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- 住宅ローンの名義人が死亡したら返済はどうなる？相続時の手続きと活用方法も解説
住宅ローンの名義人が死亡すると、残っている債務はどうなるのでしょうか。結果からいうと、相続人が返済を続ける必要がある場合と、返済が不要な場合があります。
人が亡くなるときは突然訪れます。これまでやりくりしていた収支以外に、予想外の負債を抱えるのは厳しいでしょう。
ここでは住宅ローンの名義人が死亡したときの対応について詳しく紹介します。
もくじ
住宅ローンの名義人が死亡すると、残債は相続人全員の法定相続分に応じて承継されますが、必ずしも各相続人が返済するとは限りません。
亡くなった方（以下、被相続人とします）が団体信用生命保険に加入している場合は、金融機関に保険金が支払われて住宅ローンが完済されます。相続人は、住宅ローンのない家を相続します。
つまり、住宅ローンが残るかどうかは、被相続人が団体信用生命保険に加入しているかどうかに左右されます。必ず加入状況を確認しましょう。
被相続人が団体信用生命保険に加入していない場合は、住宅ローンの返済を引き継ぎます。預貯金などのプラスの財産で支払えるならともかく、マイナスになってしまう場合は相続を放棄するのも選択肢のひとつです。
相続放棄は、相続を知ってから3カ月以内に行う必要があります。
ただし、相続放棄をすると相続人ではなくなるため、住宅ローンだけではなく、プラスの財産も含めて相続分をすべて放棄することになります。そのため、実行するかどうかは慎重に決めましょう。
なお、住宅ローンの連帯保証人になっている場合、相続放棄をしても連帯保証人から抜けられません。うっかりしやすいので十分に注意しましょう。
親子または夫婦がペアローンを利用すると、住宅は共同名義（共有名義）で住宅ローンが2本になります。さらに、お互いがお互いの連帯保証人になるのがペアローンの特徴です。
ペアローンの一方が亡くなっても、他方が連帯保証人として亡くなった側の返済を続ける必要はありません。ペアローンでは、双方が団体信用生命保険に加入するので、亡くなった側の残債は保険金で完済されるためです。
残るのは亡くなっていない側の住宅ローンのみとなり、残された当事者はこれまでどおり自分の住宅ローンを返済していくだけです。
相続人が複数いる場合は、相続財産をどのように分け合うのか遺産分割協議で話し合います。相続人全員の合意さえあれば、特定の相続人に家を相続させ、合わせて住宅ローンを引き受けてもらえます。
しかし住宅ローンの残債は、被相続人が亡くなった時点で相続人全員が法定相続分に応じて承継します。そのため、遺産分割協議で住宅ローンの引受者を決めても金融機関には関係なく、各相続人は法定相続分に応じた債務を負います。
そこで、各相続人が負う債務を、特定の相続人が引き受けることについて、金融機関の承諾を得る必要があります。承諾が得られたら、特定の相続人が住宅ローンを返済して、ほかの相続人は債務から解放されます。
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住宅ローンの名義人が死亡した場合は、必ず金融機関に名義人が亡くなったことを連絡しましょう。そのあとの手続きは、団体信用生命保険の加入状況次第です。
必要な手続きは、以下の3つです。
保険金の請求手続きは、金融機関を通じて行います。保険会社への請求書は金融機関からもらえますので、死亡診断書（または死亡検案書）を用意しておきましょう。金融機関に保険金が支払われて住宅ローンが完済されるまで、通常約1カ月はかかります。
相続登記は、家の名義を被相続人から相続人に変更する手続きで、以下の書類や費用が必要です。
| 必要書類と費用 | 備考 |
|---|---|
| 登記申請書 | 法務局のホームページなどで入手 |
| 被相続人の戸籍謄本（除籍謄本） | 出生から死亡まで |
| 被相続人の住民票除票 | |
| 住宅を相続する相続人の住民票 | |
| 相続人全員の戸籍謄本 | |
| 遺産分割協議書 | 相続人全員の実印が押印されているもの |
| 相続人全員の印鑑登録証明書 | 遺産分割協議書に押印した実印の証明書 |
| 固定資産評価証明書 | 固定資産税納税通知書でも可 |
| 登録免許税 | 固定資産税評価額の0.4%の金額 |
抵当権抹消登記は、家に設定されている抵当権を消すための手続きです。抵当権が設定されているとは、住宅ローンの支払いができなくなったときのために担保にされている状態ということです。
住宅ローン完済後に、金融機関から届く書類などが必要です。
| 必要書類と費用 | 備考 |
|---|---|
| 登記申請書 | 法務局のホームページなどで入手 |
| 登記識別情報（登記済証） | 金融機関から受け取る |
| 弁済証書（解除証書） | |
| 金融機関の登記事項証明書 | |
| 委任状 | |
| 登録免許税 | 不動産1筆につき1,000円 |
登記申請は慣れていないと難しいため、司法書士に依頼する必要があるかもしれません。その際は、報酬として5～10万円がかかると考えておきましょう。
必要な手続きは、以下の3つです。
住宅ローンを引き受ける相続人を決めたら、その相続人を金融機関に承諾してもらいます。今後の住宅ローンを支払う立場になるため、金融機関が審査を行い、支払い能力などの要件を満たさないと承諾されません。
金融機関の承諾後、登記されている抵当権の債務者（被相続人）を、承諾された相続人へ変更する抵当権変更登記を行います。前提として相続登記が必要になるので、可能なら先に済ませておきましょう。なお、相続登記の必要書類は前述の表を参照してください。
抵当権変更登記は、金融機関が指定する司法書士へ委任することが多いでしょう。必要書類は司法書士から指示されますが、基本的に相続登記の必要書類でカバーできます。登録免許税は、不動産1筆につき1,000円です。
団体信用生命保険の保険金は、住宅ローンの残債分が金融機関へ直接支払われるため、相続税の課税対象とはなりません。
また、相続税は遺産の総額に対して課税額が決まります。相続税を計算するときの遺産総額からは、債務や葬式費用を差し引くことができます。
相続税を計算するときは、被相続人が残した借入金などの債務を遺産総額（相続時精算課税の適用を受ける贈与財産がある場合には、その価額を加算します。）から差し引くことができます。
しかし保険金によって完済された住宅ローンは、被相続人の債務とはみなされず、相続財産から控除できません。つまり、住宅ローンはなかったものとして相続税が計算されます。
一方で、相続人が住宅ローンを承継する場合は、相続財産から住宅ローンの残債を控除して、残りの財産を対象に相続税が計算されます。
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住宅ローンが、保険金や相続した財産で完済できるなら問題はありません。しかし、以下のような状態の場合は、積極的に家の活用を検討すべきでしょう。
住んでもいない家の住宅ローンを支払い続けるのは、誰でも精神的な負担を感じます。住宅ローンを完済できたとしても、そのころには経年劣化で家の価値が下がっているでしょう。
ここでは、相続後の家の具体的な活用方法を紹介します。
家賃収入で住宅ローンを返済できれば、固定資産税や修繕費などの負担だけで家を維持できます。
ただし借りてくれる人がいるかどうかは、実際に賃貸物件として市場に出してみないとわかりません。
また、一般的な賃貸借契約の終了は借主の意向に左右されるため、退去してほしいときに出て行ってもらえない可能性があります。また、クレームなどの対応が面倒なデメリットもあります。
家は住宅ローンの担保になっており、住宅ローンが残ったままの家は解体できません。解体するには、完済していることが条件です。
使い道のない家を解体して更地にすると、活用方法の選択肢が広がります。
しかし、以下の点を考慮すると、活用方法が決まっていないのに解体するのは早計です。
更地になると、住宅が建っているときに受けられていた固定資産税の軽減措置の対象から外れてしまいます。解体して高い土地の税金を負担し続けるのでは意味がありません。
また、資産価値の残っている家を、お金を出してまで壊すのは抵抗感があるでしょう。実家など思い出の残る家ではなおさらです。活用方法が決まってから計画的に実行しましょう。
住宅ローンが負担になっているときは、家を売却して完済できないか検討しましょう。ただし、住宅ローンの残債と家の売却価格を比較した結果、家を売っても住宅ローンが完済できない、オーバーローンの状態であることが多いです。
オーバーローンの家は、完済までの不足分を自己資金で用意しないと売れないと考える方もいるでしょう。しかし、金融機関と交渉してオーバーローンの家を売る「任意売却」という方法があります。
任意売却では、売却代金で支払いきれなかった住宅ローンが残りますが、本来は売却できないはずの家を売ることで、借金を大幅に圧縮できます。生活を楽にできるため、検討してみる価値はあるでしょう。
いずれにしても、家がどのくらいで売れるのか知らなければ、通常の売却と任意売却のどちらが適切か判断できません。一括査定サイトの「リビンマッチ」を使って、家の価値を把握しておくのが売却の第一歩です。
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