リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）が運営するサービスです 証券コード：4445
【2026年最新】マンション価格は下がる？中古マンション価格の今後を徹底予測
マンションを所有されている方の中には、いつかは売却して別の場所に住みたい、とお考えの方もいるでしょう。
売却するなら、マンションの値段が高いうちに売りたいところです。しかし、市場の状況によっては、マンションの値段は下がってしまうおそれがあります。本記事では、マンションバブルがいつまで続くのか、いつ頃売るのがベストなのか、最新データをもとに徹底予測します。
マンションの値段が高いうちに売却したいとお考えの方は、ぜひ参考になさってください。
もくじ
マンション価格は、すぐには下がらない可能性が高い
今後2026〜2028年は次の要因から、マンション価格が下がらない可能性が高いでしょう。
- 2012年以降からマンション価格指数は上昇し続けている
- 物価高が不動産価格の上昇を後押ししている
- インフレ（インフレーション）対策として需要がある
以下では、マンション価格が下がらないとされる要因について、詳しく解説します。
2012年以降からマンション価格指数は上昇し続けている
国土交通省によると、マンションの不動産価格指数は多少の上下はあるものの、2012年頃から上昇し続けています。
画像引用：国土交通省「不動産価格指数」
国土交通省が公表しているデータによると、マンションの不動産価格指数は多少の上下はあるものの、2012年頃から上昇し続けています。
2021年に開催された東京オリンピック以降、不動産価格が下がることが懸念されていました。しかし、予想に反してその後も不動産価格は上昇を続けています。
2019年以降は新型コロナウイルス感染拡大の影響で、日本経済は大きなダメージを受けましたが、不動産価格指数では大きな影響は見られません。コロナウイルス流行の規制から経済活動が完全に再開されたことにより、引き続き不動産価格は高水準を維持することが期待されています。
とはいえ、今後も同じペースで価格が上がり続ける保証はないため、マンションを所有されている方は、2026〜2028年以内に売却を検討されるとよいかもしれません。
物価高が不動産価格の上昇を後押ししている
総務省統計局の「2020年基準 消費者物価指数 全国 2026年（令和8年）2月分」では、2026年度の消費者物価指数（物価の変動指数）が、前年同月と比べて1.3%上昇しています。実生活において、モノの値段が上がり続けている現状は、多くの方が実感しているのではないでしょうか。
モノの値段が上がり、お金の価値が下がるインフレ時は、不動産価格が上昇する傾向にあります。なぜなら、不動産もモノの一種とされているからです。そのため、物価上昇が続いている局面において、不動産価格も押し上げられる傾向にあります。
参考：独立行政法人 労働政策研究・研修機構「物価」
インフレ対策として需要がある
インフレによりお金の価値が下がると、資産を守ったり増やしたりするために不動産投資に取り組む人が増える傾向にあります。
なぜなら、現物である不動産に投資すると価格が大幅に下落するリスクが低い、といわれているうえに、インフレに伴って家賃収入や売却益が上昇するからです。
また、不動産価格は物価だけでなく、需要と供給のバランスにも影響を受けます。具体的には、需要が高まると価格が上昇する可能性があるからです。
そのため、インフレの影響で不動産を購入しようとする人が増えている状況下では、不動産価格が上昇しやすいといえるでしょう。
物件に問題があればマンションの価格は下がる
マンションの価格は、すぐには下がらない可能性が高いとお伝えしました。しかし、下記のように不動産自体に問題が生じると、マンションの価格が下がりやすくなります。
- 築年数が古い
- 欠陥がある
- 周辺環境の変化
- 災害による被害
価格が下がる原因について詳しく解説します。
築年数が古い
築年数が古くなるほど、マンションの価格は下がる傾向にあります。
公益財団法人 東日本不動産流通機構の「築年数から見た不動産流通市場（2025年）」を確認すると、首都圏では築25年以下の中古マンションも需要があることがわかります。しかし、築21年を超えると成約価格が大きく下落し、特に築30年を超えると下落幅が顕著です。
画像引用：東日本不動産流通機構「築年数から見た不動産流通市場（2025年）」
欠陥がある
マンションに欠陥や不具合が生じると、売却の成約率が低下します。共用部分や外壁などは、管理組合やオーナーによる大規模修繕によって、経年劣化などの不具合は改善されることがあります。
一方、専有部分については、老朽化や設備の不具合を解消するために、自分でリフォームやリノベーションを行うケースがあります。
周辺環境の変化
周辺環境の変化は、不動産価格に大きな影響を及ぼします。周辺環境は生活の利便性に大きく関わるものであり、個人で変えるのが難しいため、マンションを購入する際に周辺環境を重視する人が多いのです。
たとえば、マンションの目の前に別の物件が建ち日当たりが悪くなったり、近所のスーパーが移転し不便になったりすると買い手がつきにくくなり、マンションの価格を下げざるを得なくなります。
災害による被害
災害により被害が生じると、マンションの価値が下落する傾向にあります。
マンションの外観では被害が確認できなくとも、壁の内部など「見えない箇所に被害が生じているかもしれない」と不安になり、購入を控える人が増えやすいためです。
また、マンションが建っている場所が土砂災害や津波、高潮などによる災害危険区域に指定されている場合、不動産価格が下がりやすくなっています。
参考：国土交通省「災害危険区域データ」
マンション売却は早めに！その理由とは
マンション売却は早めがよい理由は、以下のとおりです。
- 経済情勢の変化がマンション売却に大きく影響する
- 金利上昇の影響で、地方や郊外のマンション需要が低下しやすい
- 数年過ぎたら売却価格が下がるおそれがある
- 人口減少が進んでいる
- 大規模修繕中は売却の成約率が低下しやすい
経済情勢の変化がマンション売却に大きく影響する
国土交通省が公表している「住宅市場動向調査報告書」は、住宅取得にかかわる資金調達の状況などについてまとめた資料です。
令和6年度（2024年度）のデータを見ると、住宅の購入意欲は経済状況に左右されることがわかります。特に、「景気の先行きへの不安」や「家計収入の見通し」は、依然として住宅取得に与える影響が大きい項目となっています。
画像引用：国土交通省「住宅市場動向調査報告書」
2024年以降、日本銀行の政策金利引き上げに伴い、今後も物価高や金利上昇が続くことが予想されています。そのため、買い手の購入意欲や資金力が低下することも考えられるでしょう。そうなると、希望する価格でマンションを売却することが難しくなるかもしれません。
こうした経済的リスクを避けるためにも、市場の動きがまだ安定しているうちに、できるだけ早めに売却を検討するのが賢明なのです。
金利上昇の影響で、地方や郊外のマンション需要が低下しやすい
金利が上昇すると、住宅ローンの総返済額が増えます。そのため、「金利が上がったタイミングで購入するのは損ではないか」と考える人もいるでしょう。
地方や郊外にあるマンションは都心部に比べて価格が安い傾向にあるため、低金利時に購入しやすくなっていました。
しかし、金利上昇によってその恩恵を受けられなくなると、予算の少ない人は地方や郊外の安価なマンションであっても、ローンの負担を理由に購入をやめてしまうリスクがあります。
一方、予算に余裕がある人は投資目的なども考え、需要の高い都心部のマンションを選びがちです。そのため、金利上昇の影響を受けにくいと考えられています。
つまり、金利上昇は地方・郊外のマンション需要低下につながるリスクがあり、一方で都心部のマンション需要にはあまり影響がないと予想されます。
数年過ぎたら売却価格が下がるおそれがある
マンションは経年劣化により、売却価格や成約率が下がる傾向にあります。
公益財団法人 東日本不動産流通機構の「築年数から見た不動産流通市場（2025年）」によると、売却成約率がもっとも高い築年数は築11〜15年です。
また、築年数が経過するほど売却価格が低下しやすくなっています。特に築31年を超えると、成約価格は新築時の半分以下にまで下落するため、売り時を逃さないことが重要です。
売却益を期待するのであれば、築30年を超える前にマンションの売却を検討するとよいでしょう。
人口減少が進んでいる
総務省統計局の「人口推計（2025年（令和7年）10月1日現在）」によると、日本の総人口は1億2321万9,000人となっており、前年同月に比べて約58万人以上減少しています。
人口が減ると、地域の商業施設や医療・福祉サービスなどが縮小し、生活の利便性が低下するおそれがあります。その結果、より住みやすい地域へと引っ越す人が増え、さらにその地域の人口減少が加速する悪循環に陥りがちです。
このような地域では、将来的にマンションが売れにくくなるリスクが高いでしょう。
実際、国立社会保障・人口問題研究所のの「高齢者が将来の転居を志向する要因に関する研究」によると、高齢者が転居する理由として「住宅に関する理由」が最も多く挙げられています。
限界集落を抱えていたり、近くに介護施設が少なかったりする地域では、将来に不安を感じて転居を検討する方もいるでしょう。今後、人口減少が進みそうな地域にマンションをお持ちの方は、需要があるうちに早めに売却することをおすすめします。
大規模修繕中は売却の成約率が低下しやすい
大規模修繕中は、マンション売却の成約率が低下する可能性があります。なぜなら、大規模修繕中は足場が組まれ養生シートで覆われるため、マンションの外観や室内からの風景を外から確認しづらくなるからです。
また、粉じんや塗料の飛散、騒音の防止のために、マンションの外壁を養生シートで覆うことがあり、室内の日当たりに影響することがあります。
マンションの購入を検討している人が内覧に訪れた際に本来の状況を確認できず、そこで生活するイメージがしにくくなるため、成約率が低下する要因となるでしょう。
大規模修繕の期間は数カ月〜数年とマンションの規模によって異なるため、売却を希望する時期と大規模修繕が行われる期間が被らないように、事前に調べておくといいでしょう。
マンションの価格が気になるなら、リビンマッチを利用しよう
中古マンションを売却予定なら、マンション価格が下がりにくいとされている2028年くらいまでに売却するのがオススメです。
売却価格は建物の状況により、すぐに変動してしまいます。築30年を過ぎたり、周辺に高いビルが建って日当たりが悪くなったりすると、国の情勢に関わらず売却価格が下がるおそれがあります。
まずは、現在のマンションの価値を調べることが大切です。不動産の一括査定サイト「リビンマッチ」であれば、売却したいマンションの情報を入力すると、お住まいの立地条件などから最適な不動産会社を見つけられます。
マンションをいま売却するとしたらいくらになるのか、査定してもらった会社の中で気になる不動産会社があれば、ぜひ相談してみてください。できるだけ高値で売却できるタイミングを狙って、査定額の高い会社にマンションを売却してもらいましょう。
マンション価格に関する質問
- 現在マンションの価格は上がっているけど、いつか下がる？
- 2027年頃までマンションの価格は下がらない可能性が高いです。国土交通省などの最新データによると、マンションの購入価格が上昇している、物価高が不動産価格の上昇を後押ししている、インフレ対策として需要がある、といえるためです。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
誤字脱字や事実誤認などございましたら、ぜひともご指摘ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
