不動産信託の仕組み｜メリット・デメリットをわかりやすく解説

不動産信託とは、不動産の所有者が信頼できる人や信託銀行などに財産を託し、管理・運用・処分を任せる仕組みです。信託契約によって不動産の所有権を移転し、受益者として不動産から生じる収益などの利益を受け取ることができます。

不動産信託と聞くと、「手続きがむずかしそう」など不安に感じる方がいるかもしれません。この記事では不動産信託についての基本的な内容、メリットやデメリットなどをわかりやすく解説します。

この記事を読むことで不動産信託についての理解が深まり、運用を始めるかどうかの判断材料にできるでしょう。

不動産信託とは？

不動産信託とは、信用できる第三者と信託契約を締結し、不動産の所有権を移転して管理や運営などを委託することです。委託した不動産の元所有者は、信託を依頼した不動産から収益を得る権利を保有します。

たとえば賃貸用アパートの場合、アパートを委託するために信託銀行と信託契約を締結し、不動産の所有権を移転させます。アパートの管理運営で発生した収益から信託報酬分を差し引き、残った額を配当金として受領できます。

委託された信託銀行が担う業務は、主にアパート経営に関する管理運営です。具体的には賃貸用アパートのメンテナンス、家賃収納や空室募集などです。つまり、賃貸用アパートを信託することで元所有者は管理や運営する負担がなくなっても、収入は得られるのです。

次に、不動産信託をより深く理解するために必要な5つの専門用語について詳しく確認します。

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委託者は不動産を所有している人

委託者とは、所有する不動産を信託し、管理や運用、処分を任せた人のことです。不動産信託では、原則として委託者から受託者へ不動産の所有権が移転します。

受託者は管理や運用を行う人

受託者は、委託者から信託された不動産を目的に従って管理・運用・処分する人のことです。

不動産信託では、受託者に不動産の所有権が移転します。ただし、信託不動産は受託者の財産とは区別して管理されるため、自分の財産として自由に使用・処分できるわけではありません。

また、受託者には、信託法によって財産を適切に管理し、受益者の利益を優先して行動することが義務付けられています。

受益者は収益を受ける人

受益者は、信託した不動産から生じた収益など利益を受け取る権利がある人のことです。

たとえば、賃貸物件を信託した場合は、受託者（信託銀行など）が家賃の回収や物件の管理を行い、必要な経費を差し引いた収益を信託契約に従って受益者に分配します。

委託者（所有者）自身が受益者になる場合と、子どもなどの第三者がなる場合があります。

信託受益権は利益を受け取れる権利

信託受益権とは、信託された不動産から生じる収益や、信託契約にもとづく財産の給付を受ける権利のことです。また、受託者の管理状況を確認するなど、受託者を監督するための権利も含まれます。

信託受益権は、金融商品取引法では原則として「みなし有価証券」に該当します。また、信託法では受益権の譲渡が認められているため、第三者へ売買することも可能です。

ただし、信託契約の内容によっては譲渡が制限される場合があります。

家族信託は家族に不動産の管理権限を与える制度

家族信託とは、自分の財産の管理や処分を家族に任せるため、信託契約などを利用する仕組みのことです。

たとえば、高齢の親が所有する不動産を子どもに信託することで、親の判断能力が低下した場合でも、子どもが信託契約にもとづいて不動産の管理や売却などを行えるようになります。

また、家族信託は相続や財産承継への備えとしても活用できます。不動産の所有者自身を受益者（利益を受け取れる人）にしたり、子どもなどの第三者を受益者に指定したりすることも可能です。

最初に指定した受益者が亡くなった後は、誰が受益権を取得するかをあらかじめ定めることもできます。ただし、受益者の指定や変更によっては贈与税・相続税が発生するため、契約内容には注意が必要です。

家族信託と商事信託の違い

不動産信託は、営利目的の有無や受託者の違いによって「家族信託」のほかに「商事信託」があります。

家族信託は、信頼できる家族や親族を受託者とし、営利よりも財産管理を目的としている制度です。認知症による資産凍結の防止や二次相続以降の承継先の指定など、柔軟な財産管理を目的に利用されています。家族が無報酬で受託者となる場合、管理報酬などが発生しないため、長期間の運用でも経済的な負担を抑えることが可能です。

一方の商事信託は、信託銀行や信託会社といった専門機関に委託する方法です。不動産のプロが管理を行うことで、管理ミスが少なく運営の水準も安定しています。しかし、利用にあたっては一定以上の収益性や資産価値が求められる場合があり、初期費用に加えて信託報酬も発生します。高いコストがかかりますが、専門機関に財産管理を任せたい場合に選択肢となります。

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不動産信託を活用するメリット

不動産信託の内容を理解すると、実際に運用するメリットが気になるのではないでしょうか。不動産信託を活用するメリットについて詳しく解説します。

以下でそれぞれのメリットを解説します。

認知症になっても不動産の管理運用や処分が可能

所有者に判断能力があるうちに信託契約を締結しておけば、認知症によって判断能力が低下した後でも、受託者（信託銀行や信託会社など）による不動産の管理や運用、売却などが可能です。

不動産の所有者が認知症などによって判断能力を失うと、所有者本人が不動産の売却契約を結ぶことはできなくなります。その場合、成年後見制度を利用し、家庭裁判所に選任された成年後見人が本人に代わって、売却手続きを進めることになります。

一方で、あらかじめ家族信託を利用し、受託者に売却する権限を与えておけば、本人の判断能力が低下した後でも成年後見制度を利用せずに売却できる場合があります。

また、一人暮らしの高齢者が認知症を発症し、介護施設へ入居することになった場合、自宅が空き家になってしまうケースも少なくありません。不動産を処分することで売却代金を施設の入居費用や介護費用に充てることも可能です。

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次の世代まで財産の引き継ぎ先を指定できる

家族信託では、最初の受益者が亡くなった場合、次の受益者をあらかじめ指定できます。この仕組みは「受益者連続型信託」と呼ばれ、信託法で認められています。

この方法を利用することで、最初の受益者に子どもを指定し、その子どもが亡くなった後は孫が受益権を取得するように定めることも可能です。つまり、複数の世代にわたって財産から生じる利益の承継先を指定できます。

通常の遺言では、自分の財産を誰に引き継がせるかまでは指定できますが、その人が亡くなった後の承継先まで指定することは原則としてできません。一方、受益者連続型信託を利用すれば、最初の受益者が亡くなった後の受益者だけでなく、さらに次の受益者もあらかじめ指定できます。

ただし、受益権の承継には法律上の制限があるほか、相続税などが発生する場合もあるため、必ずしも希望どおりに承継できるわけではありません。

共有不動産の管理を一本化できる

2人以上で不動産を共有している場合、信託することで複数の所有者に分かれている管理権限を1人にまとめられます。

たとえば、兄弟3人で賃貸アパートを共有している場合、それぞれの共有持分を誰か1人に信託することで、受託者となった1人がまとめて管理や運用を行えます。管理権限を一本化するには、原則として共有者全員が信託に同意し、それぞれの持分を信託する必要があります。

また、共有者それぞれを受益者に指定することで、家賃収入などの利益を信託契約で定めた割合に応じて分配することも可能です。

所有者の管理・運用負担を軽減できる

不動産信託を利用することで、不動産の管理や運用を受託者に任せられるため、所有者の負担を軽減できます。

賃貸物件を所有している場合、家賃の回収や建物の修繕、入居者への対応、不動産会社との交渉など、さまざまな管理業務が発生します。信託契約によってこれらの業務を受託者に任せられるため、所有者が直接対応する手間を減らせます。

ただし、受託者に任せられる業務の範囲は信託契約によって異なるため、事前に内容を確認しておくことが大切です。

不動産取引の税負担を抑えられる

不動産信託では、信託受益権を売買することで、不動産を直接売却するよりも税負担を抑えられるケースがあります。

通常、不動産を購入すると、土地や建物の固定資産税評価額などに応じて不動産取得税が課税されます。一方、すでに信託されている不動産の信託受益権を購入した場合は、原則として不動産取得税がかかりません。

また、売買契約書にかかる印紙税も抑えられるケースがあります。1億円の不動産を直接売買する場合、売買契約書1通の印紙税は軽減措置を適用すると3万円です。一方、信託受益権の譲渡契約書であれば、原則200円となります。

ただし、信託を終了して不動産の所有権を取得する際は、不動産取得税が課税される場合があります。また、信託報酬や登記費用などの負担も生じるため、必ずしも取引全体の費用が安くなるとは限りません。

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不動産信託のデメリット・注意点

不動産信託を利用したときのデメリットや注意点について詳しく見ていきましょう。

それぞれのデメリットの内容を解説します。

不動産運用で利益が出るとは限らない

信託銀行や信託会社などの専門家に不動産の管理・運用を任せても、必ずしも十分な利益を得られるとは限りません。

たとえば、賃貸アパートを信託した場合、空室が増えたり家賃が下落したりすると、収入が減少するおそれがあります。また、専門家に依頼すると信託報酬などの費用も発生します。

家賃収入が得られても、信託報酬や修繕費、固定資産税などの経費が収入を上回れば、受益者に分配できる利益がなくなることも考えられるでしょう。信託を検討する際は、複数社のサービス内容、報酬体系などを比較することが大切です。

不動産所得の損益通算ができない場合がある

通常、賃貸経営などで不動産所得が赤字になった場合、一定の条件を満たすことで、その赤字を事業所得や給与所得などの黒字から差し引く「損益通算」が利用できます。

しかし、個人が受益者となる不動産信託では、信託した不動産から生じた赤字は原則として損益通算が認められません。

※通常の賃貸不動産では、赤字の100万円がすべて損益通算できると仮定したうえで算出しています。所得控除などは考慮していません。

信託した不動産で100万円の赤字が発生した場合、その損失を事業所得から差し引けないため、所得金額は800万円のままです。そのため、賃貸不動産を信託する際は、将来的な修繕費用や赤字が発生する可能性も考慮しましょう。

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受託者の選定でトラブルになることがある

家族信託を活用し、特定の家族を受託者に指定することで、家族同士でトラブルが発生するおそれがあります。

たとえば、父親が長男を受託者に指定した場合、次男や長女がそのことを知らなければ、不公平に感じる場合があるでしょう。また、受託者による不動産の管理状況や、収益の分配方法が十分に共有されていないと、家族間の不信感につながることも考えられます。

こうしたトラブルを防ぐためには、信託契約を締結する前に、受託者を選んだ理由や管理する財産の範囲、利益の分配方法などを関係する家族に説明しておくことが重要です。

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不動産信託を依頼するのに費用がかかる

不動産信託を利用する場合、信託契約書の作成を専門家に依頼すると報酬が発生するほか、不動産の名義を受託者へ変更する際には、信託登記などにかかる登録免許税や司法書士への報酬が必要です。

また、信託銀行や信託会社に不動産の管理・運用を任せる場合には、継続的に信託報酬が発生することもあります。必要な費用は信託する不動産の評価額や契約内容、依頼先などによって異なるため、事前に見積もりを確認しておきましょう。

不動産信託の主な手続きと流れ

不動産信託を利用するには、信託する不動産や管理を任せる相手を決めたうえで、契約や登記などの手続きを進める必要があります。

一般的な不動産信託の流れは、以下のとおりです。

家族信託でも基本的な流れは同じですが、信託銀行などに委託を依頼する場合は、契約前に審査や条件の確認が必要になる場合があります。

不動産信託にかかる主な費用と税金

不動産信託を利用する際は、信託契約の作成や不動産の登記などに費用がかかります。また、信託を設定するときと、信託受益権を第三者に移転するときでは税金の取扱いが異なります。

ここでは、不動産信託にかかる主な費用と税金について詳しく解説します。

不動産信託にかかる基本的な費用

不動産信託では、契約時に発生する初期費用に加え、信託期間中の管理・運用費用が必要になる場合があります。

主な費用を表にまとめたので参考にしてください。

費用の金額は、信託する不動産の評価額や契約内容、依頼先によって異なります。

なお、家族信託では家族が無報酬で受託者になることも可能です。ただし、契約書の作成費用や登記費用などが不要になるわけではありません。

不動産信託を利用する際は、契約時にかかる初期費用だけでなく、信託期間中にかかる費用についても確認のうえ検討しましょう。

信託設定時や受益権の移転時にかかる税金

不動産信託では、信託契約の締結や受益権の移転などに伴い、税金が発生する場合があります。

主な税金と課税される条件は以下のとおりです。

信託の利用時には、不動産の所有権を委託者から受託者へ移転します。この所有権移転については、原則として不動産取得税が課税されず、所有権移転登記に対する登録免許税も非課税ですが、信託登記には登録免許税がかかります。

不動産信託にかかる税金は、受益者の指定方法や受益権の移転理由、信託終了時の財産の扱いなどによって異なります。契約する前に税理士などの専門家へ相談し、税負担を確認しておくと安心です。

まとめ｜不動産信託の仕組みを理解して適切に活用しよう

不動産信託は、所有する不動産の管理・運用を受託者に任せ、そこから生じる利益を受益者が受け取る仕組みです。

認知症への備えや財産承継、共有不動産の管理などに活用できる一方で、信託契約の締結には費用がかかり、税務上の制限を受ける場合もあります。そのため、不動産信託を検討する際は、信託する目的を明確にし、費用やリスクも十分に理解しておくことが重要です。

また、不動産の状況によってはそのまま賃貸経営を続ける方法や、売却して現金化する方法が適している場合もあります。所有する不動産がいくらで売れるのかを事前に把握しておくと、今後の活用方針を検討する際の判断材料になります。

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