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住んでいない家の売却｜税金がかかるケースって？手取りを増やす方法
住み替えや相続などで、「いまは住んでいない不動産」を所有している人もいるでしょう。
将来的に売却を考えているのであれば、早めに準備を始めたほうがよいかもしれません。空き家になってから一定の期間が過ぎれば、かかる税金が多くなるケースがあるからです。
この記事では、住んでいない家を売却する際に知っておきたい税金の話について、詳しく解説します。
もくじ
売却時、印紙税は必ずかかる（電子契約なら不要）
不動産の売買では、登録免許税や印紙税、不動産取得税など、さまざまな税金が発生します。多くは買い手側が負担する税金ですが、印紙税だけは売主・買主の双方が負担する税金です。
印紙税
印紙税とは、契約書や領収書など特定の文書を作成する際に納める税金で、文書に収入印紙を貼付する方法で納税します。
個人で自宅を売却するケースは、営業に関するものには当たらないため領収書に印紙は必要ありませんが、売買契約書には必須です。ただし、紙を使わず電子契約で取引する場合は、印紙税もかかりません。
課税金額は契約金額に応じて決まることになっており、令和6（2024）年3月31日までは軽減措置が適用されています。
| 契約金額 | 軽減措置後の税額 |
|---|---|
| 10万円を超え50万円以下 | 200円 |
| 50万円を超え100万円以下 | 500円 |
| 100万円を超え500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円を超え1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円を超え1億円以下 | 3万円 |
| 1億円を超え5億円以下 | 6万円 |
| 5億円を超え10億円以下 | 16万円 |
| 10億円を超え50億円以下 | 32万円 |
| 50億円を超えるもの | 48万円 |
参考：国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」
登録免許税が必要になるケースも
登録免許税とは、不動産の登記の際に必要になる税金です。
所有権移転登記の登録免許税は「権利を取得する側」が一般的で、つまりは買主が負担します。では、どのようなケースで売主側に登録免許税が発生するかというと、主に抵当権が設定されている場合が当てはまります。
住宅ローンを組んで購入した不動産には抵当権を設定するのが一般的ですが、仮に全額の返済を終えてもその登記は自動的に消えるわけではありません。抵当権抹消登記、という手続きを踏む必要があるのです。
抵当権抹消に関する登録免許税は、ひとつの不動産につき1,000円です。 土地が1筆（いっぴつ・ひとふで）、建物が1棟であれば2,000円という計算です。
住んでいない家の売却で税金がかかるケース
これまで住んでいた自宅を売却するケースに比べて、住んでいない家、つまり空き家を売却するケースでは税金が発生する可能性が高くなりがちです。
マイホームの売却で利用できる「3,000万円特別控除」などの特例が、適用されない場合があるためです。
住んでいない家の売却で税金がかかるケースを、詳しく見ていきましょう。
売却益が発生した
マイホームか空き家かにかかわらず、不動産の売却によって発生した利益に対して税金がかかることを覚えておきましょう。
家を売却することで利益が発生した場合、つまり購入時の金額を上回る価格で売却でき、購入時や売却時に要した諸費用を差し引いても利益が生じる場合に限って、所得税や住民税などの税金がかかるのです。
具体的には以下の課税譲渡所得金額に対して、所得税や住民税が課されます。
課税譲渡所得金額＝収入金額-（取得費＋譲渡費用）-特別控除額※
- 課税譲渡所得金額
- 売却益（売却で発生した利益）
- 収入金額
- 買主から受け取る金額
- 取得費
- 土地・建物の購入費や建築費・購入手数料など
- 特別控除額
- 土地や建物を譲渡した際の控除額
売却益の税率は所有期間によって異なる
課税譲渡所得金額（売却益）に対する税率は、その不動産を所有していた期間によって2種類に分けられます。
5年を超える所有期間の場合は長期譲渡所得とされ、所得税が15％、住民税は5%です。一方で5年以下の場合は短期譲渡所得で、所得税が30％、住民税が9%と差があります。
| 税率 | 所得税 | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 30.630％ | 9％ | 39.630％ |
| 長期譲渡所得 | 15.315％ | 5％ | 20.315％ |
なお、不動産の所有期間は売却した年の1月1日時点を基準に判断されます。たとえば、2018年2月に不動産を購入し、2023年3月に売却した場合、実際の所有期間は5年を超えていますが、税制上は短期譲渡所得に該当します。
また、2037年12月31日までは復興特別所得税として、基準所得税額の2.1％が加算された額が所得税として徴収されることも覚えておきましょう。つまり、通常の所得税に上乗せされて復興特別所得税が徴収されます。
参考：国税庁No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」
実際に下記の条件で復興特別所得税、所得税、住民税を計算してみました。
- 売却した年の1月1日時点の所有期間が5年越え
- 収入金額3,200万円
- 取得費3,000万円
- 譲渡費用150万円
- 特別控除額0円
- 課税譲渡所得金額＝収入金額-（取得費＋譲渡費用）−特別控除額＝3,200万円－（3,000万円＋150万円）−0円＝50万円
- 基準所得税額＝譲渡所得×所得税率＝50万円×約15％＝約7万5,000円
- 復興特別所得税額＝基準所得税額×2.1％＝約7万5,000円×2.1％＝約1,575円
- 所得税＝約7万5,000円＋1,575円=約7万6,575円
- 住民税＝譲渡所得×住民税率＝50万円×5％＝2万5,000円
- 所得税と住民税の合計額＝約7万6,575円＋2万5,000円＝約10万1,575円
取得費がわからずに計上できない
不動産の売却によって所得税などが課税されるのは「利益が発生する場合」に限られるとはいえ、購入時の金額がわからないケースもあるでしょう。この場合、取得費として認められるのは売った金額の5％相当額とされています。
売却価格から差し引くことができる金額が少なくなることから、計上される売却益が多くなります。
3,000万円特別控除を受けられない
購入時点よりも地価が上がったような場合、売却益が発生するケースもあるでしょう。しかし、その場合に必ず所得税が発生するかというと、そうではありません。先の計算式で示した「特別控除額」を差し引けるからです。
特別控除の代表的な例が、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」でしょう。この特例は、マイホーム（居住用財産）を売却した場合には、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度です。
いま住んでいるマイホーム以外にも、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までであれば適用可能です。逆にいえば、この特例が利用できないケースでは、所得税などが課される危険性が高くなるといえます。
相続した不動産を売却する場合
相続した実家を売却するといったケースでも、売却益が計上されれば所得税や住民税などの税金が発生します。
特に、相続によって取得した不動産の場合、「購入時の書類が存在せず取得費がわからない」などの状況に陥りやすいことにも注意が必要です。
本来であれば相続した不動産の売却には、購入時の代金や諸費用のほか、相続の際に要した登記費用なども取得費に計上できることを覚えておきましょう。
また、被相続人が亡くなったことで空き家となった実家を相続した場合にも、条件を満たせば3,000万円の特別控除の特例を受けられます。
しかし、以下のような厳格な要件が設定されており、すべてを満たさなければ適用を受けられません。
- 相続開始後3年の12月31日までに売却すること
- 昭和56（1981）年5月31日以前に建築されたこと
また、令和5（2023）年12月31日までの時限措置であることにも注意が必要です。
売却で手取り額を増やす方法
不動産を売却する際に手元に多くのお金を残すためには、できるだけ高値で売却することはもちろん、課される可能性がある税金についても知っておくことが不可欠です。
利用できる特例は期限が設けられたものが少なくありませんから、早期に対策を立てることが大切といえるでしょう。
1.まずは、いま家を売って売却益が出るか確認
不動産の売却で大きな税金がかかる可能性が生じるのは、売却益が生じた場合です。そのため、「売却益が出るか否か」「利益が生じる場合にはいくらぐらいになるのか」を、できるだけ正確に把握することが重要になるといえるでしょう。
不動産売却を検討するのであれば、複数社から査定を受けるのが効率的です。その際、購入時の売買契約書や重要事項説明書などを用意しておくとよいでしょう。
優良な会社は売却想定価格の提示だけでなく、売主目線に立って税金対策に必要な情報を説明してくれます。
2.利用できる特例の種類を把握する
一般的に売却価格が高額になりがちな不動産の取引では、売却益が生じた場合の税金の負担も大きくなってしまいます。そのため、適用される可能性がある特例制度などをしっかりと把握しておくことが大切です。
たとえば居住用財産の3,000万円の特別控除には、「住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日まで」という適用条件があります。高い節税対策のひとつといえるため、特例が適用される期間を売却完了までの最終期限と考えるのもひとつの方法です。
また、不動産の売却で発生する所得税は5年を境に税率が異なりますが、さらに10年を超える期間所有していたマイホームの場合には、長期譲渡所得の税率よりもさらに軽減が受けられる特例が存在します。
10年超所有軽減税率の特例、つまり譲渡所得の6,000万円を上限に所得税の税率を10％に引き下げる軽減税率の特例です。居住用不動産の3,000万円特別控除とも併用できるため、適用されれば大きな節税効果が期待できます。
| 税率 | 所得税 | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 30.630％ | 9％ | 39.630％ |
| 長期譲渡所得 | 15.315％ | 5％ | 20.315％ |
| 10年超所有軽減税率の特例（売却益6,000万円まで） | 10.21％ | 4％ | 14.21％ |
このように、所有する不動産の売却で適用される特例をしっかりと理解することが、税負担を軽くすることにつながるのです。
3.買換えの場合は繰り延べの特例も検討
マイホームの買換えの場合には、売却益に対する課税を将来に繰り延べる仕組みも存在します。いずれの特例措置も受けられない場合には、この「特定のマイホームを買い換えたときの特例」を検討しましょう。
しかし、この特例はあくまでも課税を将来に繰り延べる制度に過ぎず、非課税とはなりません。新たに購入したマイホームを売却する際は、繰り延べた譲渡益が加算される仕組みです。そのため、選択肢としての優先順位は低く想定したほうが望ましいといえるでしょう。
4.取得費の洗い出しを重点的に
売却益が生じるケースで少なくない事例が、購入時の売買契約書などを紛失して取得費が計上できないケースです。この場合、売却価格の5％しか取得費として計上できないことから、結果的に課される税金も多くなります。
しかし、取得費の証拠として認められる書類は売買契約書だけとは限りません。実際に、購入時に設定した抵当権の金額が示された閉鎖謄本を根拠として、当該不動産の取得費用と認められた事例も存在します。
これらの知識は不動産売買に精通した専門家でなければ持ち得ませんから、不動産会社で相談してみるとよいでしょう。
売却で支払う税金を安くして家を高値で売るには
不動産売却でもっとも重要なポイントは、信頼できる不動産会社に売買仲介を依頼することに尽きるといっても過言ではありません。
とはいえ、日ごろから付き合いのある不動産会社がある人は、そう多くはないでしょう。そのような場合には、不動産売却の一括査定サイトリビンマッチを利用することをおすすめします。
一度の入力で最大6社の査定価格を把握できるだけでなく、質問すれば税金に関するアドバイスも受けられます。
査定価格が高いか安いかだけでなく、売却手法や税金に対する説明が丁寧な会社を選択することで、結果的に手元に残る金額が大きくなる可能性があります。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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