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不動産投資をやめたい人へ｜撤退の判断基準と売却方法を解説
不動産投資は確実に儲かるわけではないため、「不動産投資を始めたけど、もうやめたい」という気持ちになっている方がいるのも当然です。
では、やめる時はどのような対応が必要になるのでしょうか。本記事では、やめるかどうかの判断基準や不動産を手放すときの手順、ローンがある状態での売却方法について解説します。
- 不動産投資をやめるべきかどうかの判断基準
- できるだけ損失を抑えて売却するタイミング
- 投資用不動産を売却する場合の注意点
- 実際に不動産を手放すときの手順
もくじ
不動産投資をやめたいと思う主な理由
不動産投資では、収支の悪化や物件管理の負担などを理由に、投資をやめたいと考える人がいます。しかし、問題によっては売却せずに改善できることも少なくありません。ここでは、不動産投資をやめたいと思う主な理由と、それぞれの対処法を解説します。
赤字続きで改善が見えない
不動産投資で赤字になる主な原因には、次の3つのようなケースが挙げられます。
- 家賃収入に対してローン返済などの支出が多い
- 高額な修繕費を請求される
- 空室が埋まらない
不動産投資をはじめるときはアパートローンなどを利用して、金融機関から融資を受けるケースが一般的です。しかし、家賃収入よりもローンの返済額が多いと、キャッシュフローが厳しくなり、資金繰りが悪化するおそれがあります。
家賃収入に対する返済比率が高い場合、手元に残るお金が少なくなってしまうためです。そのため、空室が発生すると家賃収入が減って、赤字が発生しやすくなるのです。
赤字が続いているときの対策としては、次の方法があります。
- 返済期間を延長する
- 自己資金を入れて返済金額を減らす
ローン返済の負担が大きい場合は、金融機関に返済期間の延長や返済条件の見直しを相談する方法があります。また、資金に余裕があれば、繰上返済によって毎月の返済額を減らせる場合もあります。
ただし、返済期間の延長によって利息負担が増えたり、繰上返済によって手元の資金が不足したりする可能性もあるため、慎重に検討しましょう。空室が長期間埋まらない場合は、管理会社に依頼するだけでなく、ほかの不動産会社への相談や管理会社の変更も検討することをおすすめします。
物件管理の負担がつらい
不動産経営をしていると、よくある問題が入居者からのクレームや修繕対応です。
なかにはクレーマーのような入居者もいるため、一度問題が発生すると手間と労力がかかる事態になってしまいます。また、「給湯器が壊れた」「水漏れがする」など、入居者から修繕依頼をされることも少なくありません。設備機器に不具合が発生すると入居者が生活できなくなるため、早急に対応する必要があります。
しかし、会社員など不動産投資のほかに本業を持っている人は、すぐに対応できるとは限りません。こうした負担を減らすには、入居者対応や修繕手配などを管理会社へ委託する方法があります。すでに管理を委託している場合でも、対応が不十分であれば、委託している業務の見直しを行うとよいでしょう。
確定申告が面倒くさい
不動産投資で一定の所得がある場合は、確定申告が必要になります。不動産所得は家賃収入から必要経費を差し引いて計算するため、日頃から収入や支出を記録し、領収書などを管理しておくことが大切です。
会社に勤めている場合は、勤務先の会社が年末調整などで税金に関する作業を代わりに行ってくれますが、不動産所得を申告するときは、自分で確定申告をしなければなりません。そのため、日頃から帳簿をつけるなどの事務作業をすることになりますが、人によっては非常に「面倒くさい」と感じることもあるでしょう。
自分で確定申告を行うのが面倒な場合は、税理士に毎月の帳簿づけや確定申告の書類作成を依頼するのがおすすめです。
不動産投資をやめるべきタイミングとは？
不動産投資をやめるべきかどうかは、現在の収支やローン残債、物件の売却価格などをもとに判断することが大切です。
売却代金から仲介手数料などの諸費用を差し引いても、ローンを完済できる見込みがある場合は、売却を検討するタイミングの一つです。また、赤字が長期間続き、空室対策や管理費用の見直しを行っても収支の改善が見込めない場合は、早めに撤退することも選択肢となります。
ただし、ローンを完済できても、不動産投資として考えた場合に利益が出ているとは限りません。たとえば、3,000万円で購入した投資物件を2,000万円で売却し、ローン残債が1,500万円だった場合、売却代金でローンを完済できますが、購入価格より1,000万円安く売却したことになります。
投資全体の損益を判断するには、保有期間中の家賃収入や経費、売却費用なども考慮する必要があるのです。一方、一時的な空室による赤字であれば、入居者の確保によって収益が回復する可能性もあります。不動産投資をやめるか迷ったときは、現在の状況だけで判断せず、今後の収支や売却した場合の損益を比較し、慎重に検討することが大切です。
不動産投資をやめるときの注意点
このまま不動産投資を続けていても改善策が見えない場合は、いったんその物件を手放すのもひとつの方法です。
ここでは、不動産投資をやめるときの注意点について解説をします。
売却代金でローンを完済できるかどうか
不動産投資では、アパートローンなどを利用して金融機関から借入をするのが一般的です。アパートローンの残債が売却代金を下回ると借金をそのまま背負ってしまうため、高く売却することが大切です。
不動産投資をやめるときに損失を出さないための対策は次のとおりです。
- 不動産一括査定サイトを利用して物件の市場価格を把握する
- 査定価格をもとにできるだけ高い価格で売却をする
- 譲渡費用をなるべく抑える
まずは、不動産一括査定サイトを利用して、自分が所有する物件の市場価格を具体的に把握しましょう。複数社の査定価格や対応などを比較し、信頼できる不動産会社に売却の仲介を依頼します。
譲渡費用をなるべく抑えるのもポイントです。仲介を依頼する不動産会社に、事情を話して少しでも仲介手数料を減額してもらえるように交渉してもよいでしょう。
売却に適した不動産相場かどうか
査定依頼をすると、さまざまな不動産会社が価格を提示してきます。その際に、売却に適した不動産相場かどうかを見きわめることも重要です。
不動産会社は取引する金額が高いほど仲介手数料を多く取れるので、少しでも高い価格で仲介したいのが本音です。しかし、近隣の相場とあまりにかけ離れた価格では購入する人が見つかりにくいため、早めの売却が難しくなります。
インターネットでは不動産の相場価格を簡単に調べられるため、自分でも不動産価格を調べておきましょう。不動産ポータルサイトやレインズマーケットインフォメーションなどで、不動産会社に相談しなくても相場価格を調べることができます。
売却年の1月1日時点で5年を超えてから売却をする
不動産を売却して得た利益に対して「譲渡所得税」という税金が課せられますが、保有年数によって税率の軽減措置が適用されます。
税率の軽減措置の内容は次のとおりです。なお、税率には復興特別所得税の2.1％相当がプラスされています。
| 長期譲渡所得 | 短期譲渡所得 | |
|---|---|---|
| 所有期間 | 5年超 | 5年以下 |
| 税率 | 20.315% 所得税：15.315% 住民税：5% | 39.63% 所得税：30.63% 住民税：9% |
税率を比較すると約2倍ほど違うため、所有期間は5年を超えてから売却したほうがよいように思えます。ただし、築年数が経ったことで価格が下落したり、設備が劣化したりすると逆に手元に残るお金が減ってしまうため、税率だけで判断することはおすすめできません。
売却してもローンが残る「オーバーローン」の対処法
売却価格がローン残債を下回る「オーバーローン」の状態で物件を手放す場合は、原則として不足分を自己資金などで補い、ローンを完済する必要があります。
自己資金での補填が難しく、投資用ローンの返済も困難な場合は、金融機関の同意を得て売却する「任意売却」も選択肢の一つです。その場合、入居者との賃貸借契約を新しい所有者へ引き継ぐ「オーナーチェンジ物件」として売り出すのが一般的です。
また、任意売却に至るまでにローンの延滞や代位弁済などが発生すると、その情報が信用情報機関に登録され、新たに借り入れるときの審査に影響するおそれがあります。
まずは不動産会社に査定を依頼し、売却価格の目安とローン残債、売却にかかる諸費用を確認しましょう。自己資金で不足分を補えない場合は、早めに金融機関へ相談することが大切です。
不動産投資をやめて物件を手放す方法
不動産投資を行っていた物件を売却するには、さまざまな手続きが必要です。不動産投資をやめて物件を手放す手順は次のとおりです。
- 不動産会社に物件の査定を依頼する
- 不動産会社と媒介契約を交わす
- 不動産の売却活動を開始
- 買主と売買契約を締結する
- 物件の引渡し・決済を行う
- 税務署に確定申告をして納税する
① 不動産会社に物件の査定を依頼する
不動産の査定一括サイトを利用して、複数の不動産会社に物件の査定を依頼しましょう。ポイントは1社ではなく3～4社程度依頼することです。
各不動産会社は市場価格をもとに原価法、取引事例比較法、収益還元法などの方法で対象となる不動産の査定価格を割り出します。
② 不動産会社と媒介契約を交わす
適正な市場価格を提示する不動産会社が見つかったら、媒介契約を交わします。媒介契約の種類は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つです。
専属専任媒介契約は、不動産会社1社だけに仲介を依頼する媒介契約で、契約を結んだらほかの不動産会社に仲介を依頼できません。自分が見つけてきた買主も同様です。メリットは、限られた期間内に買主を探さなければならないため、熱心に取り組んでくれることです。
専任媒介契約の場合も不動産会社1社にしか仲介を依頼できませんが、自分で見つけてきた買主には売却できます。一般媒介契約は同時に複数の不動産会社に仲介を依頼できるので、幅広く買主を探したい場合に有効な方法です。
専属専任媒介契約と専任媒介契約の契約期間は3カ月ですが、仲介を依頼してもなかなか売れない場合は、契約を更新せずに別の不動産会社へ変更したほうがよいでしょう。なお一般媒介契約には期間が定められていません。
どの媒介契約を選べばよいのか迷ったら、次の記事で詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。
③ 不動産の売却活動を開始
媒介契約を交わすと、不動産会社が不動産の販売活動を開始します。
基本的に不動産会社が広告活動や購入希望者の内覧対応などを行うため、売主は特にすることはありません。買主から値引き交渉などを受けたときは、判断を求められることがあります。
④ 買主と売買契約を締結する
買主が見つかり、特に問題がなければ不動産売買契約を交わします。
売主・買主・不動産会社で、売主側の不動産会社のオフィスで契約手続きを行うのが一般的です。いったん契約を交わすと、原則、一方の都合で契約を解除することはできません。
⑤ 物件の引渡し・決済を行う
売買契約書で定めた日時に決済と引渡しを行います。
売却代金を買主から受け取り、売主のアパートローンが残っている場合は融資先の金融機関の立ち会いのもと同時に返済を行います。
決済が完了したら、売主から買主へ所有権の移転登記申請を行い、物件の引渡し、売却した不動産に抵当権がついている場合は抵当権抹消の手続きも済ませます。登記に関する手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。
⑥ 税務署に確定申告をして納税する
売買取引が完了して利益が出た場合は、確定申告で納税する義務があります。譲渡所得がない場合には税金が発生しないため、確定申告をする必要はありません。
不動産投資をやめるなら物件の価値を確認しよう
不動産投資に利用していたアパートやマンションを売却するときは、できるだけ多くの不動産会社に査定を依頼しましょう。不動産会社によって得意な物件、不得意な物件があるほか、査定価格も違うためです。少しでも高く物件を売却したいのであれば、査定額の根拠や投資物件の売却実績などを比較して不動産会社を選んでください。
多くの不動産会社に査定を依頼するときは「リビンマッチ」が便利です。売却したい物件の情報や連絡先などを一度入力するだけで、最大6社の不動産会社に査定を依頼できます。あとは各不動産会社を比較して、信頼できる会社と契約を交わしましょう。
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この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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