンションの外壁を養生シートで覆うため、室内の日当たりに影響します。
マンションの購入を検討している人が内覧に訪れた際に本来の状況を確認できず、そこで生活するイメージがしにくくなるため成約率が低下する要因となるでしょう。
大規模修繕の期間は数カ月〜数年とマンションの規模によって異なるため、売却を希望する時期と大規模修繕が行われる期間が被らないように事前に調べておくといいでしょう。
マンションの価格が気になるなら、リビンマッチを利用しよう
中古マンションを売却予定なら、マンション価格が下がらないとされている2025年くらいまでに売却するのがオススメです。
また、先述したとおり売却価格は建物の状況により、すぐに変動してしまいます。築年数が経過しすぎたり、周辺に高いビルが建って日当たりが悪くなれば、国の情勢に関わらず売却価格が下がってしまいます。
まずは、現在のマンションの価値を不動産の一括査定サイト「リビンマッチ」を使って、確認してみましょう。リビンマッチは、売却したいマンションの情報を入力すると、お住まいの立地条件などから最適な不動産会社数社の見積もり価格を一覧で確認できます。
マンションをいま売却するとしたらいくらになって、将来何年後に売却するとしたらいくらになるのか、査定してもらった会社の中で気になる不動産会社があれば、ぜひ相談してみてください。
できるだけ高値で売却できるタイミングを狙って、査定額の高い会社にマンションを売却してもらいましょう。
マンション価格に関する質問
- 2024年現在マンションの価格は上がっているけど、いつか下がる？
- 2025年頃までマンションの価格は下がらない可能性が高いです。国土交通省などの最新データによると、マンションの購入価格が上昇している、物価高が不動産価格の上昇を後押ししている、インフレ対策として需要がある、といえるためです。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
