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不動産の共有持分は売却できる？ 売却する方法や必要な費用・売却の際のポイントなど解説
親と子、兄と弟、夫と妻などの関係性で不動産を共有している人にとって、共有持分を売却できるかどうかは非常に気になるポイントの一つです。
本記事では、共有持分の売却は可能なのか、売却に必要な費用や注意点など、共有持分に関する情報を主にまとめました。また、共有持分が売却しにくいといわれる理由についても解説するので、併せて参考にしてください。
もくじ
共有持分の不動産は売却できるのか
不動産は1人ではなく、誰かと共有して所有する場合があります。所有者にとっては、自分だけの不動産ではないため将来的に売却できるのか気になるでしょう。まずは、共有持分の意味や、売却が可能かどうかについて詳しく解説します。
共有持分とは
共有持分とは、1つの不動産を複数人で共有している状態で、その不動産に対してそれぞれが持つ権利の割合のことです。具体的には以下に挙げるようなケースが挙げられます。
- 新居購入の際に夫婦名義で登記を行った
- 二世帯住宅を建てる際に購入費を親子で支払った
- 親から相続した不動産を兄弟で共有した
共有持分の割合は、その不動産を取得する際に支払った資金の割合と同じになるのが一般的です。たとえば、5,000万円のマンションを購入する際、夫が3,000万円、妻が2,000万円支払った場合、共有持分は夫が5分の3、妻が5分の2になります。
なお、購入ではなく相続といった形で不動産を取得した場合、法定相続分によって共有持分の割合が決まることがほとんどです。相続人が配偶者と子であれば、相続する割合は配偶者が2分の1で、子は全員で2分の1になります。相続人が子のみであれば、故人（被相続人）の介護を請け負っていたり経済的支援を受けていたりする点を考慮した上で、公平さを重視して平等に分けられるケースもあります。
共有持分の売却は可能
不動産は共有持分であっても売却はできます。不動産全体を売却したい場合は、共有者全員の同意が必要です。自分の持分のみを売却したい場合は、個人の判断だけで売却できます。
ただし、不動産の一部を第三者に売却するとトラブルの元になりやすいため、注意しましょう。なぜなら、第三者が不動産の一部を購入しても、不動産全体を自由に使えるわけではないからです。もし第三者が不動産を使用したい場合には、その他の共有者の持分を購入したり、話し合いをしたりする必要があります。見ず知らずの第三者から話を持ちかけられることに、抵抗を感じる人も多く、関係性がこじれれば、さまざまなトラブルに発展するケースもあるのです。
なお、共有持分に対しては、単独でできる行為と他の共有者の同意を得て可能になる行為があります。それぞれについて詳しく見ていきましょう。
共有持分の保存や使用は単独で可能
その他の共有者の同意を得ず、単独でできる行為は主に以下の2つです。
- 現状維持のための修繕（保存）
- 相続した不動産に居住する
家の雨どいを直したり壁紙を張り直したりするなど、現状維持を目的とした修繕の場合は、他の共有者に制限されずに単独で行えます。修繕をして現状維持をすれば、家の状態を保ちやすく、他の共有者にとっても利益につながるためです。
ただし、一部ではなく家全体を修繕する場合は大規模修繕となり、共有者の合意を必要とする「変更行為」と見なされる可能性があります。そもそも保存行為と変更行為の境界線はあいまいなところが多いです。自己判断のみで行うと他の共有持分権者の利益を侵害するおそれがあります。状況によっては損害賠償を請求される可能性もあるため、保存行為か変更行為か判断しにくいときは、必ず専門家に相談するようにしましょう。
相続した不動産に自ら居住する場合は共有持分の割合にかかわらず、不動産全体の使用も可能です。主に夫婦名義で新居を購入したケースが該当します。
他にも単独でできる行為としては、以下のとおりです。
- 不動産を不法に占拠している第三者への明け渡し請求
- 法定相続登記
- 地役権設定登記請求
- 無権利者名義の末梢登記請求
不動産の活用や改良は過半数の同意が必要
共有者の同意が過半数以上必要になる行為には、主に以下の2つが挙げられます。
- 相続した不動産を賃貸物件として活用する
- 物件価値を上げるためにリフォームなどを行う
土地の場合は5年、建物の場合は3年まで、所有する物件を共有者以外に賃貸物件として貸し出せます。なお、賃料などの不動産収益が発生した際は、共有者間で持分に応じて配分するのが一般的です。1人の共有者が収益を独占した場合は、不当利得に該当するため、他の共有者は収益を独占した共有者に対して支払いを請求できます。
また物件価値を上げるためにリフォームする場合、共有者の過半数以上の同意が必要です。
不動産の処分や変更は全員の同意が必要
不動産の権利関係に対して大きな影響がある場合は、共有者全員の同意が必要です。具体的には以下に挙げるようなケースが挙げられます。
- 不動産の売却
- 長期間にわたる賃貸契約の締結
- 大規模修繕
- 抵当権の設定
なお、共有者の誰か1人でも反対すれば実施できません。不動産を処分したい場合は買取専門の不動産会社、大規模修繕などを行いたい場合は弁護士など、第三者に入ってもらうとスムーズに解決できる可能性があります。
不動産が共有持分になるケースとは
離婚届と間取り図
不動産が共有持分になる主なケースは、以下のとおりです。
- 両親からの相続で兄弟間での共有が発生
- 離婚の際に夫婦間での共有が発生
- 二世帯住居の購入により親子での共有が発生
ここからはそれぞれについて詳しく解説します。
両親からの相続で兄弟間に発生
不動産を所有していた両親が亡くなると兄弟姉妹で持分を共有するケースが多いです。さらに共有した子世代が結婚・出産すれば、孫世代も共有者となり、その輪は次第に広がっていきます。
共有持分を売却する際には、共有者全員の同意を得なければいけません。一人ひとりに説明し、同意を得るという作業は大変なため、共有者が増えるほど負担は大きくなるでしょう。また、売却したくても首を縦に振らない共有者が現れる、という可能性も高まります。
なお、不動産を相続する場合は「法定相続分」によって共有持分の割合を決めるのが一般的です。たとえば両親が他界し、子2人で不動産を共有するときは2分の1ずつ相続します。（※）しかし、生前に両親の介護をしていたり資金援助を受けていたりするなどの理由がある場合は、法定相続分を無視して共有持分の割合を決め、公平さを重視した遺産分割をする場合もあります。
※出典：国税庁「No.4132 相続人の範囲と法定相続分」
離婚の際に夫婦間で発生
夫婦双方が資金を出し合ってマンションや家を購入する場合は、拠出した資金割合に応じて共有名義の登記が行われます。仮に3,000万円のマンションを購入するのに、夫が2,000万円を妻が1,000万円を出した場合は、共有持分の割合は夫が3分の2で妻が3分の1になるのです。
二世帯住居の購入により親子で発生
二世帯住宅を購入する際、親子で資金を出し合うケースは多くあります。この場合、拠出した資金割合に応じて、共有名義で登記が行われます。二世帯で住み続けている間は問題ありませんが、どちらかの世帯が出ていく場合は注意が必要です。
たとえば、転勤や引越しなどにより子世帯が出ていくときは、住宅ローンの負担が両親に重くのしかかります。売却を検討したいけれど、どうしたらよいのか分からないといった方もいるでしょう。
共有持分を売却する方法
共有持分を売却する方法は、主に以下の4つです。
- 買取専門の不動産会社に依頼する
- その他の共有者に売却する
- 共有名義の不動産全体を売却する
- 土地を分筆する
具体的な方法や注意点について解説するので、参考にしてください。
買取専門の不動産会社に依頼する
共有持分をできるだけ早く売却したい場合は、買取専門の不動産会社に依頼するのがおすすめです。買取専門の不動産会社は土地をはじめ、住宅やマンションなど、さまざまな不動産を専門に扱うプロです。買主がつきにくいといわれる共有持分も買い取ってくれます。
買取専門の不動産会社は、買い取った共有持分を他の共有者に売却して利益を出します。また買取専門の不動産会社を利用するメリットには、一般的な売却方法よりも早く売却できるという点が挙げられます。「できるだけ早く処分したい」「まとまった現金がほしい」という場合は買取専門の不動産会社に依頼してみてください。ただし、買取価格は一般的な価格よりも安くなりやすいという点も把握しておきましょう。
その他の共有者に売却する
自分の持分を他の共有者に売買する方法も有効です。特に、共有者が対象不動産に居住している場合は、前向きに検討してくれる可能性が高いため、スムーズな売買ができるでしょう。
ここで重要となるのが共有持分の価格設定です。どちらか一方が得する価格で売買すると後々トラブルに発展する可能性が高まります。適切な価格で売買できるよう、不動産鑑定を受けるのがおすすめです。不動産鑑定士は国が定める不動産の鑑定評価に基づき、適正価格を提示してくれます。客観的な根拠を基に提示された価格なら、お互いに納得できるでしょう。
ただし、交渉次第では他の共有者との関係性が崩れる可能性もあります。その際は、前述した買取専門の不動産会社への依頼に変更するのも一つの方法です。プロが間に入ることで、お互いに納得した上で、円滑に交渉できます。買取専門の不動産会社を利用する場合は、仲介手数料が必要になることはしっかり覚えておきましょう。
共有名義の不動産全体を売却する
共有者全員の同意を得られれば、不動産全体を第三者に売却できます。不動産の一部ではなく全体を売却できるため、相場価格で売り出せる可能性が高いです。売却で得た利益は、その不動産を取得する際に支払った資金の割合で分け合います。
売買契約書には、共有者全員の署名・捺印が必要です。契約の場には、共有者全員が立ち会うのが望ましいですが、委任状があれば代表者のみでも問題ありません。なお、税金や諸費用に関しては共有者全員で負担します。
共有者全員の同意を得るのは簡単ではありませんが、相場価格で売却できる点や、資産を均等に分割できる点を考えると、共有者にとって得られるメリットは大きいでしょう。
土地を分筆する
分筆とは、1つの土地を複数に分ける登記手続きのことです。共有持分として所有している不動産が土地の場合に活用できる方法です。
分筆を行うときに、その土地を単独名義にすれば単独所有になるため、共有者に制限されずに土地を売却できます。土地を売却したくても共有者から同意を得るのが難しい場合に有効な方法です。
ただし、注意点もあります。土地の広さを均等に分割できたとしても、その土地の条件までは分割できません。分筆によって使いにくい土地になってしまえば、土地の評価額が下がる原因にもなり得るのです。また、土地を分筆する際に測量や登記費用がかかる点は人によってはデメリットとして捉えられやすいでしょう。
不動産の共有持分を売却する際にかかる費用
悩む女性
不動産の共有持分を売却する際には、税金や手数料などが発生します。一般的にかかる費用は、以下の4つです。
- 登記費用
- 譲渡所得税
- 印紙税
- 仲介手数料
それぞれについて詳しく解説していきます。
登記費用
共有持分を売却すると不動産の名義が変わるため、登記変更手続きを行う必要があります。変更手続きを行う場合、登記費用として数万円かかります。
また、不動産に抵当権を設定している場合は、抵当権を抹消するために抵当権抹消登記の手続きが必要です。費用は、1つの不動産につき1,000円です。（※）他にも、住民票の写しや戸籍謄本、印鑑証明書などの必要書類をそろえるために交付手数料がかかります。1通あたり約300〜800円ですが、枚数によってはトータルで約5,000円かかるでしょう。なお、登記変更手続きを司法書士に依頼する場合は、別途、報酬を支払う必要があります。金額は司法書士によって異なるので事前に確認しておきましょう。費用の目安は以下のとおりです。
| 登記の種類 | 報酬額の目安（円） |
|---|---|
| 所有権保存登記 | 1万3,000～5万 |
| 抵当権設定登記 | 2万～7万5,000 |
| 所有権移転登記 | 2万8,000～12万 |
※出典：法務局「住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）」
譲渡所得税
不動産を売却して利益を得た場合、譲渡所得税の支払い義務が発生します。譲渡所得税の金額は、不動産を売却した金額から、取得費と譲渡費用を差し引いて算出されます。
取得費は、不動産を取得する際にかかった購入代金や、購入手数料などにその後支出した改良費や設備費を加えた合計額です。不動産の取得費が分からない場合は、譲渡価額の5％が取得費とされます。
譲渡費用は、測量費や仲介手数料、売買契約書の印紙代など、不動産を売却するために支出した費用です。建物を取り壊したり、借家人に立ち退き料を支払ったりした場合は、それらにかかった費用も譲渡費用に含まれます。
なお、譲渡所得税は不動産の保有期間によって、短期譲渡所得と長期譲渡所得の2つに区分されています。それぞれの保有期間は以下のとおりです。
- 短期譲渡所得：不動産を譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下
- 長期譲渡所得：不動産を譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超える
税率は、短期譲渡所得が39％で、長期譲渡所得が20％です。（※1〜2）短期譲渡所得の税率が大幅に設定されているのは、短期間で不動産売買を繰り返す「土地転がし」の抑制を目的としているためです。
※1 出典：国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」
※2 出典：国税庁「住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）」
印紙税
印紙税は、契約書を作成する際にかかる税金です。印紙税額は、不動産の売買価格に応じて異なります。具体的な税額は、以下のとおりです。（※）
| 記載された契約金額 | 印紙税額（1通または1冊につき / 円） |
|---|---|
| 1万円未満 | 非課税 |
| 10万円以下 | 200 |
| 10万円を超え50万円以下 | 400 |
| 50万円を超え100万円以下 | 1,000 |
| 100万円を超え500万円以下 | 2,000 |
| 500万円を超え1,000万円以下 | 1万 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下 | 2万 |
| 5,000万円を超え1億円以下 | 6万 |
※出典：国税庁「印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」
仲介手数料
不動産の売却を不動産会社に依頼し、契約が成立した場合は、成果報酬として仲介手数料を支払わなければいけません。仲介手数料は不動産会社で自由に決められます。しかし、宅地建物取引法によって上限が定められているため、高額請求される心配はありません。仲介手数料の上限は売買価格に応じて変わり、以下の速算式で求められます。（※）
| 売買価格 | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売買価格×5%＋消費税 |
| 200万円を超え400万円以下 | 売買価格×4%＋2万円＋消費税 |
| 400万円超え | 売買価格×3%＋6万円＋消費税 |
仲介手数料を割引する不動産会社もあるため、金額は会社によって異なりやすいです。仲介手数料がどのくらいかかるのかは、不動産会社を選ぶときの一つの基準になるでしょう。
※参考：国土交通省「建設産業・不動産業：宅地建物取引業法関係」
共有持分を売却する際のポイント
共有持分を売却する際に押さえておくべきポイントは主に以下の2つです。
- 共有者を確認しておく
- 売却する前に専門家に相談する
売却時のトラブルを防ぐために有効なので、ぜひ参考にしてください。
共有者を確認しておく
前述したとおり、共有持分を売却する際は、共有者全員の同意を得なければなりません。共有者が多い場合、誰が共有者なのか把握しきれていない場合があります。共有者だと思っていた人が実は無関係だったというケースもあるでしょう。売却で得られた利益を正しく分けるためにも、しっかり確認しておくべきです。
方法としては、不動産登記簿（登記事項証明書）で確認できます。不動産登記簿には、不動産の所有者（氏名・住所）や、誰がどのような権利を持つのかが記載されており、それぞれの共有持分を把握可能です。なお、不動産登記簿は法務局や出張所などの登記所で交付申請を行うと取得できます。オンラインでの請求は、法務局の「登記・供託オンライン申請システム」内にある「かんたん証明書請求」から申請してください。(※)
※参考：法務局「登記・供託オンライン申請システム 登記ねっと 供託ねっと」
基本的に、自身が持つ共有持分のみを売却する際は共有者の同意は不要です。そのため、わざわざ共有者を確認する必要はありません。しかし、売却したことで共有者が変わる可能性がある以上は、共有者には事前に知らせておいたほうがよいでしょう。
売却する前に専門家に相談する
共有持分を売却する際は、前もって専門家に相談するのがおすすめです。単独名義の不動産よりも共有持分のほうが売却するのに手間がかかります。専門家の中でも、豊富な経験と知識を持つ不動産会社は心強い存在です。
不動産会社を選ぶときは、1社だけでなく複数の業者に相談してみましょう。実績数や買取価格などを比較しながら選べるため、信頼して任せられる不動産会社を見つけやすくなります。
とはいえ、1社ずつ調べるのは時間と手間がかかります。そこでおすすめなのが、不動産の一括査定サービスです。一括査定サービスでは複数社にまとめて査定を依頼できるため、手間をかけずに不動産会社を絞り込めます。「忙しくて不動産会社を調べる時間がない」「なるべく高い価格で売却したい」という場合には、ぜひ活用してみてください。
共有持分に関するよくある質問
最後に共有持分に関するよくある質問をいくつかピックアップして紹介します。共有持分を売却するときに迷わないよう、しっかり押さえておきましょう。
共有持分のみ売却した場合でも税金はかかりますか
共有持分のみ売却した場合でも、売却によって利益が生じれば譲渡所得税がかかります。譲渡所得税額は、復興特別所得税を含む所得税と住民税を合計したものです。また不動産の保有期間によって税率が異なります。所有期間が5年以下の場合は39％、5年を超える場合は20％で計算されます。
確定申告が必要になるため、売却手続きに要した費用の領収書は大切に保管しておきましょう。
共有持分を売却した後の確定申告は必要ですか
共有持分を売却した場合は確定申告が必要です。領収書や必要書類などをそろえて、確定申告の期間内に済ませましょう。ただし、確定申告が不要になるケースもあります。売却する際に費用がかかり過ぎてしまいマイナスとなった場合は確定申告は必要ありません。
離婚した場合も共有持分の売却はできますか
離婚した場合でも共有持分の売却は原則として可能です。離婚による財産分与を終えていれば、共有持分を売却できます。ただし、離婚調停中に共有持分を売却するのは印象を悪くするため、極力避けるのが無難です。どうしても売却したい場合は、弁護士に相談するようにしましょう。
まとめ
不動産の共有持分を売却する場合、共有者の同意を得られれば売却が可能です。また自分の持分のみ売却する場合は、他の共有者の同意を得なくても売却できます。思っていたよりも制限がない、と思う方もいるでしょう。しかし単独名義の不動産よりも扱いにくく、相場よりも低い価格で売買されるケースもあります。少しでも納得できる形で売買するためには、仲介役となる不動産会社選びが重要です。
不動産会社といっても、特徴や強み、仲介手数料の金額は異なります。どこに依頼すればよいのか迷う場合は、不動産サービス総合比較サイト「リビンマッチ」をチェックしてみてください。リビンマッチは、最大6社の不動産会社にまとめて査定を依頼できるため、手間をかけずに相場や査定価格を把握できます。無料で利用できるので、不動産の売却を検討している方や共有持分を売却したいと考えている方は一度チェックしてみてください。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
誤字脱字や事実誤認などございましたら、ぜひともご指摘ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
