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不動産を査定する種類と最適な方法とは？鑑定との違いについても解説
不動産を適正な価格で売るには、不動産査定が不可欠です。
不動産査定を行い、現状の正確な価値を知ることで、売り出すときに適切な価格を設定できます。ただし、不動産査定にはいくつかの種類があり、目的などによって使い分ける必要があります。不動産査定にはどのような種類があるのでしょうか。不動産の査定方法と種類ごとの特徴について解説します。
もくじ
不動産を査定する方法
不動産の査定は、不動産会社に依頼するのが一般的です。
不動産を売るときは、ほとんどの場合、不動産会社に依頼をして買主を探す仲介か、不動産会社に直接売却する買取のどちらかになります。いずれにしても、不動産会社が不動産の価値を把握する必要があるためです。
たとえば、仲介で不動産を売る場合、売り出し価格を決めて、購入希望者が現れたら、価格交渉をします。このときに不動産会社が不動産の価値を把握していなければ、売り出し価格の設定や価格交渉ができません。そのため、査定が必須なのです。
また、買取の場合も不動産会社は不動産の価値をしらなければ、いくらで購入するか判断できません。そのため、事前に査定を行い、不動産の価値を把握しておく必要があります。
不動産会社の査定には、大きく分けて「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定」の2種類があります。それぞれの違いを確認しておきましょう。
机上査定（簡易査定）
机上査定（簡易査定）は、不動産の実物を見ずに、書類上の情報だけでおおよその価格を算出する査定方法です。不動産会社から求められた情報を提出すれば査定価格が算出されます。不動産会社の担当者が不動産を実際に見ることはありません。
ただし、不動産の価値は、書類だけで判断できない部分が少なくありません。そのため、机上査定（簡易査定）は、訪問査定と比べると精度が低く、実際に売ることになったときに販売価格と差が出ることがあります。
机上査定（簡易査定）は目安程度に考え、不動産を実際に売却するときは訪問査定を依頼しましょう。
査定結果は1～2日で到着する
机上査定の結果は早ければ当日、遅くても翌日には届きます。そのため、不動産の価値を早く知りたい人は、机上査定を利用しましょう。
机上査定では、不動産の住所や面積、間取りといった基本的な情報が必要です。そのため、不動産会社から関連した情報が記載された書類などの提出を求められることがあります。
書類がどこにいったかわからず見つからない場合は、再取得などが必要です。
机上査定は訪問査定より精度が低い
机上査定は、訪問査定よりも査定価格の精度が劣ります。間取りや築年数などの一部の情報だけで査定をするためです。日当たりや騒音、室内の状態など現地に行かないと判断できないような要素を考慮していません。
不動産を適正価格で売るには、不動産の正確な価値を知る必要があります。そのため、机上査定の結果だけで不動産を売却するのは難しいでしょう。
また、机上査定に対応しておらず、訪問査定しか実施していない不動産会社もあります。机上査定を依頼するときは、あらかじめ確認しておきましょう。
訪問査定
訪問査定は、不動産会社の担当者が、実際に不動産の状態を見て査定価格を算出する査定方法です。不動産会社が現地まで足を運び、室内の状態や日当たりといった書類だけでは判断できない情報を確認して査定価格を算出します。
訪問日には不動産会社の担当者が室内も確認するため、依頼者の立ち会いが必要です。
机上査定よりも精度が高い
訪問査定は、実際に売買が成立する価格に近い査定価格を算出できる特徴があります。不動産売買のプロが不動産を実際に見て査定を行うため、精度の高い価格を算出できるためです。
ただし、訪問査定で確認する場所や資料は、不動産会社によって異なるため、査定額も変わります。
立ち会いのときに直接アピールができる
訪問査定の立ち会いは、不動産会社の担当者に物件をアピールできるチャンスです。不動産会社の担当者が査定で気付かない設備などを説明できれば、価値があがる可能性があります。
たとえば、生ごみを粉砕できるディスポーザーは、人気の高い設備ですが、訪問査定で何も伝えないと見逃されるかもしれません。そのため、訪問査定では、設備があることをしっかりと伝えておくと安心です。
住んでいる人にとっては当たり前のことでも、これから住む人は高く評価する可能性があります。少しでも住む意欲が出そうなものがあれば、立ち会いの際は遠慮せずに確認してみましょう。
訪問結果が出るまでに時間がかかる
訪問査定は不動産会社と打ち合せを行い、詳細な情報を丁寧に精査して査定価格を算出します。また、依頼者は、詳細な情報を提示するために不動産の権利書や登記簿謄本などの必要な書類も準備しなければなりません。
訪問査定を依頼する前の立ち会いにも日程調整が必要になるため、簡易査定よりも手間や時間がかかります。机上査定の所要時間が1日程度なのに対し、訪問査定だと3日から1週間ほどの時間を要します。そのため、訪問査定を依頼するときは、日程調整がしやすいように複数日を選べるように予定を空けておきましょう。
不動産の査定方法は3種類
不動産の査定方法は大きく分けて3種類あります。不動産といっても、マンションや戸建てなどさまざまな種類があり、1つの査定方法だけでは正確な価格を算出できません。以下の3つの方法を組み合わせて査定価格を出しています。
| 査定方法 | 特徴 |
|---|---|
| 取引事例比較法 | 類似物件の取引事例を参考にして査定価格を算出する |
| 原価法 | 対象不動産の建築費用から築年数による減価修正を行って査定価格を算出する |
| 収益還元法 | 対象不動産が生み出すであろう収益額を計算して査定価格を算出する |
それぞれ順番に解説します。
取引事例比較法
取引事例比較法は、査定をする不動産と類似した物件の取引事例を参考にして価格を算出します。市場価格を重視した査定方法のため、取引事例比較法によって算出された査定価格は、実際に売れる価格に近くなります。
価格を算出するには、類似する物件の取引実績が必要です。そのため、物件数の少ない地域では精度が下がることがあります。
原価法
原価法は、査定する不動産と同じ物件を一から建て直した際にかかる費用を計算し、現在の対象不動産の築年数に応じた減価修正を適用することで査定価格を算出する方法です。
取引事例比較法では、類似した物件の取引事例を参考にしていましたが、原価法では査定対象の不動産の価値を算出できます。
そのため、周辺の相場価格を算出する取引事例比較法と、査定対象の不動産の価値を算出する原価法を組み合わせれば、より正確な査定結果が求められます。
収益還元法
収益還元法は、査定対象の不動産が将来どれくらいの収益を出すのかを割り出し、それに基づき査定価格を算出する方法です。賃貸住宅など収益が発生している物件を査定する際に使われます。
収益還元法の計算方法には「直接還元法」「DCF法」の2種類があります。直接還元法は、不動産から将来にわたって得られる収益を、還元利回りで割る方法です。通常は1年間の純利益を用いて計算します。
不動産価格 = 1年間の収益 ÷ 還元利回り
たとえば、1年間の収益が200万円で還元利回りが10%の賃貸アパートであれば、不動産価格は2,000万円です。
還元利回りは、不動産から得られる利回りのことです。2,000万円のマンションから毎年200万円の利益が発生した場合、還元利回りは10%です。
また、DCF法は一定期間内の収益と、その一定期間後の売却価格から現在の価格に割引した金額に基づいて計算する方法です。収益価格を重視した査定方法であるため、収益還元法によって算出された査定価格は、収益価格と呼ばれています。
不動産鑑定との違い
不動産の価値を知るための手段には、不動産査定のほかに不動産鑑定というものがあります。不動産鑑定とは、国家資格を持つ不動産鑑定士が、客観的な視点から不動産価値を鑑定する方法です。不動産会社による査定よりも法的な効力がある手段です。
さまざまな専門知識を用いた複雑な鑑定方法で価格を算出したり、膨大な時間を費やして的確な価格を算出したりするため、不動産鑑定は有料でしか依頼できません。依頼料の相場は、およそ20万〜30万円です。
この不動産鑑定と不動産査定の違いを簡単に説明すると、不動産鑑定は現状の正確な価値が把握でき、不動産会社の査定は実際に売れる価格帯を把握できるという違いがあります。
不動産の相続に適している
不動産鑑定は、不動産相続の際によく利用されます。不動産を相続したときは、相続税の申請をしなければならず、不動産の価格や価値などの正確な情報が必要です。法的効力を持つ不動産鑑定書があれば、相続税の申請ができるため、税務署の調査が入りにくくなります。
また、不動産は価格の分割が難しく、相続トラブルの原因になる場合がありますが、不動産鑑定をしておけば、不動産の価値が明確になり、相続が円滑に進むでしょう。
万が一相続問題が裁判に発展した場合でも、不動産鑑定書を証拠として提出できるため、不動産の相続には不動産鑑定のほうが適しているといえます。
売却する不動産には適さない
一般的な不動産売却は、買主との交渉で最終的な売却価格が決まります。不動産鑑定の鑑定額で物件を売りに出したとしても、買主が了承しなければその額で売れることはありません。
物件を売るためには、値引きや交渉をして値段を調整する必要があります。売却目的であれば、鑑定の費用を出してまで詳細な価格を知る必要はなく、無料で依頼できる不動産会社の査定で充分でしょう。
不動産鑑定と不動産査定は使う場面が異なるため、状況によって使い分けることをおすすめします。
不動産を高く売るには複数社を比較する
不動産を高く売るには、複数の不動産会社に査定を依頼して比較することが大切です。査定価格は、不動産会社によって異なります。適正価格かどうかは、1社だけでは判断できません。そのため、できるだけ複数の不動産会社に査定を依頼し、より高価格な査定額を提示した会社を選択することが不動産を高く売るためのコツです。
複数の不動産会社に査定を依頼する際は、不動産一括査定サイト「リビンマッチ」を利用しましょう。リビンマッチは、最大6社の不動産会社に一括で査定を依頼できます。24時間365日いつでも受け付けているため、気軽に利用できます。費用は一切かからないため、この機会にぜひご活用ください。
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2022年からリビンマッチのコラム記事の執筆・編集を担当しています。不動産の財産分与に関する記事執筆が得意です。住宅設備機器の専門商社に6年間従事した知識と経験を活かして、不動産に関する知りたかったこと、知っておいた方がいいことをわかりやすく伝えられるように心がけています。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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