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シロアリがでた家は売却できる？売る方法3つと避けるべきNG行動
シロアリによる被害は、家の価値を大きく下げかねません。しかし、適切に対処することで売却が可能になります。
本記事では、シロアリが発生した家を売却するときのポイントと、避けるべき行動についても詳しく解説します。シロアリ駆除の専門業者へ依頼するときの判断基準、被害に気づいたときの対応など、売主として知っておくべき情報が満載です。
シロアリ被害で悩んでいる方は、この機会に適切な売却方法を学び、早めに手放すようにしましょう。具体的なノウハウをお伝えしているので、万全の状態で売却活動に臨めます。
シロアリ被害のある家は売れる？
シロアリが発生した家でも売却は可能です。ただし、通常の物件と比べると注意すべき点が多く、売却のハードルも高くなります。
シロアリ被害は建物の構造部分にまで影響することがあり、売却時の大きなネックになりやすいためです。購入希望者に敬遠されたり、仮に売却できたとしても、あとから不具合や欠陥が発覚し、買主とトラブルになったりするケースもあります。
シロアリ被害がある物件の売却にはリスクが多いため、入念な準備が不可欠なのです。
シロアリ被害のある家も売却は可能！ただし…
シロアリが発生すると、売主側の負担が増えることが予想されます。なぜなら、建物の安全性や修繕費用への不安から買主が慎重になり、価格交渉などで買主側が有利になりやすいためです。
たとえば、シロアリを理由に大幅な値下げを求められたり、売却前に駆除や修繕対応を売主負担で行うよう交渉されたりすることがあります。また、被害状況が曖昧なままでは買主の不安が強まり、そもそも検討候補から外されることも考えられます。
売却に時間がかかるかも
シロアリ被害がある物件は、たとえ売却価格が安くても多くの買主から敬遠される傾向があります。そのため、一般的な中古住宅に比べて、成約まで時間がかかる点には注意が必要です。
買主が現れたとしても、建物の状態によっては金融機関の評価や住宅ローン審査に影響するおそれがあります。ローンを利用しにくい物件と判断されると、自己資金のみで購入できる買主に限られるため、成約までに時間がかかることもあるでしょう。
このような事情を考慮したうえで、できるだけ余裕を持って売却のスケジュールを組むことが大切です。
事前に調査報告書を用意したり、修繕を済ませてから売り出したりすることで、売却期間を短縮できる可能性もあります。また、不動産買取を利用すれば事業者が直接物件を買い取るため、最短1カ月程度で売却することも可能です。
契約不適合責任とは
不動産売買では、そもそも事実を隠して家を売却することはできません。引き渡した物件に不具合が見つかった場合、「契約不適合責任」に問われるリスクがあるためです。
契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約内容に適合していない場合に、不具合や欠陥が発覚したとき売主側が負う責任のことです。買主は売主に対して、物件の修繕や損害賠償などを求めることができます。
シロアリ被害は、契約不適合責任でトラブルになりやすい典型的な不具合です。リスクを避けるためには、契約前の段階から買主へ誠実に説明する必要があります。
シロアリ被害のある家にはどんなリスクがある？
シロアリ被害のある家を購入した場合、買主にはさまざまなリスクがあります。売却を進める前に、実際のリスクを知ることで事前に必要な対策を講じやすくなり、結果的にスムーズな売却につながるでしょう。
シロアリの主なリスクをまとめると、以下のとおりです。
- 柱や基礎がもろくなって倒壊リスクがある
- ダニ・ハウスダストの発生により健康リスクがある
- 高額な修繕費用がかかる
- 資産価値が低下して売却しにくくなる
柱や基礎がもろくなって倒壊リスクがある
シロアリは木材の内部を食い荒らすため、柱や床組などが空洞化し、建物の耐久性が低下するおそれがあります。外見に問題がなくても、内部がスカスカになっていることも少なくありません。
さらに、シロアリがつくった空洞に雨水が入り込むと腐朽が進み、耐久性の低下が一段と早くなります。構造材がもろくなると、地震や強風で変形しやすくなり、最悪の場合は倒壊につながる危険性もあるのです。
もし家が倒壊して通行人や近隣住民に被害が及べば、その責任は建物所有者が負うことがあります。買主は購入後、所有者として建物の安全性を管理する立場になるため、安全性の低下は大きなリスクなのです。
ダニ・ハウスダストの発生により健康リスクがある
シロアリ被害のある家で懸念されるのが、湿気や木材の劣化、家の傾きによる体調不良といった健康リスクです。シロアリが健康被害を直接引き起こすわけではありませんが、環境の変化により間接的に影響を及ぼすおそれがあります。
たとえば、シロアリ被害が発生しやすい湿気の多い環境では、ダニやカビも発生しやすくなります。また、シロアリが食い荒らした木材のカスや糞が室内に拡散されると、ハウスダストとなって住環境の悪化につながることがあります。
シロアリ被害によって建物の傾きや床の沈み込みが進行している場合、日常生活で違和感や不便さを感じる方が少なくありません。気づかないうちに健康被害が悪化するおそれがあり、生活の質が大きく低下してしまうのです。
高額な修繕費用がかかる
シロアリ被害を受けた家は、駆除費用や修繕費用が高額になる傾向があります。
まず、駆除を行うには専門の駆除業者への依頼が必要となり、一般的に30坪の家で10万〜40万円程度の費用がかかります。修繕費用を含めると、150万〜250万円程度かかることがあります。
柱や土台の取替え、大規模な床下補修が必要な場合はさらに費用がかかります。
また、シロアリの再発を防ぐための防蟻処理や湿気対策など、追加の工事を行うケースもあります。トータルでどの程度の費用が必要になるのか、見通しが立ちにくい点もリスクの一つです。
資産価値が低下して売却しにくくなる
シロアリ被害を受けた物件は資産価値が下がりやすく、将来売却する時も価格面で不利になるでしょう。被害の程度や修繕状況によっては価格交渉の対象になりやすく、家の躯体に被害が及んでいる場合は、建物の価値がほぼないと判断されるケースがあるためです。
買主のなかには、「売却時に損をするのではないか」「買主が見つからず長期間手放せないのでは」と、将来のことを考えて不安を感じる人もいます。そのため、シロアリが発生した家は売却しにくくなるのです。
シロアリ被害のある家はどう売ればいい？
シロアリが発生した家の売却にはさまざまな選択肢があり、売主の希望や物件の状態によって最適な方法は異なります。
家を手放す主な方法は以下のとおりです。
- 駆除前ならシロアリを駆除して売り出す
- 家を取り壊し、更地にして売りに出す
- 古家付きの土地として売りに出す
- 不動産会社に買い取ってもらう
- シロアリ被害を告知した上で現状のまま売りに出す
駆除前ならシロアリを駆除して売り出す
被害が軽度の場合は、シロアリを駆除してから売り出す方法が有効です。さらに被害箇所の修繕を実施することで、大幅な値下げ交渉を回避できる可能性が高まります。
駆除や修繕済みであることを買主に示せれば安心材料となり、売主に対する印象も良くなることが期待できます。契約後にトラブルが発生するリスクも抑えられるでしょう。
一方で、駆除や修繕にはまとまった費用がかかるため、売主の負担は大きくなります。また、費用をかければ必ず高値で売れるわけでもありません。シロアリ被害が大きい場合は修繕費だけが膨らみ、売却価格に反映されないこともあるため、費用対効果を見極めた上で選ぶべき方法です。
家を取り壊し、更地にして売りに出す
重度のシロアリ被害を受け、建物の価値がほとんど残っていない場合は、建物を解体して更地として販売する方法もあります。
被害にあった建物が残っていると、買主は安全性や修繕費用に不安を抱きやすくなります。一方、更地にすることでその不安を取り除き、土地の価値で評価されるようになります。買主にとっても自由に建て替えられる点は大きなメリットです。
ただし、解体費用は売主の負担となるのが一般的で、30坪の一戸建ての場合は100万〜300万円程度のまとまった資金が必要です。更地にすると、固定資産税の特例制度が適用されなくなり税額が高くなるおそれもあるため、更地にする前に確認しておきましょう。
古家付きの土地として売りに出す
解体費用を売主が負担できない場合は、古家付き土地として売却する方法があります。
建物の価値がほぼ見込めないため、買主が自由に解体・建て替えを検討する前提で販売されます。シロアリ被害があっても「どうせ解体するから問題ない」と考える買主も多く、売主側の費用負担を抑えながら売却できる点がメリットです。
一方で、買主から解体費用分の値引きを求められる可能性があります。また、解体時に地中埋設物が見つかった場合、契約内容によっては撤去費用を求められることも想定しておかなければなりません。
個別の契約条件に左右されますが、費用をあまりかけたくない売主にとっては現実的な方法の一つです。
不動産会社に買い取ってもらう
不動産仲介でなかなか売れない場合や、スピード重視で早く手放したい場合は、不動産会社の買取サービスを利用する方法もあります。
買取では不動産会社が買主となり、物件を直接購入してもらいます。不動産会社によって対応は異なりますが、最短1カ月程度で売却が完了することもあります。販売活動や住宅ローン審査がないため、短期間での売却が可能です。
ただし、買取は市場の相場よりも価格が下がりやすく、シロアリ被害を加味するとさらに安値を提示されるおそれがあります。価格は下がっても、時間や手間をかけられない方に向いている方法です。
シロアリ被害を告知した上で現状のまま売りに出す
駆除や修繕を売主側で行わず、シロアリ被害を正直に告知した上でそのまま売り出す方法です。
被害状況を十分に把握しないまま売却すると、引き渡し後に想定外の不具合が発覚し、契約不適合責任によるトラブルにつながるおそれがあります。現状のまま家を売る場合は、調査結果や被害範囲を正確に把握し、契約書や物件状況報告書に記載することが重要です。
買主へ安心材料を提供するためにも、専門業者の協力を得ながら被害状況を把握したうえで、漏れなく報告するようにしましょう。
シロアリ被害に気づいたら
被害に気づいたら、できるだけ早く建物の現状を確認することが肝心です。シロアリは木材の内部から食い荒らしていくため、目に見えないところで進行していきます。異変を感じた段階で早めに動くことが、被害拡大を防ぐ最大のポイントです。
シロアリ被害に気づいたときに行うことは、次のとおりです。
- 被害状況を把握する
- 駆除・修繕を行う
- 修繕履歴を明確にする
- 信頼できる不動産会社に依頼する
被害状況を把握する
最初にやるべきことは、被害状況の正確な把握です。羽アリを見かけたり、床がきしんだりする場合は、すでにシロアリが発生している可能性があります。
一般の方が被害の範囲や程度を見極めるのは非常に困難です。建物全体の劣化状況を確認する方法としては、インスペクション（建物状況調査）が挙げられます。それとは別に、シロアリの発生状況や床下調査は、専門事業者に依頼する必要があります。
2018年4月1日に施行された宅地建物取引業法の改正により、既存住宅の売買を仲介する宅建業者には、インスペクション制度の説明が義務付けられています。そのため、相談すれば専門事業者の紹介を受けることが可能です。
インスペクションや防蟻・駆除の専門事業者の調査によって、被害範囲や必要な修繕内容が把握できます。本来は売主・買主どちらが実施しても構いませんが、売主側で実施することで、買主へ安心感を与えられるのがメリットです。
駆除・修繕を行う
被害状況によっては、適切な駆除と家の修繕を行います。放置すると被害が広がりやすいため、診断結果に基づいて早めに対応することが欠かせません。
シロアリの駆除は、専門事業者に任せたほうが安心です。自分で駆除するには限界があり、シロアリが家の内部に逃げ込んでしまうと、かえって被害を広げてしまうケースも少なくありません。
駆除事業者が実施している方法には、業務用の薬剤を使って侵入を防ぐ「バリア工法」や、薬剤を混ぜたエサを設置して巣全体の駆除を狙う「ベイト工法」などがあります。状況に応じて最適な工法を提案してくれるでしょう。
シロアリによって被害を受けた木材や床下の構造部分は、被害の程度に合わせて修繕が必要です。表面的な軽度の損傷であればパテで埋める部分補修でも対応できますが、構造部分に関わる重大な損害は部材の交換など、大規模な補修工事が必要になります。
駆除と修繕を適切に行うことで、再発するリスクを抑えられます。
修繕履歴を明確にする
シロアリ駆除や修繕を行ったあとは、実施内容が分かる証明書を残しておくことが肝心です。
特に売主側が記載しておきたいのは次の項目です。
- 駆除・修繕の実施時期
- 実施した場所・部位
- 工事内容の詳細（駆除方法・修繕箇所など
- 保証書やアフターサービスの有無
- 写真などの記録
防蟻処理を行った場合は「防蟻処理証明書」、インスペクションを実施した場合は「建物状況調査報告書」を保管しておき、売却時に提示しましょう。
また、所定の検査を受けて基準を満たしていれば、「既存住宅売買瑕疵保険」に加入することも可能です。保険の対象となる瑕疵が見つかった場合は、保険金を修繕費にあてられるため、買主にとって大きな安心材料になります。加入後に発行される保険付保証明書は、修繕履歴とともに大切に保管しておきましょう。
信頼できる不動産会社へ相談する
シロアリ被害に気づいたものの、どう対処すべきか迷う場合は不動産会社に相談しましょう。
不動産会社に相談することで、以下のような場面でサポートを受けられます。
- インスペクションの手配
- 修繕履歴の作成
- 修繕履歴を踏まえた適正な査定
- 売却方法やシロアリ被害告知のアドバイス
シロアリが発生した物件は、通常の物件と比べて専門的な判断や手続きが必要になるため、被害物件の取扱実績や担当者の対応力を重視して不動産会社を選ぶことが大切です。
不動産会社のなかには、シロアリ被害を受けた物件の買取に対応している会社もあります。買取であれば短期間で売却しやすく、契約内容によっては契約不適合責任が免除されるケースもあります。
仲介でも買取でも、複数の不動産会社に相談するのがおすすめです。比較することで査定額の相場感や、担当者の対応力などが見えてくるため、より納得のいく選択ができるようになるでしょう。
不動産の一括査定サイト「リビンマッチ」を利用すれば、対応可能な不動産会社の査定結果をまとめて受け取れるため、効率的に売却が進められます。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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