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住宅品確法とは？住宅の品質を確保する法律を条文を用いて詳しく解説
「住宅の品質確保の促進等に関する法律（通称：品確法）」は、住宅の品質を確保するために成立した法律です。新築住宅の瑕疵担保について定める品確法を、条文を用いて詳しく解説します。
もくじ
品確法とは
品確法は、平成12年4月から施行された法律です。 目的や概要は、品確法の条文で以下のように述べられています。
（前略）住宅の品質確保の促進、住宅購入者等の利益の保護及び住宅に係る紛争の迅速かつ適正な解決を図り、もって国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与することを目的とする。
品確法は、住宅関連法の1つとして、流通する住宅の質を向上させ、住環境の整備に寄与することを目的としています。
品確法が制定された背景
住宅取得者と住宅供給者の問題点を解決する目的があります。 以下の表は、両者の抱えていた問題点です。
| 住宅取得者 | 住宅供給者 |
|---|---|
|
|
これらの問題点を解決するために、住宅の生産からアフターサービスまで、一貫してその品質を確保するために品確法が制定されました。
品確法はの3つの柱から成り立っている
新たな枠組みとして、以下の3つの目的をもとに3つの制度を整備しました。
- 住宅の品質確保の促進→住宅性能表示制度
- 住宅購入者などの利益の保護→新築住宅に係る瑕疵担保責任の特例
- 住宅に係る紛争の迅速かつ適正な解決→住宅の紛争処理体制の整備
次の項目で、3つの柱を詳しく解説します。
住宅性能表示制度
住宅性能表示制度は住宅の性能に関する表示を、共通のルールで評価するためのものです。
具体的には、専門家が住宅の性能を等級という形で評価し「住宅性能評価書」を交付する制度です。 義務でありませんが、地震保険の割引や売却時の価格が上がるなどのメリットがあります。
新築住宅と既存住宅のどちらも評価しますが、評価方法や分野が違います。
10の分野に関する評価制度
10の分野と32個の項目について、住宅の性能を評価します。 外見や簡単な見取り図からでは判断しにくい項目が多く含まれています。 下記は、10の分野とその概要です。
- ①地震などに対する強さ
- 地震や強風、積雪についてです。建築基準法のレベルを最低基準に、等級を設定しています。
- ②火災に対する安全性
- 火災から「人命を守る」と「財産を守る」の2つの目標を達成するための設備や対策についてです。耐火性以外にも、避難のしやすさや警報装置についても評価します。
- ③柱や土台などの耐久性
- 住宅の構造躯体などに使われる、材料の劣化を軽減するための対策を評価します。
- ④配管の清掃や補修のしやすさ、更新対策
- 給排水管やガス管の日常的な清掃や、補修のしやすさを評価します。
- ⑤省エネルギー対策
- 外壁や屋根・天井の断熱措置についてです。地域によって気象条件が異なるため、8つの省エネ基準地域区分に分けて評価します。
- ⑥シックハウス対策・換気
- 室内の化学物質が健康に影響を及ぼす「シックハウス症候群（sick house syndrome）」が問題視されています。 室内の化学物質の濃度を低減するための対策や、完成段階での実測値で評価します。
- ⑦窓の面積
- 窓の開口部の面積や位置についてです。ただ、窓の面積を増大させることは構造の安定や省エネルギー対策などにマイナスの影響を及ぼす可能性があるため、留意が必要です。
- ⑧遮音対策
- 足音や話し声、騒音の伝わりにくさを評価します。
- ⑨高齢者や障害者への配慮
- 移動時の安全性の確保と介助のしやすさを評価します。段差の解消や手すりの設置、廊下や玄関の幅などで一定の評価基準を設けています。
- ⑩防犯対策
- 開口部の侵入防止対策を評価します。
以上10の項目のうち、地震などに対する強さ、柱や土台などの耐久性、配管の清掃や補修のしやすさ、更新対策省エネルギー対策の4分野は、必須です。ほかの分野はオプションとして選択できます。 既存住宅では、遮音対策の評価ができません。また、既存住宅では現況検査も追加で行います。
評価を受けるための方法と費用
国土交通大臣が認定した登録住宅性能評価機関が客観的に評価を行います。 評価を行う方法と、かかる費用を紹介します。
住宅性能評価の方法と流れ
住宅性能を評価する流れは、以下の図のとおりです。
住宅性能表示制度評価の流れ
設計段階と建設工事・完成段階で2回評価を行います。
建設工事・完成段階の評価では、通常4回現地での検査をします。住宅の構造や階数で現地検査の回数は増加します。
求められている性能どおりに設計され、設計どおりに工事が進められたかを確認するために2段階で評価を行います。
設計段階の評価で「設計住宅性能評価書」、建設工事・完成段階の評価で「建設住宅性能評価書」を交付します。
評価は、全国に123ある「登録住宅性能評価機関」が行います。
お近くの登録住宅性能評価機関は、下記のリンクから検索してください。
なお、機関による評価方法や基準に差はありません。
評価の申請にかかる費用
評価の申請にかかる費用は、評価機関によって違います。 また、住宅の構造や階数、評価する分野の数によって費用が変動します。
例）新築の木造2階建ての住宅を評価する場合
設計住宅性能評価：38,500円
建設住宅性能評価：64,166円
合計：102,666円
※株式会社住宅性能評価センターにインターネットから申請した場合です。
※値段は必須項目のみです。
評価する分野を追加するために、1分野につき2,037円かかります。 ほかの評価機関においても、費用は約10万円です。
シックハウス対策・換気の検査には、さらに追加料金で約8万円です。
住宅に関する紛争処理支援
住宅に関する紛争を迅速に処理するために。「指定住宅紛争処理機関（住宅紛争審査会）」を国土交通省が指定し、紛争の解決を行っています。
以前までは、裁判で解決するしかなく、解決までの期間が長く、高額な費用が必要でした。 これを改善するために、指定住宅紛争処理機関を設けました。
裁判と異なり手続きや費用を抑えて問題解決できる
以下の表は、裁判と指定住宅紛争処理機関の違いです。
| 費用 | 期間 | プライバシー | |
|---|---|---|---|
| 裁判 | 数十万円 | 1年以上 | 原則公開 |
| 指定住宅紛争処理機関 | 1万円 | 7カ月（平均） | 非公開 |
取り扱えないケースもありますが、指定住宅紛争処理機関を利用することで、手間となる手続きや費用を抑えて問題解決できます。
指定住宅紛争処理機関で取り扱えないケースは、公益財団法人 住宅リフォーム・紛争処理支援センターのホームページからご確認ください。
紛争処理の利用方法
紛争処理を利用できる住宅は、以下の2つの住宅です。
- 評価住宅
- 建設住宅性能評価書が交付された住宅
- 保険付き住宅
- 住宅瑕疵担保責任保険が付された新築住宅
保険付き住宅については、次の章で解説します。 各都道府県に指定住宅紛争処理機関は設置されています。
指定住宅紛争処理機関一覧は、下記のリンクからご確認ください。
参照： 指定住宅紛争処理機関一覧
評価住宅・保険付き住宅のトラブルについては、相談ダイヤルが設けられています。
「住まいるダイヤル」という、公益財団法人 住宅リフォーム・紛争処理支援センターのホームページから相談できます。
新築住宅の瑕疵担保責任
新築住宅の売買契約において、家の基本的な構造部分の瑕疵担保責任を10年間義務付ける制度です。
新築住宅とは、新たに建設工事完了の日から1年以内で未入居の住宅です。
瑕疵とは
品確法の条文では、瑕疵を以下に定義しています。
この法律において「瑕疵」とは、種類又は品質に関して契約の内容に適合しない状態をいう。
品確法で定める瑕疵の対象は、以下の2つです。
- 構造耐力上主要な部分
- 雨水の侵入を防止する部分
柱や梁などの住宅の主要な部分と、防水処理が施される屋根や外壁、開口部が、対象です。 住宅の構造や建設工法によって、細かい対象は違います。
瑕疵担保期間は10年間
瑕疵担保責任の期間は、10年間と義務付けられました。特約で20年まで延長することも可能です。 売買契約書に瑕疵担保責任を10年以下と記載があったとしても、契約書の内容は無効になり、10年間は瑕疵担保責任を請求することが可能です。 請求できる内容は、以下の3つです。
- 補修請求
- 損害賠償請求
- 解除（売買契約のみ）
売買契約の解除は、補修が不可能な場合に限られます。 新築住宅に瑕疵が見つかっても、事業者が倒産しているために、瑕疵担保責任を履行できないケースがありました。
そこで、住宅瑕疵担保履行法が施行されました。 この法律に基づき、新築住宅は「保険の加入」か「保証金の供託」のどちらかが義務付けられています。
住宅の販売時に、購入者に対して説明する義務が有るため、事業者がどちらを行っているか確認しておきましょう。
保険の加入
新築住宅を供給する事業者が、国土交通大臣の指定する保険法人に保険料を支払い、保険に加入します。 新築住宅に瑕疵があった際に、保険法人から補修を行った事業者に保険金が支払われます。 この保険に加入している新築住宅を取得すると、「保険付き住宅」として、指定住宅紛争処理機関を利用できます。
保証金の供託
事業者が法律で定められた額の保証金を供託所（法務局など）にあらかじめ預けておく制度です。
事業者が倒産したなどの理由で、瑕疵担保責任を履行できない場合、住宅購入者が供託所に瑕疵の補修に必要な金額について、還付請求ができます。
ただ、保証金の供託制度を利用している新築住宅は、指定住宅紛争処理機関を利用する事ができないため、裁判所に申し立てを行い、還付請求する必要があります。
2020年の民法改正で瑕疵から契約不適合へと改正
民法は、2020年に一部改正され、「瑕疵」から「契約不適合」に変更されました。
しかし、品確法では「瑕疵」という文言を使い続けています。
品確法の定義は、契約の内容に適合しない状態を指しており、改正民法の契約不適合のひとつに該当します。
そのため、品確法では瑕疵という文言を使い続けていると推測できます。
民法では、知りながら告げていない事実についての契約不適合責任は免れないが、それ以外の事由による契約不適合責任は免れる特約を追記し契約することができます。
しかし、品確法の瑕疵担保責任は強行規定であり、構造躯体と雨漏りに関する瑕疵担保責任は、免れることはできません。
品確法に関するよくある質問
- 品確法ってなに？
- 住宅の品質確保の促進等に関する法律は、住宅の品質を向上させ、住宅に関する紛争解決を円滑化する目的の法律です。住宅購入者を保護するための枠組みを整備しました。
- 住宅性能表示制度ってなに？
- 住宅の性能を一定の基準を満たしていることを評価する制度です。評価を受けることで、地震保険の割引や住宅紛争処理センターなどを利用することができます。
品確法を解説
堂下代表の一言
ほとんどの方が一生に一度あるかないかの住宅購入ですが、そうした一生のものに瑕疵が発生したりトラブルが発生した場合、人生がくるってしまう可能性も秘めています。
まだこうした制度がない時代、悪徳不動産業者により劣悪な住居を購入させられてしまった方が多かったのを耳にした事があります。購入して数年足らずで雨漏りが発生してしまったにもかかわらず販売元等が修繕工事を行わなかったり、その会社自体が倒産していたりするケースがあります。結果的に消費者が自腹を切り「泣き寝入り」をせざるを負えない状況があったのです。
現在、この品確法のおかげで、施工業者や販売業者が倒産してなくなっても、業者が販売する際に一定の補償金を供託させたり瑕疵担保保険等に加入する義務があります。そのため安心して住宅を購入できることとなっています。
（どうした よう）
日本ＡＭサービス代表。
不動産の賃貸・売買仲介業務から高級不動産の管理業務、不動産ファンド業務を経て日本ＡＭサービスを創業。
宅地建物取引士や不動産証券化協会認定マスターなど数々の資格を有する。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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