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3,000万円の土地の売却でかかる税金はいくら?控除で安くできる?

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3,000万円の土地の売却でかかる税金はいくら?控除で安くできる?

3,000万円で土地を売却したとき、税金はどれくらいかかるのでしょうか。あらかじめどれくらいの税金がかかるのか把握できれば、その後の資金計画が立てやすくなります。この記事では3,000万円の土地売却でかかる、税金の正しい知識を身につけられるよう解説します。

3,000万円の土地売却でかかる税金の種類

土地を3,000万円で売却したとき、発生する税金は主に「所得税」「住民税」「復興特別所得税」「印紙税」「登録免許税」の5つです。

土地の売却では、税金の基礎知識を知り、それぞれの算出方法を理解することが大切です。また、納める方法やタイミングは税金によって異なるため、事前に把握しておきましょう。さらに、税金について理解することで、スムーズな売却につながります。ここでは、各税金について詳しく解説します。

所得税

所得税は土地の売却で、購入額より高額で売却できた場合にかかる税金です。売却する価格が3,000万円であっても、利益がなければ所得税は課税されません。土地を売却して得た利益は譲渡所得と呼ばれ、これを算出することで所得税の金額が分かります。

土地の売却をしたときは、翌年2月16日から3月15日の確定申告の期間に、申告と納税が必要です。

住民税

住民税も所得税と同様、土地を売却した際に利益があると課せられる税金です。支払い時期は売却の翌年で、6月から納付できます。また、住民税は会社員の場合、企業が給与から天引きする方法が一般的で、自営業の場合は納付通知書が届くため、それを用いて自分で納税します。

復興特別所得税

復興特別所得税は、東日本大震災からの復興に必要な財源を確保するために創設された税金です。平成25年から令和19年までの期間に土地を売却した場合、復興特別所得税が課せられます。復興特別所得税は土地売却をしたときの所得税と住民税にかかり、税額は一律2.1%です。

印紙税

印紙税とは、契約文書や領収書などに課せられる税金のことです。土地売却では売買契約書にかかります。印紙税は契約を交わすときに税額の収入印紙を契約書に貼って納税する仕組みになっており、収入印紙は郵便局や法務局、コンビニなどで購入できます。

印紙税の納税額は成約価格によって異なり、土地を3,000万円で売却した場合、かかる印紙税は2万円です。令和6年3月31日までは軽減措置がとられており、軽減措置を受けた3,000万円の契約書の印紙税は1万円です。

登録免許税

登録免許税とは、不動産の登記手続きにかかる税金を指します。不動産登記は、土地・建物の所在や面積、所有者の氏名や住所を明確にし、権利関係を公開するための制度です。

登録免許税は土地を売却したときのみならず、新築の不動産を購入したときや、土地を相続したときにも課せられます。土地を3,000万円で売却した場合の登録免許税額は、土地の固定資産税評価額に税率をかけることで算出できます。

3,000万円の土地売却シミュレーション

3000 万 土地 売却 税金

土地を3,000万円で売却した場合、どの程度の税金がかかるのでしょうか。また、どの程度の利益が出るのでしょうか。ここでは具体的な例を交えて、かかる税金の算出方法と算出に必要な譲渡所得について分かりやすく解説します。

譲渡所得税・住民税の税率は所有期間で変わる

譲渡所得税とは、土地を売却した際に発生する税金ですが、税率は土地の所有期間によって変わります。売却した年の1月1日時点で、土地の保有期間が5年未満であった場合、短期譲渡所得として扱われます。一方で、保有期間が5年以上であった場合は、長期譲渡所得に該当します。それぞれの譲渡所得にかかる税率は、以下のとおりです。

譲渡所得税の税率
  所得税率 住民税率 合計
+復興特別所得税
短期譲渡所得 30% 9% 39.63%
長期譲渡所得 15% 5% 20.315%

譲渡所得を算出する方法

譲渡所得は、土地の売却金額から取得費用と譲渡費用を差し引くことで算出できます。取得費用には主に以下の費用が該当します。

  • 土地の購入代金
  • 建築代金
  • 仲介手数料
  • 設備費
  • 改良費

また、譲渡費用は土地を売却するために直接かかった費用のことで、主に次の費用が該当します。

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 家屋の取り壊し費用
  • 明け渡しのための立ち退き料

取得費用1,500万円+譲渡費用150万円で購入した土地を、3,000万円で売却できたとして、譲渡所得を算出してみましょう。

譲渡所得額=売却金額-取得費-譲渡費用
=3,000万円-1500万円-150万円
=1,350万

譲渡所得が1,350万円と算出できました。

短期譲渡所得の計算

譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年以下だった場合、利益にかかる税金は短期譲渡所得として計算できます。また、特別控除が受けられる場合があり、譲渡所得税の確定申告が必要です。例をもとに特別控除がない場合にかかる税金を計算すると、次のようになります。

短期譲渡所得にかかる税金=短期譲渡所得額×39.63%(短期譲渡所得税)
=1,350万×39.63%=535万50円

長期譲渡所得の計算

長期譲渡所得は取得してから売却する年の1月1日時点で、所有期間が5年以上の土地を売却した際に発生する利益です。例をもとに、特別控除がない場合にかかる税金を計算すると次のようになります。

長期譲渡所得にかかる税金=短期譲渡所得額×20.315%(長期譲渡所得税)
=1,350万×20.315%=274万2525円

土地の売却で利用できる特例・控除

土地や土地を含む建物を売却する際には、さまざまな特例や控除が利用できる可能性があります。うまく利用できれば大幅に節税できますが、利用するには複数の条件を満たす必要があります。

ここでは利用できる特例や控除について、条件を含めて解説します。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

マイホームを解体して土地売却したとき、条件を満たすと譲渡所得から3,000万円を上限に控除することが可能です。譲渡所得税はこれにより大幅に抑えられるでしょう。一方で、この特例を受けるには、以下の条件を満たす必要があります。

  • 居住用財産の売却である
  • 解体したあとの土地を別の用途で使用していない
  • 建物の解体が必要な場合は、土地の売却契約を解体から1年以内に締結する
  • 居住用財産の売却の前々年度に譲渡損失の特例や控除を受けていない
  • 居住用財産の売却の前々年度に買い換えや交換の特例を受けていない
  • 収用に関する特例を受けていない
  • 退去してから3年後の12月31日までの売却である
  • 売主と買主が親子や夫婦など特別な関係でない

10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

10年を超える期間所有していた建物を解体して土地を売却した場合、譲渡所得税率が軽減されます。長期譲渡所得よりもさらに節税が可能なうえ、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例との併用が可能です。軽減後の税率は、次のとおりです。

軽減後の税率
譲渡所得額 所得税率 住民税率
6,000万円以下 10% 4%
6,000万円超 15% 5%

この特例を受けるには、次の条件を満たす必要があります。

  • 居住用財産の売却である
  • 売却する不動産の所有期間が売却する年の1月1日時点で10年を超えている
  • 建物の解体が必要な場合は、土地の売却契約を解体から1年以内に締結する
  • 解体したあとの土地を別の用途で使用していない
  • 居住用財産の売却の前々年度に10年超居住用財産譲渡の特例を受けていない
  • 居住用財産の売却の前々年度に譲渡損失の特例や控除を受けていない
  • 居住用財産の売却の前々年度に買い換えや交換の特例を受けていない
  • 収用に関する特例を受けていない
  • 退去してから3年後の12月31日までの売却である
  • 売主と買主が親子や夫婦など特別な関係でない

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

住宅ローンが残った状態の居住用財産を売却する場合、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」を受けられる可能性があります。この特例は住宅ローンの残額より下回る金額でマイホームを売却し、譲渡損失が発生した場合に受けられる控除のことです。さらに、新しくマイホームを取得した場合は、住宅ローン控除も適用されます。

この特例を受けるには、次の条件を満たす必要があります。

  • 居住用財産の売却である
  • 建物を解体した場合は、解体した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている
  • 解体したあとの土地を別の用途で使用していない
  • 退去してから3年後の12月31日までの売却である
  • マイホームに係る償還期間10年以上の住宅ローンの残高がある
  • マイホームの譲渡価額が住宅ローンの残高を下回っている

収用等により土地建物を売ったときの特例

正当な補償があり、収用権が認められている公共事業へ土地建物を売却する場合は、譲渡所得から最高5,000万円まで控除できる特例を受けられます。この特例を受けるには、次の条件を満たす必要があります。

  • 固定資産の土地建物である
  • 原則として一定期間内に売った資産と同じ種類の資産を買い換える
  • 公共事業に売却した年に収用において代替資産を取得した場合、課税の特例を受けていない
  • 土地建物の買取の申し出から6カ月以内に譲渡している
  • 譲渡する人は、買取の申し出を受けた最初の人、または申し出を受けた人が死亡していた場合は相続された人である

高額な土地売却を成功させるポイント

3000 万 土地 売却 税金

土地を売却する際には、買主にできるだけ高い価格を提示してもらいたいものです。土地をスムーズに高い価格で売却するためにも、事前に知識を身につけておくことが大切です。あとに「もっと高く売れたのに」と後悔しないよう、ここでは土地を高く売却するための条件や方法についてご紹介します。

残置物、雑草などを片づける

残置物の撤去は売主で行うことが望ましいです。残置物を撤去しないままでいるとよくない印象を持たれてしまい、スムーズに売却できない場合もあります。

また、内見に来た人へ好印象を与えるために、雑草の手入れを行い、土地をきれいに保つことが大切です。草木が放置されて茂っている場合、不法投棄の温床にもなりかねません。雑草の処理や管理を自分で行うことが難しい場合は、代行してもらえる不動産会社に相談することをおすすめします。

売り出し価格の設定をよく検討する

売り出し価格を設定する際は、その地域の相場を必ず把握したうえで検討することが重要です。売り出し価格は一般的に、不動産会社の査定額を参照して設定します。

また、値引きを前提に考えた金額で検討することがおすすめです。購入希望者が値下げを要求するケースも多いため、相場よりも1割程度高い価格を設定しておくとよいでしょう。焦って低価格で売却してしまわないためにも、売却のスケジュールに余裕を持たせましょう。

早期売却なら不動産買取を依頼する

早期売却を検討している場合は、不動産会社に不動産買取を依頼してもよいでしょう。不動産会社に直接売却するため、仲介手数料がかからないほか、買主が現れるまでの時間や手間も省けます。そのため、数日から数週間程度でのスムーズな売却が可能です。また、売主が負う契約不適合責任も免除されます。

一方で、不動産会社に買取を依頼した場合、買取価格は相場の2~3割程度になります。

販売エリアに強い不動産会社へ相談する

売却したい不動産が所在するエリアに強い不動産会社は、見込み客を抱えていたり、エリアの事情に精通していたりするため、土地を高く売却できる可能性があります。そのため、高額な査定価格を提示するケースも少なくありません。販売エリアに密着した複数の不動産会社へ相談することで、より好条件での売却が期待できるでしょう。

周辺の土地を買い取って1つの土地にする

複数の土地を買い取り、1つの土地にすることを合筆といいます。合筆をすると土地と土地を法的に合体できるため、双方を隔てていた筆境界線が抹消され、1つの土地として利用できます。合筆して土地を売却すると、土地の形が整う、建築基準法で再建築が規制される条件を解除できるなどのメリットがあります。

形状にもよりますが、隣地を含めることで整形地になる場合は、隣接している土地を一度買い取ってから売却したほうが、高く売れる可能性があります。

周辺の土地状況をリサーチし、アピールポイントを考える

近隣エリアの相場をリサーチすることで、適切な価格の設定が可能になり、スムーズな売却につながります。また、近隣エリアの周辺施設や交通に利便性がアピールできれば高価格で売却できるでしょう。周辺環境以外にも、用途制限が緩くさまざまな建物が建築可能である、形状が正方形に近いなどの条件はアピールポイントとなります。そのため、周辺の状況をよく調べて、魅力に感じるポイントを押さえておくとよいでしょう。またアピールポイントは、仲介事業者や購入を検討されている人にしっかりと伝えましょう。

まとめ

土地を3,000万円で売却したときに、どれくらいの税金がかかるのか解説しました。取得費や譲渡費用などを差し引けるため、3,000万円すべてに税金がかかることはありません。また、条件を満たせば特例を利用できるため、実際に税金がかかるケースはそれほど多くないことがおわかりいただけたと思います。

まずはどれくらいの価格で土地を売却できるか、不動産会社の査定を受けてみましょう。査定を受けるときは、どれくらいの価格で売却できるかをできるだけ正確に把握するため、複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。一括査定サイトのリビンマッチは、一度の入力で複数の不動産会社に査定を依頼できるサービスです。土地の売却を検討している人は、どれくらいで売却できそうか利用してみてください。

この記事の編集者

リビンマッチ編集部 リビンマッチ編集部

リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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