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土地売却にかかる税金は?計算方法や節税のポイントを詳しく解説!

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土地売却にかかる税金は?計算方法や節税のポイントを詳しく解説!

土地を売却するとき、税金はどれくらいかかるのでしょうか。この記事では土地売却に伴う税金の種類とその計算方法、そして重要な特別控除について解説します。

土地を売却したときにかかる4つの税金

土地 売却 税金 計算

土地を売却したときには、次のような税金が発生します。

譲渡所得税(所得税・住民税)
譲渡所得にかかる税
印紙税
売買契約時の印紙にかかる税
登録免許税
所有権を移転する際にかかる

なかでも譲渡所得税は、土地売却でかかる税金の大きな割合を占めています。したがって、計算方法や節税ポイントを理解することは大変重要です。ここでは、各種の税について詳しく解説します。

譲渡所得税

土地を売却したときは、売却価格から購入価格と売却にかかった経費を引いた分の利益に対して所得税と住民税が課されます。この2つを合わせて譲渡所得税と呼びます。土地売却に伴う所得税と住民税の計算は、保有期間が5年以下の短期譲渡所得か5年超の長期譲渡所得なのかで税率が異なります。また、平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%が課されます。

印紙税

不動産の売買契約を結ぶ際は、契約書に印紙を貼る必要があります。具体的な金額は、以下のとおりです。印紙は郵便局や法務局などで購入できます。

印紙税額
契約書に記載された物件価格 印紙代
500万円を超え1,000万円未満 5千円
1,000万円を超え5,000万円未満 1万円
5,000万円を超え1億円未満 3万円
1億円を超え5億円未満 6万円

令和9年3月31日までの軽減措置を適用した税率です

登録免許税

土地を売却する際は、所有者を売主から買主に変更するために所有権移転登記が必要です。その際に支払う税が登録免許税で、計算式は次のとおりです。残代金決済の際に司法書士に支払います。

課税標準額×税率(土地は1.5%・建物は0.3%)

課税標準額は、物件の売却価格ではなく固定資産評価額です。売買のときに評価証明書が添付されているため、それで確認できます。また市町村で発行の依頼が可能です。

令和9年3月31日までの軽減措置を適用した税率です。要件を満たす必要があります

土地を売却したときにかかる譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税を計算するためには、土地を売却した利益である譲渡所得を正確に算出する必要があります。以下で詳しく見ていきましょう。

譲渡所得の計算式

譲渡所得とは、土地を売る際の譲渡価格から、取得費および譲渡費用を差し引いた金額のことを指し、計算式は以下のとおりです。

譲渡価格-(取得費+譲渡費用)

所得費、譲渡価格、譲渡費用は以下を指します。

取得費
土地を購入した際の費用および諸経費
譲渡価格
土地を売却する際の売却価格
譲渡費用
土地を売却する際にかかった費用

たとえば、取得費が1,000万円、譲渡価格が1,500万円、売却に際して100万円の譲渡費用がかかったとします。この場合の譲渡所得は、次のようになります。

1,500万円-(1,000万円+100万円)=400万円

譲渡所得税の税率

譲渡所得税の計算式は以下のとおりです。

譲渡所得税=譲渡所得×税率

譲渡所得はひとつ前の項目で解説した金額です。税率は所有期間が5年以下か5年を超えるかによって異なり、土地を取得した日から売却した年の1月1日時点までの期間を所有期間として扱います。

たとえば、2018年7月1日に土地を購入して2023年6月30日に売却した場合、所有期間は2018年7月1日から2023年の1月1日までとなるため、5年以下の「短期譲渡所得」として扱われ、計算される税率は39%です。

また、これに加え、平成25年から令和19年までは、各年分の基準所得税額の2.1%を復興特別所得税として加算します。

譲渡所得税の税率
所有期間 所得税 住民税 合計
+復興特別所得税
5年以下
(短期譲渡所得)
30% 9% 39.63%
5年超
(長期譲渡所得)
15% 5% 20.315%

節税につながる特例① 自分が住んでいた土地の売却

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土地を売却する際には、節税につながる特例があります。特例を活用することで、大幅に節税させることが可能です。具体的な控除の特例を紹介します

3,000万円特別控除の特例

土地を売却する際「マイホームを売ったときの特例」の適用を受けることが可能です。この特例は、売却した土地が自分の居住用であった場合に限り適用可能です。譲渡所得は次のように計算されます。

譲渡所得=譲渡価格-(取得費+譲渡費用)-3,000万円

計算結果がマイナスになる場合、税額は0です。この特別控除は、あてはまるケースが多いため、土地売却を考える際には必ずチェックしておくべき重要な節税ポイントです。

土地売却でこの特例を使用したいときには、建物を取り壊して1年以内に譲渡契約を結んでいる必要があります。また、売却は住まなくなった日から3年後の年末までに済ませなければなりません。

マイホームを売ったときの軽減税率

売却物件に10年以上居住していた場合、「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」が適用される場合があります。たとえば、譲渡所得金額が6,000万円以下の部分は所得税10%、住民税4%、6,000万円を超える部分は所得税15%、住民税5%となり、通常の長期譲渡所得税率よりも税負担が軽くなります(所得税には復興特別所得税の2.1%が加算されます)。さらに、この特例は3,000万円の特別控除との併用が可能です。

つまり、譲渡所得がある場合でも、これらの軽減措置を活用することで、税金を軽減できる可能性があります。ただし、マイホームを解体して土地を売却する場合は、転居の3年後の12月31日までに売却していること、解体後1年以内に売却していること、所有期間が10年を超えていることが条件になります。

譲渡所得税の税率
譲渡所得額 所得税 住民税 合計
+復興特別所得税
6,000万円以下の部分 10% 4% 14.21%
6,000万円を超える部分 15% 5% 20.315%

マイホームの買換えについての特例

マイホームを買換え、もとの家があった場所を更地にして売ろうとしているときには、「特定のマイホームを買換えたときの特例」が適用されるかどうか確認しましょう。適用されると自分が住んでいる家やその敷地を売却して新しいマイホームを購入する場合に、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べられます。

この特例を利用すると、売却した年の所得税の申告では譲渡益が非課税となり、新しいマイホームを将来売却した際に、そのときの譲渡益と合わせて課税されます。ただしこのとき、新居の価格のほうが安い場合は、その差し引き分の価額に課税されるため、注意しましょう。

この特例を適用するためには、譲渡価格が1億円以下であること、また所有期間が10年を超え、そのうちの10年以上を居住目的で使用していたことなどが条件とされています。

譲渡損失が生じた場合の特例

土地を売却する際に損失が発生した場合、その損失をほかの所得と損益通算(相殺)を行える場合があります。適用できるのは、長期譲渡所得に該当し、かつ居住用財産を譲渡したときに譲渡損失が生じた場合です。この損失の金額は、一定の要件を満たす場合に限り譲渡した年に事業所得や給与所得などほかの所得との損益通算ができます。これによって、その年の課税所得が減少し、結果として税金の軽減につながります。

また、通算しきれなかった損失は、繰り越して次の年以降3年間にわたって損益通算することが認められています。つまり、この繰り越しを利用することで、以降3年間に所得が発生したときに税金を軽減させられるのです。

節税につながる特例② 相続した土地の売却

相続した土地を売却する場合にも、取得費加算や3,000万円特別控除等の特例があります。これらの控除を受けるには、相続登記の証明や遺産分割協議書などの書類を添付して確定申告が必要です。詳しく見ていきましょう。

取得費加算の特例

相続した土地の売却では「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」が適用される場合があります。この特例は土地売却に伴う譲渡所得税を計算する際に、土地の取得費を通常よりも多く算定できる制度です。具体的には、相続人が支払った相続税の額の一部を土地の取得費に上乗せすることが可能です。

ただし、この特例を適用するためには、相続税の申告があった場合や、相続開始から3年以内に土地を売却する場合などの要件があります。

相続空き家の3,000万円特別控除

相続した土地の売却では「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」が適用できることがあります。特例の適用を受けるには、次の要件に当てはまる必要があります。

  • 相続登記完了から3年以内に売却する
  • 被相続人が亡くなる前2年以上その家に住んでいた
  • 空き家としての状態が相続時から売却時まで継続している
  • 相続した物件を更地にしているか、リフォームをしている
  • 売却額が解体費用込みで1億円以下におさまっている

この控除を受けられると、売却益から3,000万円を差し引けるため、税負担の大幅な軽減が可能です。ただし、この特例は前述の取得費加算の特例とは併用できません。

相続した土地の取得費が不明の場合

相続で所有することになった土地を売却する際、取得費が不明なケースも少なくありません。親族が代々住み継いできた土地であったり、取得時期が古く資料がなかったりする場合が該当します。こういったケースでは、土地の売却価格の5%相当額を取得費とすることができます。売却価格からこの取得費を引いた額を譲渡所得とし、ここから特別控除などを差し引くことで税金を算出できます。

売却には相続登記が必要

相続した土地を売却するためには、相続登記が完了している必要があります。相続登記とは、亡くなった方が所有していた不動産を、相続人の名義に変更する手続きのことです。2024年4月からは、この相続登記が義務化されました。売却時には、この相続登記が完了していることが法的要件となるため、土地売却を検討する際は、早めに専門家に相談し、必要な手続きを進めましょう。

土地売却にかかる税金を節税するコツ

土地売却の際にかかる税金は、少しでも減らしたいところです。制度の概要を理解し、資料を準備しておくことで節税が可能です。節税のコツを詳しく解説します。

売却タイミングを見計らう

5年以内の売却である短期譲渡所得税(税率39.63%)と、長期譲渡所得税(20.315%)では税率が大きく異なるため、土地を売却するタイミングは非常に重要です。また、相続空き家の3,000万円控除も、相続登記完了から3年以内の売却でないと適用されません。税率や特例控除を把握して、専門家を交えて売却タイミングを検討しましょう。

譲渡費用として認められるものをすべて計上する

譲渡所得から譲渡費用を差し引くことで、譲渡所得を減らし節税が可能です。譲渡費用には、仲介手数料、売却にかかる広告宣伝費、土地の評価に必要な費用、登記に伴う司法書士報酬、登記費用などが該当します。遠方の場合は、交通費や宿泊費も譲渡費用として認められます。

申告時にあわてないよう、譲渡費用に関する書類を保管しておきましょう。

取得費を明確にする

土地売却に伴う譲渡所得税を計算する際、取得費を確定させなければなりません。取得費とは、土地の購入価格に加え、取得するために発生した費用の総額を指します。たとえば、過去にリフォームをした場合、取得費に含められます。

また、取得費加算の特例を利用することもひとつの節税対策です。かかった費用をとりまとめておくと、節税に大きな効果があります。

各控除の制度を把握し、適用する

不動産の売却時には、これまでに解説した以外にも利用可能な控除や軽減措置がいくつかあります。

  • 小規模宅地等の特例
  • 配偶者控除
  • 贈与税額控除

これらの特例を適用するためには、特定の要件を満たす必要があります。不動産の売却に際しては、専門家を交えてこれらの要件を確認し、適切な手続きが大切です。

譲渡所得税計算のシミュレーション

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土地を売却する際には、譲渡所得税が発生する場合があります。この税金は譲渡価格や所有期間などに基づいて計算され、税額はさまざまな要件によって変わります。

ここでは、4パターンの譲渡所得税の計算シミュレーションを作成しました。税金の算出には、確認すべき要件がありますので、必ず専門家に相談するようにしましょう。

売却価格2,000万円・所有期間6年のケース

  • 6年前に1,200万円で購入
  • 2,000万円で売却し、売却にかかる費用が200万円かかった
①売却価格 2,000万円
②取得費 1,200万円
③譲渡費用 200万円
④所有期間 6年
⑤特別控除 なし
  • 譲渡所得:①-(②+③)=600万円
  • 所有期間:5年超えるため長期譲渡所得
  • 特別控除:なし
  • 長期譲渡所得税率:20.315%
600万円×20.315%=121万8,900円

このケースでは税額は約122万円になりました。

売却価格1,000万円・所有期間4年のケース

  • 4年前に500万円で購入
  • 1,000万円で売却し、売却にかかわる費用が100万円かかった
①売却価格 1,000万円
②取得費 500万円
③譲渡費用 100万円
④所有期間 4年
⑤特別控除 なし
  • 譲渡所得:①-(②+③)=400万円
  • 所有期間:5年以下のため、短期譲渡所得
  • 特別控除:なし
  • 短期譲渡所得税:39.63%
400万円×39.63%=158万5,200円

このケースだと税額は約159万円になります。

3,000万円の特別控除が使えるケース

  • 8年前に2,200万円で購入
  • 4,000万円で売却し、売却にかかる費用が200万円かかった
  • 自分が居住していた
①売却価格 4,000万円
②取得費 2,200万円
③譲渡費用 300万円
④所有期間 8年
⑤特別控除 あり(マイホーム売却の特例3,000万円)
  • 譲渡所得:①-(②+③)=1,500万円
  • 所有期間:5年を超えるため、長期譲渡所得
  • 長期譲渡所得税率:20.315%
  • マイホームを売った際の特別控除3,000万円あり
1,500万円-3,000万円控除=-1,500万円

特別控除で譲渡所得が0円になるため、税額は0円です。

土地の取得費が不明なケース

  • 祖父の代からの住まいで、取得費不明
  • 4,000万円で売却し、売却にかかる費用が300万円かかった
  • 自分が居住していた
①売却価格 4,000万円
②取得費 不明
③譲渡費用 300万円
④所有期間 35年
⑤特別控除 あり(マイホーム売却の特例3,000万円)
  • 取得費:4,000万円×5%で200万円とする
  • 譲渡所得:①-(②+③)=3,500万円
  • 所有期間:5年を超えるため、長期譲渡所得
  • さらに10年を超えて居住していたマイホームの売却の軽減税率が適用
  • 長期譲渡所得税率:14.21%
  • マイホームを売った際の特別控除3,000万円あり
(3,500万円-3,000万円控除)×14.21%=71万500円

このケースだと税額は約71万円と算出されました。

まとめ

土地を売った際の税金は、所有期間や居住期間、そのほかの要件で納める金額が大きく異なります。軽減措置や特例を受けるには多くの要件があるため、土地の売却を検討しているときは不動産会社に相談しましょう。不動産会社へ査定を依頼するときは、一括査定サイトのリビンマッチをご利用ください。一度の入力で複数の不動産会社へ査定を依頼できるため、自分に合った不動産会社を見つけられるでしょう。

この記事の編集者

リビンマッチ編集部 リビンマッチ編集部

リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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