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築30年以上のアパートは売却しにくい？ 原因やできるだけ高く売るためのコツ・注意点について解説
アパートの売却を考えているけれど築年数が30年以上と古く、売却できるか心配と考えている方もいるでしょう。
本記事では、築30年以上のアパートが売却しにくい原因やできるだけ高く売却するためのコツ、売却する際の注意点などについて詳しく解説します。築30年以上のアパートの売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
もくじ
築30年のアパートが売却しにくい原因
築30年のアパートは売却しにくい主な原因として、以下の内容が挙げられます。
- 耐用年数が過ぎている
- 買主が住宅ローンを組みにくい傾向がある
それぞれについて詳しく解説していきます。
耐用年数が過ぎている
耐用年数とは、税務上法律で定められた「法定耐用年数」のことです。法定耐用年数は資産の種類や構造などによって異なり、固定資産を使える期間について国が定めたものです。そのため建物の寿命を表す言葉ではなく、減価償却費を決定する際に使われるものを指します。
たとえば、木造アパートの耐用年数は22年と定められています。築30年の木造アパートの場合、耐用年数が過ぎているため資産価値がなくなってしまう点も売却しにくくなる理由のひとつです。
※出典：国税庁「耐用年数（建物／建物附属設備）」
構造別の耐用年数とは？
耐用年数はアパートの構造によって異なります。たとえば、鉄筋コンクリート造の耐用年数が47年なのに対して、木造は22年と半分以下の耐用年数です。（※）そのため、まずは売却を考えているアパートの構造を確認しておく必要があります。
耐用年数を超えたからといってすぐに住めなくなるわけではありませんが、問題なく住める場合でも、耐用年数が過ぎたアパートは入居率が下がるケースが多いです。そのため、なるべく早めに売却を考えることもひとつの方法でしょう。
※出典：国税庁「耐用年数（建物／建物附属設備）」
アパートの構造と耐用年数
耐用年数は、アパートの構造や用途によって変動します。構造や用途別の耐用年数は以下のとおりです。
| 構造 | 用途 | 耐用年数（/年） |
|---|---|---|
| 木造・合成樹脂造のもの | 事務所用のもの | 24 |
| 店舗用・住宅用のもの | 22 | |
| 木骨モルタル造のもの | 事務所用のもの | 22 |
| 店舗用・住宅用のもの | 20 | |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のもの | 事務所用のもの | 50 |
| 店舗用・住宅用のもの | 47 | |
| れんが造・石造・ブロック造のもの | 事務所用のもの | 41 |
| 店舗用・住宅用のもの | 38 | |
| 金属造のもの | 店舗用・住宅用で骨格材の肉厚が4mmを超えるもの | 34 |
※出典：国税庁「耐用年数（建物／建物附属設備）」
このように、基本的には鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造の建物の耐用年数が長いといえます。
買主が住宅ローンを組みにくい傾向がある
買主が住宅ローンを組みにくいことも築30年のアパートが売れにくい理由のひとつです。金融機関で住宅ローンを組む際には、購入したアパートを担保にして融資を受けます。しかし、築30年のアパートの場合は担保としての評価が低く、住宅ローンを組むことが困難です。築30年のアパートの評価が低くなり、住宅ローンの審査に通りにくい主な原因は以下のとおりです。
- アパートの耐用年数が過ぎている
- アパートの耐用年数の残存期間が少ない
- リフォームに費用がかかりすぎる
- 空室が多く稼働率が悪い
木造アパートの場合は22年が耐用年数となるため、築30年の場合にはすでに耐用年数を超えてしまっています。鉄骨造や鉄筋コンクリート造でも、築30年を超えると耐用年数の残り期間は短くなるため、住宅ローンの審査に通りにくいといえるでしょう。また古築のアパートは稼働率が低い、解体するにしても費用が膨大になるなど住宅ローンの審査には悪影響を与える要素が多くあります。
築30年のアパートを売却する方法
お金と家の模型
築30年以上のアパートを売却する際には、建物を残してそのままアパートとして売却する方法だけでなく、解体して更地にして売却する方法があります。更地にして売りに出すことで売り出し価格を高めに設定できる場合もあるため、不動産会社と相談してアパートを残して売却するのか、更地にして売却するのかを検討するとよいでしょう。
また更地にして売却する場合には、アパートの解体費用や入居者の立退料などを控除した金額が売り出し価格の目安となります。アパートを解体するには高額の費用が必要なため、解体費用を捻出することが難しい場合もあるでしょう。解体費用を用意するのが難しい場合、建物は解体しないもののいつでも解体できる状態にして売りに出すのもひとつの方法です。
入居者をすべて退去させた状態であれば、買主が建物を解体しやすいため売り出し価格を高めに設定できる可能性があります。アパートの状態や立地条件、入居者の人数、予算などを考慮しながら、アパートとして売りに出すか、更地もしくは更地にできる状態にして売りに出すかを決めましょう。
古いアパートを売却する際の注意点
築30年を過ぎたアパートは、築年数に対して資産価値が目減りしやすい時期です。築年数によって売却時に注意すべき点も異なるため、築年数に応じた注意点を把握しておきましょう。ここでは、それぞれの築年数に応じた売却方法や注意点について解説します。
築20～30年のアパートの注意点
アパートの状態や条件によって異なりますが、築20～30年のアパートなら売却できる可能性があります。
築20～30年のアパートを売却する場合、共用部分や室内の状態には注意が必要です。以下に挙げるようにアパートの状態が劣化していると、ニーズが低くなり売り出し価格を下げなければならないため注意しましょう。
- 共用部分に汚れがある
- 室内に傷がある
- 経年劣化によって見た目が悪い
また築20年を過ぎると、目には見えない部分にも何らかの欠陥や劣化が出ているケースも多いです。そのため売却前に検査を依頼して、欠陥などがない優良なアパートであることを証明できるようにしましょう。
また、エアコンなど住宅設備の交換が必要かどうかも考慮してください。住居設備が古い状態でアパートを売り出すと、住宅設備の交換費用が買主の負担になるため購入を敬遠されるケースがあります。そのため、交換費用分を売り出し価格から差し引くなどの対策をしましょう。
築30～40年のアパートの注意点
築30年を超えたアパートは売却するまでに時間がかかる傾向にあります。建物や設備などの劣化によって売れにくい状態になるため、リフォームを検討したり不動産会社に買取を依頼したりすることが一般的です。
不動産会社に買取を依頼する場合には、アパートにおいて入居者の立ち退きが必要です。入居者への立ち退き依頼は、基本的には売却予定の半年～1年前までに行います。そのため、売却予定がある場合にはできるだけ早めに立ち退き依頼をしましょう。立退料については明確な決まりはありません。
一般的には、家賃の約6カ月～1年分、または新居へ入居するための費用負担をするケースが多いです。入居者との交渉次第となるため、費用を抑えたい場合には交渉してみてください。
状態の悪いアパートの場合には、担保としての評価が低く、金融機関によってNGが出されるケースもあります。その場合は結果として不動産会社へ売却できないため、アパートを取り壊して更地にして土地だけを売ることになるでしょう。
築30年のアパートをできるだけ高く売却するコツ
築30年のアパートをできるだけ高く売却したい場合には、売却のコツを押さえることが重要です。ここでは、築30年のアパートを高く売却するためのコツを詳しく解説します。
売却時期や購入希望者に与える印象にこだわる
築30年のアパートを高く売却するためには、売却時期が重要です。アパートの需要が高まる転勤や進学の時期に売り出すことで売却価格を少しでも高くできる可能性があります。アパートへの需要が落ち着いた時期だと、なかなか買主が見つからずに値下げせざるを得ない場合もあるでしょう。
また、購入希望者に与えるアパートの印象にもこだわってください。築30年以上ともなると経年劣化により、汚れや傷などが目立ちやすくなります。そのままにしておくとアパートの印象も悪くなり、買主が見つかりにくくなるため注意しましょう。
特に気を付けたいのがアパートのエントランスです。エントランスは建物の第一印象を決める重要な部分のため、エントランスをきれいに見せるように心がけましょう。入念に掃除をしておく、照明を明るいものにしてエントランス全体の印象を明るくするなど、ちょっとしたポイントを意識すればアパートの印象がよくなります。
建て替えずに売却をして買い換える
これまでアパート投資は相続対策のひとつとされていました。しかし、現在ではアパートの供給量が増えており、空室が出やすいなどリスクが高くなっています。そのため、所有しているアパートの築年数が古い、劣化しているという場合には無理に建て替えるのではなく、売却をして立地条件がよい別物件に買い換えることを検討するのもおすすめです。
たとえば都内のワンルームマンションに買い換えるなど、より立地条件がよい物件に買い換えることで安定した収入につながりやすいというメリットがあります。
ただしすでに賃貸需要が高いエリアにあるアパートの場合は、建て替えることで入居者が増えて収入が増えるケースもあります。このように立地によっては建て替えた方がよいケースもあるため、立地条件やニーズなども考慮しながら建て替えるか買い換えるかを見極めるようにしましょう。
不動産会社に買い取ってもらう
築30年以上を超えたアパートは、買主を探すことが特に難しくなります。そのため、買主が見つからない場合には不動産会社に買い取ってもらうことを検討しましょう。ここでは、不動産会社に買い取ってもらう流れを解説します。
流れ1. 一括査定をしてもらう
まずは、不動産会社に売却予定のアパートを一括査定してもらいましょう。一括査定とは、インターネット上で複数の不動産会社に査定を依頼することです。一括査定サービスに必要な情報を入力するだけで、多くの不動産会社に一括で査定依頼を出せます。一社ずつ査定依頼をする必要がないため、手軽に不動産会社を比較可能です。
ただし、査定価格の高さだけに注目しないようにしましょう。査定価格だけを理由にして決めるのは避けて、売却の条件があっているか、売却相場とかけ離れた価格でないかなどを確認しましょう。
流れ2. 不動産会社を選ぶ
一括査定してもらった不動産会社の中から、実際に契約を結ぶ会社を選びます。アパートの売却において、不動産会社選びは非常に重要です。そのため何度か不動産会社とやり取りをして、その不動産会社が信頼できるかどうかを見極めましょう。
たとえば、査定価格に対してしっかりと根拠を示してくれる、不明点があった場合には分かりやすく説明してくれるなど、対応が丁寧かどうかを確認するのも信頼できる不動産会社選びのポイントです。何も考えずに不動産会社と契約してしまうと、思ったよりも低い価格で買い取られたなどのトラブルに発展しかねません。アパートの買取を成功させるためにも、慎重に不動産会社を選んでください。
流れ3. 買取条件を確認する
信頼できる不動産会社を見つけたら、買取条件を確認しましょう。不動産会社に買い取ってもらうアパートについての詳細を伝えて、買取条件を提示してもらいます。
この際、不動産会社に伝えるべき内容としてはアパートの場所や面積、希望価格などです。詳しい条件を伝えないと、実際の買取価格を決められません。また、急いで不動産を現金化したいといった事情がある場合には、この段階で伝えておきましょう。住宅ローンが残っている場合にも、残債がある旨を伝えておきます。
流れ4. 不動産会社と契約する
不動産会社から提示される買取価格に納得できた場合には、不動産会社との間で売買契約を結びます。契約を結ぶ場合には、売買契約書の内容をよく確認しましょう。売買契約書については不動産会社が作成してくれますが、内容についてしっかりと確認して不明点がないかを確認することが重要です。問題なければ契約書に署名して押印をしてください。
契約を結んだ段階で不動産会社から手付金が支払われます。手付金は契約金額の5％もしくは10％が一般的です。
流れ5. アパートの引き渡しをする
不動産会社にアパートを買い取ってもらう場合には、販売活動などが必要ないため契約をして、決済・引き渡しをすれば買取自体は終了します。契約を結んでからアパートの引き渡しまでは約1カ月というケースが一般的です。
事前に引き渡し日時などを決めておき、引き渡し当日は銀行にて決済を行います。引き渡しの際には書類が必要になるため、準備しておきましょう。必要書類としては、主に以下が挙げられます。
- 本人確認書類
- 印鑑証明書
- 権利書
- 住宅ローン関係書類（住宅ローンが残っている場合）
必要書類が分からない場合は、不動産会社に確認しておくと安心です。決済の際には、手付金を除いた残金が不動産会社より支払われます。基本的には約1～2時間で引き渡し・決済は完了しますが、念のため時間に余裕を持っておいた方がよいでしょう。
買取査定は複数の不動産会社に依頼する
虫眼鏡とマンションのイラスト
築30年以上のアパートの買取査定を行う場合は、複数の不動産会社に依頼することが大切です。不動産会社によって査定のポイントは異なります。査定価格は不動産会社によって異なるため、複数社に買取査定を依頼して比較検討しましょう。複数の不動産会社から査定を受けることで、おおよその買取相場を把握できるというメリットがあります。
複数社に査定依頼を行う場合は一括査定サービスの利用がおすすめです。一括査定サービスを利用すれば、Webサイト上で一度情報を入力するだけで複数の不動産会社に査定依頼を行えるため手間がかかりません。インターネットがつながる状況であれば、24時間いつでも一括査定の依頼ができるので、忙しくて時間がないという方にもおすすめです。
まとめ
築30年以上のアパートは、アパートの状態や立地によって売却できるかできないかが変わります。耐用年数を超えている場合には売却が難しくなるため、以下に挙げる3つのパターンを検討するとよいでしょう。
- 更地にして売却する
- 更地にできる状態にして売却する
- 不動産会社からの買取を検討する
また不動産会社に買い取ってもらう場合は、一括査定サービスの利用がおすすめです。不動産の価格比較のポータルサイト「リビンマッチ」では、最短45秒でマンションなどの情報を入力するだけで、最大6社の不動産会社に一括で査定依頼を行えます。利用料金は無料で、24時間いつでも一括査定の依頼が可能です。築30年のアパートの売却・買取をお考えなら、まずはお気軽にご利用ください。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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