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アパート売却でかかる消費税はいくら？節税するには？
アパートを売却する際、節税対策は必須です。消費税はかなりの額になる可能性があり、適切な対策を取らないと大きな負担となってしまいます。しかし、正しい知識を持っていれば、合法的に消費税の納税額を減らせます。
本記事では、個人所有のアパート売却で消費税が発生する条件や税金費用とその内訳、節税対策をわかりやすくお伝えします。
個人所有のアパート売却で消費税が発生する条件
事業により発生する売上には原則的に消費税が課税されます。アパート経営などの賃貸事業では次のような売上が消費税の課税対象です。
- 家賃収入
- 賃貸用建物の売却
このうち家賃収入については「居住用」の賃貸物件に係る家賃は非課税となっていますが、店舗や事務所など非居住用建物の家賃はすべて消費税が課税されます。
しかし、すべての事業者が課税されるわけではなく、課税される事業者と課税が免除される「免税事業者」に区分されています。
課税事業者は消費税を納付する必要がありますが、免税事業者は売上に消費税課税分が含まれていても、消費税を納付する義務がありません。
また、アパートを売却した場合に消費税が課税されるかどうかについても、売却時点でアパートオーナーが課税事業者か免税事業者かによって変わります。
消費税課税事業者とは
アパートオーナーが消費税課税事業者になるケースとしては、次の2通りあります。
- 前々年度の課税売上が1,000万円を超えていた
- インボイス登録事業者になっている
前々年度の賃貸事業による家賃収入が1,000万円を超えている場合、賃貸している物件の用途により消費税の課税・非課税が分かれます。
居住用建物の家賃は非課税となっており、アパートの場合は家賃のほとんどが居住用のため、1,000万円超であっても非課税となることが多いです。一方、対象となる家賃収入が店舗や事務所など課税対象の場合は、1,000万円超であれば課税事業者となります。
また、個人事業のアパートオーナーであって居住用賃貸以外にも事業収入がある場合、取引相手からの求めに応じてインボイスの発行が必要となり、インボイス登録事業者になっているケースもあります。この場合のインボイス登録事業者は、課税売上金額にかかわらず課税事業者になります。
アパート売却により課税される消費税
アパートを売却した場合の消費税は、建物価格に対して課税されます。土地は非課税になるため、売却価格から土地価格以外の建物価格が消費税の課税対象です。
一般的には、土地＋建物の売却価格総額が売主と買主とのあいだで合意されるので、売却価格総額を土地と建物に区分し、建物価格を本体価格と消費税相当額に区分して消費税額を計算します。
さらに、下記のどちらにも該当しない場合は消費税が免除されるため、建物価格に消費税は含まれないと解釈します。
- 売却を行ったアパートオーナーがインボイス登録事業者である
- 前々年度の課税売上が1,000万円超である
なお、上記のどちらかに該当する場合は消費税が課税されます。
アパートを売却すると2年後に課税事業者になる
アパートは収益物件のため、原則的に建物価格に消費税がかかります。しかしアパート売却時に免税事業者であれば、消費税は課税されません。ただし、売却の2年後に「消費税課税事業者」になる可能性があります。
課税事業者になるのは、以下のいずれかに該当する場合です。
- 売却したアパートの建物価格が1,000万円超
- 売却した建物価格と、ほかの課税売上を含めて1,000万円超
一度課税事業者になり、その後に免税事業者の要件を満たした場合は、税務署への手続きにより免税事業者に戻れますが、くり返しアパートの売却を計画している場合は課税事業者が継続される可能性があります。
売却するためにかかる税金や費用の内訳と相場
アパートの売却には売却代金の消費税以外にも、次のような税金や各種の費用がかかります。
| シチュエーション | 費用 | 税金 |
|---|---|---|
| 売買契約 | ‐ | 契約書に貼付する印紙税 |
| 売買の仲介 | 仲介手数料 | 同左消費税 |
| ローン完済 | 一括返済手数料 | 同左消費税 |
| 抵当権抹消 | 抹消登記費用 | 同左消費税 |
| 入居者立退料 | 立ち退きのための補償金 | ‐ |
上記の費用や税金について詳しく解説します。
書面契約の場合は印紙税
アパートの売買契約は口頭でも成立しますが、書面にするのが一般的です。契約書には印紙税が課税されるため、規定された金額の「印紙」を契約書に貼り付けることが義務となっています。
しかし、デジタル化がすすむ現代では、IT技術を用いた「電子契約」が可能になっており、電子契約は印紙税が課税されません。
印紙税は令和9（2027）年3月31日までは「軽減措置」がとられており、以下のように契約金額に応じて決められています。
| 記載された契約金額 | 税額 |
|---|---|
| 10万円超～50万円以下 | 200円 |
| 50万円超～100万円以下 | 500円 |
| 100万円超～500万円以下 | 1千円 |
| 500万円超～1,000万円以下 | 5千円 |
| 1,000万円超～5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円超～1億円以下 | 3万円 |
| 1億円超～5億円以下 | 6万円 |
| 5億円超～10億円以下 | 16万円 |
| 10億円超～50億円以下 | 32万円 |
| 50億円超～ | 48万円 |
また、10万円以下の契約の場合は軽減措置がないため、200円の印紙税がかかります。
仲介手数料
売買が成立すると、仲介した不動産会社に対し「仲介手数料」を支払います。仲介手数料は宅地建物取引業法（以下、宅建業法）で上限額が定められており、仲介を依頼する売主と不動産会社とのあいだで手数料を話し合い決定します。
仲介手数料には消費税が課税されるため、売主は仲介手数料に対する消費税を支払い、不動産会社が受け取った消費税を納税する仕組みになっています。
仲介手数料の上限額は次のように決まっており、それぞれの金額に対し消費税を加算して支払います。
| 契約金額の区分 | 仲介手数料の上限（消費税別） |
|---|---|
| 契約金額が200万円以下 | 契約金額の5％ |
| 契約金額が400万円以下 | 契約金額の4％+2万円 |
| 契約金額が400万円超 | 契約金額の3％+6万円 |
ローン未完済の場合は繰上返済手数料
アパートローンの返済が残っている場合は、売却代金の受領時に金融機関に残債務を一括返済するのが一般的です。
このとき、金融機関は「繰上返済手数料」の支払いを求める場合があります。無料の金融機関もありますが、高い場合は5万円程度の金融機関もあります。
この手数料にも消費税が課税されるため、消費税込みの金額を手数料として表示する金融機関が多いです。
ローン完済後は抵当権抹消（司法書士への依頼）費用
ローンの残高を一括返済したあとは、売却物件に設定されている「抵当権」を抹消しなければなりません。
融資残高がゼロになったとしても抵当権が設定されていては、買主が売却物件の引渡しを受けることはありません。抵当権の抹消は売主の義務です。
抵当権の抹消は一般的にアパートの所有権移転登記と同時に申請することが多く、所有権移転登記を委任する司法書士に併せて依頼することになります。
抵当権抹消登記の費用は2万円前後とすることが多いですが、必ず消費税を加算して支払います。また抵当権抹消登記には「登録免許税」がかかり、1個の登記につき1千円です。
入居者がいる状態で売却できない場合は、立ち退き料
アパートの売買は、一般的に「オーナーチェンジ」で行うことが多いです。オーナーチェンジは入居中の賃借人をそのままとして、賃貸人を変更することをいいます。
ところが、まれに入居者の退去を条件として売買されるケースもあります。
- 買主は購入後にリノベーションを計画している
- アパート以外の用途（寮・寄宿舎など）に使用するため、現在の賃貸借契約をすべて解除する
居住用の賃貸借契約は「借地借家法」が適用されるため、入居者に対し退去を求めるためには正当事由が必要です。しかし正当事由と認められるケースは非常に少なく、一般的には「立ち退き料」の支払いが「正当事由相当」と見なされています。
立ち退き料の目安は家賃の6カ月程度とされていますが、入居者によりもっと高くなる場合もあります。
売却前にできる費用削減対策
アパートの売却では、売買価格が希望を下回るケースが少なくありません。できるだけ多くの資金回収を望んでいても、希望どおりにはいかないものです。
そのため、売却にかかる費用をできるだけ節約することも重要です。そのためには売却前に次に解説するような準備をしておくことが大切でしょう。
契約は電子で行う
売買契約を電子契約で行うと「印紙税」がかかりません。インターネットにより売買契約に係る諸手続きを進めますので、交通費の節約にもつながります。
さらに貴重な時間の節約にもなり、売買にあたっては電子契約を優先条件としたいものです。
そのためには仲介する不動産会社は電子契約に対応できることが必須条件であり、かつ電子契約の経験が十分ある会社が望ましいでしょう。
入居者がいるなら、まずオーナーチェンジを検討
アパートの売買に際し入居者の退去が条件になると、立ち退き料の発生が避けられません。
しかし、入居者がいる状態で売却する「オーナーチェンジ」なら、売主が負担する立ち退き料を削減し、かつ買主は入居中の物件を取得できるので、買主が満室状態の物件を取得できる可能性さえあります。
つまり、アパートの売却は「オーナーチェンジ」が売主・買主双方にメリットが多いといえます。
仲介手数料が適正ではない不動産会社は避ける
仲介手数料は宅建業法により上限額が決まっています。しかし売主が特別に依頼した「広告料」については、売主が仲介会社に仲介手数料とは別に支払う必要があると定めています。
売却を目的として媒介契約を締結した不動産会社は、インターネットをはじめとしたさまざまな広告媒体を活用して、依頼を受けた物件の販売活動を開始します。
広告媒体を活用するためにはある程度の費用がかかりますが、一般に行われる広告手法については仲介手数料に含まれると考えるのが妥当です。
特別な費用が発生する広告を行う場合には、事前に売主に説明し了解を得る必要があります。しかし事前の説明をすることなく特別な広告を実施し、事後に広告料を請求し売主とトラブルになるケースがあります。
あるいは一般的に行われる広告を「特別な広告」として説明し、法定の仲介手数料を超えた請求をするケースもあり、このように適正性に欠ける不動産会社に仲介を依頼することは避けたほうがよいでしょう。
不動産会社選びは慎重に
消費税の計算や手続きは複雑で、ミスがあると大きな税負担になるおそれがあります。
しかし、売却でそれほどの儲けが出なければ、その税負担も少ないでしょう。まずは高く売り、そのうえで儲けに対してかかる税金の節税方法を検討するのが、適切な手順です。
アパートを高く売却し、その税金も少なくするには、まず適切な不動産会社を選ぶことが重要です。不動産の一括査定サイト「リビンマッチ」を利用すると、アパート売却の実績が豊富な不動産会社、最大6社から無料査定結果が届きます。
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この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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