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不動産売却にかかる税金はどのようなもの？便利な計算ツールも紹介
不動産を売却する際には、さまざまな税金がかかります。スムーズな売却活動をするためにも、不動産売却にかかる税金について知ったうえで売却のシミュレーションを行いましょう。
この記事では、不動産売却にかかる税金の種類や便利なシミュレーションツールを紹介します。
もくじ
不動産売却は事前のシミュレーションが重要
不動産を売却する際には、事前のシミュレーションが重要です。
不動産の売却では、利益が出たとしてもそのまま手元に残るわけではありません。税金や仲介手数料、各種必要経費などさまざまな費用が差し引かれるため、手元に残る金額が予想より少なくなることがあるためです。
事前のシミュレーションと準備を怠ると、売却後に後悔することにもなりかねません。
そのため、不動産の売却では、一連の流れを理解し、事前のシミュレーションを入念に行う必要があります。
不動産の売却シミュレーションに必要な情報
不動産の売却シミュレーションに必要な情報は、売却金額・仲介手数料・売却時にかかる税金・譲渡所得税・諸費用などです。
ここでは、大切な情報を3つ紹介します。
不動産の売却金額
不動産の売却金額を自分で算出することは、容易ではありません。売却価格は売主と買主の交渉で決まるため、事前の確認ができないためです。また、不動産の評価額を判断できるのは、不動産会社や国家資格を持つ不動産鑑定士になります。
しかし、国土交通省が提供するWebサイト「不動産情報ライブラリ」や不動産会社のポータルサイトなどを利用すれば、おおよその売却金額を算出できます。
サイトを利用する際、土地面積・建物面積・間取り・築年数・ローン状況などの項目を入力する場合があります。必要な情報は事前に用意しましょう。
不動産売却にかかる税金
不動産売却の際に発生する、さまざまな税金について解説します。
これらの税率は、不動産の所有期間や売却期間によって異なるため、シミュレーションの結果に影響します。
譲渡所得にかかる所得税と住民税
不動産売却時における税金の対象は譲渡所得です。譲渡所得とは、不動産の売買で得た所得のことです。
譲渡所得は、以下の計算式で求められます。
譲渡所得がプラスになった分が課税対象となり、所得税と住民税が発生します。
譲渡所得にかかる所得税と住民税を併せたものが、譲渡所得税です。
譲渡所得にかかる所得税と住民税は、不動産の所有期間によって税率が変わります。
| 不動産の所有期間 | 復興特別所得税を含む所得税 | 住民税 | |
|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30.63％ | 9％ |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15.315％ | 5％ |
印紙税
印紙税とは、売買契約書や領収書などの経済取引に伴う課税文書にかかる税金です。
不動産売買では、売主と買主間で売買契約書を作成する際に発生し、収入印紙を契約書に貼付して消印をすることで納付が可能です。
印紙税額は、売買契約書に記載されている契約金額によって異なります。
2027年（令和9年）3月31日までに作成された契約書は、印紙税に軽減措置が設けられます。
| 契約金額 | 税額 | 軽減後の税額 |
|---|---|---|
| 10万円超～50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円超～100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 100万円超～500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超～1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円超～5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
登録免許税
登録免許税とは、不動産売却時に抵当権抹消登記を行う際にかかる税金です。
土地や建物の抵当権は、売却時に解除する必要があります。
登録免許税は、不動産1件につき1,000円かかります。司法書士に抵当権抹消登記の手続きを依頼した場合の目安は約1〜3万円です。
消費税
商品の販売やサービスの提供時に、購入者側が支払う税金です。不動産売買においては、仲介手数料や司法書士報酬などに対して発生します。
仲介手数料が96万円だった場合、かかる消費税は10％である96,000円です。
その他、不動産売却の諸費用とは
その他、不動産売却にかかる諸費用を簡単に紹介します。これらの費用も不動産の条件や広さによって異なり、シミュレーション結果に影響します。
仲介手数料
仲介手数料とは、不動産の売買契約が成立したときに不動産会社に支払う報酬です。売買契約成立時と物件の引き渡し完了時の2回に分けて、半額ずつ支払うのが一般的です。
不動産売買における仲介手数料は、上限が定められています。詳しくは以下の表をご覧ください。
| 不動産の価格（消費税抜） | 仲介手数料の上限を求める計算式 |
|---|---|
| 200万円以下 | 取引価格（消費税抜）×5％+消費税 |
| 200万円超～400万円以下 | 取引価格（消費税抜）×4％＋2万円+消費税 |
| 400万円超 | 取引価格（消費税抜）×3％＋6万円+消費税 |
不動産の売却価格が700万円だった場合、仲介手数料の上限は以下になります。
ハウスクリーニング代
不動産全体の印象を良くし、値下げ交渉の回避を狙ってハウスクリーニングを行うことがあります。
クリーニング費用の相場は、部屋の広さやマンションか一軒家か、入居中かそうでないかなどで異なります。2LDKであれば、約4〜6万円です。
解体費用
既にある建物を解体する際は、不動産会社か専門業者に依頼します。
おおよその解体費用は、1坪あたりの費用と建物の床面積をかけ算して計算します。
| 建物の構造 | 1坪あたりの費用 | 30坪の相場 | 50坪の相場 |
|---|---|---|---|
| 木造 | 3～5万円 | 90～150万円 | 150～250万円 |
| 鉄骨造 | 4～6万円 | 120～180万円 | 200～300万円 |
| RC造（鉄筋コンクリート造） | 4～7万円 | 120～210万円 | 200～350万円 |
測量費用
土地売買の際には、隣地とのトラブルを予防するために境界を明確にすることが一般的です。土地の境界と面積を計測するために行う測量を、確定測量といいます。
確定測量は、土地家屋調査士に依頼します。依頼費用の相場は、約30〜50万円です。ただし官有地と隣接していると、関係者の立会が必要になり、作成する書類も増えるため約60〜80万円が相場です。
住宅ローンの返済費
住宅ローンが残っている不動産を売却するには、ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。ローンの返済には売却代金があてられることが一般的ですが、貯蓄から返済してももちろん問題ありません。
住宅ローンを一括返済する場合、金融機関への手数料がかかります。目安は約1〜3万円です。
引っ越し代
売却する物件に住んでいた場合、引っ越し費用や家賃がかかります。また建物を解体する場合は、解体期間に住む仮住まいの家賃も必要です。
3〜4月の引っ越しシーズンは、他の時期に比べて高料金であることが一般的です。少しでもかかる費用を抑えたいのであれば、引っ越しの時期をずらす必要があります。
不動産売却にかかる税金の計算ツール
不動産売却にかかる税金は、ツール使うと簡単に計算できます。譲渡取得税・減価償却費・建物の消費税・不動産取得税・登録免許税・印紙税など、複雑な計算も瞬時に求められるので手間がかかりません。
参考：「不動産に関する税金などを瞬時に計算・シミュレーション｜リアルタイムシミュレーター」
不動産売却時に使用できる譲渡所得税の特例
譲渡所得税を算出する際には、条件によって特別控除が適用できます。
ここでは、主な特例をいくつか紹介します。
3,000万円の特別控除の特例
居住用財産であるマイホームや敷地の売却をする場合、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円が課税対象から控除されます。
適用条件は、譲渡した年から過去2年以内に買い替え特例や同じ3,000万円の特別控除などを受けていないことや、譲渡相手が親子・夫婦・同一生計の親族・同族会社ではないことなどです。
詳しい適用条件については国税庁のWebサイトをご覧になるか、不動産会社にご相談ください。
10年超所有している不動産の軽減税率の特例
売却する不動産がマイホームであり所有期間が10年を超える場合、譲渡所得税の税率が軽減される特例が適用されます。
譲渡所得が6,000万円以下であれば所得税10.21％＋住民税4％、6,000万円超であれば所得税15.315％＋住民税5％まで減税されます。
詳しい適用条件については「国税庁のWebサイト」をご覧になるか、不動産会社にご相談ください。
そのほかの特例
そのほかの特例を、2つ紹介します。詳しい適用条件については「国税庁のWebサイト」をご覧になるか、不動産会社にご相談ください。
公共事業のために土地や建物を売った場合
土地や建物が公共事業に収用された場合に適用される特例で、譲渡所得から5,000万円が控除されます。
売却する土地建物が固定資産であること、一定期間内に代わりの資産を取得することなど、いくつかの要件があります。
特定土地区画整理事業のために土地を売った場合
国土交通省推進の土地区画整理事業に土地を提供した場合に適用される特例で、譲渡所得から2,000万円が控除されます。
土地の提供者を募り、共同住宅専用・農地専用区画などを整備する事業で、国・地方公共団体・市街地再開発組合などが買主です。
不動産売却で節税するためのポイント
不動産売却時には、特例制度以外にも節税できるポイントがあります。
ここでは、不動産売却で節税するためのポイントを2つ紹介します。
購入額が分かる書類を見る
不動産購入金額が分からない場合、売却代金の5％で購入したものとして計算されます。売却代金の5％は、実際の購入金額を大きく下回るケースがほとんどです。それだけ売却利益が大きく計上され、課税額も増えていることになります。
相続した不動産で購入金額が分からない場合でも、購入金額が分かる書類をできる限り探しましょう。仲介した不動産会社や購入時の売主が分かれば、売買契約書のコピーがもらえる可能性があります。
売買契約書がなくても、通帳記録で購入金額が認められる場合もあります。
購入金額が分かる書類を探したうえで、税務署に相談することもおすすめです。
最適なタイミングで売却する
各種税金の特例を利用するには、売却時期を検討する必要があります。
所有期間が5年以上だと税率が下がりますが、売却時期を遅らせることでその他の特例制度の対象外になったり維持費がかかったりすることもあります。
経済情勢による変動や時期による需要の変化によって、不動産を高く売りやすいタイミングかを見定めることが大切です。
土地の売却時によくある質問
ここでは、不動産売却時に必要な税金に関する質問と土地の売却時によくある質問を2つ紹介します。
土地売却の税金について確定申告は必要？
不動産売却で利益が出た場合、譲渡所得に区分されるため、確定申告が必要です。また、特別控除を利用する場合にも必要です。売却で損失が生じた場合は、税法上は確定申告をする義務はありません。しかし譲渡益がマイナスでも、他の所得との損益通算の特例を利用することもできる場合があるため確定申告をおすすめします。
相続した土地を売却するときの税金はどうなる？
相続した土地を売却する際は、所有期間や取得費を被相続人から引き継いで税金の計算を行います。
相続した土地の譲渡所得の求め方は、以下のとおりです。
取得費が不明の場合は、譲渡価格の5％で計算します。
相続によって取得した不動産を売却する場合は、売却した資産の取得費に相続税の一部を加算できる取得費加算の特例があります。
2022年からリビンマッチのコラム記事の執筆・編集を担当しています。不動産の財産分与に関する記事執筆が得意です。住宅設備機器の専門商社に6年間従事した知識と経験を活かして、不動産に関する知りたかったこと、知っておいた方がいいことをわかりやすく伝えられるように心がけています。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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