土地の価格はどう調べる？自分で簡単に相場を知る5つの方法

更新日：2026年8月18日

「土地の価格を知りたい」ときは、まず実際の成約事例を確認しましょう。政府が公表している路線価や固定資産税評価額は、実勢価格（実際に取引される価格）とは差があるため注意が必要です。

具体的な手順をわかりやすく解説しますので、自分が所有する土地がいくらになるのか価格を確認してみましょう。

この記事でわかること

土地の価格を示す5つの指標と役割
公的データを用いて土地価格の目安を算出する方法
土地の価値に影響を与える要素
より正確な相場を把握するための注意点

1 土地価格を調べる前に知っておきたい5種類の価格
2 土地価格の調べ方をおすすめ別に紹介
3 土地価格を調査する際の注意点
4 土地価格を左右する要因とは？

土地価格を調べる前に知っておきたい5種類の価格

土地価格を示す指標としては以下の5種類があり、それぞれは異なる目的で使用されています。

実勢価格
基準地価
公示価格
路線価
固定資産税評価額

それぞれの違いをまとめたのが以下の表です。

土地価格の種類
	実勢価格	公示価格	基準地価	路線価	固定資産税評価額
概要	市場価格	標準地における1㎡あたりの評価額	基準地における1㎡あたりの評価額	路線（道路）に面する宅地の1㎡あたりの価格	固定資産税を算出するための評価額
目的	不動産の現在の市場価値を把握する	一般の土地売買の指標とする	一般の土地売買の指標とする	土地にかかる税金を計算する基準とする	固定資産税の課税対象額を決める
決定者	実際の取引事例	国土交通省	各都道府県	国税庁	市町村
必要な場面	不動産売買の際の目安を知りたいとき	土地の適正な資産評価額を知りたいとき	土地の適正な資産評価額を知りたいとき	相続税・贈与税を算出するとき	固定資産税や相続税・贈与税を算出するとき（倍率方式）

以下は、公示地価を基準とした場合の価格の差をわかりやすく図にしたものです。

それぞれについて詳しく解説します。

実勢価格

実勢価格は、不動産市場において実際の取引に基づいて算出される価格のことです。

土地の価格は立地や形状などの個別条件の割合が大きく、そのときの需給によっても変わります。そのため、実勢価格は市場動向を踏まえた、いわゆる「相場」を知る目的で利用されます。

自分が土地を売買する際、近隣のエリアで同条件の土地の実勢価格を調べると価格設定の目安になるでしょう。ただし、周辺に似た条件の物件がなかったり、売買の時期が違ったりした場合は不動産会社の査定を利用することで、より正確な相場を知ることができます。

公示価格

公示価格とは、国土交通省土地鑑定委員会が実施する「地価公示」によって公表される土地の価格のことです。「公示地価」と呼ばれることもあります。

たとえば、何も前情報がない状態で「この土地いくらで買う／売る？」と聞かれても、一般の人には価格がいくらになるのか見当が付かないでしょう。いくらが適正なのかを判断できないと、不適切な価格の売買で損をしてしまうおそれがあります。

そのため、一般の土地取引の指標となることを目的として公示価格が公表されるのです。

公示価格は、以下のような場面で基準として利用されています。

不動産鑑定士の鑑定評価
公共用地の取得価格
企業が保有する土地の時価評価
相続税評価・固定資産税評価など税金を徴収するための課税標準の決定

引用：国土交通省「公示価格ってどんな価格なの？」

公示価格と実勢価格の違いは？エリア別の乖離率と計算方法

公示価格は不動産価格を決める指標の一つですが、実際に取引が合意した価格である実勢価格と異……

基準地価

基準地価も土地取引の目安となる公的な地価指標です。各都道府県知事が毎年7月1日時点における基準地の1㎡当たりの価格を調査し、例年9月ごろに公表します。

基準地価の特徴は、公示地価を補完する役割を持っていることです。公示地価が1月1日時点の情報であるのに対し、基準地価は7月1日時点の価格となっています。そのため、両方とも確認することで、半年ごとの地価動向を把握するのに役立つでしょう。

また、基準地価は公示地価の対象外のエリアも調査対象となります。そのため、公示地価だけでは価格を確認しにくい地域の地価を調べる際にも参考になる指標です。

路線価

路線価は、路線（道路）に面する宅地の1㎡あたりの価格で、国税庁が毎年1月1日を基準として7月に発表します。

路線価

引用：路線価図・評価倍率表「路線価図の説明」

路線価の目的は、相続税や贈与税を計算する際に基となる土地の評価額を算出することです。

路線価を基に宅地の評価額を算出する場合、基本的な計算式は次のとおりです。

路線価による評価額＝路線価 × 奥行価格補正率 × 地積

同じ面積でも、間口が広く奥行きが適度な土地と、間口が狭く奥行きが深い土地の価値は同じではありません。奥行きに合わせた奥行価格補正率をかけて評価額を調整します。奥行価格補正率は国税庁の「奥行価格補正率表」で確認しましょう。

さらに、土地の評価額は以下のような点を調整したうえで算出されます。

土地が面している道路は1方向かあるいは2方向か
自分で使っている土地なのか、人に貸している土地なのか

固定資産税評価額

固定資産税評価額は、土地などの不動産にかかる固定資産税を計算するために使用する目的で、1月1日を基準日として市町村が3月または4月に発表しています。（3年に1度評価替えが行われます）

固定資産税評価額は、公示地価の約7割が目安とされています。

また、固定資産税評価額は、相続税や贈与税の計算でも使用されることがあります。

基本的に相続税や贈与税の計算の基礎となるのは路線価ですが、路線価はすべての道路で決められているわけではありません。路線価がない場所は「倍率方式」といって、固定資産税評価額に決められた一定の倍率をかけて評価額を算出します。

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土地価格の調べ方をおすすめ別に紹介

土地の価格は以下の5つの方法で調べられます。

土地価格の調べ方
調べ方	実勢価格が知りたい人へのおすすめ度
路線価図・評価倍率表から算出する	★☆☆☆
公示価格の取引価格・成約価格を確認する	★★☆☆
売り出し価格や坪単価を確認する	★★★☆
固定資産税評価額から算出する	★★☆☆
一括査定サイトを利用する	★★★★

上の3つはそれぞれ専用Webサイトがありますが、一般財団法人資産評価システム研究センターが運営する「全国地価マップ」から調べることもできます。全国地価マップは、公的な価格を簡単に切り替えながら確認できるので、同時に調べたいときは専用Webサイトよりも効率よく調べられるシステムです。

調べ方1：路線価図・評価倍率表から算出する

路線価図・評価倍率表

国税庁が提供する「路線価図・評価倍率表」は、相続税や贈与税の財産評価に使われるデータベースです。

以下の手順で土地の価格を調べてみましょう。

「路線価図・評価倍率表」のページを開く
都道府県を選択し、「路線価図」をクリックする
市区町村を選択する
路線価を確認する
路線価から土地の価格水準を確認する

手順1：「路線価図・評価倍率表」のページを開く

まずは、国税庁が提供する「路線価図・評価倍率表」のページを開きましょう。

手順2：都道府県を選択し、「路線価図」をクリックする

都道府県ごとにデータが区分されているので、まずは調べたい土地が属する都道府県を選択し、「路線価図」をクリックしましょう。

都道府県を選択

「路線価図」をクリック

手順3：市区町村を選択する

市区町村のリストが表示されるので、調べたい市区町村名をクリックします。

市区町村を選択

すると地名リストが五十音順に表示され、その地名に該当する路線価図が表示されます。

地名から選ぶのが面倒な場合は、索引図を活用しましょう。「この市区町村の索引図ページへ」をクリックすると、地図上で調べたい地点のものを表示できます。

「この市区町村の索引図ページへ」をクリック

手順4：路線価を確認する

路線価図には、路線ごとに面している土地の価格が表示されています。この価格のことを路線価と呼びます。

路線価図

価格は千円単位で表示しており、上の図の「2,020C」は路線価が202.0万円/㎡であることを示しています。

また、末尾の［C］は借地権割合を表す記号です。賃貸住宅などを建てていた場合、相続税評価額を軽減する制度に使われるものです。

手順5：路線価から土地の価格水準を確認する

調べたい土地の路線価がわかったら、路線価から公示価格を割り出します。

まず、前述したとおり、路線価による評価額を以下の計算式で求めましょう。

路線価による評価額＝路線価 × 奥行価格補正率 × 地積

そして、路線価は公示地価の8割が目安ですが、実際の取引による売買価格、つまり実勢価格は公示地価とイコールになることはあまりありません。地価が上昇傾向のときは公示地価の1.1〜1.2倍が実勢価格といわれます。計算式にすると、以下のとおりです。

実勢価格の目安＝路線価による評価額 ÷ 0.8 × 1.1

ただし、あくまでも目安だと理解しておきましょう。

路線価は売買価格の8割？両価格の関連性を解説

2022年7月1日に路線価が発表され、2年ぶりに全国平均でプラスとなりました。本記事で……

調べ方2：周辺の取引価格・成約価格を調べる

不動産情報ライブラリのホームページ

国土交通省が提供する「不動産情報ライブラリ」は、公示地価を調べられるWebサイトです。全国の標準地2万6,000カ所以上の地価を調査し、その年の1月1日時点の価格として公表しています。

公示地価に合わせて、毎年7月1日時点の価格を都道府県が調査する「都道府県地価調査」の結果もわかります。

以下の手順で土地の価格を調べてみましょう。

1. 「不動産情報ライブラリ」のページを開く
2. 地価の情報をご覧になりたい方への「データの検索」をクリック
3. 地域を選択する
4. 調べたい土地の用途区分を選択する

土地の用途区分ごとに検索ができるため、住宅地に絞りたい場合は「住宅地」にチェックマークを付けて検索しましょう。

調査年を選択する
公示地価から実勢価格を算出する

表示される価格は公示地価なので、実勢価格を予想したい場合は、前述したとおり公示地価の1.1～1.2倍を目安にしましょう。

調べ方3：売り出し価格や坪単価を確認する

SUUMOやLIFULL HOME’Sといった不動産ポータルサイトで、周辺の土地がいくらで売り出されているかを確認する方法もあります。自分の土地と同じエリアにある、面積や駅からの距離、用途地域などの条件が近い土地を複数確認すると、現在の相場を把握する際の参考になります。

ただし、不動産ポータルサイトに掲載されている価格は、基本的に売主が設定した「売り出し価格」です。実際に売買が成立した「成約価格」とは異なるため注意しましょう。

土地の価格を比較するときは、売り出し価格だけでなく「坪単価」を確認すると便利です。坪単価は、土地の価格を面積で割ることで求められます。

坪単価＝土地の売り出し価格÷土地面積（坪）

たとえば、50坪の土地が2,500万円で売り出されている場合、坪単価は50万円です。

2,500万円÷50坪＝50万円／坪

周辺にある条件の近い土地の坪単価が50万円前後で、自分の土地が40坪の場合は、以下のように価格の目安を計算できます。

土地価格の目安＝周辺の坪単価×自分の土地面積
50万円×40坪＝2,000万円

ただし、土地の形状や接道状況、方角、用途地域、周辺環境などによっても価格は変わります。ポータルサイトで確認した坪単価から算出できるのはあくまで目安としましょう。

調べ方4：固定資産税評価額から算出する

毎年4月から5月にかけて送られてくる固定資産税納付書からも土地の価格を調べられます。

固定資産税納付書には、土地の評価額と課税標準額が記載されています。この土地の評価額が固定資産税評価額です。

納付書が見当たらない場合は、土地の所在地である市区町村から固定資産税評価証明書を交付してもらいます。役場の窓口や郵送で取得できるため、各市区町村のWebサイトを確認しましょう。

固定資産税評価額は公示地価の7割が目安です。実勢価格を知りたい場合は、公示地価を1.1～1.2倍すると目安の価格を算出できるため、以下の計算式になります。

実勢価格の目安＝固定資産税評価額 ÷ 0.7 × 1.1

調べ方5：一括査定サイトを利用する

一括査定サイト「リビンマッチ」

ここまで解説した公的な指標や過去の取引データを用いても、実際に市場で売買される「実勢価格」を正確に算出することは難しいでしょう。公示地価や路線価は、国や自治体が評価した一定時点の基準値であり、土地がごとの条件までは加味されていないためです。

土地は、形状の良し悪しや道路に面している間口の広さ、周囲にある施設の有無など個別性の影響を強く受けます。日当たりが悪く形がいびつな土地は、相場と成約価格で数百万円単位の差が出ることも珍しくありません。

また、公的な指標は調査から発表までに数カ月のタイムラグが生じるため、急激な需要の変化や近隣の再開発計画といった最新の市場動向が反映されにくいケースがあります。実勢価格に近い価格を知るためには、不動産のプロによる査定が不可欠です。そのようなときに便利なのが、インターネット上で複数の不動産会社へ同時に査定を依頼できる「一括査定サイト」です。

価格だけでなく、売却方法や市場動向に関する相談をしたい方は、不動産一括査定サイトである「リビンマッチ」を活用してください。

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土地価格を調査する際の注意点

自分で土地の価格を調べる際は、いくつかの注意点が存在します。公的な指標や過去の取引データから算出された数値をそのまま鵜呑みにせず、情報の前提条件を正しく理解することが大切です。

ここでは、適正な値段を把握するために意識すべき3つのポイントを解説します。

調査データの最新性を確認する

地価は時期や市場の状況によって常に変動するため、利用するデータがいつ時点のものなのかを確認することが大切です。たとえば、公示地価は毎年1月1日時点、基準地価は7月1日時点の評価に基づいています。

調査時点から現在までに、周辺エリアの再開発や景気変動があった場合、実際の相場と公表されている数値に差が生じるおそれがあります。過去のデータを見て確認するだけでなく、現在の市場動向も踏まえて情報を解釈するようにしましょう。

複数の情報源を比較する

土地の相場を把握する際、一つのデータだけで判断をするのは非常に危険です。なぜなら、公示地価や路線価といった公的な指標は、特定の目的のために算出された数値であり、必ずしも実際に取引される価格ではないからです。

たとえば、路線価は公示地価の約8割を目安に設定されています。一方で、実際の取引価格は景気やその土地の個別的な要因によって、公示地価の1.1倍から1.2倍程度になるケースもあれば、需要が低い地域では公示地価を下回るケースもあります。

複数のデータを参考にする最大のメリットは、情報の偏りを防ぎ、多角的な視点から適正な価格帯を確認できる点です。複数の情報を突き合わせることで、直近の再開発計画や周辺環境の変化による影響を加味した、精度の高い予測が可能になるでしょう。

法律による規制など地域特性を考慮する

土地の価値を正しく判断するためには、登記簿上の面積や立地だけでなく、都市計画法や建築基準法による法的規制を把握することが重要です。

特に注意が必要なのが「市街化調整区域」に指定されている土地です。この区域は、都市化を抑制する目的があるため、原則として建物の建築や増築が厳しく制限されています。また、居住用の土地としての需要が極めて低いため、一般的な宅地と比較して価格は安くなる傾向です。

さらに「再建築不可物件」も価格を押し下げる要因となります。建築基準法が定める「幅員（道の幅）4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならない」という、接道義務を満たしていない土地や建物を指します。該当すると、現在の建物を取り壊して更地にした場合、新しい建物を建てることができないため、資産価値が下落することがあります。

このほか、用途地域による建ぺい率や容積率の制限も実勢価格に直結します。公的な路線価が高い地域であっても、こうした規制の内容次第で取引価格は変動することを理解しておきましょう。

土地価格を左右する要因とは？

土地価格に影響する主な要素は、一般的に「自然的要因」「社会的要因」「経済的要因」「行政的要因」の大きく4つに区分できると考えられています。

地盤や土壌を含めた土地の状況など（自然的要因）
エリア全体の人口の増減や世帯分離など（社会的要因）
国の財政状況や税負担の状況など（経済的要因）
土地利用や不動産に関する公的な規制（行政的要因）

これらの要素を理解したうえで、土地価格を調べたり、査定を依頼したりするとよいでしょう。

周辺環境を含めた土地の状況

土地価格を査定する際、評価に影響を与える要素は以下のようなものです。

土地価格を評価する要素
周辺の環境	社会環境	交通便がよく安全性が高い
		交通量が少なく静か
		役所などの公的機関が近い
		学校や保育園などの教育機関が近い
		医療機関が多い
		商業施設が充実している
	自然環境	災害の危険性が少ない
	自然環境	公園や緑地などが多い
物件の状況	地形など	平たんな地形
		間口と奥行きのバランスがよい
		前面道路幅が広い
		日当たりがよい