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実家の持ち家はヤバい？相続で困らないために、いましておきたい対策
実家の持ち家を相続すると、税金や住宅ローンの負担、親族とのトラブル、空き家の管理など、多くの問題が発生するおそれがあります。実家の問題をスムーズに対処するには、事前準備が欠かせません。
この記事では、実家の持ち家がヤバいといわれる理由や、トラブルを防ぐためにしておくとよいことについて詳しく解説します。
実家の持ち家がヤバいといわれる理由
実家の持ち家がヤバいといわれるのは、親の死亡や施設への入居によって実家に住む人がいなくなった場合に、さまざまな問題が生じる可能性があるためです。
ここでは、実家の持ち家がヤバいとウワサされる理由について解説します。
築年数が古いため、維持管理費に負担がかかる
親が高齢になるまで住み続けていた実家は古くなっている場合が多く、これからも実家を維持していくつもりであればメンテナンスや修繕などが必要不可欠です。
また、一度手を入れればよいというわけでもなく、手入れは定期的に行う必要があるため、実家が存在するかぎり維持管理費を負担し続けなければなりません。人が住んでいない家は傷みやすいため、想像以上に手がかかるおそれもあります。
さらに、自分の持ち家が別にある場合は管理の手間や費用が二重にかかるため、負担が増えてしまいます。
近隣住民とトラブルになる場合がある
誰も住んでいない実家を放置した結果、以下のような理由から近隣住民とトラブルになるおそれがあります。
- 不法投棄されたゴミから異臭がする
- 庭が荒れ、害虫が発生する
- 野生動物が住み着く
- 伸びた草木が隣地に侵入する
空き家となった実家を放置した結果、特に庭木や雑草の管理不足は、真っ先に苦情の原因となります。手入れの行き届かない庭は、蚊やダニなどの害虫が大量に発生する温床となるだけでなく、ハクビシンやネズミといった野生動物が住み着くこともあるでしょう。
これらの動物の糞尿による悪臭は周囲に広がり、衛生面で被害を及ぼしますおそれがあるのです。近隣住民との関係が悪化すると、将来的に売却や解体を行う際、協力が得られずスムーズに進まないといった悪影響も懸念されます。
特定空き家に指定されると、固定資産税や都市計画税が上がるおそれ
実家が空き家になり、地方公共団体（自治体）から「特定空き家」に指定されると、固定資産税や都市計画税といった税金が上がるおそれがあります。
特定空き家とは、以下の条件のいずれかにあてはまる空き家を指します。
- 建物の老朽化や破損により倒壊などのおそれがある状態
- ゴミの放置や異臭、害虫の発生など衛生上有害となるおそれがある状態
- 立木の繁殖やゴミ、建物への落書きなどによって景観を損なっている状態
- 不審者の出入りや近隣への立木の侵入など、近隣住民の生活を妨げている状態
上記の条件以外にも、1年以上人が出入りしていない状態であることや水道、ガス、電気などが1年以上使用されていないことなど、ほかの事情も考慮したうえで判断されます。特定空き家に指定されると、以下の住宅用地の特例が適用されなくなるため注意が必要です。
| 住宅用地の広さ | 減額後の固定資産税 | 減額後の都市計画税 |
|---|---|---|
| 200㎡まで | 6分の1 | 3分の1 |
| 200㎡を超える部分 | 3分の1 | 3分の2 |
費用が支払えない場合は財産を差し押さえられてしまうため、特定空き家に指定されてしまう前に手を打つことをおすすめします。
不法侵入による犯罪や火災のリスクが高まる
空き家として長期間放置された実家は、犯罪の拠点となるケースがあります。人の目が行き届かないため、放火や窃盗、不法投棄などの犯罪行為に巻き込まれる危険性が高まるでしょう。
また、実家の築年数が古い場合は、設備の劣化にも注意が必要です。老朽化した電気配線をネズミなどの野生動物がかじって漏電を引き起こしたり、コンセントに溜まったホコリと湿気が原因で発火するトラッキング現象が起きたりして、火災に発展するケースも少なくありません。
相続手続きや税金でまとまった費用が発生する
実家を相続する際、名義を亡くなった親から相続人へ変更する「相続登記」を行わなければなりません。この手続きには、不動産の固定資産税評価額に応じた「登録免許税」を納める必要があります。
さらに、相続した実家に今後住む予定がなく、そのまま空き家にしておく場合でも、「相続税」の課税対象となります。実家の立地や評価額によっては、税金や手続きの費用が高額になる場合もあるため、あらかじめ費用を計算しておく必要があります。
実家の相続時に「ヤバい」とならないための対策
相続時に困らないためには、早めの対策が重要です。完璧に備えるのは難しいですが、相続について考え、いまできることをやっておくだけでも結果は変わってくるでしょう。
ここでは、相続時にヤバい状況にならないためにしておきたい対策を紹介します。
持ち家にある不要なモノは、全部片づける
実家を相続する際は、不要なモノは片付けておきましょう。親が亡くなり、いざ相続が発生してから片付け始めると、想定していたよりも時間がなくて焦る可能性があります。
ただでさえ実家の片付けは時間がかかるうえ、両親が亡くなっている場合はどうしたいのか確認するすべがありません。
また、たとえ親が存命でも、モノを捨てられなくなったり判断に時間がかかったりするため、できるだけ親が元気なうちから始めるのが理想です。
相続人全員で、誰が持ち家を相続するのか話し合う
相続人全員で誰が親の持ち家を相続するのか事前に話し合っておくと、実際の相続のときにスムーズです。
重要なのは、相続人全員で話し合うことです。中途半端に一部の相続人だけで話し合って決めてしまうと、のちにトラブルを招くおそれがあります。
話し合いがうまくいかない場合は、弁護士などの専門家に同席してもらうとよいでしょう。
可能であれば親本人の意向も聞けるとよいですが、タイミングを誤れば気を悪くしてしまう心配もあります。以下のような話題が出たときなど、親がその気になったタイミングを見計らって話を持ちかけるとよいでしょう。
- 両親のうち、どちらかが亡くなった
- よその家が相続でもめた
相続放棄と相続、どちらがよいか確認する
相続が発生した際、相続と相続放棄のどちらを選択するのがよいか把握しておくことも重要です。親の財産状況によっては、相続放棄を検討したほうがよい場合もあるためです。
ここでは、相続放棄を検討したほうがよい場合と実家を相続した方がよい場合についてそれぞれ解説します。
相続放棄を検討したほうがよい場合
以下のような場合は相続放棄を検討したほうがよいでしょう。
- プラスの財産よりもマイナスの財産のほうが多い場合
- 相続の際にもめる危険性が高い場合
- 相続財産が特定空き家に指定されそうな不動産である場合
相続では、プラスの財産だけでなく借金や負債などのマイナスの財産も引き継ぎます。マイナスの財産がプラスの財産を上回る場合は借金だけが残ってしまうため、そのまま相続してしまうと借金の返済をする必要があります。
そのほか、相続財産が特定空き家に該当するほど老朽化の進んだ家である場合なども、相続放棄したほうがよいかもしれません。相続後は所有しているかぎり固定資産税や都市計画税、維持費などを負担していかなくてはならないためです。
家庭裁判所に相続放棄申述書を提出すると、原則撤回できません。そのため、相続放棄をする際は慎重に進めることが大切です。
実家を相続したほうがよい場合
以下のような場合は、相続放棄をやめておいたほうがよい可能性があります。
- 自分が相続放棄をすれば相続人がいなくなる場合
- プラスの財産とマイナスの財産がはっきりしない場合
- 自分が相続放棄をした結果、ほかの相続人が借金を背負うことになる場合
相続人が自分1人である場合、自分が相続放棄すれば相続人がいない状態になります。その場合は相続財産管理人が選任されますが、相続財産管理人が選任されるまでの期間に生じた、実家の倒壊や周囲への悪影響などといった問題の責任は、相続放棄をした人でも負う必要があります。
相続放棄をすれば、その人ははじめから相続人ではなかったとみなされます。一方で、自分が相続放棄をしたことによって、本来相続するはずのなかった人が相続人となり、借金を背負う危険性があります。
借金を理由に相続放棄する場合は、関係者で話し合い、全員で申述するのがよいでしょう。
兄弟間の共有名義での相続は避ける
相続人が複数いる場合、公平に分けるために実家を共有名義にしようと考えるかもしれませんが、この方法は避けたほうが無難です。実家を売却したり大規模な修繕を行ったりする際、共有者全員の同意が必要になるため、意見がまとまらず手続きが進まなくなるおそれがあるためです。
さらに、共有者の誰かが亡くなるとその相続人に権利が移り、雪だるま式に共有者が増えて権利関係が複雑化してしまいます。固定資産税の負担割合などでもトラブルになりやすいため、単独名義での相続を検討しましょう。
持ち家を相続する場合の維持費やローンを計算する
持ち家を相続したあと維持費や管理費がいくらかかるのかについてや、住宅ローンが残っている場合は毎月いくら返済していかなければならないかなどをきちんと計画しておく必要があります。
自分の持ち家がある場合は、家の維持管理費や住宅ローンなどの支払いが二重になるため、相続後に家をどのように扱うかについて早い段階から考えておいたほうがよいでしょう。
なお、相続対象の実家に住宅ローンが残っている場合でも、名義人が住宅ローン契約時に団信（団体信用生命保険）に加入していれば返済義務はなくなります。団信に加入していない場合は住宅ローンの残債を相続するため、相続後は相続人がローンを返済する必要があります。
持ち家に誰も住まない場合は、所有するか手放すか決める
相続後、持ち家に誰も住まないのであれば、そのまま所有しておくのか手放すのかについて決める必要があります。
空き家になった家を放置しておくことはさまざまなリスクにつながり、売却するにしても、早いうちから行動し始めないと建物の価値がどんどん下がっていくためです。
ここでは、持ち家を所有し続ける場合と手放す場合それぞれの有効活用法を紹介します。
持ち家を所有し続ける場合の有効活用法
持ち家を所有し続ける場合の主な有効活用法は、以下のとおりです。
- セカンドハウスとして活用する
- 賃貸する
古くなった実家を、セカンドハウスとして活用するのもひとつです。実家を手放すと親族が集まる場所がなくなり疎遠になりやすいですが、定期的にセカンドハウスに親族が集まるようにすれば、疎遠になってしまうのを防げます。
ただし、固定資産税や維持管理費を支払い続けなければならないため、負担は大きいかもしれません。
そのほか、賃貸に出す選択肢もあります。
うまく賃借人が見つかれば、家賃収入で固定資産税や維持管理費をまかなえるでしょう。ただし、賃借人が見つかる保証はないうえ、見つかったとして賃借人が長期間住み続けてくれるとはかぎりません。
また、実家の状態によっては賃貸に出す前に修繕が必要な場合もあります。
所有権を手放す場合の有効活用法
所有権を手放す場合の主な有効活用法は、以下のとおりです。
- そのまま仲介または買取で売却する
- 古家付き土地として売却する
2023年、株式会社AZWAYが男女500人を対象に行った調査結果によると「実家が空き家になった場合の対応」として、わからないと答えた人の次に多かった回答が、500人中139人の売却でした。（参考：PRTIMES【実家が空き家になったらどうする？】男女500人アンケート調査）
売却と一口にいっても方法はさまざまで、仲介で売却する場合や買取で売却する場合、古家付き土地として売却する方法などがあります。持ち家が比較的きれいでそのままでも利用できるようであれば、中古住宅としてそのまま売却するのもよいでしょう。
また、不動産として価値がなく、手を入れなければ住めないような家でも、古家付き土地としてなら売却が可能な場合があります。
実家を売却する際に利用できる税金の特例
相続した実家に住む予定がなく売却を選択する場合、利益に対して高額な税金がかかることがあります。しかし、一定の要件を満たせば税負担を大幅に軽減できる特例もあるため、売却前に制度の概要を把握しておきましょう。
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
一人暮らしをしていた親が亡くなって空き家となった実家を売却する場合、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を利用できる可能性があります。
この特例を適用できれば、不動産を売却した際の譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。ただし、2024年1月1日以後の売却で、対象となる家屋や敷地を相続した人が3人以上いる場合は、1人あたり最高2,000万円です。
また、適用には「1981年5月31日以前に建築された家屋であること」などの条件が定められています。一定の要件を満たせば特例を適用できます。
参考：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
実家を相続して相続税が課税された場合、実家を売却すると「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」を活用できる可能性があります。この特例は、相続税額のうち一定額を売却する際の「取得費」に加算できる制度です。
取得費が増えることで譲渡所得が少なく計算されれば、売却時の税負担を抑えることができます。適用するには、原則として相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却する必要があります。一般的には相続開始から約3年10か月が目安となるため、利用を検討する場合は早め確認しておきましょう。
参考：国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
実家の持ち家でヤバいとならないためには、家の価値の把握から！
親の死後、実家をどうするかは多くの人が頭を悩ませるテーマです。手放したほうがよい状況と手放したくない気持ちがせめぎ合い、なかなか決断できないケースも少なくありません。
そこで、まずは持ち家の価値を把握するところから始めてみるのがおすすめです。不動産の一括査定サイト「リビンマッチ」なら、一度に複数の不動産会社から査定してもらえるため、査定金額や対応を比較でき、手間や時間もかかりません。実家の適正な価値を知ることで、選択肢も広がるでしょう。
査定したからといって、売却の必要はありません。価格をもとに売却するか判断したり、持ち家の使い道について不動産会社に相談したりする方が多いので、ぜひ気軽に利用してください。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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