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【簡単】土地価格の調べ方5つ！実勢価格を知る方法や価格を左右する要因も
「土地の価格を知りたい！」と考えたときに参考になるのが、政府が発表する路線価や公示価格などです。基本的にインターネット上で調べられますが、実際に取引される価格（実勢価格）とは差があるため、調べた価格から自分で算出する必要があります。
また、細かな土地の条件や地域の将来性、再開発の有無などによって価格は左右されるため、注意しましょう。
土地価格の調べ方は5つあります。それぞれ具体的な手順を紹介するので、自分が所有する土地の価格を確認しましょう。
もくじ
土地価格の種類
そもそも土地価格を示す指標は主に以下の4種類あり、それぞれは異なる目的で使用されます。
- 実勢価格
- 公示価格
- 路線価
- 固定資産税評価額
4つの違いをまとめたのが以下の表です。
| 実勢価格 | 公示価格 | 路線価 | 固定資産税評価額 | |
|---|---|---|---|---|
| 概要 | 市場価格 | 「基準地」1㎡あたりの評価額 | 路線（道路）に面する宅地の1㎡あたりの価格 | 固定資産税を算出するための評価額 |
| 目的 | 不動産の現在の市場価値を把握する | 一般の土地取引の指標とする | 土地にかかる税金を計算する基準とする | 固定資産税の課税対象額を決める |
| 決定者 | 実際の取引事例 | 国土交通省 | 国税庁 | 市町村 |
| 必要な場面 | 不動産売買の際の目安を知りたいとき | 土地の適正な資産評価額を知りたいとき | 相続税・贈与税を算出するとき | 固定資産税や相続税・贈与税を算出するとき（倍率方式） |
土地価格の違い
それぞれについて詳しく解説します。
実勢価格
実勢価格は、不動産市場における実際の取引に基づいて算出される土地の価格です。
土地の価格は立地や形状だけでなく、その時点での需給によっても大きく変わります。そのため、実勢価格は市場動向を踏まえた、いわゆる「相場」を知る目的で利用されます。
自分が土地を売買する際、近隣で同条件の土地の実勢価格が価格設定の目安になるでしょう。ただし、周辺に似た条件の物件がなかったり、売買の時期が違ったりした場合は、実勢価格を参考にできません。
公示価格
公示価格は、国土交通省が毎年1月1日を基準日として3月に発表している「基準地」と呼ばれる1㎡あたりの土地の評価額です。
では、なぜ公的機関の国土交通省が公示価格を公表する必要があるのでしょうか。
たとえば、何も前情報がない状態で「この土地いくらで買う／売る？」と聞かれても、一般の人にはさっぱり見当が付かないでしょう。いくらが適正なのかを判断できないと、不適切な価格の売買で損をしてしまうおそれがあります。
そのため、一般の土地取引の指標となることを目的として公示価格が公表されるのです。
公示価格のイメージ図
引用：国土交通省「公示価格ってどんな価格なの？」
公示価格は、以下のような場面で基準として利用されます。
- 不動産鑑定士の鑑定評価
- 公共用地の取得価格
- 企業が保有する土地の時価評価
- 相続税評価・固定資産税評価など税金を徴収するための課税標準の決定
路線価
路線価は、路線（道路）に面する宅地の1㎡あたりの価格で、国税庁が毎年1月1日を基準として7月に発表します。
路線価
引用：路線価図・評価倍率表「路線価図の説明」
路線価の目的は、相続税や贈与税を計算する際に基となる土地の評価額を算出することです。
路線価を基に宅地の評価額を算出する場合、基本的な計算式は次のとおりです。
同じ面積でも、間口が広く奥行きが適度な土地と、間口が狭く奥行きが深い土地の価値は同じではありません。奥行きに合わせた奥行価格補正率をかけて評価額を調整します。奥行価格補正率は国税庁の「奥行価格補正率表」で確認しましょう。
さらに、土地の評価額は以下のような点を調整したうえで算出されます。
- 土地が面している道路は1方向かあるいは2方向か
- 自分で使っている土地なのか、人に貸している土地なのか
固定資産税評価額
固定資産税評価額は、土地などの不動産にかかる固定資産税を計算するために使用する目的で、1月1日を基準日として市町村が3月または4月に発表しています。（3年に1度評価替えが行われます）
固定資産税評価額は、公示価格の約7割が目安とされています。
また、固定資産税評価額は、相続税や贈与税の計算でも使用されることがあります。
基本的に相続税や贈与税の計算の基礎となるのは路線価ですが、路線価はすべての道路で決められているわけではありません。路線価がない場所は「倍率方式」といって、固定資産税評価額に決められた一定の倍率をかけて評価額を算出します。
土地価格の調べ方は5つある！
土地価格は以下5つの方法で調べられます。
| 調べ方 | 実勢価格が知りたい人へのおすすめ度 |
|---|---|
| 路線価図・評価倍率表から算出する | ★☆☆☆ |
| 標準地・基準地検索システムから算出する | ★★☆☆ |
| 不動産取引価格情報検索からデータを集める | ★★★☆ |
| 固定資産税評価額から算出する | ★★☆☆ |
| 一括査定サイトを利用する | ★★★★ |
上の3つはそれぞれ専用Webサイトがありますが、一般財団法人 資産評価システム研究センターが運営する「全国地価マップ」からまとめて調べられるものもあります。全国地価マップは、公的な価格を簡単に切り替えながら確認できるので、同時に調べたいときは専用Webサイトよりも効率よく調べられます。
ここでは、実勢価格を知りたい方向けに説明しますが、路線価や公示価格もわかるので、確認しましょう。
調べ方1：路線価図・評価倍率表から算出する
路線価図・評価倍率表
国税庁が提供する「路線価図・評価倍率表」は、相続税や贈与税の財産評価に使われるデータベースです。
以下の手順で土地の価格を調べてみましょう。
- 「路線価図・評価倍率表」のページを開く
- 都道府県を選択し、「路線価図」をクリックする
- 市区町村を選択する
- 路線価を確認する
- 路線価から実勢価格を予想する
手順1：「路線価図・評価倍率表」のページを開く
まずは、国税庁が提供する「路線価図・評価倍率表」のページを開きましょう。
手順2：都道府県を選択し、「路線価図」をクリックする
都道府県ごとにデータが区分されているので、まずは調べたい土地が属する都道府県を選択し、「路線価図」をクリックしましょう。
都道府県を選択
「路線価図」をクリック
手順3：市区町村を選択する
市区町村のリストが表示されるので、調べたい市区町村名をクリックします。
市区町村を選択
すると地名リストが五十音順に表示され、その地名に該当する路線価図が表示されます。
地名から選ぶのが面倒な場合は、索引図を活用しましょう。「この市区町村の索引図ページへ」をクリックすると、地図上で調べたい地点のものを表示できます。
「この市区町村の索引図ページへ」をクリック
手順4：路線価を確認する
路線価図には、路線ごとに面している土地の価格が表示されています。この価格のことを路線価と呼びます。
路線価図
価格は千円単位で表示しており、上の図の「2,020C」は路線価が202.0万円/㎡であることを示しています。
また、末尾の［C］は借地権割合を表す記号です。賃貸住宅などを建てていた場合、相続税評価額を軽減する制度に使われるものです。
手順5：路線価から実勢価格を予想する
調べたい土地の路線価がわかったら、路線価から公示価格を割り出します。
まず、前述したとおり、路線価による評価額を以下の計算式で求めましょう。
そして、路線価は公示価格の8割が目安ですが、実際の取引による売買価格、つまり実勢価格は公示価格とイコールになることはあまりありません。地価が上昇傾向のときは公示価格の1.1〜1.2倍が実勢価格といわれます。計算式にすると、以下のとおりです。
ただし、あくまでも目安だと理解しておきましょう。
調べ方2：標準地・基準地検索システムから算出する
標準地・基準地検索システム
国土交通省が提供する「標準地・基準地検索システム」は、公示価格を調べられるWebサイトです。全国の標準地2万6,000カ所の地価を調査し、その年の1月1日時点の価格として公表しています。
公示価格に合わせて、毎年7月1日時点の価格を都道府県が調査する「都道府県地価調査」の結果もわかります。
以下の手順で土地の価格を調べてみましょう。
- 「標準地・基準地検索システム」のページを開く
- 都道府県を選択する
- 調べたい土地がある市区町村を選択する
- 条件を指定して検索する
- 公示価格から実勢価格を算出する
手順1：「標準地・基準地検索システム」のページを開く
まずは、国土交通省が提供する「標準地・基準地検索システム」のページを開きましょう。
手順2：都道府県を選択する
都道府県別にデータベースは作られているため、調べたい都道府県を選択します。
都道府県を選択
手順3：市区町村を選択する
市区町村別の地図が表示されるため、調べたい場所を選択します。
市区町村を選択
手順4：条件を指定して検索する
土地の用途区分ごとに検索ができるため、住宅地に絞りたい場合は「住宅地」にチェックマークを付けて検索しましょう。
「住宅地」にチェック
手順5：公示価格から実勢価格を算出する
表示される価格は公示価格なので、実勢価格を予想したい場合は、前述したとおり公示価格を1.1～1.2倍にして目安にしましょう。
調べ方3：不動産取引価格情報検索からデータを集める
不動産取引価格情報検索
国土交通省が運営する「不動産取引価格情報検索」は、実際に売買取引のあった物件データを集めたデータベースにより、地域ごとに売買価格を調べられるWebサイトです。
都道府県、市区町村、地区まで絞り込んでデータを確認できます。実際の取引による売買価格なので、実勢価格を知るには最適なWebサイトでしょう。
土地価格を調べるには、左サイドメニューの「種類を選ぶ」で、「宅地」の下にある「土地」のボタンをクリックします。
「土地」をクリック
データは地図上に反映されますが、ダウンロードも可能です。ただしダウンロードの場合、設定した取引時期の期間すべてのデータがダウンロードされるため、土地だけの価格が知りたい場合は、自身でデータの整理をする必要があります。
調べ方4：固定資産税評価額から算出する
毎年4月から5月にかけて送られてくる固定資産税納付書からも土地の価格を調べられます。
固定資産税納付書には、土地の評価額と課税標準額が記載されています。この土地の評価額が固定資産税評価額です。
納付書が見当たらない場合は、土地の所在地である市区町村から固定資産税評価証明書を交付してもらいます。役場の窓口や郵送で取得できるため、各市区町村のWebサイトを確認しましょう。
固定資産税評価額は公示価格の7割が目安です。実勢価格を知りたい場合は、公示価格を1.1～1.2倍すると目安の価格を算出できるため、以下の計算式になります。
調べ方5：一括査定サイトを利用する
一括査定サイト「リビンマッチ」
土地価格の調べ方を4つ紹介しましたが、不動産取引価格情報検索からデータを集める方法以外は、あくまでも実勢価格の目安を算出する方法です。
地域ごとの売買価格が調べられる不動産取引価格情報検索でも、正確な価格の算出は難しいでしょう。抽出した地点と価格を調べたい土地とでは、さまざまな条件が異なるためです。
また、公示価格は年1回の調査であり、都道府県が行う地価調査はその半年後の調査でやはり年1回です。つまり、年2回の調査結果を知ることはできますが、公表されるのは調査の約3カ月後です。
地価変動の大きい地域では3カ月のタイムラグを無視できません。そのため、正確な価格を知るには、現在の価格を査定する必要があるといえます。
最も確実な方法は、不動産会社に詳細な不動産査定を行ってもらうことでしょう。
具体的には、インターネット上で複数の不動産会社に査定依頼できる「リビンマッチ」を利用しましょう。複数の査定価格を比較すると、より精度の高い土地の価格を把握できます。さらに、自身で路線価や公示価格を調べるよりも手間がかからず、売却に関するアドバイスなども受けられるでしょう。
土地価格を知りたい場合は、不動産一括査定サイト「リビンマッチ」の活用が最善です。
土地価格を左右する要因
土地価格に影響する要素は、大きく3つに区分できます。
- 周辺環境を含めた土地の状況
- 地域の将来性
- 再開発計画の有無と地価の変動
これらを理解したうえで、土地価格を調べたり、査定を依頼したりするとよいでしょう。
周辺環境を含めた土地の状況
土地価格を査定する際、評価に影響を与える要素は以下のようなものです。
| 周辺の環境 | 社会環境 | 交通便がよく安全性が高い |
|---|---|---|
| 交通量が少なく静か | ||
| 役所などの公的機関が近い | ||
| 学校や保育園などの教育機関が近い | ||
| 医療機関が多い | ||
| 商業施設が充実している | ||
| 自然環境 | 災害の危険性が少ない | |
| 公園や緑地などが多い | ||
| 物件の状況 | 地形など | 平たんな地形 |
| 間口と奥行きのバランスがよい | ||
| 前面道路幅が広い | ||
| 日当たりがよい |
このような条件をクリアする土地は評価が高く、逆にクリアできない要素が多くなるほど評価は低くなります。
地域の将来性
土地そのものの状況や周辺環境のほか、土地のある地域の将来性は価格面で大きな影響を与えます。
人口が減り続けている地域は土地の需要が減少し、価格の相場が低くなり、売買が成立しないおそれもあります。そういった土地については、査定価格よりもさらに厳しめで自己評価しておく必要もあるでしょう。
ただし、地域の将来性については大きく変わる可能性があります。最近の例では、台湾の半導体メーカー「TSMC」が進出する熊本県
再開発計画の有無と地価の変動
日本各地では、大都市を中心にして再開発事業が行われています。大規模な再開発事業は周辺の地価を上昇させるきっかけとなるため、所有している土地周辺での再開発には関心を持っておきましょう。
国土交通省では四半期ごとに、全国主要都市の一等地150カ所を定点調査し、その結果を「地価LOOKレポート」として公表しています。
最新の「令和５年第１四半期地価 LOOK レポート」では、サマリーとして4つの区分に該当する地区についてコメントしています。
- 変動率区分が「上昇（3～6％）」から「上昇（6％～）」に移行した地区
- 変動率区分が「上昇（0～3％）」から「上昇（6％～）」に移行した地区
- 変動率区分が「横ばい」から「上昇（0～3％)」に転じた地区
- 変動率区分が「上昇（3～6％）」から「上昇（0～3％）」に移行した地区
さらに150地区について総合評価の変動率推移を記載しており、それぞれの地区の地価変動についてその傾向を知ることができます。再開発の進捗状況と地価の変動状況を照合し、将来的な地価水準を把握できるでしょう。
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この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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