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不動産鑑定と不動産査定の違いをわかりやすく説明！具体的な利用シーンも
土地や一戸建て、マンションなどの不動産の価値を調べる方法には、「不動産鑑定」と「不動産査定」の2つがあります。
ただし、不動産鑑定と不動産査定は、似ているように見えても中身は大きく異なります。それぞれの違いを正しく理解して、自分の利用目的に合った方法を選びましょう。
もくじ
不動産鑑定と不動産査定の違い
不動産鑑定士が有料で行うのが不動産鑑定、不動産会社が無料で行うのが不動産査定です。それぞれの違いを以下の表にまとめました。
| 不動産鑑定 | 不動産査定 | |
|---|---|---|
| 依頼先 | 不動産鑑定士 | 不動産会社 |
| 利用目的 | 第三者への提出のため | 不動産売却を依頼するため |
| 依頼費用 | 有料（約10万～50万円、100万円を超えるケースも） | 無料 |
| 不動産価格の出し方 | 不動産鑑定評価基準に基づき、取引事例比較法、原価法、収益還元法を適用 | 不動産会社の独自ルール |
| 対応可能な不動産の用途 | ほぼすべての用途 | 主に一戸建てやマンション、土地 |
| 第三者への信用力 | 高い | 普通 |
このように特徴に違いがあるため、一概にどちらを選べばよいとはいえません。自分の状況に合った方法を選びましょう。
依頼先
不動産鑑定は、難関国家資格といわれる不動産鑑定士によって行われる業務です。不動産鑑定士がいる不動産鑑定事務所は法律により登録を受ける必要があり、不動産鑑定士が個人で開業している場合もあれば、多数の不動産鑑定士を抱える大手の会社もあります。
不動産鑑定を依頼すると、鑑定評価額が記載された不動産鑑定評価書や不動産鑑定書などの書類が成果物として提出されます。
一方で、不動産査定の依頼先は不動産会社です。不動産会社は、不動産売却における仲介の依頼を受けるために、営業手段のひとつとして不動産査定を行っています。
なお、不動産会社は不動産の売却だけでなく、アパートやマンションの賃貸仲介も業務として取り扱っています。そのため、不動産会社のほうが一般的になじみがあるといえるでしょう。
利用目的
詳しくは後ほど説明しますが、不動産鑑定と不動産査定は利用目的に違いがあります。
不動産鑑定が利用されるのは、主に不動産の市場価値を第三者に提出する目的があるケースです。
一方で不動産査定は、所有する不動産の売却を不動産会社に依頼する場合や、将来の売却に備えて市場価値を知っておきたい場合などに利用されます。
そのため、不動産鑑定の依頼主は企業が多く、不動産査定の依頼主は大半が個人です。
依頼費用
原則、不動産鑑定は有料、不動産査定は無料で依頼できます。
不動産鑑定の費用は、不動産鑑定事務所が独自に定めるため一概にはいえませんが、おおよその目安は次のとおりです。
| 費用の目安（円） | |
|---|---|
| 一戸建て | 10万～30万 |
| マンション | 20万～50万 |
| ビル・商業施設 | 50万～ |
大型の物件や難易度が高い物件は100万円を超えるケースもあります。
一方で、不動産会社による不動産査定は無料です。なぜなら不動産会社は不動産売却の仲介を行って報酬をもらうビジネスを行っており、不動産査定はあくまで契約を取り付けるために行うサービスだからです。宅地建物取引業者である不動産会社が、不動産査定を有料で行うことは禁止されています。
不動産価格の出し方
不動産鑑定では、国交省が定める「不動産鑑定評価基準」に基づいて不動産の価格が算出されます。
たとえば、一戸建てやマンションであれば、主に取引事例との比較によって求める取引事例比較法や、その不動産の建築コストに着目した原価法が用いられます。投資用の物件であれば、そこから得られる収益に着目した収益還元法が適用されます。
そのため、不動産鑑定を依頼するには、以下の詳細な資料の提出が必要です。
- 不動産登記簿
- 境界確定図
- 建物の
竣工 図 - 部屋の間取り図
- これまでの修繕実績
- 税金関係書類
- 損害保険料書類
- 管理規約
一方で不動産査定は、不動産会社が独自の方法によって行うもので、特に定められた方法はありません。その不動産会社の売却実績や売主候補の希望価格、類似物件の売り出し価格などから推定して求められます。
そのため、一戸建てやマンション、土地の相場を知るためには、手頃な方法といえるでしょう。登記簿などの基本的な資料さえあれば、不動産査定は依頼できます。
対応可能な不動産の用途
不動産鑑定では、どのような用途にも対応できます。
たとえば、一戸建てやマンション、土地はもちろん、ビルや商業施設、ホテル、倉庫、ゴルフ場、温泉地など、不動産であれば基本的にはすべての用途に対応できます。ただし、不動産鑑定士によって、得意な分野とそうでない分野があるのが一般的です。
不動産査定の場合、通常は個人が依頼者となるため、個人が持つ不動産、つまり一戸建てやマンション、土地が最も得意分野だといえるでしょう。
第三者への信用力
市場価値を出すという点では似たような不動産鑑定と不動産査定ですが、その信用力には違いがあります。
不動産鑑定では、不動産鑑定評価基準で定められた方法で価格を求めます。そのため、不動産価格の信用力は高く、第三者が鑑定評価書をもとに意思決定をする場面が多くみられます。
一方、不動産査定は不動産会社による無料のサービスで、第三者への信用力が常に高いとはいえないでしょう。もちろん地域の相場を知り尽くした不動産会社であれば、実際に売却可能な金額を出してくれる可能性が高いものの、公的な証拠としての利用は難しいと考えておきましょう。
不動産鑑定と不動産査定の具体的な利用シーンは？
不動産鑑定と不動産査定は、それぞれの利用目的に合わせて適切に使い分けましょう。
税務署や裁判所、銀行へ提出するなら不動産鑑定
前述したとおり、不動産鑑定は第三者に提出することを目的に行うものです。
具体的な場面としては、不動産の価値を税務署に提出する必要があるケースです。
たとえば以下の場合は、不動産の適正な価格が争点となることがあります。
- 相続や遺産分割を行うとき
- 会社を経営しており、会社と個人で不動産売買を行うとき
このとき、税務署に提出するのは、不動産鑑定評価書が適しているでしょう。
また、所有する不動産の適正価格について第三者との間でトラブルが発生し、裁判を行うケースもあります。このとき、裁判所に証拠資料を提出するには、不動産鑑定を行うのがよいでしょう。
ほかにも、不動産投資を行う際に銀行から融資を受けたいとき、不動産の担保価値を銀行が把握する必要があります。このときもやはり不動産鑑定が適しています。
不動産売却や将来のための相場把握なら不動産査定
所有している不動産を売却する際は、不動産会社に不動産査定を依頼するのがベストです。
不動産会社は、仲介の依頼を受けて売却活動を行い、売買契約が成立したときに初めて報酬として利益が発生します。そのため、不動産査定で算出される価格は、不動産会社が売れるであろうと考える見込みの金額です。
ただし、依頼をしてもらいたいがために、相場より高い査定価格を提示する不動産会社もあります。この場合、売り出してから値下げを余儀なくされたり、売れなかったりするおそれもあるため、注意が必要です。
そういった事態を避けるには、複数の不動産会社に査定をしてもらうのがよいでしょう。査定価格や不動産会社の対応を比較した結果、信用できる会社と判断できれば、媒介契約を締結して売却に向けて動き始めます。
また、以下のように考えている場合も不動産査定がおすすめです。
- いますぐではないが将来的には売却を検討したい
- 買い替えを検討していてローンの残債を返済するためにマンションの市場価値が知りたい
不動産会社は潜在顧客として対応してくれるでしょう。
不動産査定は一括査定サイトの利用がおすすめ
前述したとおり不動産査定は依頼する不動産会社によって、査定の方法に違いがあります。また、どうせなら売却するときのことも考えて自分が所有する物件に似た事例を取り扱った経験が豊富にある会社に依頼したいものです。
しかし、1社ずつ調査して、数多くある会社の中からぴったりの会社を見つけるのは、手間や時間がかかるでしょう。
そのため、不動産一括査定サイト「リビンマッチ」を利用するのがおすすめです。リビンマッチは、最短45秒で完了する、物件情報などの簡単な入力を一度するだけで、複数の不動産会社から査定結果を受け取れるインターネットサービスです。
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この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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