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不動産の査定額が高すぎる？本当に高値で売れるのか！優良会社の選び方を伝授
不動産会社に高い査定額を提示されたら「高く売れる」と考え、その会社を選択される方がいますが、それは正しい判断なのでしょうか。
また、査定額は本当に高すぎるのか、実は妥当でその価格で売れる可能性が高いのかという迷いも生じるでしょう。
結論からいうと、基本的には相場とかけ離れた高い査定額を提示した不動産会社は選ばないほうが賢明です。反対に、査定の根拠が明確で、わかりやすく説明してくれる担当者なら問題ない可能性が高いです。
以下では、不動産の査定額が高すぎると感じた方が知っておいたほうがよい情報をまとめています。
もくじ
その査定額は高すぎる？それとも妥当？見極め方
ここでは、提示された不動産の査定額は高すぎるのか妥当なのか、その見極め方を解説します。
- 査定の根拠は明確か不明確か
- 担当者は誠実な対応をしているか、していないか
- 複数社の査定額と比較して相場並みか高すぎるか
それぞれ順を追って解説します。
査定の根拠は明確か不明確か
査定を依頼後、不動産会社は査定の根拠が記載された不動産査定書を作成します。
査定書を受け取って説明を受ける際は、取引事例は適切で、ごまかしていないか意識しながら話を聞きましょう。
なお、査定額は取引事例を比較して出すのが一般的です。取引事例の売却価格と比べて高すぎていないか確認しましょう。
過去の取引事例を個別でも確認したい場合は、下記のサイトより確認できます。とくにレインズマーケットインフォメーションは最寄り駅や間取りといった条件を細かく設定でき、相場グラフでどこの価格帯の取引が多いのか閲覧できます。
| サイト名 | 調べられる物件 |
|---|---|
| レインズマーケットインフォメーション | マンション・戸建 |
| 土地総合情報システム | 不動産全般 |
上記のようなサイトを利用して、比較している取引事例は適切であるか、ごまかしていないか確かめておくと、査定の根拠は明確であるか判断ができます。
担当者の対応は誠実か不誠実か
一般的には、査定をした担当者がそのまま売却の営業担当者になります。そのため査定時に、担当者は誠実な対応をしているか見極めることが大切です。
査定額が高いことをしつようにアピールしたり、決断を急がせたりする担当者は誠実な対応をしているとはいえません。気になることがあれば遠慮なく質問でき、わかりやすい説明で回答してくれるような担当者は誠実な対応をしている、といえるでしょう。
また、連絡や報告をすぐにおこなってくれ、適切な言葉遣いであるか、人柄が合っているかも意識して担当者を選びましょう。
複数社の査定額と比較して相場並みか高すぎるか
特別な根拠があれば問題ないですが、複数社の査定額と比較して極端に高い査定額を提示した不動産会社は、選ばないほうが無難でしょう。実際は高値で売れず、値下げすることになる危険性が高いためです。
しかし、1社から受け取った査定結果だけでは、本当に妥当な価格なのか個人では区別できないおそれがあります。適切な相場を把握するためにも、複数社と比較して査定額は相場並みか高すぎるのかチェックしてください。
比較の数が多いほど相場を把握しやすいですが、時間や手間を考慮すると3〜5社への依頼がおすすめです。
査定額が高い＝高値で売れるではない！のに、高い査定額を提示する理由
ここでは査定額が高い＝高値で売れるわけではないのに、高い査定額を提示する理由を解説します。
- 査定額が高い不動産会社であることをアピールするため
- 媒介契約を締結し仲介手数料を受け取るため
- 囲い込みをおこなうため
それぞれ順を追って解説します。
査定額が高い不動産会社であることをアピールするため
査定額が高いと多くの売主から注目が集まるため、宣伝目的であえて査定額を高くしている不動産会社もあります。
たとえば、高額査定をうたったCMや広告などを目にした売主は高い査定額で売りたいという気持ちになり、査定依頼をします。そして媒介契約を結び売却活動を始めますが、なかなか売れず値下げが続き、その結果相場より低い売却価格となってしまうのです。
相場より低い売却価格にしないためにも、高額査定をうたったCMや広告などに流されず、みずから不動産会社を探すことが大切です。
媒介契約を締結し仲介手数料を受け取るため
不動産会社は媒介契約を締結し、不動産を売却することで売却価格に応じて仲介手数料という報酬を受け取れます。
この仲介手数料を受け取りたいがために、査定額を高くする不動産会社もなかにはいます。そのような不動産会社の場合、3種類ある媒介契約のうち、多くは専属専任媒介契約または専任媒介契約を結びます。
媒介契約の種類と特徴は下記のとおりです。
| 種類 | 何社に依頼できる？ | 自分で買主は探せる？ | 契約期間は？ | レインズへの登録は？ | 業務状況の報告頻度は？ |
|---|---|---|---|---|---|
| 専属専任媒介契約 | 1社のみ | 探せない | 3カ月以内 | 契約締結日の翌日から5日以内 | 1週間に1回以上。メールか文書にて報告義務あり |
| 専任媒介契約 | 1社のみ | 探せる | 3カ月以内 | 契約締結日の翌日から7日以内 | 2週間に1回以上。メールか文書にて報告義務あり |
| 一般媒介契約 | 複数社できる | 探せる | 法令上の制限はなし（行政指導は3カ月以内） | 不動産会社の任意 | 報告義務なし |
専属専任媒介契約と専任媒介契約では、不動産会社が売主の不動産情報をレインズに登録して、不動産業界全体が連携して買主を探します。レインズとは、不動産流通機構が運営する国土交通大臣指定のコンピューターネットワークシステムのことで、一般消費者は閲覧できません。
不動産会社からしたら、専属専任媒介契約や専任媒介契約を締結できれば、契約期間中はライバルがいない状態のため、途中で値下げしても期間中に売却できれば仲介手数料は受け取れます。
仲介手数料は法律で決まっており、下記のとおりです。
| 売却価格 | 仲介手数料の上限額 |
|---|---|
| 200万円以下 | （売却価格の5%）＋消費税（10%） |
| 200万円超～400万円以下 | （売却価格の4%+2万円）＋消費税（10%） |
| 400万円超 | （売却価格の3%+6万円）＋消費税（10%） |
参考：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」
具体例として、売却価格が1,000万円の不動産を売却した場合の仲介手数料の上限額（税込）は下記のとおりです。
仲介手数料の上限額（税込）＝（売却価格1,000万円×3%+6万円）＋消費税10%=39.6万円
こうしてあえて査定額を高くして仲介手数料を受け取る不動産会社がいることから、複数社の査定額を比較することは大切です。
囲い込みをおこなうため
囲い込みとは、不動産会社が買主と売主ともに自社で取引を成立させて、他社を紹介しないことです。自社内で完結させるため、不動産情報をレインズに登録しなかったり、他社からの連絡を断ったりと売主にデメリットしかない行為です。
不動産会社にとっては買主と売主が自社の顧客の取引である両手取引のため、仲介手数料が通常の2倍手に入ります。また値下げもしやすいことから、囲い込みをすると不動産会社には都合がよいのです。
そのため査定額を高くしてまで、囲い込みをおこなう不動産会社もいます。しかし、売主にとっては売却期間が長期化しやすく、売れないので値下げという形になってしまうため、囲い込みは回避する必要があります。
このように自社の利益のために、高い査定額を出す会社があるため注意しましょう。
本当に高値で売却してくれる不動産会社とは
本当に高値で売却してくれる不動産会社の多くは売主のことを思ってくれます。具体的には、売却サポートサービスが充実しているか、わかりやすい説明をしてくれるかなどです。
ここでは、本当に高値で売却してくれる不動産会社の特徴を紹介します。
- 地域密着で小回りがきく
- 売却サポートサービスが充実している
- 知識が豊富な担当者がそろっている
それぞれ順を追って解説します。
地域密着で小回りがきく
地域密着で小回りのきく会社の場合、スムーズな売却活動が期待できるでしょう。こうした会社は地域の特性を熟知しており、その地域の相場や需要について理解しているためです。
たとえば、周辺地域ではマンションの需要が低いため、高く売ることができないとしても、「この地域は交通の便がよいため人が集まりやすく、マンションの需要が高い」といった場合があります。このような、地域密着型の会社でしかわからない情報を持っています。
対応地域内なら需要の高いところを的確に把握していることが多いため、本当に高値で売却してくれる不動産会社といえるでしょう。
売却サポートサービスが充実している
売却サポートサービスは売主を配慮したサービスのため、本当に高値で売却してくれる不動産会社といえる可能性が高いです。
売却時にトラブルはつきものです。たとえば、家を売り渡した直後で建物に不具合が発生してしまった場合、売主負担なのか買主負担なのかトラブルになる場合があります。
建物補修の売却サポートサービスがあることで、対応期間内ならば不動産会社が負担してくれます。無料で売却サポートサービスがある不動産会社もあるため、媒介契約を締結する前によく確認しておきましょう。
知識が豊富な担当者がそろっている
知識が豊富で優れた腕前を備えている担当者なら、売主の希望に沿って買主も考慮しながら、できる限り高値で売却してくれるでしょう。
売却価格が高くなるかどうかは、担当者の知識や能力に左右される傾向にあります。そのため、知識が豊富な担当者がそろっている不動産会社なのか確認することは大切です。
具体的には下記の基準に沿って選ぶとよいでしょう。
- 実績は豊富で、顧客満足度が高いか
- 査定時に誠実な対応をしていたか
- 希望に合った売却プランを練ってくれるか
過去の実績が豊富にある分、知識やノウハウは蓄積しています。また顧客満足度が高いと、売主に配慮した売却活動をおこなってくれる可能性が高いです。
売主の希望を聞いて、それが売却プランに反映されているか確認することも大切です。希望を忘れていない場合、より売主のことを配慮していると思ってよいでしょう。
長くて1年以上という時間をかけて不動産売買をおこなうことを踏まえると、あらかじめ知識が豊富な担当者や不動産会社を選ぶのが得策です。
ただし、どの不動産会社が本当に高値で売却してくれるのか見極めるには時間がかかります。そこでおすすめしたいのが、一度に複数の優良会社に査定依頼できる不動産の一括査定サイトリビンマッチです。
リビンマッチを利用することで、事前審査を突破した優良会社のみに限定して査定依頼ができます。時間や手間をかけずに1つの不動産会社に絞りたい方、優良会社に売却を依頼したい方は、ぜひご利用ください。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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