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事故物件とはどこまでを指すのか？定義と高く売る方法を解説
売却が難しい不動産のひとつに「事故物件」があります。
日本では事故物件が忌避される傾向にあり、売り出しても買主が見つからないことがめずらしくありません。
とはいえ、売却を予定している不動産が事故物件だったとしたら、なんとか買主を見つけて少しでもよい条件で売りたいところです。
では、所有する不動産が事故物件かどうかは何を基準に決まるのでしょうか。事故物件の定義と高く売るための条件について解説します。
もくじ
事故物件とは
「事故物件」という言葉は、過去に人が亡くなった物件に対して使われるのが一般的です。
しかし、明確な定義があるわけではなく、具体的にどのような状態が事故物件に該当するかは決まっていません。
事故物件かどうかを判断する指標のひとつとして用いられるのが、心理的瑕疵です。心理的瑕疵とは、物件に住む人に嫌悪感や心理的な抵抗を与える状態を指します。
心理的瑕疵には、人の死も該当しますが、すべての死亡原因が対象になるわけではありません。
国土交通省が発表している「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、心理的瑕疵に該当する人の死について以下のように定義されています。
- 死亡の原因が自然死又は日常生活の中でも不慮な死以外
- 1以外の死亡原因であっても発見が遅れたことで特殊清掃や大規模リフォームが行われた場合
具体的にどのような原因が事故物件になりやすいのか確認していきましょう。
自殺や他殺で人が亡くなった
過去に自殺や他殺が原因で人が亡くなった物件は、事故物件として判断されやすくなります。
自然死以外の死因は、嫌悪感や心理的な抵抗を与えるおそれがあるためです。
そのため、仮に部屋に痕跡が一切残っていない状態でも事故物件と判断されます。
特殊清掃やリフォームが行われた
物件で人が亡くなってから発見までに時間が経過して室内がひどく汚れた場合、特殊清掃が必要です。
特殊清掃とは、通常の清掃では適切に処理できない物質や場所を清掃する作業です。作業は専門業者が行い、室内の原状回復を目指します。
また、特殊清掃でもにおいや汚れが取り切れず、人が住むのが難しいときはリフォームを行うこともあります。
一般的に死亡の原因が自然死であれば心理的瑕疵にはなりません。
ただし、発見が遅れて特殊清掃やリフォームが行われる状況になれば、事故物件と判断される可能性が高くなります。
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事故物件を高く売るなら、複数の不動産会社に査定を依頼して、結果を比較するのが重要です。リビンマッチなら一度の入力で、複数の不動産会社へ査定を依頼できます。
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事故物件を売るときの注意点
事故物件を売るときは、以下の点に注意が必要です。
- 告知義務がある
- 相場よりも売却価格が下がりやすい
事故物件は、通常の物件と異なり「価格交渉で不利になる」、「買主が見つからない」といった傾向があります。
しかし、それを避けるために適切な手続きを踏まずに売却をすると、大きなリスクを負うおそれがあります。
告知義務がある
事故物件を賃貸または売却する場合、借主や買主に告知する義務があります。
期間は事件が発生してから賃貸で原則3年、売却の場合は決まりがありません。
たとえば、事故物件であることを買主に告知せずに不動産を売却すると、契約不適合責任に違反します。
そうなると、売主は買主から損害賠償を請求されることや、契約解除になるリスクがあります。
告知をしない場合、大きなリスクにつながるおそれがあるため、事故物件となる瑕疵を把握している場合は必ず告知しましょう。
また、告知したとしても内容が買主に正確に伝わっていない場合、のちにトラブルにつながるケースもあります。
告知事項は正確に伝わるように正しい説明が必要です。
相場よりも売却価格が下がりやすい
事故物件の売却価格は、相場価格よりも低くなる傾向があります。
心理的瑕疵がある物件は、売り出し価格を相場よりも下げないと買主が見つかりにくいためです。
不動産取引の実態としては、相場よりも10～20%ほど安くなると言われています。
ただし、事故物件といっても状況はさまざまのため、下げ幅はケースによって異なります。20%ほど下げても買主が現れなければ、30%、40%…と下げていく必要があるでしょう。
とはいえ、価格を下げすぎれば、本来よりも安く売ってしまうことがあります。
売り出し価格をどれくらい下げるかは、不動産会社に状況を説明し、査定してもらうことがおすすめです。
事故物件を高く売る方法
事故物件は一般的な相場よりも低い価格になってしまうものの、事故物件には事故物件なりの売却方法があります。事故物件を高く売る方法を紹介します。
室内を清掃しておく
事故物件を売却する場合、原因となった場所を清掃するだけでなく、外観から室内の隅々まで清掃しておくことが大切です。
汚染物の除去や消臭、脱臭を行うためには特殊清掃が必須です。通常の物件以上に印象がよくなることを心がけましょう。
また、事故物件は通常の物件よりも印象が悪いため、グレードの高いハウスクリーニングやリフォームの検討もおすすめです。
清掃後も気になる場合は、瑕疵の原因や状況によってお祓いを依頼することも検討しましょう。
更地にする
もし痛ましい事件や誰もが長い間覚えている事故が起きた場合は、どれだけハウスクリーニングやリフォームをしてもマイナスイメージを払拭できない場合があります。
この場合は悪いイメージの建物を全て取り壊し、更地にすることも1つの方法です。
更地にすることで、建物を売却するよりも売りやすくなります。
どうしても悪いイメージが払拭できない場合は、更地にした後、コインパーキングなどとして再利用する方法もあります。
複数の不動産会社に査定を依頼する
事故物件を高く売る方法として、複数の不動産会社に査定を依頼することもおすすめです。
不動産を売却する場合、複数の不動産会社に依頼することで、効率よく売却できます。
一括査定サイトを利用すると、一度の物件情報の入力で複数社に査定依頼を送れるため効率的です。
現在住んでいる家を高く売る方法
現在住んでいる家を売却する際、まずどれくらいの値段で売れるのかを調べるため、不動産会社に査定を依頼しなければなりません。
査定価格は不動産会社によって異なるため、複数の不動産会社に依頼して比較することがおすすめです。
この場合、不動産一括査定サイト「リビンマッチ」を利用してみてください。
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2022年からリビンマッチのコラム記事の執筆・編集を担当しています。不動産の財産分与に関する記事執筆が得意です。住宅設備機器の専門商社に6年間従事した知識と経験を活かして、不動産に関する知りたかったこと、知っておいた方がいいことをわかりやすく伝えられるように心がけています。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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